ДЕЛО №2-354/2023

УИД: 61RS0009-01-2022-005441-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2023 года

Азовский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Комовой Н.Б.

при секретаре Николенко М.В.

с участием представителя истца по доверенности ФИО6 А.А.

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО14 О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

КИО <адрес> РО обратился в суд с настоящим исковым заявлением указав, что между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из категории земель населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером ФИО9, расположенного по адресу: <адрес>. Данный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указал, что в силу п.3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком составил 10 320 рублей в год. При этом, пунктом 3.2 договора было предусмотрено условие о том, что арендная плата вносится арендатором поквартально равными частями до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября и в соответствии с п. 3.4 Договора может изменяться по требованию арендатора.

Однако, ФИО1 надлежащим образом не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, предусмотренные договором, в связи с чем, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 291 рубль 07 копеек.

Истец пояснил, что п. 5.2 договора аренды было предусмотрено условие о том, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной платы, в связи с чем, учитывая, что по договору имеется задолженность по внесению арендных платежей, на сумму задолженности были начислены пени, размер которых за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 255 067 рублей 04 копейки.

Кроме того, условиями договора была предусмотрена обязанность сторон по подписанию дополнительных соглашений к договору, в части определения стоимости аренды не реже одного раза в три года. При этом, не подписание соглашения арендатором, исходя из положений п. 4.1.1 Договора, являлось основанием для досрочного расторжения договора аренды. Так же основанием для досрочного расторжения договора аренды являлась неуплата арендной платы более чем за 6 месяцев.

Истец указал, что в адрес ответчика было направлено требование об оплате задолженности и пени, однако данное требование ФИО1 в установленный в нем срок, в полном объеме выполнено не было.

Требование истца о заключении дополнительного соглашения по вопросу определения стоимости аренды, так же ответчиком осталось без удовлетворения.

Учитывая, что ответчик добровольно отказался оплатить образовавшуюся по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность, то Комитет имущественных отношений <адрес> РО обратился в суд и после уточнения исковых требований просил:

расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО1

взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений <адрес> задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 365 358 рублей 11 копеек, состоящую из задолженности по арендной плате в размере 110 291 рубль 07 копеек и пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 255 067 рублей 04 копейки.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО7 А.А., в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить, предоставил новый расчет задолженности и пени, с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой данности, однако, требования, в данной части, уточнять не стал. При этом, представитель истца пояснил, что ответчик, злоупотребляя своими правами, подписал дополнительное соглашение к договору аренды лишь в ходе рассмотрения дела, а не тогда, когда оно ему было направлено. ФИО8 А.А. указал, что ответчик действительно частично погасил задолженность по договору, но учитывая, что ФИО1 с даты заключения договора и до 2021 года не вносил арендную плату, то Комитет не намерен поддерживать с ним договорные отношения, а частичная оплата задолженности не лишает арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления, приобщенным к материалам дела. В отношении ответчика дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности ФИО15 О.А. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, заявила ходатайство о применении срока исковой давности, дала пояснения аналогичные изложенным в отзыве на иск. При этом, представитель пояснила, что ее доверитель оплатил образовавшуюся задолженность в размере 63033,8 рубля и с учетом применения трехлетнего срока исковой давности у ответчика возникла переплата по договору. ФИО16 О.А. пояснила, что истцом не верно произведен расчет арендной платы, поскольку в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при расчете арендной платы, истец должен был руководствоваться положениями п.2 Постановления Правительства РО от ДД.ММ.ГГГГ № и применить коэффициент 0,5.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Согласно статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду может быть сдан земельный участок.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеня). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из категории земель населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером ФИО10, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-11).

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53-55).

В силу п. 3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком составил 10 320 рублей в год. При этом, пунктом 3.2 договора было предусмотрено условие о том, что арендная плата вносится арендатором поквартально равными частями до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября и в соответствии с п. 3.4 Договора может изменяться по требованию арендатора.

Судом установлено, что Комитет имущественных отношений <адрес> РО свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, передав спорный земельный участок ответчику, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 15), копия которого приобщена к материалам дела, в то время как ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, у него образовалась задолженность. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно расчету задолженности по арендной плате за пользование указанным земельным участком, с кадастровым номером ФИО11, представленному истцом, задолженность ответчика по внесению арендных платежей, предусмотренных договором, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 110 291 рубль 07 копеек.

Исследовав представленные сторонами доказательства, условия заключенного между сторонами договора аренды, суд приходит к выводу о том, что стороны не установили твердый размер арендной платы на весь срок действия договора, а предусмотрели возможность ее изменения в одностороннем порядке путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером ФИО12 является регулируемой, стороны договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

В судебном заседании, представитель ответчика, оспаривая расчет задолженности, указала, что при определении суммы, подлежащей взысканию, надлежит применить срок исковой давности.

Учитывая положения ст. ст. 199 и 200 ГК РФ, а также Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд полагает, что исковая давность является сроком, установленным законом для принудительного исполнения обязанности, для совершения действий в целях защиты, восстановления нарушенных (оспариваемых) прав. Возможность реализации нарушенного права означает, что у истца есть основания для предъявления требования. Таким основанием является нарушение принадлежащих ему субъективных прав на имущество, денежные суммы и другое со стороны конкретного лица - ответчика.

На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с правилами ч.2 ст. 199 ГПК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч. 1, 2 ст. 200 ГК РФ и исходя из разъяснений, данных в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела следует, что у ответчика задолженность по оплате за пользование земельным участком с кадастровым номером ФИО13 возникла в связи с неоплатой арендных платежей за четвертый квартал 2010 года. Указанная сумма должна была быть оплачена ответчиком, исходя из п. 3.2. договора до ДД.ММ.ГГГГ, а, следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ у Комитета как арендатора возникло право на взыскание с ответчика задолженности.

Судом установлено, что ответчик не производил оплату арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, с ДД.ММ.ГГГГ Комитет уже имел возможность обратиться в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, но в суд с настоящим иском истец обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует соответствующая отметка на исковом заявлении.

Таким образом, суд полагает возможным применить в данном случае срок исковой давности, о котором заявлено ответчиком, и считает, что задолженность по арендной плате с ФИО1 может быть взыскана только за последние три года, предшествующие дате подачи искового заявления, т.е. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 3 квартал 2022 года.

При этом, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы и отсутствие заключенных с арендатором дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, по мнению суда, не освобождает арендатора от обязанности оплатить аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами. Данная правовая позиция нашла отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 305-ЭС19-12083, А40-66220/2018.

Истцом наряду с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате было заявлено требование о взыскании пени.

Как было указано ранее, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено условие о том, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной платы.

Учитывая, что по договору аренды имеется задолженность по внесению арендных платежей, то на сумму задолженности были начислены пени.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при расчете размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, так же необходимо применить срок исковой давности, в связи с чем, пени могут быть взысканы лишь за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата, определенная истцом). При этом, суд учитывает, что обязанность по внесению арендной платы за 4 квартал 2019 года ответчиком должны была быть выполнена до ДД.ММ.ГГГГ, однако, этого сделано не было.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком по договору аренды была произведена оплата в размере 63033,8 рубля.

Из представленного истцом расчета задолженности с учетом применения срока исковой давности и произведенной ответчиком оплаты, следует, что задолженность у ФИО1 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует (л.д.66), а, следовательно, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по оплате арендных платежей и пени, не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Исходя из положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в т.ч. в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а так же более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Верховный Суд РФ в своем Определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 309-ЭС16-10089 указал, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Учитывая, что судом установлен факт неоднократного невнесения арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором, то суд считает, что, исходя из положений ст. 619 ГК РФ, имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом, суд принимает во внимание, что, направленное ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика требование об оплате задолженности в размере 351 284,65 рубля, содержащее предложение расторгнуть договор, осталось ответчиком без удовлетворения (л.д.16).

Доводы представителя ответчика о том, что не имеется оснований для расторжения договора аренды, поскольку ответчик не только погасил имеющуюся задолженность в пределах трехлетнего срока исковой давности, но и произвел переплату, суд находит несостоятельными.

Ответчиком задолженность в размере, указанном в требовании от ДД.ММ.ГГГГ, погашена не была, после погашения части задолженности истец обратился в разумный срок с иском о расторжении договора, а тот факт, что ответчик реализовал свое право и заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, которое было судом удовлетворено, не свидетельствует о добросовестном исполнении ФИО1 условий договора аренды.

Отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды, связан с реализацией ответчиком своих процессуальных прав, что не исключает возможность истца требовать расторжения договора аренды, и не свидетельствует о наличии оснований для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом при расчете задолженности по арендной плате неправомерно не были применены положения п.2 Постановления Правительства РО от ДД.ММ.ГГГГ №, так же не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды. При этом, суд принимает во внимание, что ответчиком встречных требований о взыскании переплаты не заявлялось.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было подписано дополнительное соглашение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, однако, данное обстоятельство неправомерность заявленных исковых требований не подтверждает, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт существенного нарушения ответчиком условий договора, связанный с неоднократным нарушением срока внесения арендных платежей и являющийся основанием для расторжения договора аренды.

На основании изложенного и оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 25.01.2023.