РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2025 г. п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Корсаковой Н.В.,

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о признании ничтожным договор замены стороны в обязательстве, признании жилого дома самовольной постройкой, сносе строения, применения последствий недействительности сделки,

установил:

Истец обратился в суд с иском с учетом уточнений и просит признать ничтожным договор замены стороны в обязательстве заключенный между ФИО1 и ФИО2 от 27 мая 2024 г. о передачи прав и обязанности по договору аренды земельного участка от 13 мая 2024 года №-с, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», площадью 1861 кв.м., признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», площадью 103,5 кв.м. самовольной постройкой, снести строения, применить последствия недействительности сделки. В обоснование требований указано, что 05.04.2024 г. между ФИО2 и КУИ г. Саратова на основании протокола об итогах проведения электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка от 13 мая 2024 года №-с, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>» площадью 1861 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства. 27 мая 2024 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № и хозблок площадью 2 кв.м. с кадастровым номером №. Одновременно с договором купли-продажи от 27 мая 2024 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13 мая 2024 г. №-с переданы последнему. Таким образом, договор замены стороны в обязательстве заключён в нарушение требований действующего законодательства.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в полном объеме с учетом уточнений, пояснения дала аналогичные иску.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что оснований для расторжения договора замены стороны в обязательстве» не имеется, кроме того жилой дом на земельном участке был возведен с разрешения администрации.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица в суд своих представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 05 апреля 2024 г. об итогах проведения электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, заключен договор аренды земельного участка от 13 мая 2024 года №-с с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>» площадью 1861 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства.

27 мая 2024 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № и хозблок площадью 2 кв.м. с кадастровым номером №.

Одновременно с договором купли-продажи от 27 мая 2024 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13 мая 2024 г. №-с переданы последнему.

14 августа 2024 г. ответчику ФИО1 направлено уведомление о согласовании о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства направленного ФИО1 06 августа 2024 г., поступившего в комитет по архитектуре администрации МО «Город Саратов» о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства.

По сведениям ЕГРН земельный участок и жилой дом зарегистрированы в установленном порядке.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из смысла ст. 607 ГК РФ следует, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так же законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании пп. 1 и 2 ст. 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 1 июня 2015 г., а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 1 июня 2015 г.).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 1 июня 2015 г. по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) не допускается.

Из разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

По правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 настоящей статьи определено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 Гражданского кодекса РФ) и другие.

Поскольку спорные земельные участки предоставлены в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в вышеприведенной редакции), то на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на уступку прав и обязанностей в отношении земельных участков, предоставленных по совершенным после 1 июня 2015 г. на торгах договорам, содержащееся в п. 7 ст. 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, суд приходит к выводу о том, что замена стороны по договорам аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах, в данном случае является недопустимой, в связи с чем в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 27 мая 2024 г. является ничтожным.

Вместе с тем, требования истца о признании жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 103,5 кв.м. самовольной постройкой, сносе строения, не подлежат удовлетворению, поскольку 14 августа 2024 г. ответчику ФИО1 согласовано с комитетом по архитектуре администрации МО «Город Саратов» строительство дома.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Принимая во внимание, что распоряжение муниципальным имуществом с нарушением порядка, установленного императивными нормами закона, делает невозможным осуществление прав неопределенного круга лиц на приобретение прав на это имущество в порядке, установленном законодательством, с соблюдением определенных им основ и принципов, направленных на обеспечение конкуренции на рынке земли, влечет недействительность в силу ничтожности оспариваемого соглашения.

При таких обстоятельствах, оценивая доказательства, представленные сторонами, по правилам ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 13 мая 2024 года №-с, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», площадью 1861 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное состояние.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве, признании жилого дома самовольной постройкой, сносе строения, применения последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.

Признать ничтожным договор замены стороны в обязательстве, заключенный между ФИО1 и ФИО2 от 27 мая 2024 года в отношении передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13 мая 2024 года №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», площадью 1861 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное состояние.

В остальной части администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Саратовский районный суд Саратовской области. (03.06.2025 г.).

Судья: