Дело 3 2-3640/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2022 года город Астрахань

Кировский районный суд гор.Астрахани в составе:

председательствующего судьи Бутыриной О.П.

при секретаре Нурматовой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая Фирма «Шелойл» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПКФ «Шелойл» обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что в начале 2022 года после получения сведений о кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, принадлежащих истцу, было установлено, что в собственности истца находится нежилое помещение общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес>.№. Из указанного договора истец установил, что спорное помещение было реализовано ответчиком истцу, а в ЕГРН в отношении спорного помещения были внесены изменения о собственнике. Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, спорное помещение было продано ответчиком истцу за 50 000 000 рублей. Так как спорный договор истец в лице своего директора не заключал, подпись, проставленная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ вызвала у истца сомнения. В целях устранения каких-либо сомнений, истец обратился в адрес АНО «Астраханский центр экспертизы» с заявлением о проведении почерковедческой экспертизы подписи, проставленной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени истца. ДД.ММ.ГГГГ АНО «Астраханский центр экспертизы» выдало истцу Заключение эксперта №, согласно которого подпись от имени ФИО1 проставлена иным лицом с подражанием его почерку.

Поскольку Общество данный договор не подписывало, доверенность на приобретение спорного имущества никому не выдавало, то, по мнению истца, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в силу пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не влекущим юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения. В связи с чем истец просил суд признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «ПКФ «Шелойл», недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать недействительной запись в ЕГРН о праве собственности на нежилое помещение общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес> пом.№.

К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ПАО (Банк) «Финансовая корпорация «Открытие», так как спорное нежилое помещение обременено залогом в пользу Банка, а также ФИО2 Росреестра по <адрес>.

В судебном заседании ФИО2 истца- ФИО6 просил суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчик ФИО1 против удовлетворения исковых требований не возражал. Подтвердил суду обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

ПАО «Финансовая корпорация «Открытие» представило в суд отзыв на исковое заявление, в котором указало на наличие действующего залога в отношении спорного нежилого помещения, отсутствии нарушений кредитных обязательств со стороны заемщика и просил суд рассмотреть дело в соответствии с законом.

ФИО2 в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

С учетом указанных положений закона, суд приходит к выводу о надлежащем извещении участников судебного разбирательства и возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», следует, что решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, части 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО ПКФ «Шелойл» с ФИО1. заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес>.№.

В соответствии с пунктом 4 данного договора стоимость указанного имущества определена сторонами в размере 55000000,00 (пятьдесят пять миллионов) рублей. Оплата производится в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В договоре купли-продажи после раздела 16 «Подписи сторон» имеется подпись продавца и покупателя (ответчика и истца, соответственно) и её расшифровка - ФИО1».

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании сделки недействительной, истец ссылался на то, что договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не заключал и не подписывал, денежные средства не передавал, имущество фактически не принимал, в обосновании чего истец представил заключение эксперта АНО «Астраханский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное по его требованию.

Согласно указанному заключению «Подписи от имени ФИО3 в договоре купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГг. выполнены не ФИО4, а иным лицом с подражанием его почерку».

В судебном заседании ФИО2 истца пояснил, что спорный договор со стороны Общества его директором не подписывался, поручений на его подписание никому не давал, что Общество не принимало на баланс спорное нежилое помещение, не оплачивало имущественный налог по нему. В подтверждение этому истцом были представлены бухгалтерский баланс, справка о составе Основных средств ООО ПКФ «Шелойл». Также были представлены письмо о том, что оплата по спорному договору не производилась.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что до ДД.ММ.ГГГГ он являлся единственным собственником спорного нежилого помещения, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Он не подписывал и не давал на то никому соответствующих поручений.

Дополнительно, отвечая на вопросы суда, ФИО1 пояснил, что одновременно является учредителем и генеральным директором ООО ПКФ «Шелойл», основным видом деятельности которого является продажа нефте-продуктов.

В связи с тем, что ему как физическому лицу принадлежит большое количество объектов недвижимого имущества, в начале каждого календарного года им запрашиваются сведения и ЕГРН о кадастровой стоимости всех объектов в целях определения размера налогов, которые необходимо будет уплатить и возможности оспаривания кадастровой стоимости.

Именно в результате получения таких сведений было установлено, что оказывается имеется договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ После служебного расследования было установлено, что в папке с договорами в офисе Общества в <адрес> имеется спорный договор, который бывшая сотрудница Общества (ФИО7) передала в МФЦ <адрес> для государственной регистрации, но она не сообщила об этом ФИО9, так как думала, что если договор находится в офисе и он подписан, то ФИО9 в курсе этого. Кто именно от его имени и имени Общества подписал спорный договор он не знает, но имеет предположения, не подтвержденные доказательствами.

Проверив изложенные доводы и пояснения ФИО2 сторон в судебном заседании, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (абзац 1).

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 2 часть 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (пункт 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 указанного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Исходя из положений статей 434, 550, пункта 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, законодателем в очевидной форме, не допускающей иного толкования, установлено последствие несоблюдения требования к форме сделки, предписанной статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть несоблюдение письменной формы такого договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 162, пункт 2 статьи 168, абзац 2 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция о том, что несоблюдение письменной формы договора влечет его ничтожность со ссылкой на пункт 2 статьи 162, пункт 2 статьи 168, пункт 2 статьи 1234, пункт 2 статьи 1235 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложена Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 2 пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» в отношении договоров об отчуждении исключительного права и лицензионного договора, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 1234 и пунктом 2 статьи 1235 Гражданского кодекса Российской Федерации заключаются, как и договор купли-продажи недвижимости в соответствии статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, в письменной форме, несоблюдение которой, как указано в пунктах 2 статей 1234 и 1235 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет недействительность договора об отчуждении исключительного права и лицензионного договора.

Таким образом, требование о заключении договора купли-продажи в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, подлежало соблюдению сторонами оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного недвижимого имущества как истцом(покупатель), так и ответчиком (продавцом).

Учитывая вышеуказанные положения правовых норм, для правильного разрешения спорных правоотношений судом исследован вопрос о соблюдении сторонами простой письменной формы договора, а также является ли оспариваемый договор в силу положений действующего законодательства недействительным (ничтожным) и не свидетельствует ли о его недействительности (ничтожности) отсутствие между истцом и ответчиком подписанного обеими сторонами документа в виде договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта АНО «Астраханский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному по заявлению истца, подписи от имени ФИО1, расположенные в нижней части второго листа договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «ПКФ «Шелойл», выполнены не ФИО1, а другим лицом.

В целях проверки обстоятельств спора, судом из ФИО2 Росреестра по <адрес> были истребованы материалы регистрационного дела.

Как следует из материалов дела, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес> пом.№ по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Обратилась ФИО7, действующая от имени ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет.

Согласно тексту указанной доверенности ФИО1 уполномочил ФИО7 совершать все действия, направленные на регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и его территориальных органах, прав на недвижимое имущество, сделок с ним, прекращение прав на недвижимое имущество, включая подписание, представление и получение всех необходимых и сопровождающих документов (заявлений, расписок, уведомлений, справок).

Однако, данная доверенность не содержала полномочий ФИО2 на совершение от имени ООО ПКФ «Шелойл» либо ФИО1. действий в области государственной регистрации спорного объекта недвижимого имущества и сделок с ним.

Судом установлено, что ни сам ФИО1, ни ООО ПКФ «Шелойл» в орган Росреестра по <адрес> с заявлением о переходе права собственности и регистрации спорного договора купли-продажи не обращались, выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости не получали.

На основании собранных доказательств и объяснений сторон, судом установлено, что как после подписания покупателем оспариваемого договора сделки, так и с момента регистрации перехода права собственности на спорное имущество - ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо действий, свидетельствующих о реальном вступлении истца в права собственника (владение, пользование, распоряжение) ООО ПКФ «Шелойл» совершено не было.

Факт отсутствия реальной передачи нежилого помещения общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес>.№ от ФИО9 к ООО ПКФ «Шелойл» устанволен материалами дела.

Приобретя право собственности на нежилое помещение общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес>.№, ООО ПКФ «Шелойл» бремя содержания указанного имущества не несло, налог на имущество не оплачивало.

В свою очередь, сам ФИО1 в судебном заседании пояснил, что продолжает пользоваться спорным помещением как физическое лицо, лично оплачивает коммунальные расходы и налоги.

Таким образом, материалами дела установлено, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ истец не подписывал, денежные средства за продажу спорного имущества ООО ПКФ «Шелойл» ФИО1 не передавало и ФИО1 от ООО ПКФ «Шелойл» не получал, акт приема-передачи недвижимого имущества между сторонами не составлялся и не подписывался, спорный объект фактически ответчиком истцу не передавался, из владения ответчика не выбывал.

Учитывая это, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ суд признает недействительным.

При таких обстоятельствах, недействительность договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ влечет применение последствий недействительности указанной сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, то есть влечет возврат в собственность ФИО1 спорного недвижимого имущества-нежилое помещение общей площадью 1989.8 кв.метров, расположенное по адресу:<адрес>.№ - что, в силу правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», является основанием для прекращения права общей долевой собственности ООО ПКФ «Шелойл», погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за ООО ПКФ «Шелойл» и восстановлении записи о регистрации права собственности за ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО ПКФ «Шелойл» - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ «Шелойл» и ФИО4.

Прекратить право собственности ООО ПКФ «Шелойл» на нежилое помещение, общей площадью 1989,8 кв.метров, расположенного по адресу <адрес>№ кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: О.П.Бутырина