23RS0059-01-2024-007826-13

2.179 - О защите прав потребителей -> из договоров в сфере торговли, услуг... ->

в сфере жилищных услуг

К делу № 2-1247/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 7 августа 2025 года

Текст мотивированного решения изготовлен 21 августа 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО2 и ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» о признании недействительным пункта договора, о расторжении договора, взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» к ФИО1 о взыскании денежных средств, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – общество с ограниченной ответственностью «Строительный поток»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась суд с иском к ООО «Немецкая деревня» о признании недействительным пункта договора, о расторжении договора, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Между истцом ФИО1 и ООО «Строительный поток» заключен договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту - ДУПТ от ДД.ММ.ГГГГ), по условиям которого являлась уступка прав требования к застройщику ООО «Немецкая деревня» на <адрес> на 3-м этаже, проектной (плановой) площадью - 30,96 кв.м., находящуюся в многоквартирном 3-этажном жилом доме квартал № литер «33», расположенном на земельном участке общей площадью 18 202 кв.м. (кадастровый №) по адресу: Краснодарский край, <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>.

До заключения указанного ДУПТ от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Немецкая деревня» и ООО «Строительный поток» заключены дополнительные соглашения к ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщик ДД.ММ.ГГГГ направил «Уведомление о завершении строительства» (истцом получено 14.02.2024г.), из содержания которого следует, что завершено строительство многоквартирного дома и имеется готовность объекта долевого строительства к передаче.

Застройщиком предложено истцу провести совместный осмотр объекта долевого строительства и после оформить акт приема-передачи.

Также было указано, что на основании произведенных уполномоченным органом технической инвентаризации обмеров объекта долевого строительства площадь составила 32,97 кв.м. (с учетом понижающих коэффициентов), что повлекло увеличение фактической площади на 2,01 кв.м., что составляет 6,5% от изначальной проектной площади.

В этой связи застройщик сообщил, что истцу необходимо произвести оплату в размере 298 083 рублей по реквизитам счета застройщика.

Указанная сумма была рассчитана следующим образом: 32.4 + (3.0 (балкон)*0.3) = 32.97 - 30.96 кв.м. = 2.01 кв.м., соответственно 2,01 кв.м. * 148 300 руб./кв.м. = 298 083 рублей.

Согласно п.4.3 и 4.4 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ в случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь объекта долевого строительства превысит или окажется меньше величины проектной площади, то цена договора, подлежит увеличению, либо уменьшению соответственно.

В п.4.5 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ указано, что если разница между фактической и проектной площадью составит до 0,5 кв.м. как в сторону увеличения, так и уменьшения, перерасчет цены договора, не производится.

Однако, договором максимально пороговое значение разницы между фактической и проектной площадью не было установлено.

В отсутствие договорной регуляции по данной вопросу истец руководствуется положениями пп.2 п.1.1 ст.9 Федерального закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).

Согласно которому, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади.

В ст. 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Учитывая обстоятельство увеличения фактической площади более чем на 5 процентов от проектной площади, истец, являясь пенсионером, не рассчитывал на данное увеличение расходов, связанных с требуемой доплатой за фактически построенные квадратные метры без учета 5 процентов порогового значения, а также дополнительных расходов по ремонту помещения, повышения коммунальных платежей, рассчитываемых от площади, налога на имущество и других расходов.

Допущенные ответчиком превышения между фактической и проектной площадью, а также требование об оплате 6,5 процентов фактической площади, существенно нарушили права и законные интересы истца.

По смыслу п.2 ч.1.1 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ изменение общей площади жилого помещения более чем на 5 процентов является существенным изменением проектной документации, что предоставляет дольщику право на расторжение договора.

Так, истцом, в адрес ответчика в порядке п.11.2 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ направлены претензии о досудебном урегулировании данного вопроса и перерасчете доплаты с учетом 5 процентов порогового значения.

Ответчик указанные в претензии требования не удовлетворил.

В целях возможного досудебного урегулирования спорных вопросов истец ДД.ММ.ГГГГ направил уведомление с предложением о расторжении договора ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон или заключением мирового соглашения, учитывая судебный порядок расторжения договора, и добровольном возврате денежных средств ответчиком, а также уплате процентов за пользование денежными средствами.

Согласно полученному письму (Исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), ответчик не принял предложение истца о досудебном порядке урегулирования спора, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора.

Также, в указанном письме ответчиком было предложено истцу оплатить только за 5 процентов увеличенной площади, а именно 229 865 рублей.

Однако, процедура досудебного урегулирования вопроса перерасчета доплаты была уже пройдена и не была своевременно удовлетворена ответчиком.

После чего суть последнего уведомления истца касалась уже условий и способов расторжения договора, а не перерасчета цены доплаты.

Кроме того, доплата за квадратные метры до 5 процентов увеличенной площади не уменьшают дальнейших расходов истца по их содержанию, что не отменяет права истца на расторжение договора по ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 4 591 368,00 рублей, из расчета 148 300 рублей за квадратный метр.

На дату заключения истцом ДУПТ от ДД.ММ.ГГГГ, а также на основании п.10.5 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 4 591 368 рублей предыдущий участник своевременно и в полном объеме.

В результате допущенного ответчиком значительного нарушения по изменению проектной размеров в строительстве, истец лишен возможности приобретения данного имущества, денежные средства находятся в пользовании ответчика в период с даты внесения денежных средств на банковский счет ответчика по настоящее время.

Требование о возврате цены договора и оплате процентов за пользование денежными средствами по ч.2 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №-У с ДД.ММ.ГГГГ значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В соответствии с Информацией Банка России значение ключевой ставки Банком России на день исполнения обязательства по возврату денежных средств установлено в размере 16 процентов годовых.

Проценты за пользование денежными средствами составили 2 536 207,12 рублей.

В данном случае истец считает справедливой компенсацию морального вреда равной 100 000 рублей.

По смыслу п.2 ч.1.1 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ изменение общей площади жилого помещения более чем на 5 процентов является существенным изменением проектной документации.

После получения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ уведомления истца о расторжении договора, ответчик, ссылаясь на п.7.8 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ направил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры.

В п.7.8 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ определено, что при уклонении участника долевого строительства в предусмотренный в п. 7.6 срок (10 (десять) рабочих дней) или при отказе участника от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в п.7.7), застройщик по истечении 2 месяцев передаче, который будет иметь силу двустороннего.

Данные действия являются противоречащими требованиям ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ и условиям ДДУ от 21.06.2019г, так как застройщик не может передавать объект с недостатками, а именно существенными изменениями проектной документации.

При этом, получив ДД.ММ.ГГГГ уведомление о завершении строительства, в срок 10 (десять) рабочих дней, истец не приступил к принятию объекта долевого строительства, так как начал претензионную работу, которая длилась вплоть до получения истцом ДД.ММ.ГГГГ последнего ответа от ответчика (на уведомление о расторжении договора).

Дополнительно истец просил суд обратить внимание, что раздел 7 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ содержит исключающий пункт 7.7, регулирующий процесс передачи объекта долевого строительства, до подписания акта приема-передачи, участник вправе потребовать составление акта, в котором указывается несоответствие требованиям строительства, указанным в п.8.1, касающиеся качества объекта, проектно-сметной документации, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам.

Истец направлял 2 претензии о нарушении требований законодательства, а именно пункта 1.1 статьи 9 Закона N?214-Ф3 в части превышения 5 процентов в площади.

Инициирование истцом составления акта несоответствия с подписанием его ответчиком в данном случае не требовалось, так как факт изменения площади подтвержден уполномоченным органом технической инвентаризации, который не оспаривался застройщиком.

Согласно п.7.7 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ акт несоответствия составляется для того, чтобы участник мог отказаться от подписания передаточного акта до ответчиком обязанностей, вытекающих из несоответствия качества, проектно- сметной документации, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам.

Подписание данного акта и отказ от подписания передаточного акта до исполнения ответчиком обязанностей не имело бы никакого юридического значения, так как исполнение ответчиком данных обязанностей не может быть осуществлено, в связи невозможностью передачи истцу площади меньшей, чем фактически построено.

Отсюда следует, что данный формат обращений истца можно отнести к исключающему случаю, указанному в п.7.7 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом 2 претензии направлялись не с целью отказа от подписания передаточного акта до исполнения ответчиком обязательств по приведению в соответствие, а с целью расторжения ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышесказанное говорит о том, что ссылка ответчика на п.7.8 ДДУ от 21.06.2019г. не обоснована, составленный односторонний акт приема-передачи является недействительной сделкой, нарушающей требования закона.

В пункте 11.3 ДДУ от 21.06.2019г. застройщиком и первоначальным дольщиком-юридическим лицом было определено, что в случае невозможности разрешения споров после рассмотрения 2 (двух) претензий стороны передают их на рассмотрение в суд в соответствии с договорной подсудностью - по месту нахождения застройщика.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

По мнению истца пункт 11.3 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным как несоответствующим требованиям закона.

Истец после окончательного уточнения исковых требований просит суд.

1.Признать недействительным пункт 11.3 договора участия в долевом строительстве № П133-2-42-K/3 от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № П33-2-42-К/3 от ДД.ММ.ГГГГ.

3. Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № П133-2-42-К/3 от ДД.ММ.ГГГГ в части строительства <адрес> на 3-м этаже, проектной (плановой) площадью - 30,96 кв.м., находящейся в многоквартирном 3-этажном жилом доме квартал № литер «33». расположенном на земельном участке общей площадью 18 202 кв.м. (кадастровый номер внутригородской округ, <адрес>;

4. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 4 591 368 рублей оплаченные истцом в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № П33-2-42-K/3 от ДД.ММ.ГГГГ.

5. Взыскать с ответчика в пользу истца в порядке ч.2 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ проценты за пользование денежными средствами в период с даты внесения денежных средств истцом на банковский счет ответчика на день вынесения решения суда в размере 2 468 805,55 рублей, а также по день уплаты этих средств ответчику.

6. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

7. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию расходов по оплате государственной пошлины для неимущественных и имущественных требований, подлежащих оценке в размере 30 640 рублей; расходов по оплате нотариальной доверенности 2 200 рублей; почтовые расходы 80,40 рублей.

ООО «Немецкая деревня» в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных встречных исковых требований обществом указано на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Строительный поток» заключен договор уступки права требования № к договору участия в долевом строительстве от 21.06.2019г. № П33-2-42-К/3, объектом которой стала <адрес>, общей площадью 30,96 кв.м., расположенной в многоквартирном 3-этажном жилом доме, квартал № литер «33», расположенном по адресу: Российская Федерация, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>.

К данному договору долевого участия было определено дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ П.1 стоимость 1 кв.м. площади в квартире: № (сто сорок восемь тысяч триста) рублей.

Таким образом, стоимость квартиры составила 4 591 368 рублей.

К данному договору долевого участия было определено дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию на позднее ДД.ММ.ГГГГ, и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течении двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Указанный объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ).

ООО «Немецкая Деревня» уведомил всех дольщиков так же и в телефонном режиме о завершении строительства, а так же направил приглашение на подписание акта приема передачи объекта.

Приглашение на подписание акта и принятия квартиры истцу направленно ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что площадь объекта была увеличена, ФИО1 не обходимо осуществить доплату.

Но так как истец проигнорировал приглашение на принятие квартиры, ответчик был вынужден направить односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того ответчик неоднократно направлял ответы на претензии, предоставил расчет и направил пояснения относительно вопросов истца (трек номера №) с приглашением на оформление акта приема-передачи квартиры.

С учетом того, что ООО «Строительный поток» оплатил ООО «Немецкая Деревня» денежную сумму за общую площадь объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П33-2-42-K/3 равную 30,96 кв.м., а по данным технического паспорта <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ.

АО «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р.Поповича» АО «Госземкадастрсъемка»- ВИСХАГИ Южный филиал. площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 32,97 кв. м., данные тех паспорта подтверждают увеличение площади на 2,01 кв.м) в результате произведенного перерасчета сумму в размере 298 083 (двести девяносто восемь тысяч восемьдесят три) рублей подлежит оплате участником долевого строительства за 2,01 (две целых одна сотая) кв. м.

Расчет: ООО «Строительный поток» произведена оплата за 30,96 кв. м. площади объекта долевого строительства, исходя из цены квадратного метра 148300 рублей (согласно доп соглашения N?10 от 03.02.2023г.) Согласно данным Технического паспорта от 01.09.2022г., площадь объекта долевого строительства составила 32,4 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента). 32,4 кв.м. + (3,0 х 0,3) кв.м =32,97 кв.м.-30,96 кв.м = 2,01кв.м. 2,01*148300=298083 руб 32,97 кв. м. х 148 300 руб. = 4 889 451 рублей. 4 889 451 руб. - 4 591 368руб= 298 083 руб.

В соответствии п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ предусмотрено ограничение изменения площади квартиры, по мнению ООО «Немецкая деревня», составляет не более 5 процентов.

Таким образом, как указывает представитель ООО «Немецкая деревня» подлежит оплате 229 865 (двести двадцать девять тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей, это 5 процентов от проектной площади (1,55кв.м* 148300 (цена за кв.м. согласно доп. соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ)

Право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В соответствии с условиями договора (п. 6.1.3 ДДУ) приемка квартиры и подписание передаточного акта производится участником долевого строительства в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления.

В связи с тем, что ФИО1 посредством телефонной связи (и в письменной переписке) отказалась выполнить доплату в связи с увеличением площади объекта до 32,4 кв.м., ООО «Немецкая Деревня» вынуждено составить односторонний акт <адрес>.

ФИО1 знала об одностороннем акте, в досудебном порядке разницу в площади не произвела, в связи с чем ООО «Немецкая Деревня» было вынуждено обратиться в суд.

Согласно п. 4.3 договору долевого участия № П33-2-42-К/3 в случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь объекта долевого строительства окажется меньше величины проектной площади, указанной в подп. 3.3 настоящего договора, цена договора подлежит увеличению.

При этом цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую исходя из цены 1 кв.м. площади объекта долевого строительства, установленной в подп.3.2 настоящего договора, и размера площади, превысившей размер проектной площади, установленной в подп. 3.3 настоящего договора, с учетом понижающей коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов.

Рассчитанную в соответствии с настоящим подпунктом сумму участник долевого строительства обязан уплатить застройщику.

Согласно пункту 4.5 в случае, если по данным органа технической инвентаризации разница между фактической площадью объекта долевого строительства и проектной площадью, указанной в подп. 3.3 настоящего договора, составит до 05, кв.м. как в сторону увеличения, так и уменьшения, перерасчет цены договора, указанной в подп. 3.4 настоящего договора, не производится.

В соответствии с пунктом 4.6 договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика согласно выписке обслуживающего банка застройщика либо дата внесения денежных средств в кассу застройщика.

В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, корпус №, площадью 32,4 кв.м. поставлена на кадастровый учет (выписка из ЕГРН от 10.01.2024г.).

Следовательно, сумма доплаты денежных средств составляет 229 865 рублей.

В случае расчета судом увеличенной площади согласно выписке из ЕГРН от 10.01.2024г. площадь <адрес> поставленная на учет составила 32,4 кв.м., таким образом ООО «Немецкая Деревня» полагает что верным будет следующий расчет.

ООО «Строительный поток» произведена оплата за 30,96 кв. м. площади объекта долевого строительства, исходя из цены квадратного метра 148300 рублей (согласно доп. соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно выписке из ЕГРН, площадь объекта долевого строительства составила 32,4 кв.м. 32,4 кв.м.- 30,96 кв.м = 1,44кв.м. 1,44*148300=213 552 рублей.

Следовательно, сумма доплаты денежных средств составляет 213 552 рублей.

Со ссылкой ст. ст. 1107 и 395 ГК РФ ООО «Немецкая деревня» просит суд.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Немецкая Деревня» стоимость разницы проектной и фактической площадью квартиры сумму в размере 229 865 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 37 350 рублей 95 копеек; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 500 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 просил суд удовлетворить исковые требования, отказать в удовлетворении встречных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном виде.

В судебное заседание представитель ООО «Немецкая деревня» по доверенности ФИО4 не явилась, в представленных суду документах просила отказать в исковых требованиях ФИО1 в полном объеме, а встречные исковые требования ООО «Немецкая деревня» удовлетворить. В случае принятия судом решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 просила суд снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В судебное заседание представитель ООО «Строительный поток» не явился, будучи уведомлен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не уведомил, не просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Немецкая деревня» по доверенности и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «Строительный поток».

Выслушав сторону истца, изучив материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования ООО «Немецкая деревня» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами по делу, между истцом ФИО1 и ООО «Строительный поток» заключен договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого являлась уступка прав требования к застройщику ООО «Немецкая деревня» на <адрес> на 3-м этаже, проектной (плановой) площадью - 30,96 кв.м., находящуюся в многоквартирном 3-этажном жилом доме квартал № литер «33», расположенном на земельном участке общей площадью 18 202 кв.м. (кадастровый №) по адресу: Краснодарский край, <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>.

До заключения указанного ДУПТ от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Немецкая деревня» и ООО «Строительный поток» заключены договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-43) и дополнительные соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44-61, 103-104, 109-110, 111-118).

Застройщик ДД.ММ.ГГГГ направил «Уведомление о завершении строительства» (истцом получено 14.02.2024г.), из содержания которого следует, что завершено строительство многоквартирного дома и имеется готовность объекта долевого строительства к передаче.

Застройщиком предложено истцу провести совместный осмотр объекта долевого строительства и после оформить акт приема-передачи.

Также было указано, что на основании произведенных уполномоченным органом технической инвентаризации обмеров объекта долевого строительства площадь составила 32,97 кв.м. (с учетом понижающих коэффициентов), что повлекло увеличение фактической площади на 2,01 кв.м., что составляет 6,5 процентов от изначальной проектной площади (л.д. 66-67).

В этой связи застройщик сообщил, что истцу необходимо произвести оплату в размере 298 083 рублей по реквизитам счета застройщика.

Указанная сумма была рассчитана следующим образом: 32.4 + (3.0 (балкон)*0.3) = 32.97 - 30.96 кв.м. = 2.01 кв.м., соответственно 2,01 кв.м. * 148 300 руб./кв.м. = 298 083 рублей.

Согласно п.4.3 и 4.4 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ в случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь объекта долевого строительства превысит или окажется меньше величины проектной площади, то цена договора, подлежит увеличению, либо уменьшению соответственно.

В силу п.4.5 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ, если разница между фактической и проектной площадью составит до 0,5 кв.м. как в сторону увеличения, так и уменьшения, перерасчет цены договора, не производится.

В соответствии с требованиями ст. 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Одновременно, согласно пп.2 п.1.1 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5 процентов от указанной площади.

При проверке расчета превышения площади помещения после строительства суд руководствовался следующим.

<адрес> помещения составляла 30,96 кв.м, фактическая – 32,97 кв.м, превышение площади – 2,01 кв.м, что составляет 6,49 процентов и, соответственно, является существенным изменением проектной документации ввиду превышения пятипроцентного порога.

О чем и было заявлено застройщиком ФИО1 в письме о необходимости внесения доплаты за помещение от ДД.ММ.ГГГГ, а также в дополнительных разъяснениях от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-67).

Так, истцом, в адрес ответчика в порядке п.11.2 ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ направлены претензии о досудебном урегулировании данного вопроса и перерасчете доплаты с учетом 5% порогового значения.

Ответчик указанные в претензии требования не удовлетворил.

В целях возможного досудебного урегулирования спорных вопросов истец 21.03.2024г. (РПО N?№) направил уведомление с предложением о расторжении договора ДДУ от 21.06.2019г. по соглашению сторон или заключением мирового соглашения, учитывая судебный порядок расторжения договора, и добровольном возврате денежных средств Ответчиком, а также уплате процентов за пользование денежными средствами.

Согласно полученному письму (Исх. N?548 от 27.03.2024г.), ответчик не принял предложение истца о досудебном порядке урегулирования спора, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора.

Также, в данном письме ответчиком было предложено истцу оплатить только за 5% увеличенной площади, а именно 229 865 рублей.

Однако, процедура досудебного урегулирования вопроса перерасчета доплаты была уже пройдена и не была своевременно удовлетворена ответчиком.

При установленных обстоятельствах по делу, суд полагает требования ФИО1 о расторжении договора и взыскании денежных средств выплаченных в счет цены иска в размере 4 591 368 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93), который ФИО1 просит суд признать недействительным, что, по мнению суда, является обоснованным ввиду следующего.

Согласно ст.4, ч.1 ст.7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу п.2 ч.1.1 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ изменение общей площади жилого помещения более чем на 5 процентов является существенным изменением проектной документации. После получения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ уведомления, истца о расторжении договора, ответчик, ссылаясь на п.7.8 ДДУ от 21.06.2019г., 02.04.2024г. направил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры.

В п.7.8 ДДУ от 21.06.2019г. определено, что при уклонении участника долевого строительства в предусмотренный в п. 7.6 срок (10 (десять) рабочих дней) или при отказе участника от принятия объекта долевого строительства со дня, предусмотренного договором для передачи, вправе составить односторонний акт о передаче, который будет иметь силу двустороннего.

Данные действия являются противоречащими требованиям ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ и условиям ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ, так как застройщик не может передавать объект с недостатками, а именно существенными изменениями проектной документации.

Суд полагает правомерными исковые требования ФИО1 о признании недействительным п. 11.3 договора № П33-2-42-К/3 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым определена договорная подсудность по месту нахождения застройщика (л.д. 33).

Поскольку указанный пункт договора противоречит требованиям Закона о защите прав потребителей (ст. 17), а также правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума ВС РФ от 28.06.2012№.

При разрешении исковых требований ФИО1 о взыскании неустойки суд руководствуется следующим.

В силу ч. 2 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

При проверке расчета величины взыскиваемой неустойки в соответствии с требованиями установленного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № периодов моратория, а также требованиями ч. 2 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ о размере ключевой ставки на дату возврата денежных средств – ДД.ММ.ГГГГ (16 процентов), суд соглашается с суммой неустойки в размере 2 468 805,55 рублей.

Однако, принимая во внимание заявление ООО «Немецкая деревня» о соразмерном снижении неустойки ввиду возможного размера ущерба, который может понести застройщик, суд полагает возможным снизить размер неустойки, руководствуясь следующим.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», несоразмерность неустойки может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Наличие оснований для снижения и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: период просрочки исполнения обязательства, чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, и другое.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ № указал, что положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

На основании изложенного, суд полагает снизить размер неустойки с 2 468 805,55 рублей до 800 000 рублей.

При разрешении требований ФИО1 о компенсации морального вреда, суд руководствуется следующим.

В силу требований ч. 2 ст. 10 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Принимая во внимание характер спорных правоотношений, длительность произведенным переговоров между сторонами по делу, а также возраст заказчика, суд полагает правомерным требования о компенсации морального вреда удовлетворить частично – взыскать сумму в размере 10 000 рублей.

При разрешении заявленных встречных исковых требований ООО «Немецкая деревня» к ФИО1 о взыскании стоимости разницы проектной и фактической площади квартиры на сумму в размере 229 865 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 37 350,95 (в соответствии со ст. 395 ГК РФ), суд полагает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду указанной выше мотивировки при разрешении исковых требований ФИО1 к ООО «Немецкая деревня».

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По положениям ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание наличие понесенных истцом судебных расходов, суд полагает взыскать их с ответчика в пользу истца на оплату государственной пошлины и почтовые расходы.

Расходы по оплате нотариально удостоверенной доверенности в размере 2200 рублей не подлежат возмещению, поскольку в представленной суду доверенности, выданной на три года, отсутствует указание на выдачу доверенности по участию в слушании лишь настоящего гражданского дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» о признании недействительным пункта договора, о расторжении договора, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» к ФИО1 о взыскании денежных средств отказать.

Признать недействительным пункт 11.3 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П133-2-42-K/3.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П33-2-42-К/3.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П133-2-42-К/3 в части строительства <адрес> на 3-м этаже, проектной (плановой) площадью - 30,96 кв.м, находящейся в многоквартирном 3-этажном жилом доме квартал № литер «33», расположенном на земельном участке общей площадью 18 202 кв.м (кадастровый номер внутригородской округ, <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» (ОГРН №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №) денежные средства в размере 4 591 368 (четыре миллиона пятьсот девяносто одна тысяча триста шестьдесят восемь) рублей; неустойку в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» (ОГРН №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №) компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» (ОГРН №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 640 рублей, почтовые расходы в размере 80,40 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Судья И.А. Куц