Дело № 2-2114/2022

УИД 26RS0008-01-2022-003160-20

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

03 ноября 2022 года г. Буденновск

Буденновский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего – судьи Куцева А.О.,

при секретаре судебного заседания Кудряшове А.И.,

с участием представителя истца ООО «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» - ФИО3 действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также по ордеру №с 062675 от ДД.ММ.ГГГГ, имеющему удостоверение адвоката № выданного ДД.ММ.ГГГГ УМЮ УФРС РФ по <адрес>,

ответчика ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Буденновского городского суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» обратилось в суд с иском к ФИО1 в котором просило взыскать задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 113 400 рублей, пеню за просрочку оплаты в размере 18384,98 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3 835,70 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве № на жилое помещение по адресу: <адрес>., <адрес>.

Цена квартиры исчисляется из расчета 27 000 руб. за один кв.м, общей площади объекта долевого строительства и на момент заключения договора составляла 1196 100 рублей. В п. 5.3 Договора было предусмотрено, что в случае изменения площади квартиры оплата происходит по фактически установленным размерам объекта капитального строительства.

Согласно окончательным обмерам квартиры, проводившейся после завершения строительства, площадь квартиры увеличилась на 4.2 кв.м, что согласно расчету (4.2 кв.м, х 27 000 руб.) составляет 113 400 рублей. Перед сдачей многоквартирного дома ФИО1 о приеме - передачи квартиры была уведомлена.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было направленно предупреждение о необходимости погашения задолженности. 31.03.2022г. ООО «СЗ СК «Восток» направил письменную претензию ответчику.

На основании п.1 ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, размер пени составляет 18 384,98 руб.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик строительной компании» «Восток» - ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО1, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Предоставив возражения на иск, из которого следовало о том, что в соответствии с условиями договора застройщик обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать по акту приема-передачи однокомнатную квартиру, в многоквартирном доме № а, площадью 44,3 кв.м., в <адрес> мкр. №. Цена договора составила 1 196100 руб. Денежные средства были выплачены в полном объёме в установленный срок договором.

Однако в нарушении застройщиком условий договора, квартира, не соответствовала плану объекта долевого строительства. В квартире отсутствовала перегородка отделяющая балкон (лоджию) от жилой комнаты, а также перегородка, разделяющая жилую комнату от коридора, кухни, в том числе в ванной комнате отсутствовала вентиляционная шахта, которая при ее нахождении уменьшала бы площадь на 1,3 кв.м.

Из договора участия в долевом строительстве на строительство однокомнатной квартиры общей площадью 44,3 кв.м, следует, что пункты 1.2 и 4.3 договора содержат условия включения в общую площадь 44,3 кв.м, площади балконов (лоджий, террас) в нарушение статьи 1.5 ЖК РФ.

Истцом ранее подано исковое заявление, по которому была проведена строительная экспертиза, где согласно заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составила 46,63 кв.м., следовательно площадь указанная в исковом заявлении 48,5 кв.м. не соответствует действительности. При этом отсутствует вентиляционная шахта, которая при ее нахождении уменьшила бы площадь квартиры на 1,3 кв.м, а также лоджия которая увеличилась на 1,63 кв.м. и которая не должна была быть включена в общую площадь квартиры. В связи с нарушениями застройщика по договору долевого участия общая площадь квартиры увеличилась на 4.2 кв.м., при этом данный объект принят не был, так как были выявлены существенные недостатки. Заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону увеличения, может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.

Таким образом, ООО «Восток» нарушил условия договора, что вызвало за собой увеличение площади квартиры. ООО «Восток» не может требовать оплаты суммы основного долга, в том числе неустойки, так как при заключении договора ДДУ сумма была выплачена в полном объеме.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материала дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащими условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих плате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Восток» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого, застройщик должен передать участнику долевого строительства квартиру по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, подъезд №, этаж 2, количество комнат 1, общая площадь 44,3 кв.м, жилая площадь 20,4 кв.м.

Согласно п. 5.1 указанного выше договора долевого участия в строительстве, цена договора на момент его заключения исчисляется из расчета 27000 рублей, за один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства и составляет 1196100 рублей за фактичекскую площадь передаваемого объекта (включая площадь балконов и лоджий 100 %).

Из п. 5.3 договора следует о том, что если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства оказалась больше площади, указанной в п. 1.2 договора, дольщик обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом в п. 5.1 договора. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства оказалась меньше площади, указанной в п.1.2 договора, застройщик обязан возвратить дольщику разницу между внесенными им денежными средствами и денежными средствами, указанными в п. 5.1 договора.

Как следовало из указанного п. 1.2 договора общая площадь объекта долевого строительства, а именно квартиры расположенной по адресу: <адрес>, мкр. 3, <адрес> составила 44,3 кв.м., что подтверждается описанием объекта долевого строительства и планом на указанную выше квартиру.

Из представленного в суд технического паспорта на жилое помещение по адресу: <адрес> общая площадь квартиры составляет 48,5 кв.м.

Судом, при рассмотрении настоящего дела было установлено о том, что в последствии строительный номер спорной квартиры был изменен с 43 на 44.

Судом было запрошено регистрационное дело из ФГБУ Федеральной кадастровой палаты, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на жилое помещение по адресу: <адрес>. Из представленного регистрационного дела, следовало о том, что по одностороннему передаточному акту к договору № от ДД.ММ.ГГГГ составленному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная Компания «Восток» передало в одностороннем порядке <адрес> общей площадью 48,5 кв.м. по адресу: <адрес>, мкр. 3, <адрес>.

Как было установлено судом, цена квартиры по договору долевого участия в строительстве № заключенного истцом с ответчиком исчислялась из расчета 27 000 рублей за один кв.м, общей площади объекта долевого строительства 44,3 кв.м. и на момент заключения договора составляла 1196 100 рублей, что не оспаривается сторонами.

Согласно окончательным обмерам квартиры, проводившегося ООО «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» после завершения строительства, площадь увеличилась на 4.2 кв.м, что согласно расчету (4.2 кв.м, х 27 000 руб.) составляет 113 400 рублей.

09.09.2020г. истцом было направленно предупреждение о необходимости погашения задолженности в срок до ДД.ММ.ГГГГ, вместе с справкой о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате цены договора долевого участия (л.д. 19-20, 22)

31.03.2022г. ООО «СЗ СК «Восток» направил письменную претензию ответчику предупреждение о необходимости погашения задолженности и пени (л.д. 24-25)

Таким образом, установлено, что фактическая площадь квартиры превышает проектную на 4,2 кв. м и ответчик ФИО1 отказывается от доплаты разницы в стоимости согласно договору.

В соответствии с п. 5.1, п 5.3 договора долевого участия (по которому ответчик взял полностью на себя обязательства, что прямо следует из толкования договора), окончательная сумма "доли участия" участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас). При расхождении площади квартиры, указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в договоре, стороны производят дополнительные расчеты.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.

Как было указано выше и следует из п. 5.1 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора на момент его заключения исчисляется из расчета 27000 рублей, за один квадратный метр общей площади объекта долевого за фактичекскую площадь передаваемого объекта, включая площадь балконов и лоджий 100 %.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Таким образом, исходя из материалов дела, стороны согласовали условия в случае увеличения площади помещения по итогам строительства, что не противоречит нормам действующего законодательства, по правилам ст. 56 ГПК РФ истцом представлены допустимые и относимые доказательства в подтверждение своих требований, в связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании дополнительных денежных средств за увеличение площади объекта долевого строительства.

Вопреки доводам ответчика о том, что истцом не верно указана площадь спорной квартиры, суд исходит из того, что истцом представлено относимое и допустимое доказательство в виде технического паспорта квартиры в подтверждение увеличения площади помещения с 44,3 кв.м. до 48,5 кв.м., которое подготовлено Южным филиалом АО «Ростехинвентаризация – Федерального БТИ», по результатам комплексных кадастровых работ, соответствующий требованиям Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Что касается доводов ответчика о том, что площадь спорной квартиры составляет 46,63 кв.м. по заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ проведенного в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ответчика к ООО «Строительная компания «Восток», суд находит несостоятельным по следующим основаниям.

Судом при исследовании гражданского дела № по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания Восток» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и в обязании устранить недостатки долевого строительства было установлено, что по указанному делу была проведена строительно-техническая судебная экспертиза. По результатам которой было получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ из выводов которой не следует о том, что площадь квартиры расположенной по адресу: <адрес>, строительный № <адрес> составляет 46,63 кв.м., более того, вопрос о площади указанной квартиры судом при назначении экспертизы не ставился.

Также являются голословными и несостоятельными с учетом положений заключенного договора долевого участия, которые не оспорены ответчиком, доводы ответчика о том, что истец своими умышленными действиями увеличил площадь спорного помещения, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств данному обстоятельству не представлено.

Доводы ответчика, о том, что в нарушении застройщиком условий договора, спорная квартира, не соответствовала плану объекта долевого строительства, не может послужить основанием для отказа в заявленных требованиях. Поскольку представленные доводы ФИО1 являлись предметом рассмотрения в суде по гражданскому делу 2-16/2021 по иску самого ответчика к ООО «Строительной компании «Восток» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и в обязании устранить недостатки объекта долевого строительства. Суд, в частности взыскал в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, убытки в виде стоимости работ по устранению выявленных недостатков соответствий объекта долевого строительства условиям договора, неустойку за нарушения сроков устранения выявленных нарушений, компенсацию морального вреда и штраф.

Рассматривая заявленные требования о взыскании с ответчика с пользу истца пени в размере 18384 рубля, суд приходит к выводу в их удовлетворении, поскольку основные требования о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены судом в полном объеме, следовательно подлежат удовлетворению и производные требования истца о взыскании с ФИО1 пени (неустойка) по следующим основаниям.

Истцом в обоснование заявленных требований о взыскании неустойки был предоставлен расчет согласно ст. 395 ГК РФ, из расчета по 1/300 от ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки на сумму 113400 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по формуле (Со х Кдн х 1/300 х СР), где Со - сумма основного долга, Кдн – период просрочки, т.е. количество дней, в которые действует банковская ставка рефинансирования, СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ.

На основании ст. 4, 5, 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку площадь переданного ответчику объекта долевого строительства после его строительства увеличилась, то истец имеет право на взыскание с ответчика доплаты по договору участия в долевом строительстве, соответственно и неустойки.

Определяя размер неустойки, суд принимая во внимание, что ответчик является физическим лицом, применяя положение статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 71 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" приходит к выводу о взыскании пени в размере 18384 рублей с ответчика, поскольку ходатайств об уменьшении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГПК РФ, от ответчика не поступало, в связи полным непризнанием заявленных требований.

Кроме того, рассматривая заявленные требования о взыскании пени (неустойки) с ФИО1 суд не находит оснований для ее снижения, поскольку данная сумма отвечает нарушенным обязательствам ответчика, представленный расчет истцом судом проверен и не вызывает сомнений в его правильности.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ истцом оплачена госпошлина при подаче искового заявления в сумме 3835,70 рублей (л.д. 45)

Поскольку исковые требования ООО «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток», удовлетворены полностью, суд взыскивает в пользу истца судебные расходы в полном объеме, в размере 3835,70 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого строительства – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания» «Восток» задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 113400 (сто тринадцать тысяч четыреста) рублей, пеню за просрочку оплаты в размере 18384,98 (восемнадцать тысяч триста восемьдесят четыре) рубля 98 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 835,70 (три тысячи восемьсот тридцать пять) рублей 70 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Буденновский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 07 ноября 2022 года.

Судья подпись А.О. Куцев

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-2114/2022, находящемся в Буденновском городском суде Ставропольского края.

Секретарь с/з