РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 января 2023 года дело № 2-62/2023

УИД 43RS0034-01-2022-002268-20

Слободской районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Черных О.В.,

при секретаре Вычегжаниной А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Слободском Кировской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, указав в обоснование, что 15 июня 2018 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи, стоимость объекта определена сторонами в размере 80000 рублей. Пунктом 2.3 договора купли-продажи стороны подтвердили, что истец уплатил ответчику денежные средства в указанной сумме. О передаче денежных средств составлена расписка. Сторонами в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи о передаче объекта составлен и подписан передаточный акт от 15 июня 2018 года. С момента подписания договора купли-продажи и до настоящего времени ответчик уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество. С целью урегулирования создавшейся ситуации ФИО1 обратился к ФИО3 письмом от 26 мая 2022 года с требованием о явке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление Росреестра по Кировской области). Однако до настоящего момента ответчик так и не совершил действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. В связи с уклонением ФИО3 от совершения указанных действий ФИО1 просит вынести решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Протокольными определениями суда от 15 ноября 2022 года и от 08 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Слободскому и Слободскому району ГУФССП России по Кировской области ФИО5, ООО МКК «Центр денежной помощи», АО «Тинькофф Банк», ООО МКК «Союз микрофинансирования 43», ПАО «Совкомбанк», АО «Альфа-Банк», ПАО Сбербанк.

Истец ФИО1, извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал.

Ответчик ФИО3, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась, письменный отзыв на иск не представила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя, указала, что иск ФИО1 удовлетворению не подлежит, поскольку требование о государственной регистрации права может быть удовлетворено только, если договор соответствует закону, может повлечь правовые последствия в виде государственной регистрации. В данном случае договор купли-продажи жилого дома от 15 июня 2018 года не соответствует требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как по договору продается только жилой дом, без земельного участка, на котором он расположен; такой договор является ничтожным.

Третьи лица ФИО4 и судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Слободскому и Слободскому району ГУФССП России по Кировской области ФИО5, представители третьих лиц ООО МКК «Центр денежной помощи», АО «Тинькофф Банк», ООО МКК «Союз микрофинансирования 43», ПАО «Совкомбанк», АО «Альфа-Банк», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, письменные отзывы на иск не представили.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Кроме того, указала, что договор купли-продажи от 15 июня 2018 года, на котором истец основывает свои требования, обладает признаками ничтожной сделки. В частности, названный договор не соответствует требованиям статьи 35 ЗК РФ, поскольку по нему покупателю передается только жилой дом, без земельного участка, на котором он расположен. При этом на данные объекты недвижимости 23 августа 2022 года постановлением судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства в отношении ФИО3 установлен запрет на совершение регистрационных действий, а с требованием о переходе права собственности на них истец обращается в суд только в октябре 2022 года. В связи с указанными обстоятельствами представитель ФИО7 полагает, что договор купли-продажи от 15 июня 2018 года является мнимой сделкой.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 60, 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по настоящему иску входят: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, с соблюдением предъявляемых к такой сделке требований; фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Недействительный, незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий, в том числе и государственную регистрацию перехода права собственности.

При этом в силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на 28 октября 2022 года (л.д.32-35), жилой дом площадью 30,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО3

Истцом представлен суду договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО1 от 15 июня 2018 года (л.д.5-6), в соответствии с которым ФИО3 как продавец обязуется передать в собственность ФИО1 как покупателя вышеназванный жилой дом, а последний - принять и оплатить его.

В этот же день между сторонами составлен передаточный акт, являющийся приложением № 1 к договору купли-продажи (л.д.7).

Согласно пункту 2.1 данного договора, стоимость вышеуказанного недвижимого имущества определена сторонами в сумме 80000 рублей. В подтверждение оплаты по договору представлена расписка от 15 июня 2018 года (л.д.8).

Между тем, суд учитывает, что, как следует из выписок из ЕГРН по состоянию на 28 октября 2022 года и 16 ноября 2022 года (л.д.32-35, 46-48), спорный жилой дом находится на земельном участке площадью 1452 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, расположенном по адресу: <адрес>. Данный земельный участок также принадлежит на праве собственности ответчику ФИО3

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка, либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вышеуказанный договор купли-продажи от 15 июня 2018 года не содержит условий о продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи данного объекта недвижимости в материалы дела также не представлен. Как следует из объяснений представителя истца ФИО2, такая сделка между сторонами не заключалась.

При этом, указанные в подпунктах 1-3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в качестве исключений случаи к рассматриваемому договору купли-продажи не относятся.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что продажа жилого дома без земельного участка, на котором он расположен, нарушает установленный законом запрет. Следовательно, договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО1 от 15 июня 2018 года является ничтожной сделкой, то есть не порождающей каких-либо правовых последствий.

Кроме того, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств уклонения ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером № к ФИО1

Представленные истцом требования, адресованные ответчику (л.д.9-12), сами по себе на данное обстоятельство не указывают. При этом сведений о том, что ФИО1 принимал реальные меры по обращению в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о регистрации за собой права собственности на указанное жилое помещение, в материалах дела не имеется.

Также суд учитывает, что, как следует из информации судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Слободскому и Слободскому району ФИО5 (л.д.57), постановлением судебного пристава-исполнителя от 23 августа 2022 года в отношении жилого дома с кадастровым номером № был объявлен запрет на совершение регистрационных действий. Данный запрет установлен в рамках ведущихся в отношении ответчика ФИО3 шести исполнительных производств, общая задолженность по которым по состоянию на 05 декабря 2022 года составляла 276109 рублей 30 копеек. До настоящего времени указанный запрет не снят и не отменен.

При этом установлено, что истец ФИО1 является братом ФИО4, который состоит в зарегистрированном браке с ответчиком ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28, 51). Следовательно, стороны по делу находятся в отношениях свойства.

В совокупности названные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии волеизъявления ФИО3 на заключение рассматриваемого договора купли-продажи, а также фактический переход права на жилой дом с кадастровым номером № к истцу.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом.

Таким образом, в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>) отказать в удовлетворении иска к ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>) о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья подпись О.В. Черных

Мотивированное решение суда составлено 18 января 2023 года.

Решение27.01.2023