77RS0012-02-2023-020723-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Белобровой Д.П.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-878/2025 по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, неустойки за нарушение сроков удовлетворения отдельного требования потребителя, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ООО СЗ «Дубининская 59» об уменьшении цены договора на 453 456,50 руб., взыскании разницы в площади объекта долевого строительства в размере 453 456,50 руб., неустойки за нарушение сроков возврата денежных средств за период с 12.09.2023 по 16.10.2023 в размере 158 709,78 руб., и далее с дальнейшим ее начислением, компенсации морального вреда в пользу каждого из истцов в размере 5 000 руб., штрафа.

В обоснование исковых требований истцами указано, что «08» июля 2020 г. между Истцами и Ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ***, по которому Ответчик обязался построить (создать) объект недвижимости, а Истец обязался уплатить Ответчику обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства. На основании п. 4.2. Договора Сторонами согласована цена Объекта долевого строительства - стоимость одного квадратного метра Общей приведенной площади Объекта в размере 266 739,12 рублей 12 копеек, а всего стоимость Объекта долевого строительства равняется 29 367 976,77 рублей 77 копеек исходя из 110,10 кв.м. Общей приведенной площади (проектной). На основании п. 4.5. Договора, стороны пришли к соглашению, что Цена Договора изменяется в случае, если Общая приведенная площадь Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной общей приведенной площади Объекта более чем на 0,5 %. Согласно акту приема передачи от 01.07.2023 года, общая площадь объекта долевого строительства 109,6 кв.м.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований, с учетом дополнений к иску, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СЗ «Дубининская 59» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, просила принять во внимание выводы судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании ст. 5 Федерального закона РФ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 555 ч. 3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено, что 08 июля 2020 года между ООО «СЗ «Дубининская 59» и ФИО2, ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № ***, объектом строительства по которому являлась квартира, расположенная в жилом комплексе по адресу: гор. Москва, ул. ***, кв. 33903.

Истцы исполнили свои обязательства по договору, оплатив цену договора в размере 29 367 976, 77 руб.

Как следует из п. 1.2 договора, предметом договора является квартира с условным номером 33903, количество комнат -, этаж 39, общая площадь с учетом лоджии/балкона 110,10 кв. м, общая площадь/жилая площадь 110,10 кв. м.

Стоимость 1 кв. м квартиры по условиям договора составляет 366 739,12 руб.

Согласно п. 1.1 договора участия в долевом строительстве № ***, ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, указанный в. п. 1.1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2. договора истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора, при наличии разрешения.

Согласно п. 5.2 договора в случае, если объект построен застройщиком с отступлением от условий договора и требований технических регламентов, проектной документации и иных обязательных требований, приведшим к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают объект пригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе по своему выбору потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения Цепы Договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно условиям договора Общая площадь (проектная), указанная в Таблице (далее - «Проектная общая площадь Объекта»), - площадь Объекта по проекту в соответствии с ч. 5 ст. 15 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ без учета обмеров, произведенных лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

Общая площадь (фактическая) (далее - «Фактическая общая площадь Объекта»)- фактическая площадь Объекта в соответствии с ч. 5 ст. 15 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, подлежит определению после окончания строительства Здания по результатам обмеров Объекта лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

Общая приведенная площадь (проектная), указанная в Таблице (далее - «Проектная общая приведенная площадь Объекта»), определена Застройщиком на основании проектной документации и состоит из суммы Проектной общей площади Объекта и площади лоджии, веранды, балкона, террасы (при их наличии) с понижающими коэффициентами, установленными на дату заключения Договора уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства: для лоджий- 0,5; для балконов- 0,3; для террас - 0,3; для веранд -1,0.

Общая приведенная площадь (фактическая) (далее - «Общая приведенная площадь Объекта»), состоящая из суммы Фактической общей площади Объекта и площади лоджии, веранды, балкона, террасы (при их наличии) с понижающими коэффициентами, установленными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства, подлежит определению после окончания строительства Здания по результатам обмеров Объекта лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

Проектная общая приведенная площадь Объекта и Общая приведенная площадь Объекта пользуются для определения окончательной Цены Договора в случае, предусмотренном п. 4.5. говора, и для проведения Сторонами взаиморасчетов на основании п. 4.6. Договора.

Участник уведомлен и согласен с тем, что Общая приведенная площадь Объекта на момент передачи Объекта Участнику может отличаться от Проектной общей приведенной площади объекта в большую или в меньшую сторону.

Сторонами допускается отклонение Общей приведенной площади Объекта от Проектной общей приведенной площади Объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на «(Пять процентов).

План Объекта, отображающий в графической форме планируемое расположение по ношению друг к другу частей Объекта: комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас (при их наличии) (далее - «Планировка Объекта»), местоположение Объекта на этаже и техническое описание Объекта на момент передачи Участнику держатся в Приложении №2 к Договору. (п. 1.2. договора)

01 июля 2023 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно условиям которого сторонами определена общая площадь квартиры 109,60 кв. м. (л.д. 31)

Из представленного по инициативе истцов, технического заключения , составленного кадастровым инженером ФИО5, следует, что общая площадью квартиры по результатам исследования составила 108,4 кв.м. (л.д. 34)

Как следует из представленной выписки из ЕГРН по состоянию на 09.08.2023 г., площадь квартиры составляет 109,6 кв. м (л.д. 38)

Право собственности истцов в отношении объекта долевого строительства было зарегистрировано 07.07.2023 г.

При таких обстоятельствах, истцы полагают, что разница в площади объекта долевого строительства составляет 1,7 кв.м. (110,10 кв.м. – 108,40 кв.м.), а сумма, подлежащая возврату ответчиком – 453 456, 50 руб., из расчета: 266 739, 12 руб. х 1,7.

25 августа 2023 года истцы обратились к ответчику с требованием о выплате разницы в площади объекта долевого строительства.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела, определением суда от 16 апреля 2024 года была назначена судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и права»

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и права» были сделаны выводы о том, что общая площадь квартиры №33903, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, по результатам экспертного осмотра доставляет 109,1 кв.м.

В результате выполнения работ по разборке ранее существовавших перегородок, по возведению новых, а также по внутренней отделке помещений, фактическая площадь квартиры не подлежит сопоставлению с площадью, отраженной в Передаточном акте от 01.07.2023 г., с целью установления размера разницы (расхождения) в площади объекта.

Суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и права», поскольку суд не усматривает оснований не доверять данному заключению, экспертиза проведена лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертиза проведена полно и заключение согласуется с другими исследованными судом доказательствами по делу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Разрешая заявленные истцами исковые требования, суд с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных требований, в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ст. 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кадастровые работы на объекте осуществляются до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку в соответствии с п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ технический план на объект (результат выполненных кадастровых работ) является одним из документов основания выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о чем свидетельствует также соответствующая запись в разрешении на ввод Комплекса в эксплуатацию.

Согласно п. 16 ст. 70 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет расположенных в многоквартирном доме, помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома. Государственный кадастровый учет такого многоквартирного дома осуществляется на основании заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов (разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и соответствующего технического плана).

В результате осуществленного государственного кадастрового учета жилому помещению присвоен кадастровый номер ***. По результатам первичного учета площадь Квартиры установлена равной 109,6 кв. м, аналогичные сведения внесены в ЕГРН, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.08.2023 г.

При этом, согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Право собственности истцов на вышеуказанную Квартиру зарегистрировано и не оспаривалось сторонами, при рассмотрении настоящего спора, по существу.

Заключая Договор стороны согласились, что в результате выполнения в Квартире чистовых отделочных работ (Приложение N 2 к Договору) фактическая общая площадь и общая приведенная площадь Квартиры изменится. При этом, такое изменение площади квартиры не является основанием для перерасчета цены договора.

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (статья 403).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком привлечен кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и являющийся членом наименование организации.

Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам

В соответствии п. 3 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданный истцам объект недвижимости имеет площадь 109,6 кв. м, как и предусмотрено договором, актом приема-передачи квартиры, в связи с чем стоимость не переданных квадратных метров взысканию не подлежит, при заключении договора участия в долевом строительстве истцы выразили согласие на право застройщика в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию.

Повторные обмеры в октябре 2023 года были произведены по инициативе истцов без извещения застройщика.

Из выводов судебной экспертизы следует и достоверно установлено, что общая площадь объекта долевого строительства составила 109,1 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. ст. 4, 7, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", полагая, что оснований для взыскания денежных средств не имеется.

Учитывая, что требования о взыскании штрафа, неустойки, морального вреда, судебных расходов являются производными от основного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 193, ст. ст. 194 - 199, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, неустойки за нарушение сроков удовлетворения отдельного требования потребителя, штрафа, компенсации морального вреда – отказать.

Взыскать в равных долях с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 55 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2025 года.

Судья: