Дело № 2-4068/2025

УИД: 50RS0052-01-2025-004271-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2025 года г.о. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Белокуновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Администрации г.о. Щелково Московской области к Зарецкой ФИО9, ФИО1 ФИО10 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным,

по иску Зарецкой ФИО11 к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании решения незаконным, обязании восстановить нарушенное право путем внесения изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация г.о. Щелково Московской области обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к ответчикам о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, исключении сведений из ЕГРН. В обоснование заявленного иска указано, что Между Администрацией городского округа Щёлково (далее – Администрация) и ФИО1 ФИО12 (далее – ФИО1) заключен договор аренды от 25.09.2024 № (далее – Договор) на земельный участок с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – «для индивидуального жилищного строительства» сроком на 3 года. Согласно п. 1.4 Договора, на земельном участке нет объектов недвижимого имущества. Пунктом 2.1 установлено, что Договор заключается на срок 3 года с 24.09.2024 года до 24.09.2027 года. 19 декабря 2024 года между ФИО1 ФИО13 и Зарецкой ФИО14 заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 сентября 2024 г. № 02-253/24 (далее – Договор о передаче прав и обязанностей). Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, дата регистрации 28.12.2024, номер государственной регистрации № Согласно п. 2.1 Договора о передаче прав и обязанностей, арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по Договору аренды Новому Арендатору, а Новый арендатор принимает их в полном объеме. 27 декабря 2024 года в Администрацию городского округа Щелково поступило уведомление от ФИО1, зарегистрированное за номером №, содержащее сведения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО2 Администрация городского округа Щелково своего согласия на заключение Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2024 № от 19.12.2024 не давала, в связи с чем считает заключенный Договор о передаче прав и обязанностей недействительным. Уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка совершена с нарушениями требований законодательства Российской Федерации.

Согласно положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет. Однако, в данном случае Договор аренды между Администрацией городского округа Щелково и ФИО1 заключен на срок 3 года.

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2024 № от 19.12.2024, заключенный между ФИО1 ФИО15 и Зарецкой ФИО16 и исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2024 № от 19.12.2024 (дата государственной регистрации 28.12.2024, номер государственной регистрации №).

ФИО2 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании решения Администрации г.о. Щелково Московской области № от 10.03 2025 года незаконным, обязании повторно рассмотреть заявление ФИО2 № от 10 марта 2025 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 25 сентября 2024 года указав нового арендатора ФИО2 В обоснование требований, ФИО2 указала, что с 26.12.2024 года является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 88,1 кв.м., который расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН, ФИО2 также с 28.12.2024 года является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № от 25.09.2024 года. ФИО2 поданы в Администрацию г.о. Щелково документы для внесения изменений в действующий договор аренды, в связи с изменением арендатора, однако 10.03.2025 ФИО2 было отказано в заявлении в связи с отсутствием согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Представитель истца - Администрации г.о. Щелково Московской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, иск ФИО2 полагала не подлежащим удовлетворению.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ответчик ФИО2 направила в суд представителя по доверенности ФИО4, возражавшую относительно удовлетворения исковых требований, просила требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судом постановлено (протокольно) о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Материалами дела установлено, что между Администрацией г.о. Щелково Московской области и ФИО1 ФИО17 (заключен договор аренды от 25.09.2024 № на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – «для индивидуального жилищного строительства» сроком на 3 года.

Согласно п. 1.4 Договора, на земельном участке нет объектов недвижимого имущества. Пунктом 2.1 установлено, что Договор заключается на срок 3 года с 24.09.2024 года до 24.09.2027 года.

Также судом установлено, что ФИО2 с 26.12.2024 года является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 88,1 кв.м., который расположен на земельном участке с кадастровым номером №

19 декабря 2024 года между ФИО1 ФИО18 и Зарецкой ФИО19 заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 сентября 2024 г. № (далее – Договор о передаче прав и обязанностей). Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, дата регистрации 28.12.2024, номер государственной регистрации №

Согласно п. 2.1 Договора о передаче прав и обязанностей, арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по Договору аренды Новому Арендатору, а Новый арендатор принимает их в полном объеме.

27 декабря 2024 года в Администрацию городского округа Щелково поступило уведомление от ФИО1, зарегистрированное за номером 158ОГ-11180, содержащее сведения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО2

Администрация городского округа Щелково своего согласия на заключение Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2024 № от 19.12.2024 не давала, в связи с чем, полагает заключенный Договор о передаче прав и обязанностей недействительным.

Утверждения истца о том, что договор передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 19.12.2024 года является недействительным, так как посягает на публичные интересы и является ничтожным, поскольку заключен в нарушение запрета выраженного в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ являются голословными и противоречат установленным в суде обстоятельствам.

Поскольку судом установлено, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключен на срок, не превышающий срока договора аренды от 25.09.2024 года, Арендодатель земельного участка уведомлен о заключении договора о передаче прав и обязанностей по указанному договору, что подтверждается заявлением ФИО1 от 27.12.2024 года, то ссылка истца является несостоятельной.

Уведомление администрации представлены в материалы дела.

Доводы истца основаны на неверном толковании норм земельного законодательства.

Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств в совокупности с вышеприведенными положениями ЗК РФ, учитывая отсутствие доказательств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, суд полагает, что в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Поскольку, в удовлетворении требований Администрации г.о. Щелково Московской области о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказано, то требования об исключении сведений из ЕГРН, также не подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования ФИО2, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из материалов дела следует, что с 26.12.2024 года является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 88,1 кв.м., который расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН, ФИО2 также с 28.12.2024 года является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № от 25.09.2024 года. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости, ФИО2 является новым арендатором указанного земельного участка.

ФИО2 поданы в Администрацию г.о. Щелково документы для внесения изменений в действующий договор аренды, в связи с изменением арендатора с ФИО1 на ФИО2

10.03.2025 года ФИО2 было отказано в заявлении в связи с отсутствием согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, что подтверждается решением Администрации г.о. Щелково Московской области № № 10 марта 2025 года.

17.03.2025 года ФИО2 в Администрацию была направлена досудебная жалоба об отмене указанного решения.

Договор аренды земельного участка № от 25 сентября 2024 года не содержит пункта, согласно которому, необходимо согласие арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, а пункт 4.4.11 гласит «Письменно уведомить Арендодателя о заключение субаренды, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а также передаче своих прав по настоящему договору в залг9ипотеку) в течение трех дней после заключения такого договора (л.д.76).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ, основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов являются:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

- испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка;

- площадь земельного участка превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2009 N 18-В09-32, в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Таким образом, из содержания данных правовых норм следует, что вопросы приватизации земельных участков относятся к ведению Российской Федерации, и отказ в приватизации земельного участка возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством. При этом право выбора предоставляемого права (собственность или аренда) принадлежит указанным лицам.

В оспариваемом решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

В соответствии с пунктом 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, оспариваемое решение Администрации г.о. Щелково Московской области № от 10 марта 2025 года содержит отказ, который является необоснованным, противоречащим требованиям законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что законных оснований для отказа о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 19 декабря 2024 года в связи с изменением его арендатора с ФИО1 на ФИО2 в соответствиями с положениями ст. ст. 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, у Администрации г.о.Щелково Московской области не имелось.

Учитывая, что решение администрации является незаконным, суд полагает правомерным восстановить права Зарецкой путем обязания Администрации г.о. Щелково Московской области повторно рассмотреть заявление Зарецкой ФИО20 № 10 марта 2025 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 25 сентября 2024 года в связи с изменением его арендатора с ФИО5 ФИО21 на Зарецкую ФИО22.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации г.о. Щелково Московской области к Зарецкой ФИО23, ФИО1 ФИО24 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, исключении сведений из ЕГРН – оставить без удовлетворения.

Иск Зарецкой ФИО25 – удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации г.о. Щелково Московской области № от 10 марта 2025 года.

Обязать Администрацию г.о. Щелково Московской области повторно рассмотреть заявление Зарецкой ФИО26 № от 10 марта 2025 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка № № от 25 сентября 2025 года в связи с изменением его арендатора с ФИО1 ФИО27 на Зарецкую ФИО28.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение одного месяца подачей апелляционной жалобы.

Судья Разумовская Н.Г.

Мотивированное решение изготовлено: 07.11.2025 года