Дело № 2-3716/2025
УИД 26RS0023-01-2025-006013-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 декабря 2025 года город Минеральные Воды
Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Никитенко И.Н.,
при секретаре судебного заседания Сафарове М.Г.,
с участием представителя истца ФИО15. по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО11, ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» о признании сделки недействительной, о расторжении договора купли - продажи, и о применении последствий недействительной сделки,
установил:
ФИО14., через своего представителя ФИО1, обратился в суд с иском к ФИО16., ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» о признании сделки недействительной, о расторжении договора купли-продажи, и о применении последствий недействительной сделки.
В обоснование иска ФИО13. указал, что 09.04.2025 между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № 01-25 земельного участка категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-гостиничного комплекса, общей площадью 27720+/-58кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир г. Минеральные воды, ул. Советская, дом 6. Участок находится примерно в 200 м. по направлению на юго-запад от ориентира по адресу: .............., КН ............... Цена земельного участка 50 283451, 64 руб. Однако истец не получил денежных средств, фактически расписка являлась безденежной, покупатель убедил продавца что данная расписка необходима в целях осуществления регистрации перехода права собственности, и заверил, что денежные средства будут переданы после регистрации права собственности за ФИО12 16.04.2025 за ФИО17. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости. 20.04.2025 истец в адрес ФИО18 направил претензию с требованием о выплате денежных средств либо расторжении договора. 21.04.2025 между ФИО20 и ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 01/04-25. 23.04.2025 ФИО19 направил ответ на претензию истца, согласно которой в срок до 10.09.2025 обязуется исполнить обязательство по оплате земельного участка. 25.04.2025 ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» зарегистрировала право собственности. 14.09.2025 истец повторно направил претензию ФИО21 с требованием о расторжении договора и возврате спорного земельного участка. 20.09.2025 в ответ ФИО22., направил гарантийное письмо, в котором сообщал, что спорный земельный участок был продан ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ», а также обязался оплатить возникшую задолженность до 15.10.2025. По состоянию на 30.10.2025 денежные средства переданы не были, в связи с чем, считает, что отчуждение имущества в пользу ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» осуществлено ФИО2 после получения от истца претензии с требованием об исполнении обязательства по оплате спорного земельного участка, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика и мнимости сделки купли-продажи от 21.04.2025. совершенной лишь с целью избежать возврата имущества в сферу обладания истца. Ссылаясь на положения ст.ст. 168, ст.170, 309, 310, 454, 549, ст. 450 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №01-25 от 09.04.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером .............. заключенный между ФИО23 и ФИО24 Также просит признать недействительным договор купли-продажи № 01/04-25 от 21.04.2025 данного земельного участка заключенный между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ», и применить последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» на земельный участок с кадастровым номером .............., и возвратить истцу в собственность земельный участок.
В судебное заседание истец ФИО3, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО1, который поддержал заявленные исковые требования в полном объеме и просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
В судебное заседание ответчик ФИО25., извещенный о времени и месте судебного заседания не явился. Судебная корреспонденция, направленная судом ответчику, возвращена в суд за истечением срока хранения.
В судебное заседание представитель ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» не явился. Директор ООО ФИО4 направил заявление с просьбой рассмотреть дело без их участия, указав, что правовых оснований для возражений против заявленных истцом требований не находит, полагается на усмотрение суда при оценке представленных доказательств и вынесении решения по делу.
В связи с чем, суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Учитывая положения пп. 3,4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с содержанием пунктов 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.04.2025 между ФИО26 и ФИО27 заключен договор купли-продажи земельного участка № 01-25. Стороны при заключении договора купли-продажи согласовали все существенные условия договора, в том числе, цену недвижимости.
По условиям пп. 1.1, 2.1 Договора № 01-25, продавец обязуется передать в собственность продать) покупателю земельный участок, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-гостиничного комплекса, общей площадью 27720+/-58кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир г. Минеральные воды, ул. Советская, дом 6. Участок находится примерно в 200 м. по направлению на юго-запад от ориентира, по адресу: <...>, кадастровый номер 26:24:040803:2, а покупатель обязуется принять его (купить) и оплатить в полном объеме согласованную сторонами цену в размере 50 283 451 рублей 64 копейки.
Как следует и п.2.2 Договора, оплата произведена покупателем в пользу продавца путем передачи наличных денежных средств до подписания настоящего договора в полном объеме, что подтверждается соответствующей распиской.
В соответствии с п. 5.6 спорного Договора, передача недвижимости подтверждена Актом приема-передачи земельного участка (приложение № 1 к Договору купли-продажи от 09.04.2025 № 01-25).
16.04.2025 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером ФИО30, о чем в ЕГРН внесена запись № ФИО31.
Согласно представленной суду расписке от 09.04.2025, ФИО28 получил от ФИО29 по спорному договору денежные средства в размере 50 283 451 рублей 64 копейки.
В обоснование иска ФИО33 указал на то, что, несмотря на расписку о передаче денежных средств по договору, ФИО32 денежные средства не передавал, в связи с чем, 20.04.2025 истец в адрес последнего направил претензию с требованием о выплате денежных средств по договору №01-25 от 09.04.2025 либо расторжении договора при отсутствии встречного исполнения.
Одновременно судом установлено, что 21.04.2025 между ФИО34 и ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 01/04-25.
23.04.2025 ФИО35 в ответ на претензию истца письменно обязался в срок до 10.09.2025 оплатить стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ...............
25.04.2025 ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 26:24:040803:2, о чем в ЕГРН внесена запись № 26:24:040803:2-26/105/2025-6.
14.09.2025 истец ФИО36 повторно направил претензию ФИО37 с требованием о расторжении данного договора купли-продажи и возврате спорного земельного участка.
20.09.2025 в ответ ФИО38 направил ФИО39 письмо из которого следовало, что спорный земельный участок продан ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ», при этом гарантировал оплатить возникшую задолженность до 15.10.2025.
По состоянию на 30.10.2025 денежные средства истцу не переданы.
Таким образом, ФИО40 в обоснование иска указал о существенном нарушении условий договора купли-продажи от 09.04.2025 со стороны ФИО43 в части не передачи денежных средств в размере 50 283 451 рублей 64 копейки, при этом истец отрицал факт их получения.
При разрешении исковых требований ФИО41 к ФИО42 суд учитывает, что бремя доказывания передачи денежных средств в счет исполнения обязательств по договору возложено на ответчика, в данном случае на ФИО44., который в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ таковых не представил.
Указание в оспариваемом договоре купли-продажи от 09.04.2025 на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора в отсутствие доказательств фактической передачи продавцу денежных средств, а также представленная в материалы дела расписка о передаче денежных средств составленная между сторонами договора, само по себе не свидетельствует об оплате имущества покупателем.
При этом, суд отмечает, что доводы истца о том, что ФИО45 убедил его, что данная расписка необходима в целях осуществления регистрации перехода права собственности, и заверил, что денежные средства будут переданы после регистрации права собственности за ФИО2, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства представленными доказательствами, и не опровергнуты ответчиком ФИО47
Таким образом, судом достоверно установлено, что фактически составленная сторонами расписка носила формальный характер и являлась безденежной. Надлежащие доказательства, подтверждающие факт оплаты ответчиком полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, как следует из материалов дела, ФИО46 признал данный факт, и обязался оплатить возникшую задолженность.
Суд находит данные обстоятельства существенным нарушением условий договора, что порождает у истца право требовать его расторжения.
Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем ФИО48., суд исходит из установленных обстоятельств того, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку, как указано выше, ФИО51 нарушены обязательства о передаче денежных средств, у суда имеются основания для удовлетворения иска ФИО49 к ФИО50 в полном объеме.
Разрешая исковые требования ФИО52. к ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ», суд пришел к следующему.
В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Исходя из смысла приведенной выше правовой нормы и разъяснения по ее применению под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, суд, признав сделки недействительными, применяет последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение путем возврата в собственность истца недвижимого имущества, погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи в отношении данного недвижимого имущества.
Поскольку, как установлено судом, денежные средства истцу ФИО54 при исполнении договора не передавались, ответчик ФИО53 в одностороннем порядке не приобрел и лишен права на получение денежных средств по оспариваемой сделке от 09.04.2025.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с пп 16,17 приказа Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 (ред. от 26.09.2025) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" при государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимости присваивается статус "погашенная", при этом такие записи не исключаются, не аннулируются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи в установленном порядке сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН.
В соответствии с абз.5 п.65 совместного постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ (часть 2 статьи 13 ГПК РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 214 566 рублей 90 копеек, в связи удовлетворением иска с ответчиков подлежат взысканию понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в равных долях с каждого.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО55 к ФИО56, ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» о признании сделки недействительной и расторжении договора купли - продажи, о применении последствий недействительной сделки, удовлетворить.
Признать недействительным и расторгнуть договор купли-продажи №01-25 от 9 апреля 2025 года земельного участка с кадастровым номером ..............2, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-гостиничного комплекса, общей площадью 27720+/-58кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир ............... Участок находится примерно в 200 м. по направлению на юго-запад от ориентира по адресу: .............., заключенный между ФИО57 и ФИО58.
Признать недействительным договор купли-продажи № 01/04-25 от 21 апреля 2025 года земельного участка с кадастровым номером .............., категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-гостиничного комплекса, общей площадью 27720+/-58кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир ............... Участок находится примерно в 200 м. по направлению на юго-запад от ориентира по адресу: .............., заключенный между ФИО59 и ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ», и применить последствия недействительной сделки путем возврата недвижимости в собственность ФИО60.
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи в отношении недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером .............., проведенной на основании договора купли-продажи земельного участка № 01-25 от 9 апреля 2025 года между ФИО61 и ФИО62, № .............. от 16 апреля 2025 года, и проведенной на основании договора купли-продажи земельного участка № 01/04-25 от 21 апреля 2025 года между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ» № ..............-6 от 25 апреля 2025 года.
Взыскать с ФИО63, .............. года рождения, паспорт серии .............. выдан .............. краю .............., проживающего по адресу: .............. и ООО «Специализированный застройщик строительная компания «СТРОЙВИКТОРИЯ», ИНН <***> ОГРН <***>, расположенное по адресу: 357501,Ставропольский край, г. Пятигорск, пр-кт Кирова, д.47, помещение 12, в пользу ФИО64, .............. года рождения, паспорт серия .............. выдан .............. .............., в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в размере 214 566 (двести четырнадцать тысяч пятьсот шестьдесят шесть) рублей 90 копеек, по 107283 (сто семь тысяч двести восемьдесят три) рубля 45 копеек с каждого.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме 12.01.2026, путем подачи апелляционной жалобы через Минераловодский городской суд Ставропольского края.
Председательствующий,
судья И.Н. Никитенко