Дело №

( №; №)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 года город Севастополь

Балаклавский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Казариной И.В.

при секретаре Штурба В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя, третьи лица Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, АО "Ремстройкомплект", ГУП «Бюро технической инвентаризации» г. Севастополя, ГУП г. Севастополя "Управляющая компания Инкерман", Управление государственного строительного надзора и экспертизы г. Севастополя, Правительство Севастополя о признании права собственности, сохранении помещений в перепланированном, реконструированном виде,

установил:

Представитель истца по доверенности ФИО2 обратилась в Балаклавский районный суд города Севастополя с исковым заявлением, в котором просит признать за ФИО1 право собственности на помещения в <адрес> в г. Севастополе с учетом проведенной реконструкции общей площадью 78,7 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 23.04.2007г принадлежат помещения IV-6 площадью 15, 2 кв.м., 1V-7 площадью 16,9 кв.м., 1V-8 площадью 13,9 кв.м., 1V-9 площадью 3 кв.м., общей площадью 49 кв.м., кадастровый № с прилегающей к ним частью коридора на первом этаже в жилом доме ( литер «А») по <адрес> в г. Севастополе. В процессе эксплуатации истец произвел реконструкцию данных нежилых помещений, путем перепланировки, а также строительства примыкающих помещений к фасадной части здания и со стороны прилегающего общего коридора, с организацией входной группы. Согласно протоколу № от 06.09.2000г общего собрания собственников квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Севастополь, <адрес> все присутствующие собственники помещений проголосовали за принятие решения о даче согласия ФИО1 А,Ю. на сохранение перепланировки нежилых помещений, общей площадью 78,7 кв.м. В то же время, ввиду отсутствия разрешительной документации на пристройку, при обращении в Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя вопросу выдачи акта приемочной комиссии после выполненных работ, получен отказ от 03.02.2022г. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель истца направила в суд заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил в суд возражения на исковое заявление, просил в удовлетворении заявленных требований отказать. ( л.д. 112-114).

Представители третьих лиц Управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, АО "Ремстройкомплект", ГУП «Бюро технической инвентаризации» г. Севастополя, ГУП г. Севастополя "Управляющая компания Инкерман", Управления государственного строительного надзора и экспертизы г. Севастополя, Правительства Севастополя в судебное заседание не явились. О дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

АО "Ремстройкомплект" направили в суд письменные пояснения по существу заявленных требований ( л.д.167-168).

ГУП «Бюро технической инвентаризации» г.Севастополя направили в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя. При вынесении решения полагались на усмотрение суда. ( л.д.161).

Согласно статье 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами и не злоупотреблять ими.

В случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, суд рассматривает дело без их участия (часть 3 статьи 167 ГПК РФ).

С учетом вышеизложенных обстоятельств в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив и исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, взаимосвязи и достаточности, проверив их достоверность, суд считает, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг ФИО1 по договору купли-продажи, удостоверенному частным нотариусом г. Севастополя ФИО3 и зарегистрированным в реестре под № купил о Закрытого акционерного общества «Ремстройкомплект» в жилом доме лит. «А» встроенные помещения IV-6 площадью 15, 2 кв.м., 1V-7 площадью 16,9 кв.м., 1V-8 площадью 13,9 кв.м., 1V-9 площадью 3 кв.м, общей площадью 49,00 кв.м., которые находятся в <адрес> в г. Севастополе.( л.д. 62-63).

Нежилое помещение площадью 49 кв.м., находящееся по адресу: г. Севастополь, <адрес>, помещения IV-6, 1V-7, 1V-8, 1V-9 поставлено на кадастровый учет 08.05.2018г, кадастровый №, правообладателем объекта недвижимости является истец ФИО1 ( л.д.54-57).

В период до 21.11.2011г ФИО1 была разработана проектная документация – рабочий проект № выполненный Коммунальным архитектурно-проектным предприятием « Дизайн-Проект» на реконструкцию нежилых помещений в 3-х комнатную квартиру с пристройкой и организацией отдельного входа по <адрес> в г. Севастополь, которая была утверждена приказом ЗАО «Ремстройкомлект» от 21.11.2011г №.

Факт проведения перепланировки подтверждается актом Технического обследования и оценки состояния строительных конструкций нежилых помещений по адресу: г. Севастополь, <адрес> в г. Севастополе № от 17.04.2012г, выполненный Архитектурно-строительным и техническим надзором Севастопольской городской государственной администрацией, а также подготовкой Плана помещений (согласно выписке из Технической документации БТИ) от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 179-184).

В октябре 2017г истец ФИО1 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ( л.д. 39-40).

По результатам рассмотрения заявления Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги на основании п..1 п. 23 Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства», утвержденного приказом Департамента от 30.12.2016г № по причине предоставления заявителем неполного пакета документов, предусмотренного пунктом 15 регламента, а именно: отсутствуют: правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, разрешение на выполнение строительных работ либо декларация о начале выполнения строительных работ, акт приемки объекта капитального строительства; документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям; схема планировочной организации земельного участка; заключение органа государственного строительного надзора; технический план законченного строительством ( реконструкцией) объекта; положительное заключение экспертизы проектной документации; материалы, содержащиеся в проектной документации: пояснительная записка, схемы, отображающие архитектурные решения; раздел «Генплан» ( л.д. 37-38).

Согласно протокола № от 06.09.2020г общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> в г. Севастополе, собственники квартир дали согласие ФИО1 на сохранение перепланировки нежилых помещений в трехкомнатную квартиру с пристройкой и организацией отдельного входа по <адрес> в г. Севастополе общей площадью 78,7 кв.м. ( л.д. 211-216).

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Часть 5 ст. 15 ЖК РФ предусматривает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Земельный участок по адресу: г. Севастополь, <адрес> акционерного общества «Ремстройкомплект» на основании акта на право постоянного пользования земельным участком серии II-KM № от 16.08.1995г ( л.д.203-206).

Как следует из пояснений третьего лица АО «Ремстройкомплект», на период проведения переустройства и реконструкции гр. ФИО1, ЗАО «Ремстройкомплект» было письменно подтверждено, что возражения по вопросу занятия части земельного участка при пристройке двух помещений к зданию и крыльца не имелись, при этом ЗАО «Ремстройкомплект» являлось правообладателем земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом.

В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка

Как следует из технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГг встроенные нежилые помещения реконструированы в <адрес> квартиры – 78,7 кв.м., жилая площадь квартиры – 42,1 кв.м. ( л.д. 170-174, л.д. 231).

Вопросы строительства объектов капитального строительства, их реконструкции регламентированы положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В соответствии с ч. 14 ст. 1 ГрК РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов представляют собой реконструкцию такого объекта.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

В свою очередь ст. 222 ГК РФ определено, что здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления, являются самовольными постройками.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.п. 25, 26 указанного выше Постановления Пленумов судов от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В рамках рассмотрения указанного искового заявления была проведена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации».

В суд предоставлено заключение эксперта № от 01.08.2025г, из которой следует, что исследуемый объект до проведения работ по строительству пристройки и проведения работ по перепланировке состоял из следующих помещений:

помещение IV-6 пл.15,2 м2;

помещение IV-7 пл.16,9 м2;

помещение IV-8 пл.13,9 м2;

помещение IV-9 пл.3,0 м2.

Итого: общая площадь 49,0 м2.

После проведения работ по перепланировке по данным визуального осмотра и технического плана состоит из следующих помещений:

коридор 1 пл. 6,8 м2;

кухня 2 пл. 9,2 м2;

жилая комната 3 пл.16,9 м2;

жилая комната 4 пл. 14,6 м2;

коридор 5 пл. 9,50 м2;

ванная комната 6 пл. 4,0м2;

туалет 7 пл. 1,30м2;

коридор 8 пл. 2,90м2;

гардеробная 9 пл. 2,90м2;

жилая комната 10 пл. 10,60м2.

Итого: общая площадь 78,7 м2.

Согласно выводов экспертизы, работы, проведенные в квартире, расположенной по адресу: г. Севастополь, <адрес>, являются реконструкцией, перепланировкой и переустройством.

В результате проведенных работ помещения преобразованы в жилую квартиру.

Образованные после реконструкции помещения <адрес> площадью 78,7 кв.м. в <адрес> в г. Севастополе соответствуют строительным, пожарным, санитарным нормам и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирного жилого дома.

После проведения работ по реконструкции, перепланировке и переустройству объекта исследования - <адрес> жилом <адрес> в г. Севастополе, с технической точки зрения, не несёт (не создаёт) угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в связи с чем, технически возможно сохранение указанной квартиры в реконструированном виде

В силу п. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается наряду с другими доказательствами, оно не имеет для суда заранее установленной силы, в соответствии с п. 3 ст. 86 ГПК РФ является одним из доказательств, которое должно быть оценено судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области. Рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.

Несмотря на указание в заключении эксперта о проведенной реконструкции <адрес>, согласно сведениям ЕГРН, истец является правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером 91:01:061001:825, при этом процедура перевода нежилого помещения в жилое относится к компетенции Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя.

Уведомлением № от 03.02.2022г Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя отказал истцу в переводе нежилого помещения в жилое, ввиду наличия самовольных строений. ( л.д.15-16)

В соответствии со ст.ст. 14, 58 Федерального закона №218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом.

Принимая во внимание, что истец принимал меры для узаконения произведенной реконструкции, учитывая заключение судебной экспертизы, суд не соглашается с доводами, изложенными ответчиком в предоставленных суду возражениях и приходит к выводу о признании за истцом права собственности на помещения в <адрес> в г. Севастополе с учетом проведенной реконструкции общей площадью 78,7 кв.м.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить полностью.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты> (Паспорт <данные изъяты> право собственности на помещения в <адрес> с учетом проведенной реконструкции общей площадью 78,7 кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Балаклавского

районного суда г.Севастополя И.В. Казарина