Решение по делу № 2А-2719/2022 от 09.02.2023

Дело № 2а-417/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 февраля 2023 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Точилина Е.С.

при секретаре Никодимовой Н.Ю.,

помощник судьи Руди Ю.А.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика

Управления Росреестра по Томской области ФИО3,

административного ответчика

государственного регистратора ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, государственным регистраторам ФИО4 и ФИО5 о признании решения незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании незаконным решения от 25.08.2022 № КУВД-001/2021-48763415/5 об отказе в государственной регистрации прав; о возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о праве аренды ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами № и исключения сведений о праве аренды ООО «Альянс Экомаш» на указанные земельные участки.

В обоснование требований указал, что между муниципальным образованием «Заречное сельское поселение» и ООО «Альянс Экомаш» заключены договоры аренды земельных участков № 06 и № 07 от 20.05.2019. В аренду на 10 лет предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, <...>, соответственно. Согласно договорам аренды земельных участков арендатор имеет право без согласия арендодателя при условии его уведомления сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. ФИО1 и ООО «Альянс Экомаш» 17.11.2021 заключили договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами №. О совершенной уступке прав арендодатель был уведомлен 22.11.2021. Уведомлением об отказе государственной регистрации от 25.08.2022 № КУВД-001/2021-48763415/5 административному истцу в государственной регистрации прав отказано, в связи с несоответствием договора переуступки законодательству Российской Федерации. Данное решение административный истец полагает незаконным, нарушающим его права, поскольку нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе, заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации или иными специальными федеральными законами. Кроме того, в договоре аренды предусмотрена возможность передачи прав, то есть спора о возможности переуступки прав не имеется.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области указал, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. ООО «Альянс Экомаш» не относится к числу лиц, которым в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации мог быть предоставлен в аренду земельный участок без проведения торгов, в связи с чем произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора переуступки прав и обязанностей арендатора является недопустимой.

В письменном отзыве представитель заинтересованного лица ООО «Альянс Экомаш» указал, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе, заключенному по результатам торгов.

Определением судьи Томского районного суда Томской области от 19.01.2023 к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены государственные регистраторы ФИО4 и ФИО5

Административный ответчик государственный регистратор ФИО5, заинтересованные лица ООО «Альянс Экомаш», муниципальное образование «Заречное сельское поселение» в лице Администрации Заречного сельского поселения, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

В соответствии с положениями статьи 150, части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержали. ФИО2 пояснила, что договоры аренды заключены на торгах, текст договора составлен Администрацией. В договоре предусмотрена возможность передачи субаренды или передачи прав на земельный участок по такому договору. Эти положения договора аренды не оспорены. Нормы Земельного кодекса Российской Федерации являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, связанным с арендой земельных участков. Администрация не возражала против уступки, оснований для отказа в удовлетворении административных исковых требований нет.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснила, что хоть пункты договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды и не оспорены, они являются ничтожными в силу закона. Согласование с администрацией правового значения не имеет. Доводы административного истца основаны на неверном толковании норм права.

Административный ответчик государственный регистратор ФИО4 в судебном заседании административные исковые требования не признала. Пояснила, что регистрация договора уступки нарушит процедуру предоставления земельных участков в аренду, которые не могут быть предоставлены без проведения торгов.

Заслушав лиц, участвовавших в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола о результатах аукциона № 2 от 24.04.2019 на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый №, между муниципальным образованием «Заречное сельское поселение» и ООО «Альянс Экомаш» заключен договор аренды земельного участка № 06 от 20.05.2019, по условиям которого последнему в пользование на условиях аренды сроком на десять лет передан указанный земельный участок площадью 17 513 кв. м из земель населенных пунктом с видом разрешенного использования: автомобильный транспорт, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Передача данного земельного участка подтверждается актом приемки-передачи земельного участка от 04.06.2019.

На основании протокола о результатах аукциона № 3 от 24.04.2019 на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, между муниципальным образованием «Заречное сельское поселение» и ООО «Альянс Экомаш» заключен договор аренды земельного участка № 07 от 20.05.2019, по условиям которого последнему в пользование на условиях аренды сроком на десять лет передан указанный земельный участок площадью 4320 кв.м из земель населенных пунктом с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Передача данного земельного участка подтверждается актом приемки-передачи земельного участка от 04.06.2019.

17.11.2021 между ООО «Альянс Экомаш» и ФИО1 заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с которым ООО «Альянс Экомаш» передает ФИО1 права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельного участка, заключенными между ООО «Альянс Экомаш» и Администрацией Заречного сельского поселения, а ФИО1 обязуется принять переданные ему права и обязанности по договору аренды земельного участка № 06 от 20.05.2019 и по договору аренды земельного участка № 07 от 20.05.2019.

18.11.2021 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации прав по соглашению об уступке прав по договору аренды.

Уведомлением от 01.12.2021 № КУВД-001/2021-48763415/1 Управление Росреестра по Томской области, ссылаясь на пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сообщило административному истцу о приостановлении государственной регистрации прав до 01.03.2022 в связи с тем, что представленный договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.11.2021, заключенное между ООО «Альянс Экомаш» и ФИО1, не соответствует требованиям законодательства.

18.02.2022 ФИО1 в Управление Росреестра по Томской области поданы возражения на уведомление о приостановлении государственной регистрации с указанием на прямо предусмотренную договорами аренды возможность передачи прав по ним иным лицам, в связи с чем отсутствует спор по вопросу возможности переуступки права.

Уведомлением от 22.02.2022 № КУВД-001/2021-48763415/2 Управлением Росреестра по Томской области указано на не устранение причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав.

25.02.2022 ФИО1 в Управление Росреестра по Томской области подано заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 25.08.2022.

Уведомлением от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48763415/3 Управлением Росреестра по Томской области осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 25.08.2022.

17.05.2022 ФИО1 в Управление Росреестра по Томской области подано заявление о предоставлении дополнительных документов, к которому приложены письма № 686 и № 687 от 19.04.2022, из которых следует, что на 18.11.2021 задолженность ООО «Альянс Экомаш» по договорам аренды № 06 и № 07 от 20.05.2019 перед Администрацией Заречного сельского поселения отсутствует, а также что последняя получила уведомление о переуступке прав и обязанностей по указанным договорам аренды с указанием на то, что договорами не предусмотрено получение дополнительного согласия или согласования с арендодателем по осуществлению уступки прав и обязанностей.

Уведомлением от 25.08.2022 № КУВД-001/2021-48763415/5 Управление Росреестра по Томской области сообщило административному истцу об истечении срока приостановления государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости и не устранении приведенных в уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, поскольку договор переуступки прав и обязанностей арендатора от 17.11.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в частности, пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 218, части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как следует из содержания административного иска, административный истец оспаривает решение Управления Росреестра по Томской области от 25.08.2022, при этом административный иск подан 25.11.2022 в течение трёх месяцев после принятия оспариваемого решения, то есть в установленный законом срок.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, по форме или содержанию требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По общему правилу согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договоры аренды земельных участков с кадастровыми № заключены с ООО «Альянс Экомаш» по общим правилам, оснований для предоставлений данных участков указанному заинтересованному лицу без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021, № 310-ЭС21-17478).

Открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № признан несостоявшимся в виду поступления единственной заявки на участие в аукционе и признании одного заявителя, подавшего заявку, участником аукциона, что подтверждается протоколом о результатах аукциона № 3 от 24.04.2019.

По результатам аукционов, признанных несостоявшимися, заключены договоры аренды земельных участков с ООО «Альянс Экомаш», как с единственным лицом, подавшем заявку, и признанным участником аукциона.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

В связи с чем нельзя согласиться с доводами административного истца и заинтересованного лица ООО «Альянс Экомаш» о необходимости применения в рассматриваемом случае положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированные тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок.

Такая позиция изложена, в том числе, в определениях судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020, № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Вопреки доводам административного истца между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

Доводы административного истца о том, что договоры аренды содержат положения допускающие передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам (пункт 4.3.2 договоров), судом не могут быть приняты во внимание, поскольку данные положения являются ничтожными согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»

Также суд не может принять во внимание доводы административного истца о допустимости уступки прав по договорам аренды, заключенным на торгах со ссылкой на письмо Минэкономразвития, поскольку данный документ не является нормативно-правовым актом, а является документом, который выражает мнение органа государственной власти и имеет информационно-рекомендательный характер по вопросам применения норм.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения административных исковых требований суд не усматривает, принятое административным ответчиком решение от 25.08.2022 № КУВД-001/2021-48763415/5 является законным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, государственным регистраторам ФИО4 и ФИО5 о признании незаконным решения от 25.08.2022 № КУВД-001/2021-48763415/5 об отказе в государственной регистрации прав, возложении обязанности устранить допущенные нарушения оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ Точилин Е.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.02.2023 /подпись/

Копия верна

Подлинник подшит в деле № 2а-417/2023; УИД 70RS0005-01-2022-003342-85

Судья Точилин Е.С.

Секретарь Никодимова Н.Ю.