Дело № 2-8048/2022
УИД 23RS0040-01-2022-007308-20
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Краснодар 28 ноября 2022 г.
Первомайский районный суд г. Краснодара в составе
председательствующего судьи Довженко А.А.
при секретаре Мироновой В.И.,
с участием: истца ФИО1, его представителя ФИО4, действующего на основании заявления,
представителей ответчика: ФИО5, действующей на основании доверенности, ФИО6, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СтройИнжиниринг» о признании незаконными пунктов договора и взыскании излишне уплаченной суммы,
установил:
В Первомайский районный суд г. Краснодара обратилась ФИО1 с вышеуказанными требованиями к ООО «СтройИнжиниринг», в обоснование которых сослалась на то, что 15 октября 2020 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №СН/ЛЗ/ПД1/УНК166/ЭТ 17/2020, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой в МКР №4 Почтового жилого района <...>, Литер 1, Литер 2, Литер 3, Литер 4, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере 3509000 руб. принять у ответчика объект долевого строительства. Общая площадь вышеуказанной квартиры, включая площадь лоджий, составляет 63,8 кв.м. Общая площадь квартиры без учета холодных помещений 55 кв.м, общая площадь холодных помещений (балкон) 8,8 кв.м. Согласно п. 4.4 вышеуказанного договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшиться до 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора. В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшиться более чем на 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м. Также согласно п. 4.5 вышеуказанного договора: Согласно п. 4.4 вышеуказанного договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится до 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м. Также согласно п. 4.5 вышеуказанного договора, согласно п. 4.4 вышеуказанного договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится более чем на 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» не вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора. С вышеуказанными положениями истец не согласна, поскольку для лоджий установлен понижающий коэффициент 0,5. В связи с этим условие договора о невозможности применения понижающего коэффициента и, соответственно, невозможности изменения ее цены, является ничтожным. Поскольку применение понижающих коэффициентов было установлено в законе для неопределенного круга лиц, то оспариваемые условия договора, изложенные в договоре являются ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ущемляют мои права как потребителя. Со стороны истца обязательства по договору были выполнены добросовестно, своевременно и в полном объеме. Ответчик передал участнику долевого строительства квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, общей площадью без учета холодных помещений 55,6 кв. м, общей площадью холодных помещений (балкон) 8,7 кв.м по акту приема-передачи объекта долевого строительства 15.12.2022 года. В соответствии с п. 4.6 договора стоимость одного квадратного метра «фактической площади» квартиры составляет 55000 руб., стоимость одного квадратного метра «фактической площади» балкона и (или) лоджии составляет 55000 руб. умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5 соответственно. В силу п. 4.3 договора окончательный взаиморасчет сторон, по настоящему договору определяется исходя из уточненной «фактической площади» передаваемой квартиры и уточненной «фактической площади» балкона и лоджии. Истцом была оплачена сумма в размере 3509000 руб., которая рассчитана из стоимости одного квадратного метра в размере 55000 руб. умноженного на площадь квартиры (63,8 х 55000 = 3509000). Исходя из этого следует, что ответчик не применил понижающие для балкона коэффициенты. В соответствии с требованиями закона и договора, ответчик должен был произвести расчет общей приведенной площади квартиры следующим образом: (55000 х 8.8) - 55000 х 0,5 х 8.8= 484000 - 242000= 242000 (сумма переплаты). Истцом была произведена оплата за квартиру без учета коэффициента 0,5, который должен быть применен к площади лоджии, в связи с чем, возникла переплата в размере 242000 руб. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения в суд.
На основании изложенного истец просит признать незаконными п. 4.4 и п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № СН/ЛЗ/ПД1/УНК166/ЭТ17/2020. Взыскать с ООО «СтройИнжиниринг» в пользу ФИО1 излишне оплаченные денежные средства по Договору участия в долевом строительстве №СН/ЛЗ/ПД1/УЖ 166/ЭТ17/2020 от 15.10.2020 в размере 242000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2020 года по 11 августа 2022 года в размере 23043,05 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 июня 2022 года до момента фактического исполнения решения суда по оплате задолженности. Взыскать с ООО «СтройИнжиниринг» компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Истец и его представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Представили суду уточненный расчет исковых требований, согласно которому сумма переплаты составила 211750 руб., которую они просят взыскать в пользу истца. Остальные требования оставили без изменений.
Представитель ответчика ООО «СтройИнжиниринг» в судебном заседании просил в требованиях иска отказать с учетом поданных возражений на иск.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В судебном заседании из материалов дела установлено, что 15 октября 2020 года между ФИО1 и Обществом с ограниченным ответственностью «СтройИнжиниринг» был заключен договор участия в долевом строительстве №СН/ЛЗ/ПД1/УНК166/ЭТ 17/2020 (далее - договор), в соответствии с которым ответчик обязался построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой в МКР №4 Почтового жилого района <...>, Литер 1, Литер 2, Литер 3, Литер 4 на земельном участке площадью 21 135 кв.м, с кадастровым номером № и передать в участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе двухкомнатную квартиру под условным номером 166, общей площадью 63,8 кв.м, в 1 подъезде на 17 этаже многоквартирного жилого дома, литер «3», расположенную по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, <...>, а Истец обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере 3509000 руб. и принять у ответчика объект долевого строительства.
Общая площадь вышеуказанной квартиры, включая площадь лоджий, составляет 63,8 кв.м (п. 3.2 договора). Общая площадь квартиры без учета холодных помещений 55 кв.м, общая площадь холодных помещений (балкон) 8,8 кв. м.
Ответчик передал участнику долевого строительства квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, <...>, общей площадью без учета холодных помещений 55,6 кв. м, общей площадью холодных помещений (балкон) 8,7 кв. м. по акту приема-передачи объекта долевого строительства 15.12.2021.
В соответствии с п. 4.6 договора стоимость одного квадратного метра «фактической площади» квартиры составляет 55000 руб., стоимость одного квадратного метра «фактической площади» балкона и (или) лоджии составляет 55000 руб. умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5 соответственно.
Истцом была оплачена сумма в размере 3509000 руб., которая рассчитана из стоимости одного квадратного метра в размере 55000 руб., умноженного на площадь квартиры (63,8 х 55000 = 3509000).
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Суд считает, что доводы стороны истца основаны на неверном толковании норм права.
Так, согласно п.п.1,3 ст. 555 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 № 854-пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены соответствующие коэффициенты, которые полностью идентичны коэффициентам, применяемым Бюро технической инвентаризации в рамках обмера площади построенного объекта долевого строительства в соответствии с приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», положения п.3.37 которой не обязательны для застройщика при определении цены договора.
Согласно абз.1 п.1 ст.424 ГК РФ цена определяется соглашением сторон, т.е. по их усмотрению в соответствии с принципом свободы договора.
Согласно ч.ч.1,2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Вместе с тем, в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В рассматриваемом договоре предусмотрена твёрдая сумма денежных средств, подлежащих уплате участником.
В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора может быть изменена после заключения договора участия в долевом строительстве, но только в случае, если в самом договоре стороны согласовали случаи и условия ее изменения, что направлено на недопущение одностороннего изменения цены договора.
В соответствии с п 4.3 договора окончательный взаиморасчет сторон, по настоящему договору определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемой квартиры и уточненной фактической площади балкона и лоджии.
П. 4.4 договора предусматривает, что в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшится до 1 кв.м, включительно, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора.
В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшится более чем на 1 кв.м, чем в Приложении № 2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 настоящего Договора, умноженной на площадь уменьшения, но возникшую только свыше 1 кв.м.
В соответствии с п.4.5 договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится до 1 кв.м, включительно, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» не вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора.
В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится более чем на 1 кв.м., чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать от «Участника долевого строительства» соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 настоящего Договора, умноженной на площадь увеличения, но возникшую только свыше 1 кв.м.
Согласно п.4.6 договора стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4, 4.5 настоящего договора, производятся исходя из: стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» квартиры, балкона и (или) лоджии из расчета 55000,00 руб. 00 копеек за 1 кв.м; стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» квартиры из расчёта 55000,00 руб. 00 копеек за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5 соответственно.
Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения, в случаях и на условиях, определенных в соответствующим подписываемом сторонами дополнительном соглашении к Договору, которое будет являться его неотьемлемой частью, подлежащим государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, договором не предусмотрено изменение цены договора в связи с применением понижающего коэффициента.
В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании изложенного, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СтройИнжиниринг» о признании незаконными пунктов договора и взыскании излишне уплаченной суммы отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара.
Решение в окончательной форме изготовлено: 05.12.2022 года.
Судья Первомайского
районного суда г. Краснодара А.А.Довженко