Дело № 2-1374/2025

61RS0001-01-2025-001002-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Мудраковой А.И.,

при секретаре Камышовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, третьи лица: Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры н градостроительства г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2, третьи лица: Региональная служба ГСН РО, Администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в целях пресечения незаконного строительства на территории ... в рамках регионального государственного строительного надзора Региональной службой ГСН РО проведено выездное обследование по адресу: ..., в результате которого выявлен факт нарушения градостроительного законодательства. В соответствии с актом выездного обследования № от ..., уведомлением о выявлении самовольной постройки № от ... и фотоматериалами по данному адресу установлен факт возведения самовольной постройки.

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 14.02.2025 г. земельный участок с КН № имеет вид разрешенного использования – «Хранение автотранспорта (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в т.ч. подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в т.ч. с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования с номером Р.4.29.00); бытовое обслуживание (мастерские, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки и иные объекты капстроительства для оказания бытовых услуг); магазины (размещение объектов капстроительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары))», общая площадь земельного участка – 340+/-6 кв. м, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 в 1/2 доле каждому, о чем сделаны записи в ЕГРН от ... № и № соответственно.

Согласно указанному акту выездного обследования № от ... в границах земельного участка с КН № возведен объект капитального строительства с количеством этажей – 2. Со стороны ... к зданию имеется свободный доступ (фасадная часть). На момент обследования признаков эксплуатации не обнаружено, в помещениях верхнего этажа производились ремонтные работы, на нижнем этаже - работы по утеплению цоколя, устройству ограждающих конструкций (стен) из газобетонных блоков, видимых дефектов и повреждений, характерных деформаций здания и отдельных конструкций не выявлено. Под нижним этажом по периметру здания выполнен монолитный фундамент, на нижнем и верхнем этаже имеются оконные проемы, на верхнем этаже - дверные проемы. На нижнем этаже со стороны ... имеются 2 больших проема, закрытых профлистами.

Согласно выписке ЕГРН на участке с КН № расположен объект недвижимости с КН № – 1-этажное нежилое здание площадью 292,5 кв. м, 2024 г. постройки, его правообладателями являются ФИО1 и ФИО2 в 1/2 доле каждый (записи ЕГРН от ... №, №).

Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г. Ростова-на-Дону по указанному адресу расположено одноэтажное нежилое здание, площадью 292,5 кв. м, высотой 5,45 м (разрешение ДАиГ г. Ростова-на-Дону на ввод в эксплуатацию от ... №).

В ходе визуального осмотра ... сотрудниками Региональной службы ГСН РО установлено несоответствие параметров зарегистрированного объекта показателям, указанным в выписке ЕГРН от ..., а именно: этажность здания составляет 2 этажа, площадь увеличена ориентировочно в 2 раза (за счет реконструкции нижнего этажа). При этом в ГИСОГД сведений о разрешении реконструкции объекта нет.

В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утверждёнными решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 г., указанный участок расположен в территориальной зоне многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа МФ-3. Градостроительный регламент данной зоны разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для размещения многофункциональной застройки с высокой степенью озеленения, путем реформирования (трансформации) преимущественно садоводческих и дачных хозяйств, расположенных вдоль реки Темерник.

По данным ГИСОГД Департаментом разрешений на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию после реконструкции объекта, расположенного по адресу: ..., в границах участка с КН № 2-этажного здания, не выдано. Таким образом, усматривается факт самовольной реконструкции строения без получения необходимых разрешений.

Истец полагает, что допущенные при реконструкции объекта капитального строительства существенные изменения объекта, связанные с увеличением параметров – этажности, площади и т.д., при отсутствии разрешения на реконструкцию, свидетельствуют о нарушении градостроительных и строительных норм и правил при его возведении, созданию угрозы жизни и здоровью граждан, что влечет необходимость применения санкции ст. 222 ГК РФ в виде сноса объекта.

Ссылаясь на ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 10, 222, 308.3 ГК РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», истец просил признать самовольной постройкой двухэтажное нежилое здание, площадью около 292 кв. м (по сведениям ЕГРН), расположенное на участке с КН № по адресу: ...; обязать ответчиков в 3-месячный срок с момента вступления решения в силу снести двухэтажное нежилое здание на данном участке по адресу: ...; прекратить право общей долевой собственности ответчиков на объект капитального строительства с КН № – нежилое здание площадью 292 кв. м, погасив записи ЕГРН от ... № и № соответственно, одновременно прекратив все зарегистрированные в ЕГРН запрещения, ограничения, обременения, аресты в отношении здания с КН №; Управлению Росреестра по РО при поступлении заявления о прекращении права собственности ответчиков на спорный объект с КН № погасить записи ЕГРН от ... № и №, одновременно погасить все зарегистрированные в ЕГРН запрещения, ограничения, обременения, аресты в отношении здания с КН №, сведения о которых содержатся в ЕГРН на дату рассмотрения государственным регистратором прав заявления о прекращения права собственности ответчиков на указанный объект; при неисполнении решения суда в установленный срок взыскать с ответчиков в пользу истца неустойку за неисполнение в размере 1000 рублей за каждый календарный день просрочки исполнения решения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчиков, действующий на основании доверенности, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Представитель третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону просил удовлетворить исковые требования.

В отношении третьих лиц – Региональной службы ГСН РО, Управления Росреестра по Ростовской области, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие их представителей в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, ФИО1 и ФИО2 являются собственниками земельного участка с КН № площадью 340+/-6 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., в 1/2 доле каждый, что подтверждается записями ЕГРН от 26. 12.2024 г. № и № соответственно (л.д. 36-44).

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 14.02.2025 г. земельный участок имеет вид разрешенного использования – «Хранение автотранспорта (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в т.ч. подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в т.ч. с разделением на машиноместа, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования с номером Р.4.29.00); бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг); магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары))».

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 21.12.2018 г., в ред. от 13.08.2024 г., участок расположен в границах территориальной зоны многофункциональной застройки вдоль реки ... третьего типа МФ-3.

... ФИО4, ФИО2 выдано разрешение на строительство № на указанном участке нежилого здания – гаража для хранения автотранспорта (объекта гаражного назначения) площадью 292,5 кв. м со следующими показателями: этажность – 1, высота – 5,45 м, количество помещений – 7 шт., площадь помещений 279,3 кв. м (л.д.22-24).

... застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому на участке возведено нежилое здание – гараж для хранения автотранспорта с характеристиками: площадь 292,5 кв. м, площадь нежилых помещений 279,3 кв. м, количество помещений – 7, количество этажей – 1, высота – 5,45 м, материалы стен – газобетонные блоки, сэндвич-панели (л.д.25-27).

Согласно выписке ЕГРН на участке с КН № расположен объект недвижимости с КН № – 1-этажное нежилое здание площадью 292,5 кв. м, 2024 г. постройки, его правообладателями являются ФИО1 и ФИО2 в 1/2 доле каждый согласно записям ЕГРН от 26.12.2024г. №, № соответственно. Ограничений прав и обременений не зарегистрировано (л.д.45-51).

Согласно акту выездного обследования № от ..., составленному специалистом Ростовского отдела № Ростовского управления государственного строительного надзора, в результате проведения выездного обследования по адресу: ..., установлено, что на участке с КН № возведен объект капитального строительства с количеством этажей – 2. Со стороны ... к зданию имеется свободный доступ (фасадная часть). На момент обследования признаков эксплуатации нет, во внутренних помещениях верхнего этажа производились ремонтные работы, на нижнем этаже - работы по утеплению цоколя, устройству ограждающих конструкций (стен) из газобетонных блоков, видимых дефектов и повреждений, характерных деформаций здания и отдельных конструкций не выявлено. Под нижним этажом, по периметру здания выполнен монолитный фундамент, на нижнем и верхнем этажах есть оконные проемы, на верхнем этаже - дверные проемы. На нижнем этаже со стороны ... имеются 2 больших проема, закрытых профлистами. Признаков разрушения несущих и (или) ограждающих конструкций не усматривается. В ходе визуального осмотра установлено несоответствие параметров зарегистрированного объекта показателям, указанным в выписке ЕГРН от ..., а именно: этажность здания составляет 2, площадь увеличилась ориентировочно в 2 раза (за счет реконструкции нижнего этажа). При этом в ГИСОГД сведения о выданном разрешении о реконструкции объекта отсутствуют (л.д.28-30).

Ответчики факт отсутствия соответствующего разрешения на проведение реконструкции не оспаривали.

5.02.2025 г. Региональной службой ГСН РО в адрес ДАиГ ... направлено уведомление № о выявлении самовольной постройки по указанному адресу, а именно: факта возведения здания без получения необходимых согласований, разрешений (л.д.20-21).

По данным технического паспорта по состоянию на 21.07.2025 г., выполненного ООО «Росттехкад», нежилое здание литер «А» по адресу: ..., имеет общую площадь 589,1 кв. м, состоит из: подвала, включающего основную № (247,7 кв. м), основную № (25,3 кв. м), лестницу № (8,1 кв. м), подсобную № (1,8 кв. м), подсобную № (7,5 кв. м) с высотой 3,81 м; 1-го этажа, включающего основную №l (32,6 кв. м), санузел № (3,8 кв. м), основную № (226,9 кв. м), лестницу № (6,9 кв. м), подсобную №а (7,6 кв. м), санузел № (2,4 кв. м, высотой 4,74 м); антресоли 1-го этажа, включающего помещение №l (18,5 кв. м с высотой 2,53 м) (л.д.122-129).

Определением суда от 14.04.2025 г. по ходатайству представителя ответчиков назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ». На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли спорное нежилое здание площадью 292,5 кв. м. строительным пожарным, градостроительным нормам и правилам, создает ли данный объект угрозу жизни и здоровью? 2. В случае выявления несоответствий указанным нормам и правилам, определить характер, перечень и объем строительных работ, необходимых для их устранения (л.д.101-105).

Согласно выводам заключения экспертов ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от ... № по первому вопросу нежилое здание общей площадью 589,1 кв. м, 2024 г. постройки, расположенное на участке КН 61: 44:0010403:371 площадью 340+/-6 кв. м, по адресу: ..., относящееся к классу Ф 3.1 функциональной пожарной опасности, имеющее нормальный класс ответственности здания, по выполненным объёмно - планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, при условии завершения работ по устройству покрытия пола в помещениях здания, по внутренней отделке помещений здания, а также работ по устройству ограждения антресоли и устройству воздушно-тепловых завес при входах в здание, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения, а именно: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (п.п.: 4.1, 4.5., 4.21, 4.26, 4.27, 5.1, 5.2, 5.4, 5.6, 5.7, 5.10, 5.11, 7.1, 7.4, 8.1, 8.3, 8.8, 8.11, 8.13, 8.19), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.2.7, 4.2.9, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.41, 4.4.4, 7.6.2 и таблицы 11.7.6.3, п. 7.6.4, 7.6.5), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п. 6.7.1 и таблицы 6.11), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.: 4.1, 4.3, 4.12, 7.1, 7.3, 8.1.1, 8.1.4), ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.:52,53,80), ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 10,11,17,22,29), СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.14.21), СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. CHиП 41-01-2003» (п.п.: 6.1.1,6.1.2,7.8.1), СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной зашиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» (таб.1), СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем пожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (п. 1.1 и таблицы А.1).

Конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений, смещений перекрытий и перемычек, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению здания.

Расположение здания на участке с КН № в зоне многофункциональной застройки вдоль реки ... третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и участков, градостроительного регламента указанной зоны в ст. 59 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Расположение здания на участке с КН № не противоречит виду разрешенного использования, указанному в выписке ЕГРН от ... № (л.д.36-44) - хранение автотранспорта (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в т.ч. подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в т.ч. с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования с номером Р.4.29.00); бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки и иные объекты капитального строительства для бытовых услуг); магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)).

Выполненная высота и количество этажей здания соответствуют градостроительному регламенту зоны многофункциональной застройки вдоль реки ... третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4). Расположение здания на участке КН № по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3 и таблицы 1, 7.1., 8.1.1, 8.1.4), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.3.2,4.3.3), ФЗ от 22.07.2008 г. № 123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 80), ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» (ст.17), а также градостроительному регламенту зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4), представленному в ст. 59 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Вместе с этим, исследуемое нежилое здание имеет следующее несоответствие требованиям действующих норм и правил: процент застройки земельного участка с КН № составляет 92,5%, что более максимально допустимого процента застройки (60%), предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4), приведенному в ст.59 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону. Указанное превышение максимально допустимого процента застройки участка с КН №, исходя из расположения исследуемого здания по отношению к существующей застройке, не ведет к отсутствию технической возможности эксплуатации исследуемого здания по его функциональному назначению.

Выполненные конструктивное, объемно-планировочное и архитектурно планировочное решения обеспечивают техническую возможность выполнения работ по устройству воздушно-тепловых завес при входах в исследуемое здание, что предусмотрено требованиями п. 5.2, п. 8.13 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», п.7.8.1 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. CHиП 41-01-2003», регламентирующих устройство у наружных дверей общественных зданий воздушно-тепловой завесы.

Решение вопросов о создании спорным нежилым зданием, угрозы жизни и здоровью граждан выходит за рамки компетенции эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно планировочных и конструктивных решений исследуемого объекта.

Конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций, смещений перекрытий и перемычек, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению.

Выводы экспертов по второму вопросу исключаются выводами по первому вопросу (л.д. 188-189 оборот).

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч.2 ст.51 ГрК РФ).

Согласно абз.1 п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, на котором возведена самовольная постройка, или лицом, которому такой участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной п.3.1 ст. 222 ГК РФ).

Согласно абз.1 п.3.2 ст.222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Как разъяснено в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12. 12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п.1 ст.222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44).

В п.7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., разъяснено, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 20.10.2025 г. № 2063/10-2-25, суд не усматривает оснований для признания его несостоятельным и считает возможным положить в основу решения.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 г. № 3214-р «О перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» в государственном экспертном учреждении. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит достоверные сведения и основано на материалах дела, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, сомнений в его обоснованности не установлено, полномочия и компетентность экспертов не вызывают сомнения у суда.

Выводы экспертов истцовой стороной не оспорены, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Как установлено судом, выявленные экспертами недостатки, отраженные в заключении от 20.10.2025 г., устранены, что подтверждается следующим.

... между ФИО2 и ООО «Западная строительная компания» заключен договор подряда №, согласно которому подрядчик обязался произвести текущий ремонт по адресу: .... 30. 09.2025 г. стороны подписали акт выполненных работ по форме КС-2, согласно которому подрядчик выполнил следующие работы: грунтовка, шпаклевка, окраска стен, укладка плитки, устройство антресоли, установка теплозавес и двери.

В материалы дела ответной стороной представлена фототаблица, из которой видно фактическое выполнение указанных в заключении экспертов работ, а именно: во всех помещениях на полу выложена керамическая плитка; выполнена внутренняя отделка всех помещений с окраской стен; выполнено ограждение антресоли из гипсокартона; над дверными проемами при входах в здание установлены воздушно-тепловые завесы, копии техпаспортов на которые представлены.

Факт выполнения указанных работ представитель истца в судебном заседании не оспаривал.

К доводам представителя истца о несоответствии назначения объекта выданному разрешению на строительство и на ввод в эксплуатацию суд относится критически по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно п. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Пунктом 4 ст.37 ГрК РФ регламентировано, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства правообладателями участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону зона многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа МФ-3 допускает в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства размещение магазинов (объектов капительного строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м).

Как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может квалифицироваться как нарушение правового режима участка (объекта капитального строительства).

В данном случае установленное экспертами функциональное назначение здания – «магазин» соответствует одному из основных видов разрешенного использования земельного участка.

Как следует из представленной технической документации и экспертного заключения, реконструкция проведена главным образом в части увеличения общей площади здания за счет обустройства подвала п/А и антресоли в помещении первого этажа. При этом изменения выполнены в границах контура здания, на которое ранее выданы разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. при производстве работ по реконструкции контур здания не изменился. Таким образом, при реконструкции объекта увеличение площади застройки земельного участка не произошло, объект размещен в тех же границах, что и до производства реконструкции.

Само по себе нарушение процента застройки земельного участка не является существенным и достаточным для сноса объекта, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что таким образом нарушены права неопределенного круга лиц или иной публичный интерес. Как отмечено экспертами, данное несоответствие не ведет к отсутствию технической возможности эксплуатации исследуемого здания по его функциональному назначению.

С учетом того, что спорный объект в целом соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что положенные в основу иска доводы не могут свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство (реконструкции), а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Объект расположен в границах принадлежащего ответчикам на праве собственности земельного участка. Выявленные экспертами несоответствия в части необходимости выполнения отделочных работ и установки тепловых завес на момент разрешения спора фактически устранены.

Таким образом, ДАиГ г. Ростова-на-Дону в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказал наличие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, создания угрозы жизни и здоровью граждан, а сам по себе факт отсутствия разрешения на реконструкцию не является достаточным основанием для сноса спорного здания, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании спорного объекта самовольной постройкой и его сносе.

В связи с отсутствием оснований для признания объекта самовольной постройкой, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований о прекращении права общей долевой собственности ответчиков на объект капитального строительства с КН № и взыскании с ответчиков неустойки, как производных от первоначальных.

Руководствуясь ст.ст. 194-195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, третьи лица: Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 11 декабря 2025 года.