Решение по делу № 2-662/2023 от 30.03.2023 - о признании договора купли-продажи недвижимого имущества кабальным, восстановлении записи о праве истца в ЕГРП, признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <дата> и от <дата> недействительными, применении последствий ничтожной сделки, взыскании судебных расходов.

УИД 26RS0012-01-2023-000407-32

№ 2-662/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки 30 марта 2023 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Новиковой В.В.,

с участием

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 23 июня 2021г.,

ответчика ФИО3,

третьего лица Управления образования администрации г.Ессентуки в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от 10.01.2023г.,

третьего лица ПАО Сбербанк России ФИО5, на основании доверенности от 12.12.2022г,

при секретаре Шейрановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО9, ФИО10, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества кабальным, восстановлении записи о праве истца в ЕГРП, признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <дата> и от <дата> недействительными, применении последствий ничтожной сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО9, ФИО10, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества кабальным, восстановлении записи о праве истца в ЕГРП, признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <дата> и от <дата> недействительными, применении последствий ничтожной сделки, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что он является индивидуальным предпринимателем с марта 2020 года. В рамках своей деятельности он занимается строительством многоквартирных домов. Для осуществления строительства истец, как физическое лицо, приобретал как для индивидуального строительства собственного дома, так и для строительства многоквартирных домов различные металлические изделия, такие как арматуры различного диаметра, проволока и другие изделия. Данные изделия истец покупал у различных поставщиков, в том числе и у ИП ФИО9, ИНН *****. Партии металлоизделий были разными, в зависимости от потребностей в строительстве. Ввиду сложного материального положения, в период строительства, истец с целью обеспечить ход строительства строительными материалами и металлическими изделиями, договорился с ИП ФИО9 о временном залоге имеющейся у истца недвижимости в качестве гаранта оплаты строительных материалов, так как был заказ на арматуру на сумму более 5 (пяти) миллионов рублей. По взаимной договоренности, <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома (блокированный многосемейный жилой дом) с кадастровым номером ***** расположенного по адресу: <адрес>, пер.Котовского, общей площадью 108,8 кв.м., количество этажей 2 (два) и земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Котовского, площадью 110 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - блокированные многосемейные жилые дома до 3 этажей. Собственником данной недвижимости на момент заключения договора являлся истец на основании: жилой дом – запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>, земельный участок – запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>. На момент заключения спорного договора купли-продажи истец имел обязательства перед третьими лицами – подрядчиками и не мог оплатить выполненную ими работу. В связи с этим, истец договорился о том, что передаст ответчику ФИО9 объект недвижимости в предоплатой на сумму 829 600 рублей, в дальнейшем ответчик предоставит ИП ФИО1 арматуру на общую сумму в 5 000 000 рублей, что соответствует стоимости продаваемого домовладения и соответствует виду коммерческой деятельности ИП ФИО9, то есть условия договора были выполняемы и основывались на взаимном доверии. При это, в связи со сложной финансовой обстановкой, сложившейся у ИП ФИО1 по оплате перед подрядчиками, ответчик ФИО9 передала 829 600рублей в качестве выполнения первой части договора купли – продажи для покрытия долга перед подрядчиками, <дата>, с условием, что до <дата> ИП ФИО9 предоставит оставшуюся часть суммы товаром – арматурой для строительства. При заключении данного соглашения непосредственно присутствовал ФИО8, <дата> года рождения, проживающий по адресу: <адрес>, Предгорный МО, <адрес>, который может подтвердить условия договора и факт состоявшегося разговора между ответчиком и истцом о судьбе спорного объекта недвижимости и порядка расчетов за него. Согласно условиям письменно составленного договора истец ФИО1 продал вышеуказанную недвижимость ответчику ФИО9 за 829 660 рублей, расходный кассовый ордер был получен ФИО9 14.02.2020г. как расписка об оплате части объекта недвижимости. Обязательство о передаче строительного материала- арматуры письменно не оформлялось, так как имелись ранее устойчивые6 деловые отношения между истцом и ответчиком. 30.06.2020г. оспариваемый договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН, с условием поставки арматуры ИП ФИО1 до конца августа 2020 года. В дальнейшем ИП ФИО9 отказала в поставке арматуры ИП ФИО1 несмотря на то, что истец полностью рассчитался за полученные ранее строительные материалы, ответчик ИП ФИО9 обратилась в Арбитражный суд <адрес>, желая получить дополнительную оплату за приобретенную ИП ФИО1 арматуру, грубо нарушая ст.10 ГК РФ. Арбитражный суд <дата> рассмотрел в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО9 к ИП ФИО1 с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заяваляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО13, о взыскании 5 007 486,80 руб. задолженности. Судом принято решение взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, <адрес> СК(ОГРНИП *****, ИНН *****) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО9 <адрес> (ОГРНИП *****, ИНН *****) основной долг в сумме 5 007 486,80 рублей, расходы на проведение судебной экспертиза в сумме 30 000 рублей и в Федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 48 037 рублей. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от <дата> решение Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу ***** отменено, апелляционная жалоба удовлетворена. По делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ИП ФИО9 отказано. <дата> кассационная инстанция Арбитражного суда <адрес> определила оставить без изменения решение апелляционной инстанции, а кассационную жалобу без удовлетворения. По делу № А63-17479/2020 в результате было принято решение в пользу истца ФИО1 Намерений продавать вышеуказанную недвижимости, особенно на таких условиях, истец не имел. На момент подписания договора купли-продажи истец был уверен, что продает объект недвижимости и земельный участок за соответствующую сумму, однако ответчик обманул истца при заключении сделки и заставил заключить кабальную сделку. Таким образом, обе стороны изначально заключили договор на сумму не соответствующую реальной стоимости недвижимости, что подтверждает кабальность сделки. Согласно кадастровым данным только кадастровая стоимость дома составляет 2 280 980 рублей, а земельного участка 267 182 рубля. В случае проведения оценочной экспертизы стоимость проданного имущества составит более 5 000 000 рублей. При такой стоимости недвижимого имущества, продажа его за 829 660 рублей, однозначно является кабальной. В результате регистрации договора купли-продажи ответчик осуществил незаконное обогащение, не предоставив ИП ФИО1 по достигнутой договоренности товар – арматуру на ранее оговоренную сумму, в одностороннем порядке отказавшись от исполнения обязательств, достигнутых при заключении договора. В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> право собственности было оформлено на имя ответчика. Ответчик ФИО9 желая получить незаконное обогащение, <дата> в период рассмотрения Арбитражного дела, заключила договор купли-продажи спорного имущества с ответчиком ФИО10 на сумму 990 000 рублей рублей, что также не соответствует реальной стоимости продаваемого имущества. Своими действиями ФИО9 целенаправленно осуществила сделку купли-продажи спорного объекта недвижимости и земельного участка своему родственнику, полностью отдавая себе отчет, что она не выполнила условия договора купли-продажи. Эта сделка была осуществлена только для усложнения рассмотрения вопроса о действительности первичной сделки. <дата> ФИО10 по согласованию с ФИО9 заключил договор купли – продажи спорного объекта недвижимости и земельного участка с ФИО3, действующей от своего имени и имени своих несовершеннолетних детей ФИО20 и Г.Е. Был заключен договор о приобретении в собственность по 1/3 общей долевой собственности блокированного многосемейного жилого дома (таунхауса), площадью 108,8 кв.м., кадастровый *****, а также земельного участка площадью 110 кв.м., кадастровый *****, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость данной сделки составила 2 600 000 рублей, с разницей с предыдущей сделкой почти в два раза. Указанные договора купли – продажи были соответствующим образом зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Заключение данной сделки лишает его права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, что лишает его возможности в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, а также непосредственно использовать его по назначению. Готов возвратить переданные ему денежные средства в полном объеме.

Просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н от <дата>, заключенный между истцом и ответчиком – кабальным и применить последствия ничтожной сделки.

Восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности истца на недвижимое имущество в виде жилого дома (блокированный многосемейный жилой дом с кадастровым номером ***** расположенного по адресу: <адрес>, пер. Котовского, общей площадью 108,8 кв.м., количество этажей – 2 и земельного участка с кадастровым номером *****, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Котовского, площадью 110 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – блокированные многосемейные жилые дома до 3 этажей.

Признать договор купли – продажи недвижимого имущества от <дата> между ответчиком ФИО9 и ответчиком ФИО10 – недействительным и применить последствия ничтожности сделки.

Признать договор купли – продажи недвижимого имущества от <дата> между ответчиком ФИО10 и ответчиками ФИО3, действующей от своего имени и имени своих несовершеннолетних детей: ФИО20 и ФИО7 – недействительным и применить последствия ничтожности сделки.

Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине в размере 11 4978 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО10, представитель ФИО10 – ФИО14, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии.

В судебное заседание ответчик ФИО9 и ее представитель ФИО15 надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела не явились, сведений об уважительности причине неявки суду не предоставили, вместе с тем от представителя ответчика ФИО9 поступило ходатайство об отложении судебного заседания, которое с учетом мнения истца, ответчика ФИО3, третьих лиц, оставлено судом без удовлетворения, действия ответчика расценены как стремление затянуть судебное разбирательство, в связи с чем суд на основании ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика ФИО9 и представителя ответчика ФИО15

От ответчика ФИО10 в суд поступили возражения, из которых следует, что исковые требования ФИО1 к ФИО10 считает незаконными по следующим основаниям. По договору купли – продажи от <дата>, заключенного между истцом и ответчиком ФИО9, она стала собственником объектов недвижимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома (блокированный многосемейный жилой дом), по адресу: <адрес>, пер.Котовского, право собственности на указанные объекты зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и выданы выписки из ЕГРН. Оспариваемая сделка была заключена ФИО1 и ФИО9 Она соответствует требованиям закона, а именно требованиям ст.ст.549-558 ГК РФ. При заключении сделки, спорные объекты недвижимости в аресте не находились, притязаний относительно своих прав никто не заявлял, в связи с чем у ФИО9 не было сомнений относительно природы сделки. ФИО1 будучи собственником своего имущества, распорядился им, реализовав его ФИО9, в связи с чем доводы истца являются абсурдными. <дата> между ФИО9 и ФИО10, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на момент совершения сделки оспариваемые объекты были проверены ФИО10, препятствий в виде залогов, арестов, обременений и т.д. на объектах не было, в связи с чем право собственности на указанные объекты зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и выданы выписки из ЕГРН. <дата> ФИО10 заключил договор купли-продажи с ФИО3, действующей от своего имени в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО20 и ФИО7, перед заключением данной сделки ФИО3 было получено постановление органов опеки и попечительства администрации <адрес> края о разрешении на приобретение оспариваемых объектов, соответственно юридическим отделом администрации <адрес> края проведён анализ объектов, препятствий в виде залогов, арестов, обременений и т.д. на объектах не было, также данные объекты приобретались за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых ФИО3, представленных банком ПАО «Сбербанк России», соответственно ПАО «Сбербанк России» провел юридический анализ объектов, препятствий в виде залогов, арестов, обременений и т.д., на объектах не было, в связи с чем на указанные объекты зарегистрировано право общей долевой собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК и выданы выписки из ЕГРН. Все ответчики являются добросовестными приобретателями, так как приобрели спорное имущество по возмездным сделкам. Между тем, требования о признании сделки недействительной с использованием правового механизма, установленного п.п. 1и 2 ст. 167 ГК РФ и истребовании имущества у добросовестного покупателя, не подлежат удовлетворению (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г *****-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ. Следовательно, требования истца к ответчикам об истребовании имущества и признании сделки недействительной не подлежат удовлетворению. Истцом пропущены сроки для обращения в суд. Законодателем для обращения в суд с требованиями о защите нарушенного права установлен общий срок исковой давности в три года. Следует учитывать, что сделка является оспоримой. Согласно ч.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. С момента заключения сделки между истцом и ФИО9 прошло фактически 3 года. Истцом пропущены сроки для обращения в суд с указанными требованиями. Оснований для восстановления сроков для обращения в суд не имеется. Истец является индивидуальным предпринимателем и самостоятельно оценивает свои риски.

Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что документы были проверены, при приобретении жилья использовался ипотечный кредит. Приобретенное жилье является для нее единственным. ФИО1 является индивидуальным предпринимателем.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО Сбербанк России ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что документы, представленные ФИО3 были проверены при оформлении ипотечного кредита, нареканий к документам не было. К тому же ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, то есть осуществляет самостоятельно свою деятельность на свой риск. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления образования администрации <адрес> в лице ФИО11 считал исковые требования необоснованными и просил отказать в их удовлетворении.

Суд выслушав стороны, исследовав материалы дела приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно копии договора купли-продажи от <дата>, ИП ФИО1 и ФИО9 заключили договор купли – продажи, по которому продавец ФИО1 продал, а покупатель ФИО9 купила жилой дом (блокированный многосемейный жилой дом), с кадастровым номером *****, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Котовского, общей площадью 108,8 кв.м., количество этажей – 2 и земельный участок с кадастровым номером ***** по адресу: <адрес>, пер.Котовского, площадью 110 кв.м. Объект принадлежал продавцу на праве собственности, запись в ЕГРП 24.10.2019г. Цена договора 829 660 рублей, стоимость объекта 647 947 рублей, стоимость земельного участка 181 713 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. В силу п.3.4 договора, продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта и земельного участка. Указанные объекты не отчуждены, не заложены, в споре, под арестом не состоят, в аренду не сданы, не обременены правами третьих лиц. Право собственности продавца не оспаривается. В силу п.4 договора стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях. Договор не является для сторон кабальной сделкой. Договор подписан сторонами – продавцом ФИО1 и покупателем ФИО9 В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> договор зарегистрирован <дата>.

Согласно копии договора купли-продажи от 28.04.2021г. продавец ФИО9 продала, а покупатель ФИО10 купил земельный участок назначением: земли населенных пунктов, блокированные многосемейные жилые дома до 3 этажей: 110 кв.м., кадастровый *****, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Котовского и жилой дом, общей площадью 108,8 кв.м., этажность 2, кадастровый *****, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Котовского. Недвижимое имущество оценено по соглашению сторон и продано за цену 990 000 рублей. Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 11.05.2021г.

В соответствии с копией договора купли-продажи объекта недвижимости от 16.08.2022г. продавец ФИО10 продал, а покупатель ФИО3, действующая от себя и как законный представитель несовершеннолетнего ребенка ФИО7 и несовершеннолетнего ребенка ФИО20 купила по 1/3 доли каждый на праве общей долевой собственности следующее недвижимое имущество: Блокированный многосемейный жилой дом, общей площадью 108,8 кв.м., количество этажей 2, кадастровый *****, расположенные по адресу: <адрес>, городской округ город – курорт Ессентуки, <адрес>, пер.Котовского, <адрес>. В силу п.1.2 договора, на момент заключения настоящего договор, вышеуказанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 28.04.2021г, земельный участок на основании договора купли-продажи от 28.04.2021г. Согласно п.2 договора стоимость объекта составила 2 600 000 рублей. Часть стоимости объекта в размере 2 500 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО3 в соответствии с кредитным договором ***** от 16.08.2022г, заключенным с ПАО «Сбербанк России». Часть стоимости объекта в размере 100 000 рублей уплачивается за счет собственных денежных средств. С момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН объект находится в залоге, залогодержателем по которому является банк. Договор подписан сторонами ФИО10 и ФИО3

В соответствии с копией Выписки из ЕГРН от 24.10.2019г., жилой дом (блокированный многосемейный жилой дом), площадью 108,8, с кадастровым номером 26:30:020221:254, по адресу: СК, <адрес>, пер.Котовского принадлежал на праве собственности истцу ФИО1

В соответствии с Выпиской из ЕГРИП от 30.01.2023г. ФИО9 является индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности: торговля оптовая лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием.

Согласно копии решения Арбитражного суда <адрес> от <дата>, с ИП ФИО1 в пользу ФИО9 взыскано 5 007 486,80 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 30 00 рублей и в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 48 037 рублей. Из решения следует, что между ИП ФИО1 и ИП ФИО9 имел место спор об оплате конкретной денежной суммы ИП ФИО1 за поставленный ИП ФИО9 товар – металлопрокат и арматуру.

Из копии Постановлениея Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022г. следует, что решение Арбитражного суда <адрес> от <дата> отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ИП ФИО9 отказано.

Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции от <дата> постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба ФИО9 без удовлетворения.

Из Определения Верховного Суда РФ от 13.10.2022г. следует, что ФИО9 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Все документы представлены стороной истца в виде светокопий. Подлинных документов суду не предоставлено.

Из копий паспортов ответчика ФИО3 и ее несовершеннолетних детей ФИО20, а также свидетельства о регистрации по месту жительства ФИО7 следует, что они зарегистрированы по адресу: <адрес>, пер.Котовского, 42/1.

Ответчиком ФИО3 суду представлена копия и подлинный договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.08.2022г. между продавцом ФИО10 и покупателем ФИО3

Из расписки ФИО10 от 16.08.2022г.в получении денежных средств следует, что он получил от ФИО3 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве оплаты за жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, пер.Котовского, 42/1.

Из расписки ФИО10 от 16.08.2022г.в получении денежных средств следует, что он получил от ФИО3 денежные средства в размере 1 600 000 рублей в качестве оплаты за жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, пер.Котовского, 42/1.

В соответствии с договором оказания услуг от 16.08.2022г., заключенным между ИП ФИО16 и ФИО3, исполнитель ИП ФИО12 обязался оказать услуги по поиску для заказчика ФИО3 объекта недвижимости в пределах <адрес>.

Из акта осмотра объекта недвижимости и акта приемки оказанных услуг следует, что исполнитель выполнил условия договора.

Постановлением администрации <адрес> от 12.07.2022г. разрнешена регистрация залога 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО20, <дата> года рождения и 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО7, 22.9.2012года рождения на жилой дом по адресу: <адрес>, пер.Котовского, 42/1.

В соответствии с постановлениями Администрации <адрес> от 05.09.2022г. ***** и ***** разрешено ФИО3 снять денежные средства с лицевых счетов, зарегистрированных на имя несовершеннолетних Г.Е. и ФИО20

В соответствии с кредитным договором ***** от <дата>г. сумма кредита 2 500 000 рублей. Кредит предоставлен на цели: приобретение объекта недвижимости – жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, пер.Котовского, 42/1. Договор подписан сторонами заемщиком ФИО3 и кредитором ПАО «Сбербанк».

Согласно Выписке из ЕГРН от 06.09.2022г., блокированный многосемейный жилой дом по адресу: СК, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>, пер.Котовского, <адрес>, площадью 108,8 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ее несовершеннолетним детям: ФИО20 и ФИО7 по 1/3 доле в праве каждому.

Согласно Выписке из ЕГРН от 06.09.2022г., земельный участок по адресу: СК, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>, пер.Котовского, 42/1, площадью 110+/-2.15 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ее несовершеннолетним детям: ФИО20 и ФИО7 по 1/3 доле в праве каждому.

Согласно Выписке из ЕГРИП ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу ч.1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исследованный судом договор купли – продажи от 14.02.2020г. соответствует нормам ст.ст. 131, 218, 223, 545, 549, 551 ГК РФ.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Так, из материалов дела усматривается, что стороны договора ФИО1 -продавец и ФИО9 - покупатель подписывая договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата> понимали его существо.

В соответствии с ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Стороны согласились со всем условиями договора. В частности продавец ФИО1 подписал данный договор, из которого следовало, что указанные объекты недвижимости не отчуждены, не заложены, в споре, под арестом не состоят, в аренду не сданы, не обременены правами третьих лиц. Право собственности продавца не оспаривается. Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях. Договор не является для сторон кабальной сделкой.

Если цена сделки не устраивала продавца, он был вправе отказаться от нее, и наличие препятствий к этому не установлено.

Таким образом, условие сделки купли-продажи, изложенное в пункте 2 договора от <дата>, о цене объекта недвижимости в сумме 829 660 рублей, которая, по мнению истца, является заниженной, соответствует принципу свободы договора, само по себе не свидетельствует о недействительности договора и об обмане продавца ответчиком, поскольку с учетом вышеприведенных норм материального права, стороны действовали по своей воле и в своих интересах о стоимости предмета договора, а согласованный между сторонами размер уплаченных по договору денежных средств в отсутствие иных доказательств и в силу требований закона не является основанием к признанию сделки недействительной.

Из содержания договора следует, что стороны подписывая договор от 14.02.2020г. понимали буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, доказательств обратного суду не представлено.

<дата> произведена государственная регистрация указанного договора купли-продажи от 14.02.2020г.

Ссылки истца на то, что он на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости имел обязательства перед третьими лицами-подрядчиками и не мог оплатить выполненную работу, таким образом оказавшись в трудной жизненной ситуации являются голословными и ничем не подтверждены.

Доказательств о том, что договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО9 каким-либо образом связан с иными обязательствами ФИО1 перед ФИО9 в силу осуществляемой ими предпринимательской деятельности не имеется. Указанный договор купли-продажи ссылок на эти обстоятельства не содержит.

Никаких договоров поставки или залога, в которых предметом явилась бы спорная недвижимость, принадлежавшая ФИО1 до момента отчуждения – 14.02.2020г., материалы дела не содержат

Ссылки истца на то, что он не имел намерения отчуждать право собственности на дом и земельный участок, и он заблуждался относительно предмета сделки, несостоятельны, поскольку сам истец продал принадлежащее ему на праве собственности имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, что никак не может указывать на порок воли стороны сделки при заключении договора.

Доказательств того, что оспариваемый истцом договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ФИО1 и ФИО9, является мнимой сделкой, со стороны истца суду в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Оспариваемый истцом договор купли-продажи недвижимого имущества, исходя из материалов дела, был заключен между ФИО1 и ФИО9 с намерением произвести реальное отчуждение имущества с переходом права собственности на него, что было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Исполнение договора купли-продажи сторонами свидетельствует об отсутствии оснований для признания данного оспариваемого договора мнимой сделкой.

Надуманным является довод истца о том, что только кадастровая стоимость дома составляет 2 220 980 рублей, а земельного участка 267 182 рубля. В случае проведения оценочной экспертизы стоимость проданного имущества составит более 5 000 000 рублей, поскольку из представленной самим же истцом копии Выписки из ЕГРН по состоянию на ноябрь 2019 года кадастровая стоимость проданного жилого дома составляла 647 947,52 рублей. Рыночной стоимости на дату продажи спорного жилого дома в материалы дела стороной истца не представлено.

Представленные истцом решения Арбитражного суда <адрес> от <дата>, Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022г., Постановление Арбитражного суда кассационной инстанции от <дата> не имеют преюдициального значения применительно к настоящему спору, поскольку все представленные судебные акты свидетельствуют о споре между индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО9 о денежных обязательствах между ними по поводу продажи ФИО9 и приобретения ФИО1 строительных материалов у ИП ФИО9. Сведений о спорном недвижимом имуществе по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>, пер.Котовского, <адрес>, площадью 108,8 кв.м., указанные судебные акты не содержат.

Надуманными являются доводы стороны истца о том, что ФИО9 <дата> в период рассмотрения дела Арбитражным судом, желая получить незаконное обогащение продал ответчику ФИО10 спорное недвижимое имущество, поскольку ФИО9 являясь собственником недвижимого имущества, на основании ст. 209 ГК РФ имела права отчуждать любому лицу принадлежащее на праве собственности имущество. К тому же решение Арбитражного суда вынесено <дата>.

Надуман довод истца о сложной финансовой обстановке, сложившейся у него на день продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>, пер.Котовского, поскольку документально тяжелое материальное положение индивидуального предпринимателя ФИО1, осуществляющего строительство жилых и нежилых домов, суду не представлено.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что доказательств того, что стороны, заключая спорный договор и совершая действия по его исполнению, не имели намерения создавать соответствующие правовые последствия, совершили сделку для вида, придав ей законность лишь для создания видимости возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, материалы дела не содержат.

При нарушении условий договора именно продавец обладал правом на защиту своих интересов.

В силу ч.ч.1-3 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Какая сделка является кабальной и какие последствия она влечет

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Вместе с тем, указанных в ст.179 ГК РФ оснований для признания сделки купли-продажи от 14.02.2020г., суду стороной истца, ссылающейся на указанные обстоятельства, не представлено.

К тому же ФИО1 является индивидуальным предпринимателем в сфере строительства, соответственно осуществляет деятельность в целях извлечения прибыли на свой риск.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от <дата> земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пер.Котовского, общей площадью 108,8 кв.м., заключенного между ФИО1 и ФИО9, недействительным и применения последствий недействительности сделки не имеется.

Соответственно не имеется правовых оснований для признания недействительными последующих сделок купли-продажи недвижимого имущества от <дата> между ответчиком ФИО9 и ответчиком ФИО10 и купли – продажи недвижимого имущества от <дата> между ФИО10 и ФИО3, действующей от своего имени и имени своих несовершеннолетних детей: ФИО20 и ФИО7

Разрешая ходатайство представителя ответчика ФИО10 – ФИО14 о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 ГПК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемый договор купли-продажи имущества был заключен <дата>, переход права собственности зарегистрирован <дата>, в суд истец обратился <дата>.

Исходя из установленных выше обстоятельств и указанных норм действующего на момент совершения договора купли-продажи законодательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 было достоверно известно о наличии спорного договора купли-продажи, в связи с чем, срок исковой давности для признания данного договора недействительным, истек.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с заявленными исковыми требованиями ФИО1 обратился в суд по истечении установленного законом срока исковой давности, что в силу ст. 199 ГПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Все три оспариваемые истцом сделки являются оспоримыми и, поскольку истец в обоснование заявленных требований ссылается на кабальность первой сделки и недействительность последующих и несоответствие требованиям закона, срок исковой давности подлежит исчислению с даты заключения сделки, то есть с <дата>, когда истец подписал договор, согласившись с его условиями и зная о его содержании, соответственно с этого дня знал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделок недействительными. Срок исковой давности с указанной даты истек <дата>.

На требования истца о признании оспариваемого договора кабальной сделкой, распространяются сроки исковой давности, предусмотренные пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 102 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 25 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса", срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с положениями статей 12, 38 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд оценивает доказательства, по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (статьи 55 и 67 ГПК РФ).

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО9, ФИО10, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № б/н от <дата>, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО9 – кабальным и применении последствий ничтожной сделки, восстановлении в ЕГРП записи о регистрации права собственности истца на недвижимое имущество в виде жилого дома (блокированный многосемейный жилой дом с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Котовского, общей площадью 108,8 кв.м., количество этажей – 2 и земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, пер.Котовского, площадью 110 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – блокированные многосемейные жилые дома до 3 этажей, признании договора купли – продажи недвижимого имущества от <дата> между ответчиком ФИО9 и ответчиком ФИО10 – недействительным и применении последствия ничтожности сделки, признании договора купли – продажи недвижимого имущества от <дата> между ответчиком ФИО10 и ответчиками ФИО3, действующей от своего имени и имени своих несовершеннолетних детей: ФИО20 и ФИО7 – недействительным и применении последствия ничтожности сделки, взыскании с ответчика в пользу истца расходов по госпошлине в размере 11 4978 рублей.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО9, ФИО10, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества кабальным, восстановлении записи о праве истца в ЕГРП, признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <дата> и от <дата> недействительными, применении последствий ничтожной сделки, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Ессентукский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья В.В. Новикова