Решение по делу № 2-3018/2023 от 28.11.2023 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления размера выкупной цены.

УИД 70RS0004-01-2023-003518-14

Дело № 2-3018/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2023 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кравченко А.В.,

при секретаре судебного заседания Козак Е.В.,

с участием истца ФИО1,

помощника прокурора Советского района г. Томска Маркуса Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления размера выкупной цены,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд на жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости – 6110000 руб.; квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости –4817000 руб.; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и постановления администрации города Томска от 13.02.2020 № 141 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и непригодным для проживания. Проведение капитального ремонта по восстановлению жилого дома нецелесообразно, большинство квартир уже расселено. До настоящего времени соглашений об изъятии аварийного жилья между истцом и ответчиком не заключалось. Для определения выкупной стоимости жилых помещений, ФИО1 самостоятельно обратилась к ООО «Западно-Сибирская оценочная компания», согласно отчетам которого, выкупная стоимость квартиры № составила 6110000 руб., квартиры № - 4817000 руб.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленное требование поддержал по основаниям, изложенным в иске. Выразила несогласие с результатами судебной экспертизы, полагая определенную экспертом выкупную стоимость квартир № и № чрезмерно заниженными, рассчитанную без учета стоимости общего имущества в многоквартирном доме.

Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд своих представителей не направил, ранее представил отзыв на исковое заявление, в котором просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителей. В представленном отзыве на исковое заявление ответчик, не оспаривал факт признания жилого дома, где проживают истец, аварийным, полагал, что в размер выкупной стоимости не должна включаться стоимость капитального ремонта, поскольку не доказана причинно-следственная связь между не сохранностью квартиры и отсутствием капитального ремонта. Полагал завышенной выкупную стоимость жилых помещений, определенную истцом.

Помощник прокурора Советского района г. Томска Маркуса Д.В. в своем заключении по делу полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, считая, что при разрешении вопроса о размере выкупной стоимости необходимо руководствоваться выводами заключения № 350-2023 от 23.10.2023, выполненного экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу при настоящей явке лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, ознакомившись с отзывом на исковое заявление, исследовав письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из материалов дела следует, что жилое помещение №, общей площадью 31,5 кв.м., и жилое помещение №, общей площадью 24,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <адрес> образован, соответствующие границы и размеры земельного участка определены, сформированы и учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, что следует из выписки из ЕГРН от 21.07.2023.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № 2368 от 24.01.2020 выявлены основания для признания многоквартирного дома № по <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации Города Томска от 13.02.2020 № 141 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции (п. 3). В соответствии с п. 5 постановления администрации Ленинского района г. Томска указано в рамках своей компетенции в установленном порядке и сроки реализовать в отношении многоквартирных домов, указанных в п. 3 настоящего постановления, комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525.

02.07.2020 истцу вручено требование администрации Ленинского района г. Томска с предложением в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками произвести реконструкцию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в котором расположено принадлежащие ей на праве собственности жилые помещения, что следует из ответа администрации Ленинского района г. Томска от 27.07.2023 № 4469.

Истец, получив указанное требование, от сноса дома за счет собственных сил и средств отказалась, требование в установленный срок не исполнила.

08.10.2021 администрацией Города Томска принято постановление № 849 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции по адресу: <адрес>».

Согласно письма администрации Ленинского района г. Томска от 27.07.2023 № 4469 следует, что ФИО1 по вопросу изъятия жилых помещений не обращалась, отчет об оценке рыночной стоимости указанного жилых помещений № и № не изготавливался. Оценка недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО1 будет произведена с учетом требований Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденного распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № 1525 – в срок не позднее 90 дней с момента наступления года переселения граждан, в соответствии с муниципальной программой «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2017-2025 годы», утвержденной постановлением администрации Города Томска № 1174 от 09.11.2016.

Благоустроенное жилое помещение, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным истцу не предоставлялось.

Таким образом, до настоящего времени изъятие (выкуп) принадлежащего истцам жилого помещения ответчиком не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами, не достигнуто.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о реконструкции аварийного дома и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключено, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны путем принятия решения об изъятии жилого помещения с условием равноценного возмещения.

Истец в качестве способа реализации своих жилищных прав избрала требование о выплате выкупной стоимости. Обратного суду не представлено.

В этой связи суд полагает, что требование ФИО1 о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартир № и №, по адресу: <адрес> путем выкупа с прекращением права собственности на указанные жилые помещения, с установлением размера выкупной стоимости, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилые помещения, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

Так, согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение – квартиры в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Как ранее установлено судом, земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, сформирован, его размеры и границы определены, земельный участок поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, при определении выкупной стоимости жилых помещений, принадлежащих истцу, включается доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленного требования о размере выкупной стоимости истцами представлен отчет № 621/2023 от 30.05.2023 и № 622/2023 от 30.05.2023, выполненный ООО «Западно-Сибирская оценочная компания», согласно которому выкупная стоимость квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> составляет 6110000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения составляет 2976000 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 866000 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1935000 руб.; размер убытков, связанный с изъятием недвижимого имущества – 115000 руб.; стоимость доли в общедомовом имуществе – 218000 руб.; выкупная стоимость квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> составляет 4817000 руб. в том числе: рыночная стоимость жилого помещения составляет 2377000 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 671000 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1499000 руб.; размер убытков, связанный с изъятием недвижимого имущества – 91000 руб.; стоимость доли в общедомовом имуществе – 179000 руб.

В связи с оспариванием заявленного размера выкупной стоимости по ходатайству ответчика определением суда от 15.08.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно заключению № 350-2023 от 23.10.2023, выполненного экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО», общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), расположенного по адресу: <адрес>, составляет 5301000 руб., из которых: рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по состоянию на дату проведения оценки составляет 3413000 руб., в том числе, рыночная стоимость жилого помещения (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 1542000 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой стоимости на земельный участок – 1871000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, - 175 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в указанном многоквартирном доме с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома – 1713000 руб.

Общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), расположенного по адресу: <адрес>, составляет 4157000 руб., из которых: рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по состоянию на дату проведения оценки составляет 2684000 руб., в том числе, рыночная стоимость жилого помещения (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 1235000 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой стоимости на земельный участок – 1449000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, - 146000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в указанном многоквартирном доме с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома – 1327000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключения эксперта и специалистов оценочной компании по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Исследовав отчеты № 621/2023 от 30.05.2023 и № 622/2023 от 30.05.2023, выполненные ООО «Западно-Сибирская оценочная компания», и заключение № 350-2023 от 23.10.2023, выполненное экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО» суд считает возможным основывать свои выводы на заключении экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО», поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперт, проводившие исследование, предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Данное заключение соответствуют требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Отвечает требованиям объективности, проведения исследования на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценке на момент вынесения решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Стороной ответчика результаты судебной экспертизы не оспаривались, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявил.

В ходе судебного разбирательства истец выразила несогласие с результатами оценки ООО «Бюро оценки «ТОККО», указав, что судебным экспертом отдельно не учтено при проведении экспертизы стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома.

Допрошенная в судебном заседании эксперт К.Э.А. пояснила, что при проведении экспертизы экспертом была учтена стоимость общедомового имущества в многоквартирном доме, а также доля в праве собственности на земельный участок, что прямо следует из выводов судебных экспертов. Вместе с тем, экспертом ООО «Западно-Сибирская оценочная компания», при окончательном согласовании полученных результатов и выводе о рыночной стоимости жилых помещений дважды посчитана стоимость земельного участка и стоимость общедомового имущества. Кроме того, экспертом не верно взяты коэффициенты корректировок для объектов – аналогов жилых помещений, что приводит к тому, что жилой дом не является аварийным. Указала, что при определении рыночной стоимости квартиры учитывается стоимость общего имущества в многоквартирном доме, поскольку такое имущество не продается отдельно, не имеет отдельной стоимости, необходимости в отдельном подсчете стоимости общего имущества не имеется. По аналогичным основаниям экспертом дважды рассчитана стоимость земельного участка под многоквартирным домом.

Таким образом, суд полагает возможным взять за основу при определении выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцам, результаты судебной экспертизы. Судом принимается во внимание, что компетенция эксперта К.Э.А. не опровергнута, ее выводы мотивированы, обоснованы ссылками на источники информации и примененные методики, получили необходимые пояснения в ходе опроса эксперта.

При таких обстоятельствах, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения, а также какой-либо неполноты суд не усматривает и оснований не согласиться с заключением эксперта, не имеет.

Несогласие истца со стоимостью жилых помещений и произведенной ООО «Бюро оценки «ТОККО» оценкой, не является основанием для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством.

Оценивая доводы ответчика относительно не включения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме истцов в размер выкупной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку скорое изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

При этом суд полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: <адрес>, построен в 1917 году, материал наружных стен - кирпич, состояние здания - аварийное, физический износ здания - 81 %.

Сведений о том, что в данном доме с момента его постройки проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы до приватизации жилого помещения по указанному адресу, суду не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

Таким образом, вопреки мнению ответчика, суд считает, что при определении размера выкупной стоимости жилого помещения – квартир № и № по адресу: <адрес>, необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Установленный заключением № 350-2023 от 23.10.2023 размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома, приходящейся на жилое помещение истца с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома составляет за квартиру № - 1713000 руб., за квартиру № - 1327000 руб.

Жилые помещения – квартиры № и № по <адрес>, приобретены истцом до введение в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, а значит оснований для исключения стоимости за непроизведенный капитальный ремонт из выкупной стоимости за жилые помещения истца, не имеется.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с указанными нормами, истец вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры.

Как следует из заключения № 350-2023 от 23.10.2023, размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества составляет за жилое помещение № составляет 175000 руб., за квартиру № – 146000 руб.

С учетом приведенных обстоятельств, суд полагает необходимым установить размер выкупной стоимости принадлежащего истцу недвижимого имущества в связи с его изъятием в размере 5301000 руб. за квартиру № и 4157000 руб. за квартиру №, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцами и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на квартиры № и №, расположенные по адресу: <адрес>.

При разрешении вопроса о возмещении судебных расходов суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно разъяснениям, данным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

При подаче настоящего иска представителем истцом ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждается чеком по операции ПАО «Сбербанк» от 12.07.2023, которая подлежит взысканию с ответчика.

Определением суда от 15.08.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО». Расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика.

24.10.2023 в Советский районный суд г. Томска поступило заключение эксперта и ходатайство об оплате расходов по проведению экспертизы в размере 24000 руб., в обоснование которой указано, что ответчиком оплата расходов по проведению экспертизы не произведена.

Согласно ч. 2. ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений статьи 98 настоящего Кодекса.

С учётом того, что исковые требования ФИО1 удовлетворены, с ответчика в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 24000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления размера выкупной цены удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>) изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ) для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру № по адресу: <адрес>, общей площадью 31,5 кв.м., путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 5301000 рублей.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>) изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ) для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру № по адресу: <адрес>, общей площадью 24,4 кв.м., путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 4157000 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>) за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ) в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>) за счет средств муниципальной казны в пользу ООО «Бюро оценки ТОККО» (ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 24000 руб.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности истца ФИО1 на квартиру № и № по адресу: <адрес>, после получения выкупной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления через Советский районный суд города Томска.

Председательствующий

Мотивированное решение суд составлено 05.12.2023