УИД 77RS0016-02-2024-024463-63
Дело № 2-4048/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2025 г. г. Москва
Мещанский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,
при секретаре судебного заседания Коростелеве О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4048/2025 по иску ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании публичных торгов по реализации заложенного имущества недействительными и применении последствий их недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант" обратился в суд с вышеуказанным иском к ТУ Росимущества в Московской области, в котором просит признать недействительными публичные торги по продаже заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 50:20:0000000:3092, проведенные 28.08.2024 ТУ Росимущества в Московской области в лице ООО "Меридиан", применить последствия недействительности публичных торгов, признав недействительным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от 06.09.2024, заключенный между ТУ Росимущества в Московской области в лице организатора торгов ООО "Меридиан" и ФИО1, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины за предъявление ходатайства об обеспечении иска в размере 10 000 руб., ссылаясь на то, что торги проведены с нарушениями.
Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
При указанных обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.
По правилам п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В силу п.3 ст.57 Федерального закона от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
В соответствии со ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.
Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
В силу статьи 90 Федерального закона от N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Согласно ст. 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В силу ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 350 ГК РФ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента Российской Федерации от "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти", постановление Правительства Российской Федерации от "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом").
Порядок опубликования информации о публичных торгах признается соблюденным в случае одновременного выполнения требований ч.3 ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и п.4 ст. 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества также и требований ч. 3 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Указанные выше нормы права предусматривают обязанность заблаговременно извещать о проведении публичных торгов неопределенный круг лиц, при этом предполагается, что заинтересованное лицо, которое намерено участвовать в торгах, должно ознакомиться с соответствующей публично доступной информацией самостоятельно.
Как разъяснено в п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п.1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п.2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Судом установлено, что на основании решения Одинцовского городского суда Московской области от 01 августа 2022 года удовлетворены частично исковые требования АО "БМ-Банк". С ФИО3 в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору №02013010949131 от 12.11.2023 в сумме 3 954 355 руб. 01 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 492 руб., а всего 4000847 руб. 01 коп.
В отношении жилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер 50:20:0000000:3092 установлено обременение в виде ипотеки в силу закона возникшего на основании кредитного договора №02013010949131 от 12.11.2023 и договора залога №02013010949331 от 12.11.2013 в пользу АО "БМ-Банк".
Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, площадью 36.6 кв.м., расположенную на 7 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер 50:20:0000000:3092 и определен способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов м установлена начальная продажная стоимость в размере 4 813 200 руб. 00 коп.
Указанное решение суда вступило в законную силу.
На основании определения Одинцовского городского суда Московской области от 14.04.2023 произведена замена истца с АО "БМ-Банк" на ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант".
04.06.2024 на основании выданного Одинцовским городским судом Московской области исполнительного листа, судебным приставом - исполнителем Одинцовского РОСП ГУФССП России по Московской области возбуждено исполнительное производство №155074/24/50026-ИП в отношении ФИО3
09.07.2024 судебным приставом - исполнителем Одинцовского РОСП ГУФССП России по Московской области в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о передаче на реализацию на торгах квартиры, общей площадью 36.6 кв.м., расположенную на 7 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер 50:20:0000000:3092 на общую сумму 4 813 200 руб.
Обращаясь в суд с настоящим иском представитель истца указал, что 22.08.2024 со стороны истца в Одинцовский РОСП нарочно под отметку было подано заявление об окончании исполнительного производства №155074/24/50026-ИП и отзыве заявки с торгов залогового имущества. Однако, несмотря на поданное заявление 28.08.2024 состоялись публичные торги по реализации заложенного имущества - квартиры, общей площадью 36.6 кв.м., расположенную на 7 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер 50:20:0000000:3092.
Победителем торгов признана ФИО4 - агент, действующая на основании агентского договора от имени принципала ФИО1, предложившей наибольшую цену 4 819 200 руб.
Данное обстоятельство подтверждается протоколом хода и определения торгов от 28.08.2024.
06.09.2024 между ТУ Росимущества в Московской области в лице исполнителя ООО "Меридиан" и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Таким образом, при проведении торгов были допущены нарушения, так как со стороны взыскателя было подано заявление об окончании исполнительного производства 22.08.2024, а торги состоялись 28.08.2024.
Права истца в данном случае нарушаются тем, что 01.07.2024 со стороны истца в адрес Одинцовского городского суда Московской области было подано заявление об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 01.08.2022, а именно увеличения начальной продажной цены предмета залога - квартиры по адресу: <...> и установлении ее в размере 6 104 000 руб. С указанным заявлением истец обратился в связи с существенным изменением рыночной стоимости имущества на которое обращено взыскание с даты первоначальной оценки рыночной стоимости заложенного имущества - 03.03.2022 на дату переоценки рыночной стоимости заложенного имущества - 28.05.2024, так как это могло повлечь реализацию указанного имущества на публичных торгах по заниженной цене, что нарушает права как взыскателя так и должника.
Кроме того, со стороны ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант" в суд предъявлен иск о взыскании с должника пени и процентов.
На основании определения суда от 12.07.2024 удовлетворено заявление ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант" о взыскании с ФИО5 индексации присужденных денежных сумм в размере 439 885 руб. 54 коп. Указанное определение вступило в законную силу.
В данном случае переход права собственности на спорную квартиру к покупателю с публичных торгов 28.08.2024 влечет прекращение залога ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант", в связи с чем взыскание процентов и пени с должника будет носить формальный беззалоговый характер, тогда как ипотека обеспечивает не исполнение конкретного решения суда , а исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме, включая проценты, пени и расходы по оплате государственной пошлины.
Согласно ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.
В силу ст. 209 ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.
Разрешая спор по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом приведенных правовых норм, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку в данном случае нарушений в части проведения торгов по реализации заложенного имущества не установлено, торги проведены в срок, установленный действующим законодательством, на основании вступившего в законную силу судебного акта, реализация квартиры произведена по стоимости не ниже, установленной судебным решением.
Более того, исполнительное производство было возбуждено на основании заявления взыскателя 04.06.2024. Сама по себе подача заявления о прекращении исполнительного производства за несколько дней до проведения торгов, в то время как на рассмотрение указанного заявления установлен срок 15 рабочих дней, что также установлено вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области о признании незаконными действий (бездействий) ОСП Одинцовского РОСП по несвоевременному рассмотрению заявки не свидетельствует о нарушениях, на основании которых торги могут быть признаны недействительными.
Также суд учитывает, что информация о повышении стоимости квартиры появилась у истца заблаговременно до назначения даты торгов и у истца была возможность обратиться с данным заявлением заблаговременно.
При указанных обстоятельствах, суд отказывает в иске в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО Профессиональная коллекторская организация "Долговой Консультант" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании публичных торгов по реализации заложенного имущества недействительными и применении последствий их недействительности - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2026г.
Судья А.Д. Городилов