Дело № 2-868/2023

УИД: 27RS0007-01-2022-008328-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 марта 2023 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края под председательством судьи Куркиной Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Сычуговой А.В.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующей на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ,

представителей ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» - директора Лю-шин-зу Е.Н., адвоката Габитовой Е.В., действующей на основании ордера (№) от (дата),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов. В обоснование заявленных требований истец указала, что (дата) между ООО «Зодчий» и ФИО1 заключен Договор участия в долевом строительстве (№), объектом которого является жилое помещение в виде 2-комнатной (адрес) на (иные данные) этаже общей площадью (иные данные) кв.м., расположенной в жилом (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре. Во исполнение пунктов 2.1 и 2.4 заключенного договора истцом была перечислена (дата) (1540875 руб.), (дата) (770500 руб.), (дата) (770375 руб.) на расчетный счет ООО «Зодчий» предварительная договорная стоимость квартиры в полном размере, а именно: 3 081 750 (три миллиона восемьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят) рублей. В нарушение условий договора, которым предусмотрено, что окончательная договорная стоимость квартиры формируется после окончания строительства и выполнения фактических обмеров БТИ, окончательный расчет ООО «Зодчий» произведен не был. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от (дата) истцу было передано жилое помещение - 2-х комнатная (адрес), расположенная в жилом (адрес) но (адрес), площадью (иные данные) кв.м. Однако согласно сведениям Единого государственного реестра прав недвижимое имущество за истцом зарегистрировано право собственности на жилое помещение - 2-х комнатную (адрес), расположенную в доме № по (адрес) в г.Комсомольске-на-Амуре, площадью (иные данные) кв.м. С учетом того, что истцу была передана квартира меньшей площадью, стоимость должна была быть пересчитана, что ООО «Зодчий» не сделало. Считает, что ответчиком допущены отступления от условий договора, касающиеся площади переданной квартиры, что привело к ухудшению качества. (дата) ООО «Зодчий» была получена направленная истцом претензия с требованием возместить излишне уплаченные денежные средства, до настоящего времени убытки истцу не возвращены. Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. На момент передачи квартиры ответчик не уведомил истца об уменьшении ее итоговой площади, не указал фактическую площадь объекта в передаточном акте от (дата): площадь, указанная в акте, составляет (иные данные) кв.м., то время как зарегистрированная (дата) за истцом на право собственности квартира имеет согласно данным ЕГРН площадь (иные данные) кв.м. На основании вышеизложенного просила взыскать с ответчика часть стоимость квартиры в связи с уменьшением площади в размере 200 750 рублей; неустойку за неисполнение в добровольном порядке требований о выплате денежных средств в счет уменьшения стоимости квартиры за период с (дата) по дату вынесения решения; взыскание начисленной неустойки за неисполнение в добровольном порядке требований о выплате денежных средств в счет уменьшения стоимости квартиры производить до момента фактического исполнения обязательства; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, причиненного истцу вследствие нарушения ее прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителя и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителя, в размере 50 000 рублей; судебные расходы на юридические услуги по представлению ее интересов в суде в размере 25 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец представила заявление об изменении исковых требований, в котором ссылалась на то, что в результате проверки технического плана истцом был установлен факт неверно указанной площади жилого помещения (№) в техническом паспорте ее квартиры: площадь жилого помещения (№) указана (иные данные), в то время как если умножить высоту (4,08) на ширину (3,23) получается 13,2 кв.м. Согласно пункту 3.7 договора участия в долевом строительстве (№) обязанность по изготовлению технического плана возложена на застройщика, то есть ответчиком была указана некорректная площадь вышеуказанного жилого помещения, что, в целом, повлияло на общую площадь объекта долевого строительства. Площадь в размере 13,2 кв.м истцом была получена и при самостоятельном осуществленном обмере высоты и ширины комнаты. Все остальные площади жилых помещений посчитаны корректно. Соответственно сумма переданного истцу объекта долевого строительства - квартиры составляет не (иные данные) кв.м, а (иные данные) кв.м. С учетом площади лоджии, с применением поправочного коэффициента, общая площадь переданного истцу объекта составляет: 53,9 + 3,65 = 57,55 кв.м. Таким образом, расхождение в первоначальной площади квартиры, которая истцу продавалась и в фактической площади квартиры, которая истцу была передана, составляет 1,15 кв.м, что по условиям пункта 2.1 договора участия в долевом строительстве требует перерасчета. С учетом стоимости 1 кв.м без чистовой отделки - 52500 руб. истец должна была заплатить за квартиру площадью 57,55 кв.м - 3 021 375 рублей. Разница между уплаченной суммой 3 081 750 руб. и вышеуказанной составляет: 3 081 750 - 3 021 375 = 60 375 (шестьдесят тысяч триста семьдесят пять) рублей. На основании вышеизложенного, просила взыскать с ответчика часть стоимости квартиры в связи с уменьшением площади в размере 60 350 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, дала суду пояснения аналогичные, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержала мнение своего доверителя, просила удовлетворить исковые требования с учетом уточнений.

Представитель ответчика ООО «Зодчий» - директор Лю-шин-зу Е.Н. в судебном заседании возражала против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, согласно которому указала, что акт приёма-передачи объекта долевого строительства был подписан (дата). В соответствии с п.1 данного акта - Согласно п.1.1 договора Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает Объект долевого строительства: нежилое помещение - 2х комнатную (адрес) на (адрес), общей площадью (иные данные) кв.м, в том числе площади лоджии 7,3 с учётом понижающего коэффициента 0,5 в жилом доме по адресу: (адрес). В соответствии с п.2 акта - стороны согласились, что техническое состояние и качество выполненных работ в передаваемой квартире соответствует условиям договора и проектно-сметной документации. Истец неверно (возможно умышленно) толкует условия договора участия в долевом строительстве относительно площади объекта долевого строительства. Так истец ссылается на общую площадь квартиры в соответствии с выпиской из ЕГРН, которая составляет (иные данные) кв.м. Но в эту площадь не входит лоджия. При этом истец почему-то не учитывает условия договора участия в долевом строительстве, а именно, то как стороны определяют общую площадь объекта долевого строительства (квартиры). Так, в пункте 1.3 договора определено, что объект долевого строительства по настоящему договору представляет собой жилое помещение - 2х комнатную квартиру (условный (№)) на 7 этаже, общей площадью (иные данные) кв.м., в том числе, площадью лоджии 9.6 кв.м, с учётом понижающего коэффициента 0.5 (Приложение (№) к договору, являющееся его неотъемлемой частью). То есть стороны в договоре предусмотрели, что в площадь объекта долевого строительства (в площадь квартиры) входит и лоджия (с учётом понижающего коэффициента 0,5) и которая учитывается при расчёте квадратных метров объекта долевого строительства. То есть в данной ситуации в обязательном порядке должна была учитываться по договору ещё 4,8 кв.м, от площади лоджии (с учётом понижающего коэффициента 0.5 от площади лоджии 9,6 кв.м., то есть эта площадь делится на два). В соответствии с п.2.1 договора - стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве - 55 000 рублей с чистовой отделкой и оборудованием, согласно перечня (Приложение (№) к договору, являющееся его неотъемлемой частью). Общая цена договора определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, с учётом общей площади жилого помещения (жилой и подсобной) и площади летних помещений (лоджий) с понижающим коэффициентом для лоджий -0,5. Кроме того, стоимость 1 кв.м, в размере 55 000 рублей определялась с учётом чистовой отделки. Поскольку истец отказалась от чистовой отделки, то стоимость работ по чистовой отделке в сумме 146 750 рублей была исключена и соответственно цена по договору составила 3 081 750 рублей. Расчёт: (иные данные) х 55 000 = 3 228 500 руб. - 146 750 рублей. Соответственно стоимость одного квадратного метра для истца без чистовой отделки составила не 55 000 рублей за кв.м., а 52 500 рублей за кв.м. (адрес) объекта долевого строительства получилась и была передана истцу ФИО1 в размере (иные данные) кв.м. В соответствии с техническим паспортом жилого помещения, выданным БТИ общая площадь (без учёта лоджии) составила (иные данные) кв.м. + 3,65 кв.м, от площади лоджии (которая получилась в 7,3 кв.м., которая делится на два применяя понижающий коэффициент 0,5), итого (иные данные) кв.м. Кроме того, стороны в договоре предусмотрели следующее: в соответствии с п.2.1 Договора участия в долевом строительстве от 06.06.2017г. (№) — окончательная договорная стоимость квартиры формируется после окончания строительства и выполнения фактических обмеров БТИ, при этом если расхождения в площади будут иметь значение до 1 кв.м в большую или меньшую сторону, перерасчет не производится. В соответствии с п.1.3 договора - квартира предполагалась общей площадью (иные данные) кв.м. Фактически получилась (иные данные) кв.м. Соответственно разница составила всего 0,75 кв.м. ((иные данные) - (иные данные)). Поскольку в соответствии с договором (п.2.1) перерасчёт в расхождении площади до 1 кв.м, не производится, то соответственно ООО “Зодчий” ничего и не должно истцу ФИО3 и её требования к Застройщику являются абсолютно необоснованными. Кроме того, следует отметить, что истец заблуждается относительно того, что на её спор и требование к ООО “Зодчий” относительно разницы в квадратных метрах за Объект долевого строительства возможно расценить как "недостаток выполненной работы” и в связи с этим применить нормы Закона “О защите прав потребителей”. Данное денежное требование истца за разницу в квадратных метрах (даже если бы и имело под собой основание) - никак не связано с правом истца как потребителя, поскольку не связано с качеством работ, выполненных ответчиком по договору. При заключении договора стороны предусмотрели, что площадь объекта долевого строительства может изменяться и предусмотрели как должны действовать стороны, если подобное произойдет. То есть факт изменения площади объекта долевого строительства - никак не связан с качеством работ Застройщика. Несмотря на то, что Застройщик в принципе не допустил никаких нарушений условий договора и (дата) надлежащим образом в соответствии с условиями договора выполнил взятые на себя обязательства, однако следует также отметить, что истец ещё и пропустила срок исковой давности, поскольку о меньшей площади квартиры истец узнала практически сразу в 2018 году (выписку из ЕГРН она получила (дата) и ей с этого времени об этом было известно), но она ранее не пользовалась своим правом на предъявление претензии к ООО “Зодчий” и иска, поскольку не хотела конфликтов. В 2022 году, поскольку у неё всё равно возникли разногласия с директором ООО “Зодчий”, то она вспомнила о том, что может подать подобный иск и решила потребовать денежную компенсацию, так как считает, что ранее была слишком доброй по отношению к ответчику. На основании изложенного, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Зодчий» - адвокат Габитова Е.В., действующая на основании ордера (№) от (дата), поддержала доводы письменного отзыва на исковое заявление, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положений ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным вчасти 1 статьи 23настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 10 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между ООО «Зодчий» и ФИО1 заключен договор (№) участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом на пересечении (адрес) и (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0030503:396, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять соответствующий объект долевого строительства по акту приема-передачи, при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Объектом долевого строительства является жилое помещение – двухкомнатная квартира (условный (№)) на (адрес), общей площадью (иные данные) кв.м., в том числе, площади лоджий 9,6 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,5 (приложение (№) к договору, являющееся его неотъемлемой частью), в жилом доме по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, на пересечении (адрес) и (адрес), а также доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома, пропорционально общей площади квартиры.

По условиям договора (пункт 2.1) стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого строительства составляет 55 000 рублей с чистовой отделкой и оборудованием. Общая цена договора определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, с учетом общей площади жилого помещения (жилой и подсобной) и площади летних помещений (лоджий) с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5.

Сметная стоимость предчистовой отделки составила 146 750 рублей.

Предварительная договорная стоимость квартиры составляет 3 081 750 рублей, окончательная договорная стоимость квартиры формируется после окончания строительства и выполнения фактических обмеров БТИ, при этом если расхождение в площади будут иметь значение до одного кв.м. в большую или меньшую сторону, то перерасчёт не производится.

Указанный договор подписан сторонами, что свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Во исполнение условий договора истец оплатил цену договора в следующем порядке: платежным поручением (№) от (дата) в сумме 1 540875 рублей, платежным поручением (№) от (дата) в сумме 770 500 рублей, платежным поручением (№) от (дата) в сумме 770 375 рублей.

Согласно технического паспорта жилого помещения - (адрес) по в жилом (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре общая площадь квартиры составляет (иные данные) кв. м, площадь балкона 7,3 кв. м.

(дата) подписан акт приема-передачи двухкомнатной (адрес), расположенной в жилом (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре общей площадью (иные данные) кв.м., в том числе площади лоджий 7,3 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,5.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на основании акта приема-передачи от (дата), договора участия в долевом строительстве (№) от (дата) и дополнительных соглашений к нему, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата), жилое помещение – (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре постановлена на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера (№), правообладателем является ФИО1

Согласно ст. 8 данного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 12 вышеуказанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В акте от (дата) приема-передачи содержатся все основные характеристики объекта долевого строительства – жилого помещения, передаваемого истцу, в том числе его общая площадь ((иные данные) кв.м.), в том числе площадь лоджии (7,3 кв.м.), количество комнат (2), адрес места нахождения объекта.

Акт приема-передачи подписан сторонами договора без замечаний к площади объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства передан застройщиком ООО «Зодчий» и принят участником долевого строительства ФИО1, за последней зарегистрировано право собственности на объект.

По смыслу вышеназванных норм права в их взаимосвязи, подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства обеими сторонами без замечаний к основным характеристикам объекта, в том числе к его площади, прекращает обязательства сторон договора участия в долевом строительстве в части соответствия объекта долевого строительства условиям договора: жилое помещение построено (создано), его площадь на момент подписания акта приема-передачи установлена компетентным органом (БТИ), участниками долевого строительства зарегистрировано право собственности на объект долевого строительства. Следовательно, обязательство по объекту долевого строительства, в том числе по его основным характеристикам, надлежащим образом исполнено, и соответственно прекращено.

В этой связи после подписания акта приема-передачи и государственной регистрации права собственности на жилое помещение являются недопустимыми споры по поводу приведенной площади жилого помещения.

Определяя окончательную цену договора долевого участия в строительстве, и соответственно право истца на перерасчет в связи с изменением фактической площади жилого помещения против проектных показателей, предусмотренных пунктом 2.1 договора, суд приходит к следующему.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ, согласно части 1 которой (в редакции закона, действовавшей на дату заключения договора участия в долевом строительстве N) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

С учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года N Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года N 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Согласно ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Стороны предусмотрели в договоре возможность последующего изменения цены договора, определив, что окончательная договорная стоимость квартиры формируется после окончания строительства и выполнения фактических обмеров БТИ, при этом если расхождение в площади будут иметь значение до одного кв.м. в большую или меньшую сторону, перерасчет не производится.

Учитывая определенную сторонами стоимость квадратного метра жилого помещения, окончательную приведенную площадь жилого помещения с учетом понижающего коэффициента в площади лоджии в 0,5 в размере (иные данные) (54,3 + 7,3/2), окончательная цена договора составила 3 081 750 рублей.

При этом в п. 1.3 договора закреплено, что общая площадь квартиры, по проекту, составила (иные данные) кв. м., то есть от проектной уменьшилась на 0,75 кв.м.

При заключении договора, стороны предусмотрели, что указание в техническом (кадастровом) паспорте на жилой дом и/или объект долевого строительства, а в последующем и в свидетельстве о государственной регистрации права площадей лоджий и балконов в составе инвентарной площади объекта долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, применяемых БТИ в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от (дата) N 37, I с изменениями от (дата)), не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора (п. 2.1 договора).

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика нарушений прав истца допущено не было, а поэтому не имеется оснований для возврата денежных средств.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, и судебных расходов.

Вместе с тем, ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям истца и к отказу в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В соответствии с положениями ст. 196 и ст. 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, начало течения срока исковой давности приходится на (дата), когда истец получила выписку из ЕГРН. Исковое заявление поступило в суд (дата), то есть то за пределами срока исковой давности.

Доказательств пропуска ФИО1 установленного законом срока исковой давности по уважительным причинам материалы дела не содержат. Пропуск срока исковой давности в соответствии со ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО1

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Куркина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 7 апреля 2023 года.