УИД: 50RS0-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Раменский городской суд в составе:

председательствующего судьи Кочетковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным иском к ФИО2, ФИО3, требованиями которого просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств от , заключенный между ней и ФИО2, ФИО3, взыскать с ФИО2 и ФИО3 понесенные убытки, а именно: оплата оценочного альбома в размере 5 000 руб., оплата страхования в общем размере 24 050 руб., оплата за аренду ячеек в размере 9 500 руб., оплата продления аренды ячейки в размере 1 705 руб., оплате электронной регистрации в размере 10 900 руб., погашение кредита в размере 174 037,65 руб., расходы на представителя в размере 70 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 798 руб.

В обоснование иска истица указала, что между ней и ответчиками был заключен договор об авансе от , согласно п. 1 которого продавцы (ответчики) получили аванс 50 000 рублей за продаваемую , расположенную по адресу: , общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый . Согласно п.5 договора продавцы и покупатель согласовали цену договора - 8 500 000 рублей. Перечисление аванса подтверждается квитанциями Сбербанка о переводе в адрес ФИО2 Ж. от на сумму 25 000 руб. и переводе ФИО3 Ж. от на сумму 25 000 руб. Оценка квартиры производилась на основании оценочного альбома, который был представлен в кредитную организацию для получения ипотечного кредитования. На основании оценки был одобрен и подписан кредитный договор от с ПАО «Сбербанк России» в сумме 6 500 000 руб. Данные средства были перечислены на личный счет истца, общая сумма на котором составила 6 900 000 руб. за счет собственных средств истца, имевшихся на счете. Остальная сумма была получена истцом в качестве займов. Данные займы были получены под гарантию того, что истец являлась обманутым дольщиком и ей полагалась компенсация от Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства «Дом.РФ», займы погашены. Истец заложила в ячейку сумму 8 450 000 руб., что подтверждается договором аренды ячейки от . Все экземпляры подписанных договоров были отданы на регистрацию в Межмуниципальный отдел по и Управления Росреестра по . было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № - в связи с тем, что договор купли-продажи с явно заниженной стоимостью. После получения уведомления, риэлторы расторгли договор оказания услуг и вернули полученные денежные средства в полном объеме, однако ответчики отказались возместить расходы истца, которые образовались по их вине, в связи с чем им была направлена официальная претензия, ответ на которую был получен по электронной почте с фактическим отказом от погашения затрат, понесенных истцом. На основании изложенного, истец обратилась с названными требованиями в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом. Представитель истца по доверенности (л.д) ФИО5 в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненного иска в полном объеме.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании частично возражали против удовлетворения исковых требований, предоставляли письменные возражения (л.д.).

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела. Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Раменского городского суда .

Суд, заслушав представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. При этом, суд исходит из следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 был заключен договор об авансе, по условиям которого продавцы (ответчики) получили аванс 50 000 рублей за продаваемую , расположенную по адресу: , общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый , этаж 5 (далее – Договор об авансе) (л.д. ).

Ответчики подтвердили, что сумма аванса получена ими полностью (п. 1.1 Договора об авансе) (л.д. ).

Согласно п.5 Договора об авансе стороны согласовали цену договора в размере 8 500 000 рублей.

Как следует из п. 6 Договора об авансе квартира приобретается истцом с использованием ипотечного кредита от ПАО «Сбербанк», кредит одобрен. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 43 дней с момента получения истцом от ответчиков всех необходимых документов по квартире в электронном виде, которые необходимы для одобрения квартиры банком, но не позднее (п. 7 Договора об авансе).

на основании оценочного альбома ФИО1 и ФИО6 с ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор на сумму 6 500 000 руб. (далее – Кредитный договор) (л.д.18-25). Данные средства были перечислены на личный счет истца, общая сумма на котором составила 6 900 000 руб. за счет собственных средств истца, имевшихся на счете. Остальная сумма была получена истцом в качестве займов (л.д. ).

между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств, согласно п. 1.1 которого ответчики обязались передать в собственность истца, а истец обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащее ответчикам по праву общей долевой собственности следующее недвижимое имущество: , расположенная по адресу: , общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый , этаж 5 (далее – Договор купли-продажи) (л.).

Согласно п. 2.1-2.3 Договора купли-продажи цена квартиры была согласована сторонами в размере 4 300 000 руб. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры: часть стоимости квартиры в размере 2 000 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств истца; часть стоимости квартиры оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных истцу в соответствии с Кредитным договором. Расчет по Договору купли-продажи производится в течение 3 календарных дней после регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу с использованием депозитарной ячейки ПАО «Сбербанк» в соответствии с условиями договора аренды депозитарной ячейки ПАО «Сбербанк».

При этом, в договоре о неотделимых улучшениях цена квартиры указана – 4 200 000 руб.

В этот же день, , между сторонами был подписан передаточный акт (л.д. ).

Истец заложила в ячейку сумму в размере 8 450 000 рублей, что подтверждается договором аренды индивидуального сейфа от и дополнительными соглашениями к нему (л.д.

истцом было получено уведомление Межмуниципального отдела по и Управления Росреестра по о приостановлении государственной регистрации прав № на том основании, что имеется противоречие в части указания стоимости объекта между Кредитным договором и Договором купли-продажи (л.д.).

Как указывает истец и не опровергалось ответчиками риэлторы расторгли договор оказания услуг и вернули полученные денежные средства, согласившись с тем, что цена в Договоре купли-продажи должна соответствовать заявленной при получении ипотечного кредитования, а договор на неотделимые улучшения делается с целью снижения налога продавцами, такая сделка является ничтожной и не может быть завершена.

ФИО1 обратилась к ФИО2 и ФИО3 с претензией о возмещении убытков, на что получила отказ (л.д. ) и обратилась в суд. Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статья 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ)

Согласно статье 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из вышеуказанного уведомления Росреестра приостановка государственной регистрации прав была вызвана тем, что согласно представленному на государственную регистрацию Договору купли-продажи стоимость приобретаемого имущества составляет 4 300 000 руб., расчет производится за счет собственных средств покупателя и кредитных средств банка. Однако, сумма кредитных средств по Кредитному договору составляет 6 500 000 руб., что превышает стоимость имущества по Договору купли-продажи. Таким образом, возникает противоречие в части указания стоимости объекта между Кредитным договором и Договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что при заключении Договора купли-продажи ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не было достигнуто в надлежащей форме соглашение о цене имущества.

В судебном заседании ответчики с требованием о расторжении Договора купли-продажи согласились, а также пояснили, что до подачи ФИО1 иска в суд сама просили ее приехать на расторжение Договора купли-продажи. Кроме того, аванс по Договору об авансе был возвращен ответчиками в процессе рассмотрения дела в полном объеме.

На основании изложенного, требование ФИО1 о расторжении Договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как следует из ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В связи с расторжением Договора купли-продажи с ФИО2 и ФИО3 подлежат взысканию убытки ФИО1, связанные с заключением Договора купли-продажи, а именно: оплата оценочного альбома для ипотеки ПАО «Сбербанк» в размере 5 000 руб. (л.д. ), оплата страхования по требованию ПАО «Сбербанк» в общем размере 24 050 руб. (л.д. ), оплата за аренду ячейки в размере 4 750 руб. (л.д. ), оплата электронной регистрации в размере 10 900 руб. (л.д. ), погашение кредита в общем размере 174 037,65 руб. (л.д. ).

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков убытков по оплате за аренду второй ячейки в размере 4 750 руб. и по оплате продления аренды ячейки в размере 1 705 руб., поскольку данные расходы несли ответчики самостоятельно, что подтверждается приходно-кассовый ордером и историей операций по дебетовой карте (л.д.).

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы ФИО1 на оказание юридической помощи в сумме 70 000 руб. подтверждены представленным в материалы дела платежным документом.

В силу пп. 12-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Таким образом, суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов. При этом, неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

Разумность размеров как оценочная категория определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела.

Учитывая характер спора, его сложность, объем выполненной представителем работы, количество судебных заседаний, суд полагает размер расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб. не соответствующим принципу разумности, поэтому с учетом соблюдения баланса интересов сторон приходит к выводу о взыскании с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ФИО2 и ФИО3 также подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным судом требований в размере 5 687,38 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора, взыскании убытков - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств от , заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серия 46 05 , выдан Отделом милиции Раменского УВД , к.п. 503-092) и ФИО3 (паспорт серия 46 21 , выдан ГУ МВД России по к.п. 500-128) солидарно в пользу ФИО1 (паспорт серия 89 03 , выдан Отделом внутренних дел Республики Мордовия к.п. 132-011) понесенные убытки, а именно: оплата оценочного альбома в размере 5 000 руб., оплата страхования в размере 24 050 руб., оплата за аренду ячейки в размере 4 750 руб., оплата электронной регистрации в размере 10 900 руб., погашение кредита в размере 174 037,65 руб., расходы на представителя в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 687,38 руб.

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков по оплате за аренду второй ячейки в размере 4 750 руб. и по оплате продления аренды ячейки в размере 1 705 руб., а также о взыскании расходов на представителя в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд .

Федеральный судья Е.В. Кочеткова

Мотивированный текст решения изготовлен