№ 2а-653/2025
УИД 30RS0014-01-2025-000997-28
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Астраханская область, г. Харабали 24 сентября 2025 года
Харабалинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Мендалиева Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Есенгужаевой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды без проведения торгов,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды без проведения торгов, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией МО «Харабалинский район» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории МО «Город Харабали» № от ДД.ММ.ГГГГ Предмет договора - аренда земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> для размещения здания магазина, площадь участка № кв.м, срок действия договора - до ДД.ММ.ГГГГ Позже административному истцу выдано разрешение на строительство здания магазина, площадью № кв.м, на срок (всего) 1 год - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 узаконил объект как незавершенное строительство (готовность № %).
Администрация района в ДД.ММ.ГГГГ продлила аренду на ДД.ММ.ГГГГ, заключив новый договор аренды земельного участка №. Предмет договора - аренда земельного участка, с КН № по адресу: <адрес> - для завершения строительства объекта незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ в разрешение на строительство внесены некоторые (несущественные) изменения (распоряжение №-р).
ДД.ММ.ГГГГ административному истцу отказано в вводе здания в эксплуатацию ввиду недоработок, а именно: в результате осмотра установлено, что отсутствуют сантехнические приборы в санузлах, двери в помещениях, конструкции ограждения балконов, козырьки над наружными дверьми, перила лестничных клеток. Не выполнен ряд работ: стены и перегородки в помещениях с мокрыми процессами не облицованы керамической плиткой, подсобные помещения не оклеены обоями, отделка декоративным потолком не выполнены, покрытие ламинатом отсутствует. Высота бортового камня выше установленной проектом. Ввиду выявленных недостатков, указывающие на то, что строительство здания не завершено, рекомендовано выполнить (произвести) указанные работы и вновь обратиться в администрацию с заявлением о вводе в эксплуатацию. Однако ввиду финансовых трудностей и иных причин, до конца срока действия договора аренды земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ и срока разрешения на строительство (продлено до ДД.ММ.ГГГГ), административный истец не смог завершить работы. И по сей день не имеет права продолжения работ и ввод здания в эксплуатацию.
На настоящее время, постройка здания полностью не завершена, осталось выполнить часть работ, указанных в письме администрации от ДД.ММ.ГГГГ: не установлены межкомнатные двери в помещениях, не уложен ламинат на пол и иные внутренние (электрика, сантехника) работы.
Учитывая, что здание до конца не возведено, будучи собственником ОНС (готовность № %), административный истец обратился к административному ответчику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о заключении нового договора аренды для завершения строительства. Однако ответом от ДД.ММ.ГГГГ № администрация района отказала в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства ввиду того, что однократно уже такая возможность была использована арендатором. Также отказано в продлении разрешения на строительство ввиду отсутствия прав на земельный участок.
Считает данный отказ незаконным и нарушающим права административного истца, поскольку он нарушает право административного истца на заключение нового договора аренды для завершения строительства. Считает, что публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действий ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Просит суд признать незаконным отказ администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительством с КН №; обязать администрацию муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области: заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, а также продлить действие разрешения на строительства № на срок действия вновь заключенного договора аренды земельного участка.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, направил в суд своего представителя.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, ФИО4, административные исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель административного ответчика администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, причина неявки не известна, заявлений и ходатайств не поступало.
Суд, на основании ст. 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика.
Суд, выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Харабалинский район» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории МО «Город Харабали» № (далее - договора аренды земельный участок), согласно которому на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в аренду был предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> вид разрешенного использования: размещение магазина, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, площадью № кв.м. Участок предоставлен для размещения магазина. Срок аренды установлен на № месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 и 1.2 Договора аренды земельного участка).
ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Харабалинский район» ФИО1 выдано разрешение на строительство №, на строительство здания магазина по адресу: <адрес> Общая площадь объекта капительного строительства указана как № кв.м, в здании № этажа, площадь застройки № кв.м., объем – № куб.м, площадь участка – № кв.м, высота – № куб.м.
Постановлением администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ № в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ следующие внесены изменения: пункт № дополнен строкой следующего содержания: «изменения внесены проектной документацией на объект: «Корректировка проектной документации на строительство здания магазина по адресу: <адрес> а» (Общество с ограниченной ответственностью «Землеустройство», <...>(У24)». Краткие проектные характеристики изложены в следующей редакции: «общая площадь (кв.м.) - №; общая площадь помещений здания (кв.м.) - №; объем (куб.м.) - № количество этажей (шт.) - №; площадь застройки (кв.м.) - №; площадь участка (кв.м.) - №; высота (м) - №; вместимость (чел.) - №
Соглашением к договору аренды земельного участка, расположенного в границах МО «Город Харабали» № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с заключением нового договора аренды земельного участка площадью 784 кв.м из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – размещение магазина.
Право собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет № %.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Харабалинский район» ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории МО «Харабалинский район» № (далее – договор аренды №), согласно которому в соответствии со статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ, пунктом 2 статьи 39.7, пунктом 10 части 2 статьи 39.6, пунктом 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136 - ФЗ, статьёй 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок, площадью № кв.м, из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, размещение магазина (для завершения строительства объекта незавершенного строительства). Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 и п. 1.2 договор аренды №).
Договор зарегистрирован надлежащим образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дата государственной регистрации указана как ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования «Харабалинский район» с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Письмом администрации муниципального образования «Харабалинский район» Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в объекте капитального строительства был проведен осмотр. Установлено следующее: отсутствуют сантехнические приборы в санузлах, двери в помещениях, конструкции ограждения балконов, козырьки над наружными дверьми, перила лестничных клеток, стены и перегородки в помещениях с мокрыми процессами не облицованы керамической плиткой, подсобное помещения не оклеены обоями, отделка потолка «декоративным подвесным потолком» не выполнена, покрытие пола ламинатом отсутствует (в помещениях, предусмотренных проектом). Высота бортового камня в местах пересечения тротуаров с проезжей частью, а также перепад высот бордюров, примыкающих к путям пешеходного движения, составляет от 17 до 21 см, что не соответствует проектным значениям, равным № м, предусмотренным Разделом 10 проектной документации «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов». Отсутствуют мусорные контейнеры с крышкой и озеленение. Вывоз строительного мусора не проведен. Не представлены документы, необходимые для рассмотрения заявления на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, а именно: актов о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (к сетям водоотведения, электроснабжения).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление в администрацию Харабалинского района Астраханской области о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства с кадастровым номером №, а также продлить срок разрешения на строительство в отношении объекта незавершенного строительства на срок действия нового договора аренды.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Харабалинский муниципальный район Астраханской области», со ссылкой на статью 39.6 Земельного кодекса РФ, отказала ФИО1 в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку административным истцом уже было реализовано однократное право получения земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В силу положений статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование, прием и оценка доказательств, определение достаточности доказательств является компетенцией суда первой инстанции.
Суд, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств.
Исходя из вышеизложенного, административные исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды без проведения торгов подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды без проведения торгов - удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении со ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительством с КН №.
Обязать администрацию муниципального образования «Харабалинский муниципальный район» Астраханской области: заключить со ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, а также продлить действие разрешения на строительства №RU№ на срок действия вновь заключенного договора аренды земельного участка.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд через Харабалинский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение принято судом ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Мендалиев Т.М.