Решение по делу № 2-233/2025 от 21.03.2025 - о признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ООО «Технологии Бизнеса» к <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем, по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

Дело № 2-233/2025

Поступило 08.08.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2025 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Ханбековой Ж.Ш., при секретаре Адольф И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Технологии Бизнеса», ФИО3 о признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ООО «Технологии Бизнеса» к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

Установил:

ДД.ММ.ГГГГ посредством почтовой связи ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам ООО «Технологии Бизнеса (ранее ООО «Жилфонд Бизнес»), ФИО3, обосновав свои требования следующим.

Истцам на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Жилфонд Бизнес» был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Впоследствии ООО «Жилфонд Бизнес» перепродал квартиру своей сотруднице ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, истцы с рождения страдают психическим заболеванием <данные изъяты>, в результате чего не были способны понимать значение своих действий и руководить ими. Истцы ссылаются на то, что сделку совершили ввиду своей доверчивости и эмоциональной внушаемости, а также находясь под влиянием друга детства, который пообещал улучшить их жилищные условия. Целью продажи квартиры являлось приобретение другого жилого помещения, однако денежными средствами завладело неустановленное лицо. В результате сделки истцы лишились единственного жилья и не приобрели взамен иного.

На основании изложенного истцы просят суд:

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Жилфонд Бизнес»;

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Жилфонд Бизнес»;

- прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- применить последствия недействительности сделок в виде истребования квартиры из чужого незаконного владения путем ее передачи в собственность истцов.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО «Технологии Бизнеса» обратился со встречным иском, в обоснование указав, что ООО «Технологии Бизнеса» является добросовестным приобретателем, которым при совершении сделки по покупке квартиры были предприняты все возможные меры заботливости и разумной осмотрительности, которые требовались при совершении указанной сделки, а также в полном объеме оплачены денежные средства по договору купли-продажи за спорный объект. Собственники квартиры лично обратились в агентство недвижимости «Жилфонд» с целью продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, предоставили все необходимые документы для проведения сделки. По запросу покупателя в подтверждение сделкоспособности истцами были представлены справки, выданные врачами-психиатрами ГБУЗ НСО «Новосибирская областная психиатрическая больница № 6», которые подтверждали, что на момент добровольного психиатрического обследования продавцы ФИО1 и ФИО2 адекватно оценивали происходящее, могли участвовать в имущественных и иных сделках, осознавать их последствия. Квартира покупалась агентством недвижимости в рамках инвестиционной программы совместно с Банком ВТБ по выкупу квартир для дальнейшей реализации под субсидированную ставку. В дальнейшем именно по такой программе ФИО3 и приобрела спорный объект. Перед сделкой состоялся осмотр квартиры, на котором истцы присутствовали лично, пояснили, что продают квартиру и намереваются после продажи переезжать в квартиру по адресу: <адрес>. Каких-либо признаков того, что истцы не понимали, что продают квартиру и что ее нужно освободить в последующем, они не выражали. Представленные Зеликовичами документы при юридической проверке не вызвали вопросов, в связи с чем было принято решение о покупке данной квартиры. Деятельность по покупке и последующей перепродаже квартир, то есть деятельность по краткосрочному инвестированию, является обычной практикой для агентств недвижимости.

На основании изложенного ответчик просил признать ООО «Технологии Бизнеса» добросовестным приобретателем квартиры № по адресу: <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В случае принятия решения о признании сделки недействительной, принять решение о возмещении добросовестному покупателю ООО «Технологии Бизнеса» рыночной стоимости имущества на момент его возвращения при двусторонней реституции другой стороне.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 обратилась со встречным иском, в обоснование указав, что является добросовестным покупателем, которым при совершении сделки по покупке квартиры были предприняты все возможные меры заботливости и разумной осмотрительности, которые требовались при совершении указанной сделки. ДД.ММ.ГГГГ увидела появившийся в базе агентства спорный объект недвижимости, поиск квартиры осуществлялся для переезда родителей, в связи с чем выразила руководству ООО «Жилфонд Бизнес» желание приобрести данную квартиру. Квартира приобретена ею по рыночной стоимости за счет личных и кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ ПАО по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ и истечения согласованного с истцами срока для освобождения квартиры, она обратилась к истцам с требованием о необходимости освободить квартиру. Однако истцы не освободили жилое помещение, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с иском в суд о признании истцов утратившими право пользования квартирой и выселении. Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, истцы были признаны утратившими право пользования квартиры и подлежащими выселению, после чего исполнительный лист был передан на исполнение в службу судебных приставов. Кроме того, согласно выписке ЕГРИП ИП ФИО1 (<данные изъяты>) является действующим поставщиком на маркетплейсе <данные изъяты>. Согласно официальным сведениям сайта ФССП России истцы имеют множественные задолженности по кредитным договорам, из чего следует, что они участвуют в гражданско-правовых отношениях, от своего имени заключают кредитные договоры. ФИО3 полагает, что является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку проявила достаточные разумность, осмотрительность и добросовестность при приобретении жилого помещения, не знала и не могла знать о возможном совершении в отношении истцов противоправных действий со стороны их друга, а также об обстоятельствах, препятствующих им понимать значение производимых ими действий.

На основании изложенного ответчик просил признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры № по адресу: <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы ФИО1, ФИО2, представители истцов по устному ходатайству ФИО4 и ФИО5 в ходе судебного заседания исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6, представитель ответчика ООО «Технологии Бизнеса» по доверенности ФИО7 с исковыми требованиями не согласились и пояснили, что истцы отдавали отчет своим действиям в ходе совершения сделки, встречные исковые требования просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель отдела опеки и попечительства администрации Кировского района г. Новосибирск ФИО8 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве, истцы по вопросу выдачи предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению имуществу не обращались, вопрос о признании истцов недееспособными не решался.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Банк ВТБ ПАО, АО "Согаз" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Согласно письменному заявлению Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, заслушав показания свидетеля, заключение помощника прокурора Кировского районного суда г. Новосибирска Костюковой Н.В., полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные – оставлению без удовлетворения, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

Частью первой ст. 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, указанное выше нормативное положение предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной гражданином, чья дееспособность не была поставлена под сомнение при ее совершении. При этом необходимым условием оспаривания сделки по указанному основанию является доказанность того, что в момент совершения сделки лицо находилось в таком состоянии, когда оно не было способно понимать значение своих действий и руководить ими.

В силу ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора мены квартир от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 73-76), о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации № и № (т. 1 л.д.116-119).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Жилфонд Бизнес» был заключен предварительный договор (т. 1 л.д. 124-125), согласно которому стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет 3 233 000 руб.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что оплата стоимости квартиры осуществляется в следующем порядке: 50 000 руб. оплачивается в момент заключения предварительного договора купли-продажи, 3 183 000 руб. оплачивается путем безналичного перечисления со счета покупателя на счет продавца в двухдневный срок с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Денежные средства в размере 50 000 руб. получены истцами, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1л.д. 125).

Пунктом 19 договора оговорено, что продажа продавцом вышеуказанной квартиры возможна при условии покупки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Жилфонд Бизнес» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 3 183 000 руб., расчет произведен путем безналичного перевода денежных средств в размере по 1 591 500 руб. каждому (т. 1 л.д. 84-86).

Согласно материалам регистрационного дела, поступившим из Роскадастра, при совершении сделки истцами пройдено добровольное психиатрическое освидетельствование врачами-психиатрами ФИО9 и ФИО10 ГБУЗ НСО «НОПБ № спец. типа» выданы справки № и № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что на момент осмотра ФИО1 и ФИО2 могут адекватно оценивать происходящее, участвовать в имущественных и иных сделках, осознавать их последствия (т. 1 л.д. 64-65).

На основании указанного договора были внесены соответствующие изменения в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 143-146).

Оплата стоимости квартиры в размере по 1 591 500 руб. каждому из истцов произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежными поручениями № и № (т. 1 л.д. 147-148).

Согласно выписки по счетам, открытым на имя ФИО1 в ПАО Сбербанк (том 2 л.д.7) после поступления денежных средств в размере 1591 500 рублей ДД.ММ.ГГГГ. в результате расходных операций за период до ДД.ММ.ГГГГ. остаток денежных средств на всех счетах составляет 0 рублей.

Согласно выписки по счетам, открытым на имя ФИО2 в ПАО Сбербанк (том 2 л.д.7) после поступления денежных средств в размере 1591 500 рублей ДД.ММ.ГГГГ. в результате расходных операций за период до ДД.ММ.ГГГГ. остаток денежных средств на всех счетах составляет 0 рублей, ДД.ММ.ГГГГ. операция по снятию наличных денежных средств в размере 1 500 000 рублей.

По причине состояния здоровья истцом Зеликович не представляется возможным установить судьба перечисленных на их расчетные счета денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилфонд Бизнес» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (т. 1 л.д. 80-83), расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 3 183 000 руб., оплата в размере 2 546 400 руб. произведена за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 55-57) и в размере 636 600 руб. за счет собственных средств.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорное жилое помещение за ФИО3 зарегистрировано с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 89-92). Квартира находится в залоге у ПАО «Банк ВТБ», что подтверждается записью о регистрации залога № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор ипотечного страхования заключен с АО «СОГАЗ» (т. 2 л.д. 158-164).

Оплата стоимости квартиры в размере 3 183 000 произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № (т. 1 л.д. 159).

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО3 о признании ФИО1 и ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением, выселении из квартиры по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 187-190).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (т. 1 л.д. 191-195).

По факту совершения в отношении истца ФИО1 противоправных действий он обратился в отдел полиции № 8 «Кировский». В рамках проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ постановлением следователя от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (т. 2 л.д. 11-43). Из представленных материалов уголовного дела следует, что в период ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте путем обмана и злоупотребления доверием похитило денежные средства, принадлежащие ФИО1 в размере 3 000 000 руб., причинив последнему материальный ущерб в особо крупном размере на указанную сумму. В настоящее время уголовное дело приостановлено по п. 1 ч. 1 ст. 208 УПК РФ в связи с неустановлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого. Однако, сотрудниками ОУР о/п № 8 продолжаются приниматься меры к установлению лица, подлежащего привлечению в качестве подозреваемого или обвиняемого.

<данные изъяты>

<данные изъяты>.

Судом истребованы материалы гражданского дела №, в которых содержатся справки от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие, что ФИО2 состоит на учете <данные изъяты> (т. 2 л.д.133-134).

ФИО9 и ФИО10 являются врачами-психиатрами, что подтверждается официальными сведениями на сайте ГБУЗ НСО «НОПБ № 6 спец. типа» (т. 1 л.д.135-136).

Из ответа ГБУЗ НСО «НОПБ № 6 спец. типа» следует, что ДД.ММ.ГГГГ психиатрическое освидетельствование Зеликовичей врачами ФИО9 и ФИО10 не проводилось, никаких справок указанные врачи не выдавали. В тот же день Зеликовичи были освидетельствованы врачами ФИО11 и ФИО12 с выдачей справок № и № (составлены в единственном экземпляре и выданы пациентам) (т. 2 л.д. 131). В отношении данного факта судом принято решение о вынесении частного определения.

Из представленных истцами документов следует, что в администрацию Кировского района г. Новосибирска поступило письмо министерства труда и социального развития Новосибирской области в отношении ФИО2 и ФИО1 по вопросу оказания мер социальной поддержки.

В соответствии с заключением комиссии врачей-психиатров от ДД.ММ.ГГГГ ГБУЗ НСО «Государственная клиническая психиатрическая больница № 3» у ФИО1 имеется диагноз: <данные изъяты>.

На момент рассмотрения дела ФИО1 продолжает стационарное лечение в ГБУЗ НСО «Государственная клиническая психиатрическая больница № 3».

С целью назначения судебной экспертизы по делу судом был осуществлен сбор доказательств по делу: медицинская документация в отношении ФИО1 и ФИО2

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный медицинский университет Министерства здравоохранении Российской Федерации» (т. 2 л.д. 66-67) для разрешения вопроса способны ли были ФИО2 и ФИО1 осознавать значение своих действий и руководить ими при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, страдали ли какими-либо психическими заболеваниями, иными расстройствами психики, которые препятствовали бы им осознавать свои действиям и их значение при подписании договора.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., страдала ранее, в том числе при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, и страдает в настоящее время хроническим психическим расстройством <данные изъяты> В силу выраженного врожденного умственного недостатка и волевого дефекта ФИО2 при подписании ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, не могла понимать, осознавать значение своих действий и руководить ими (т. 2 л.д. 106-109).

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., страдал ранее (с рождения), в том числе при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, и страдает в настоящее время хроническим психическим расстройством <данные изъяты> В силу выраженного врожденного умственного недостатка и волевого дефекта ФИО1 при подписании ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, не мог понимать, осознавать значение своих действий и руководить ими (т. 2 л.д. 110-113).

Суд оценивает заключение судебной экспертизы, как соответствующее всем требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку оно содержит описание проведенного мотивированным, содержит ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, имеет необходимое образование и квалификацию. Перед проведением экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиями ст. 86 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, сторонами не представлено.

Экспертом дана оценка всей совокупности имеющихся материалов дела, на основании которых сделаны соответствующие выводы.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО13 в ходе судебного заседания пояснила, что является риелтором АН «Жилфонд», знакома с ФИО3, она работает также в данной организации. Сообщила, что ей позвонил мужчина, представился ФИО14, после чего приехали смотреть объект, там встретили ФИО14 и истцы. Т. и Д. вели себя спокойно, сказали, что хотят быстро продать квартиру и купить другую поближе к Алексею. Затребование справки от врача-психиатра является обычной практикой риелторов. Показания свидетеля не подтверждают и не опровергают юридически значимых обстоятельств по делу, являются фактическим изложением обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В силу частью 1 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, самостоятельно используют принадлежащие им процессуальные права и обязанности, и должны использовать их добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Проанализировав и оценив исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании нашли свое подтверждение обстоятельства, свидетельствующие о том, что ФИО1 и ФИО2 в момент подписания оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могли понимать значение своих действий и руководить ими, а равно не могли отдавать им отчет своим действиям, следовательно, не могли объективно оценивать последствия совершаемой сделки. При этом суд отмечает, что оспариваемая сделка заключена ФИО1 и ФИО2 в отношении единственного принадлежащего им жилого помещения (данный факт не ставился под сомнение ответчиками), что объективно свидетельствует о нарушении прав последних.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен истцами с пороком воли, в состоянии, в котором они не могли понимать значение своих действий и руководить ими, данная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий в виде возможности последующей перепродажи квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не повлекла юридических последствий признания ООО «Технологии Бизнеса» и ФИО3 надлежащими собственниками спорного объекта недвижимости.

При установленных обстоятельствах, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд считает, что исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Жилфонд Бизнес», и признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Жилфонд Бизнес» подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования, суд не может согласиться с доводами о пропуске срока исковой давности, как основании отказа в иске.

Согласно ст. 181 ГК оспоримая сделка может быть оспорена в суд в течение года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав. Материалами дела однозначно установлено, что истцы ввиду своего психического состояния не знали и не могли знать о нарушении своих прав. Наличие установленного у Зеликовичей диагноза объективно препятствовало своевременному обращению в суд.

Рассматривая требования встречного иска о признании ответчиков добросовестными приобретателями, суд учитывает следующее.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Добросовестное приобретение по смыслу ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является возврат имущества из незаконного владения.

Как указано в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Вместе с тем, в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя. В связи с чем, положения института добросовестного приобретателя, установленные гражданским законодательством, не могут применяться в случае признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 177 ГК РФ.

Оснований для удовлетворения требований по встречному иску суд не усматривает, поскольку доводы ответчиков ФИО3 и ООО «Технологии Бизнеса» о том, что они являются добросовестными приобретателями не могут служить основанием для отказа в иске ФИО1 и ФИО2, поскольку выбытие спорного жилого помещения произошло помимо воли истцов, следовательно, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела ссылка ответчиков на то, что они не знали и не могли знать о том, что ФИО1 и ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи квартиры не могли понимать значение своих действий и руководить ими. Подлежит отклонению довод о том, что на момент совершения сделки истцы не были признаны недееспособными, имели кредитные обязательства и регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку сделка оспаривается по иному основанию (ст. 177 ГК РФ).

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ спорного недвижимого имущества признаны недействительными в связи с отсутствием волеизъявления собственников, которые не отдавали отчет свои действиям в силу наличия психического заболевания, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата данного имущества ФИО1 и ФИО2, аннулировании регистрационных записей о собственности ФИО3 и о восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО1 и ФИО15 на спорное имущество в ЕГРН.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ в целях своевременного исполнения судебного решения суд полагает необходимым по вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Жилфонд Бизнес».

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Жилфонд Бизнес».

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО1, ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2.

В удовлетворении исковых требований ООО «Технологии Бизнеса», ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Кировский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 04.04.2025 года.

Председательствующий: подпись Ж.Ш. Ханбекова

Копия верна

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-233/2025 (УИД 54RS0005-01-2024-005916-70) Кировского районного суда г.Новосибирска.

По состоянию на 04.04.2025 г. решение не вступило в законную силу.

Судья Ж.Ш. Ханбекова