Решение по делу № 251/2025 от 18.02.2025

Дело № 2 51/2025 (2-8374/2024)

УИД 03RS0003-01-2024-008038-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Уфа 18 февраля 2025 года

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Газимуллиной М.В.,

при секретаре судебного заседания Асановой А.Р.,

с участием представителей истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3 (по доверенности), ФИО4 (по доверенности),

представителя ответчика ООО «Терра Строй» в лице арбитражного управляющего ФИО5 – ФИО6 (по доверенности),

представителя ответчика ООО «СЗ «СЗ и ТН» – ФИО7 (по доверенности),

представителя третьего лица УК ООО «Дружба» – ФИО8 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (с учетом уточнения) ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Терра Строй» в лице арбитражного управляющего ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Служба заказчика и технического надзора», Обществу с ограниченной ответственностью «АвиаХим» о признании недействительным договора инвестирования в части, признании помещения общим имуществом многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи о регистрации права собственности, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее также – истцы) обратились в суд с вышеуказанным иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Терра Строй» в лице арбитражного управляющего ФИО5, Муниципальному унитарному предпритию «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа Республик Башкортостан (9 января 2025 года преобразовано в Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Служба заказчика и технического надзора» (т. 2 л.д. 77-79), Обществу с ограниченной ответственностью «АвиаХим» (далее также - ООО «Терра Строй», ООО «СЗ «СЗ и ТН», ООО «АвиаХим», ответчики, мотивируя тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения (квартиры) № в многоэтажном жилом <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 32,1 кв.м. ФИО2 является собственником нежилого помещения на этаже 10 в многоэтажном жилом <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 57,7 кв.м. Как стало известно истцам ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение по адресу: <адрес> (сведения об имуществе (предприятия должника, выставляемом на торги, его составе, характеристиках, описание нежилое помещение (технический этаж) кадастровый номер №, общей площадью 630,7 кв.м., по адресу <адрес>, продано на торгах на электронной площадке МЭТС. Считали, что данный факт нарушает права истцов, как собственников МКД, так как в состав этого помещения входит общее имущество собственников МКД, расположенное на техническом этаже (26 этаж, общей площадью 35,5 кв.м., а именно I -лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III - коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ между МУП «СЗ и ТН» и ООО «АВИАХИМ» заключен договор инвестирования № строительства объектов недвижимости, жилых домов № и № по <адрес>, предметом которого являлась инвестиционная деятельность. Однако в период действия указанного договора никаких инвестиций ООО «АВИАХИМ» не производило, но зарегистрировало за собой право собственности на нежилое помещение на отметке +75,300 (на 26 этаже) жилого <адрес> (строительный №) по <адрес> в виде целого технического этажа общей площадью 630,7 кв.м., в том числе и на долю, причитающуюся по закону собственникам МКД, что подтверждается: свидетельством о госрегистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АВИАХИМ»; кадастровым паспортом № от ДД.ММ.ГГГГ на помещение общей площадью 630,7 кв.м. В последующем, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное помещение продано и зарегистрировано право собственности ООО «Терра Строй». Считали вышеуказанный договор недействительной (ничтожной) сделкой, регистрацию права собственности на помещения технического этажа незаконной. Технический паспорт содержит данные о технический помещениях, относящихся к общедомовому имуществу, которые находятся на техническом этаже 1 -го уровня дома, а именно: I - лестничная клетка, II - лоджия, III - коридор, IV - помещение прочистки мусоропровода, V - помещение пожарной безопасности, итого общей площадью 35,5 кв.м. Указанные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем, регистрация на имя ответчика ООО «Авиахим» права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Обжалуемый договор заключен между ответчиками с нарушением требований закона. Оспариваемая сделка нарушает требования закона и посягает на права собственников помещений жилого <адрес>, так как им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включая спорный технический этаж. Просили признать недействительным (ничтожным) договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ вместе с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, заключенный между МУП «СЗ и ТН» г. Уфы и OОО «Авиахим», в части передачи общего имущества МКД по адресу <адрес> (строительный №), а именно помещения на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж I - лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., итого общей площадью 35, кв.м, общим имуществом многоквартирного <адрес> в г. Уфе находящимися в общей долевой собственности собственников жилья; признать помещения на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I -лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III - коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарь безопасности, площадью 9,9 кв.м., итого общей площадью 35,5 кв.м., общим имущества многоквартирного <адрес> в г. Уфе РБ, находящимися в общей долевой собственности собственников жилья; истребовать имущество на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I -лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III - коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., итого общей площадью 35,5 кв.м, общим имуществом многоквартирного <адрес> из чужого незаконного владения; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации о праве собственности: ООО «Терра Строй» от ДД.ММ.ГГГГ 02-04/101-04/301/057/2015-1165/2 на помещения №, общей площадью 630,7 кв.м., расположенные на техническом этаже жилого <адрес> г. Уфы РБ; обязать ответчиков не чинить препятствия истцу в пользовании нежилыми помещениями: I - лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III - коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., расположенными на техническом этаже (26 этаж); взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношении Администрации ГО г. Уфа РБ.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования, просили признать недействительным (ничтожным) договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ вместе с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, заключенный между МУП «СЗ и ТН» и ООО «Авиахим», в части передачи общего имущества многоквартирного дома по адресу <адрес> (строительный №), а именно помещений на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., - согласно тех паспорту, Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м., согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, итого общей площадью 87,8 кв.м., находящегося в общей долевой собственности собственников жилья; признать помещения на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м.; итого общей площадью 87,8 кв.м., общим имуществом многоквартирного <адрес> в г. Уфе РБ, находящимся в общей долевой собственности собственников жилья; истребовать имущество на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м.; итого общей площадью 87,8 кв.м. общего имущества многоквартирного <адрес> в г. Уфе РБ из чужого незаконного владения; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности ООО «Терра Строй» от ДД.ММ.ГГГГ 02-04/101-04/301/057/2015-1165/2 на помещения №, общей площадью 630,7 кв.м., расположенные на техническом этаже жилого <адрес> г. Уфы РБ; обязать ответчиков не чинить препятствия истцам в пользовании нежилыми помещениями I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м.; итого общей площадью 87,8 кв.м., расположенными на техническом этаже 1 уровня (26 этаж); взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб.

В судебном заседании представители истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, ФИО4 заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержали, просили их удовлетворить, в обоснование привели доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснили, что о нарушении своих прав истцы узнали, когда помещение было выставлено на торги. Дополнительно просили взыскать с ответчиков в пользу истца ФИО2 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

Представитель ответчика ООО «Терра Строй» ФИО6 в удовлетворении заявленных исковых требований возражала, просила отказать в их удовлетворении, в обоснование привела доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, дополнительно пояснила, что нарушений прав истцов не имеется, поскольку нет препятствий в использовании, при принятии решения необходимо учитывать назначение помещений.

Представитель ответчика ООО «СЗ «СЗ и ТН» ФИО7 в удовлетворении заявленных исковых требований возражала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица УК ООО «Дружба» ФИО8 возражала в удовлетворении п. 4 заявленных исковых требований, считала, что истцами пропущен срок исковой давности.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель ответчика ООО «Авиахим», представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ИП ФИО9, Управление земельных и имущественных отношении Администрации ГО г. Уфа РБ, извещенные о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

От истцов ФИО1, ФИО2 поступили заявления о рассмотрении дела без их участия.

Суд, с учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), полагает о рассмотрении указанного дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истцов, ответчиков, третьего лица, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При этом, как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Статьей 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая технические этажи (ч. 1).

Право распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме также принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме (ч. 2).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4).

Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование прямо отнесены законом к общему имуществу многоквартирного дома как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, вследствие чего не являются самостоятельным объектом права и, согласно ст. 135 ГК РФ, как принадлежность всегда следуют судьбе главных вещей – квартир и нежилых помещений в доме, являющихся объектами самостоятельных прав.

Механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений, находится в общей долевой собственности всех сособственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Заключение договора инвестирования в строительство объекта недвижимости, по своей сути является сделкой купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником жилого помещения (квартиры) № в многоэтажном жилом <адрес>, кадастровый №, общей площадью 32,1 кв.м. (т. 1 л.д. 32-24), истец ФИО2 является собственником нежилого помещения на этаже 10 в многоэтажном жилом <адрес>, кадастровый №, общей площадью 57,7 кв.м. (т. 1 л.д. 22-23).

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «СЗ и ТН» и ООО «АВИАХИМ» заключен договор инвестирования № строительства объектов недвижимости, жилых домов № и № по <адрес> г. Уфы РБ (т. 1 л.д. 13-14), на основании которого ООО «АВИАХИМ» переданы спорное помещение по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15).

ООО «АВИАХИМ» зарегистрировало за собой право собственности на нежилое помещение на отметке +75,300 (на 26 этаже) жилого <адрес> (строительный №) по <адрес> г. Уфы в виде технического этажа общей площадью 630,7 кв.м.

В последующем, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное помещение продано и зарегистрировано право собственности ООО «Терра Строй» (т. 1 л.д. 28-31).

Обращаясь с исковым заявлением, истцы мотивировали свои требования тем, что оспариваемая сделка нарушает требования закона и посягает на права собственников помещений жилого <адрес> г. Уфы, так как им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включая спорный технический этаж.

При рассмотрении дела по заявленному представителями истцов ходатайству судом определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Каково функциональное назначение нежилого помещения, общей площадью 630,7 кв.м., принадлежащего ООО «Терра Строй» (ИНН <***>), расположенного по адресу: 450047, РБ, г. Уфа, <адрес>, технический этаж уровень 1, кадастровый №? Имеются ли в указанном нежилом помещении места общего пользования (общее имущество), согласно технического паспорта, изготовленного ГУП БТИ РБ № от ДД.ММ.ГГГГ? Если имеются, то какие именно, какова их площадь?

Имеются ли в указанном нежилом помещении, общей площадью 630,7 кв.м., иные места общего пользование (общее имущество), не учтенные техническим паспортом? Если имеются, то какие именно, какова их площадь?

Имеются ли в указанном нежилом помещении, общей площадью 630,7 кв.м., объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры дома, если да, то какие именно, где они расположены, необходимы ли они для обслуживания всего многоквартирного дома или только указанного нежилого помещения?

Подлежат ли использованию нежилые помещения на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I - лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III - коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарь безопасности, площадью 9,9 кв.м., итого общей площадью 35,5 кв.м., в качестве общего имущества многоквартирного дома (являются ли общедомовым имуществом)?

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2-58), составленному ООО «Корпорация экспертов «ТЭФ», по результатам проведения судебной экспертизы:

- ответ на первый вопрос: функциональное назначение нежилого помещение, общей площадью 630,7 кв.м., принадлежащего ООО «Терра Строй» (ИНН <***>), расположенного по адресу; <адрес>, кадастровый № - технический этаж, уровень 1, с разводкой инженерных коммуникаций МКД. В указанном нежилом помещении имеются места общего пользования (общее имущество), согласно технического паспорта, изготовленного ГУП БТН РБ № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: I - лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м.; II - лоджия, площадью 4,5 кв.м.; III - коридор, площадью 3,7 кв.м.; IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м.; V - помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м.; итого обшей площадью 35,5 кв.м., фактически, вышеуказанные места общего пользования, имеются в наличии;

- ответ на второй вопрос: в указанном нежилом помещении, общей площадью 630,7 кв.м., имеются иные места общего пользования (общее имущество), не учтенные техническим паспортом, но существующих физически и в проектных рещениях, а именно: Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) – 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) – 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) – 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) – 2,4 кв.м.;Помещение 11 (коридор) – 9,9 кв.м; Помещение 12 (тамбур) – 6,0 кв.м.; итого общей площадью 52,3 кв.м.;

- ответ на третий вопрос: объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры дома, необходимые для обслуживания всего многоквартирного дома, располагаются:

- стояки ХВС, ГВС и канализании - в помещениях: №№,

- по секциям радиаторов отопления и трубопроводы лучевого направления и по периметру помещений разводка осуществляется через гребенку в помещении: №,

- стояки пожарного трубопровода (гидранты) с запорной арматурой - в помещениях: № по оси 4(Г-Д), № по оси №

- горизонтальная прокладка трубопроводов водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, ливневая канализация, система связи - в помещениях коридоров расположенных вдоль осей (3-4)Г, 4(В-Г), (3-4)В;

- ливневая канализация в помещениях: №№;

- ответ на четвертый вопрос: нежилые помещения на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I - лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II - лоджия, площадью 4,5 кв.м., III - коридор, площадью 3,7 кв.м., IV - помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V - помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., итого общей площадью 35,5 кв.м, подлежат использованию в качестве общего имущества многоквартирною дома (являются общедомовым имуществом).

Оценивая заключение эксперта 50-24 от 10 декабря 2024 года, принимая его как доказательство, суд исходит из того, что заключение отвечает требованиям статей 84-86 ГПК РФ, содержит подробный анализ документации, ссылки на нормативные документы и специальную литературу. При этом суд учитывает квалификацию эксперта, наличие сертификата на осуществление данного вида деятельности, а также то обстоятельство, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

Суд признает указанное заключение эксперта достоверным, допустимым, относимым и достаточным доказательством, в совокупности с установленным обстоятельствами по делу.

Таким образом, разрешая спор, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, статей 209, 289, 290 ГК РФ, суд исходит из того, что спорные нежилые помещения не были предназначены (учтены и сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и подлежат использованию в качестве общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, приходит к выводу, что у истцов - собственников помещений многоквартирного дома возникло право общей долевой собственности на эти помещения, они не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Факт того, что спорные нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют иное назначение, связанное с обслуживанием помещений собственников в многоквартирном доме, подтвержден письменными доказательствами и не опровергнут ответчиками в ходе судебного разбирательства.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Перечень объектов, входящих в общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме поименован в ст. 36 ЖК РФ.

По смыслу положений статей 289, 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. При этом к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (определения от 19 мая 2009 года № 489-О-О, от 25 сентября 2014 года № 2110-О, от 18 июля 2017 года № 1677-О и др.).

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа более одного жилого и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Для определения правового режима названных помещений недостаточно установления наличия или отсутствия в них инженерных коммуникаций, так как инженерные коммуникации могут располагаться в индивидуальных жилых и нежилых помещениях, не относящихся к общему имуществу.

Суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения изначально не сформированы для самостоятельного назначения, что не позволяет, в том числе, использовать их для передачи в собственность для использования.

Согласно заключению эксперта, в спорных помещениях располагаются:

- стояки ХВС, ГВС и канализании - в помещениях: №№,

- стояки пожарного трубопровода (гидранты) с запорной арматурой - в помещениях: № по оси 4(Г-Д), № по оси №,

- ливневая канализация в помещениях: №№.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что спорное имущество должно быть отнесено к имуществу, на которое у истцов возникло право общей долевой собственности, помещения не являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, то есть имеются основания для признания спорных нежилых помещений общедомовым имуществом, в связи с чем, исковые требования о признании помещений общим имуществом многоквартирного дома подлежат удовлетворению, поскольку у истцов возникло право на оспаривание договора инвестирования.

Со стороны ответчиков доказательств того, что к указанным объектам истцам предоставлен постоянный доступ в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии с требованиями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения или изменения правоотношения.

В связи с вышеизложенным, суд полагает, что регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным (статьи 167, 168 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

Обжалуемый договор заключен между ответчиками с нарушением приведенных требований закона.

Оспариваемая сделка нарушает требования закона и посягает на права собственников помещений жилого <адрес>, так как им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая спорный технический этаж.

Если лицо владеет помещением, лишая других сособственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности на общедомовое имущество.

Отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество, в связи с чем, суд полагает подлежащими удовлетворению требования об истребовании имущества в виде помещений технического этажа у ответчика ООО «Терра Строй».

Ссылка представителя третьего лица на истечение срока исковой давности для предъявления требований о признании недействительным договора инвестирования не может быть принята во внимание в силу следующего.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Реализуя свое право на судебную защиту, в связи с тем, что спорный договор инвестирования привел к изменению объекта недвижимости, а также уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, истцы, являясь собственниками жилых помещений, не лишенные владения общим имуществом этого дома в целом, на основании ст. 304 ГК РФ вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется, в том числе, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, вопреки доводам представителя третьего лица, исковая давность не распространяется на требования собственника объекта недвижимости, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ). В связи с чем, доводы представителя третьего лица о применении к требованиям истцов последствий пропуска срока исковой давности, подлежат отклонению.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, с ответчика ООО «Терра Строй» подлежат расходы истца ФИО2 по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб., а также расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 70 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 79, 80, 96, 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования (с учетом уточнения) ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Терра Строй» в лице арбитражного управляющего ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Служба заказчика и технического надзора», Обществу с ограниченной ответственностью «АвиаХим» о признании недействительным договора инвестирования в части, признании помещения общим имуществом многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи о регистрации права собственности, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ вместе с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Авиахим», в части передачи общего имущества многоквартирного дома по адресу <адрес> (№), а именно помещений на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., - согласно тех паспорту, Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м., согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, итого общей площадью 87,8 кв.м., находящегося в общей долевой собственности собственников жилья.

Признать помещения на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м.; итого общей площадью 87,8 кв.м., общим имуществом многоквартирного <адрес>, находящимся в общей долевой собственности собственников жилья.

Истребовать имущество на тех.этаже 1-го уровня (26-й этаж): I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м.; итого общей площадью 87,8 кв.м. общего имущества многоквартирного <адрес> из чужого незаконного владения.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «Терра Строй» от ДД.ММ.ГГГГ 02-04/101-04/301/057/2015-1165/2 на помещения №, общей площадью 630,7 кв.м., расположенные на техническом этаже жилого <адрес>.

Обязать ответчиков не чинить препятствия истцам в пользовании нежилыми помещениями I – лестничная клетка, площадью 12,4 кв.м., II – лоджия, площадью 4,5 кв.м., III – коридор, площадью 3,7 кв.м., IV – помещение прочистки мусоропровода, площадью 4,9 кв.м., V – помещение пожарной безопасности, площадью 9,9 кв.м., Помещение 6 (коридор) – 5,8 кв.м.; Помещение 7 (коридор) ~ 13,2 кв.м.; Помещение 8 (тамбур) ~ 4,4 кв.м.; Помещение 9 (коридор) ~ 10,6 кв.м.; Помещение 10 (тамбур) ~ 2,4 кв.м.; Помещение 11 (коридор) ~ 9,9 кв.м.; Помещение 12 (тамбур) ~ 6,0 кв.м.; итого общей площадью 87,8 кв.м., расположенными на техническом этаже 1 уровня (26 этаж).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Терра Строй» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 500 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Терра Строй» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 расходы на оплату судебной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ (ред. от 28.06.2010 г.) «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий М.В. Газимуллина

Мотивированное решение суда составлено 24 февраля 2025 года.