(УИД: 23RS0009-01-2025-000643-75) К делу № 2-540/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. ФИО1 Краснодарского края 01 августа 2025 года

Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Гринь С.Н.,

при секретаре судебного заседания Кудринской Ю.А.,

с участием заместителя прокурора Брюховецкого района Краснодарского края Власенко А.Б.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению прокурора Брюховецкого района в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования Брюховецкий район, ФИО2 о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Брюховецкого района Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Брюховецкий район, ФИО2 о признании сделок недействительными, указав, что во исполнение поручения прокуратуры Краснодарского края прокуратурой Брюховецкого района проведена проверка реализации полномочий по распоряжению без торгов в аренду и собственность земельных участков для ведения огородничества, в ходе которой установлено, что между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 20.12.2023г. заключены договоры купли-продажи №<......> земельного участка с кадастровым номером <......>, №<......> земельного участка с кадастровым номером <......>, №<......> земельного участка с кадастровым номером <......>. Вышеуказанные земельные участки отнесены к территориальной зоне жилой застройки, предназначенной для индивидуального строительства (Ж - 1), категория земельных участков - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «ведение огородничества». При этом на момент предоставления указанных участков физическому лицу вид разрешенного использования «для ведения огородничества» в соответствии с решением Совета муниципального образования Брюховецкий район от 09.11.2023 и в соответствии с пп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан был отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность участков, испрашиваемых для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования. Включение в градостроительные регламенты жилых зон основного и условно разрешенного видов использования – «ведение огородничества» не соответствует требованиям федерального законодательства и подлежит признанию недействительным в указанной части с момента принятия. Указанные факты явились основанием для внесения 22.04.2024 прокуратурой района главе муниципалитета представления, которое рассмотрено и удовлетворено, органом местного самоуправления инициирована процедура прекращения соответствующих договорных отношений. Вместе с тем, по состоянию на 06.06.2025 нарушения закона в полном объеме не устранены, сделки в установленном порядке не расторгнуты. Ненадлежащая организация работы органа местного самоуправления в сфере имущественных отношений влечет нарушение прав неопределенного круга лиц – потенциальных участников институтов аренды, купли-продажи земельных участков на использование объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением и их легальный хозяйственный оборот. В связи с изложенным, истец просит суд признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 №<......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 974 кв.м недействительной ничтожной сделкой; признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 600 кв.м недействительной ничтожной сделкой; признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 1), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 600 кв.м недействительной ничтожной сделкой; применить последствия недействительности сделок в виде возврата администрации муниципального образования Брюховецкий район земельных участков с кадастровыми номерами <......> по актам приема-передачи; указать, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю к погашению (аннулированию) регистрационных записй о праве собственности ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <......> площадью 974 кв.м, <......> площадью 600 кв.м, <......> площадью 600 кв.м.

В судебном заседании заместитель прокурора Брюховецкого района Власенко Б.А. поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Брюховецкий район по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и письменные возражения на исковое заявление, в которых указала следующее. Земельные участки были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации. ФИО2 обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении муниципальной услуги по предварительному согласованию предоставления в аренду земельных участков с кадастровыми номерами <......>, расположенных по адресу: <......>, цель использования: ведение огородничества, в соответствии со ст. 39.15, пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В рамках предоставления данной муниципальной услуги администрацией проведена работа по формированию земельных участков для целей, указанных в заявлении. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района на момент рассмотрения заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков одним из основных видов разрешенного использования, содержащимся в территориальной зоне Ж-1, был вид разрешенного использования – ведение огородничества. Учитывая отсутствие оснований для отказа в предоставлении заявителю муниципальной услуги, администрацией было предварительно согласовано предоставление ФИО2 в аренду указанных земельных участков. В декабре 2023 года между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 были заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» сроком на 3 года, которые зарегистрированы в ЕГРН. 20.12.2023 г. между Администрацией и ФИО2 были заключены договора купли-продажи в отношении земельных участков, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи регистрации. Согласно п. 16 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. На момент принятия администрацией муниципального образования Брюховецкий район постановления по спорным земельным участкам и заключению договоров аренды градостроительный регламент сельского поселения территориальной зоны Ж-1, в которой расположены образованные по инициативе ответчика земельные участки, в числе основных видов разрешенного использования земельных участков предусматривал «ведение огородничества». Испрашиваемые ответчиком земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «ведение огородничества», при этом ответчик просил предоставить земельные участки в аренду (собственность) именно для ведения огородничества. Содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о земельных участках ответчика и видом их разрешенного использования «ведение огородничества» никем не оспаривались и в силу закона признаются достоверными. На дату принятия администрацией муниципального образования Брюховецкий район решений о предоставлении земельных участков спорные земельные участки с кадастрового учета не сняты, их вид разрешенного использования изменен не был, постановления о предварительном согласовании предоставления земельных участков не отменены, градостроительный регламент зоны Ж-1 предусматривал вид разрешенного использования земельных участков «ведение огородничества». Считает, что земельные участки для ведения огородничества могут находиться в границах населенных пунктов. Нормы действующего законодательства не содержат прямых запретов относительно включения земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» в жилые территориальные зоны. Установление вида разрешенного использования «ведение огородничества» возможно не только в границах населенного пункта, но и в жилой зоне населенного пункта. На территории Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными решением Совета Брюховенцкого сельского поселения Брюховецкого района от 25.09.2015 года №81 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района». По результатам рассмотрения заявлений ФИО2 о предварительном согласовании предоставления земельных участков в аренду был установлен вид разрешенного использования «ведение огородничества». Из указанного описания вида разрешенного использования усматривается, что он не предполагает осуществления капительного строительства. Таким образом, в случае предоставления по договорам аренды земельных участков, не предназначенных для использования в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, вид разрешенного использования земельного участка является условием заключаемого договора и определяется Администрацией исходя из необходимости наиболее эффективного использования предоставляемого земельного участка без учета положений Правил землепользования и застройки. Правовые основания для отказа ФИО2 в предоставлении участков в собственность у администрации муниципального образования Брюховецкий район отсутствовали. Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района до настоящего времени никем не оспорены, и как следствие, их градостроительные регламенты до внесения в них новых изменений являлись общеобязательными для исполнения всеми. По состоянию на 29.07.2025г. администрацией был произведен осмотр земельных участков на предмет фактического использования ФИО2. По результатам осмотра установлено, что земельные участки находятся в удовлетворительном состоянии, объекты недвижимости в границах земельных участков отсутствуют. Согласно сведений МБУ «Архитектурно-градосторительный центр Брюховецкого района от 29.05.2025 №43/101, на земельном участке с кадастровым номером <......> объектов инженерной инфраструктуры не обнаружено, часть данного участка находится в охранных зонах <......> реестровый номер <......> реестровый номер <......>, с северной стороны данного участка расположена <......> Через земельные участки с кадастровыми номерами <......> и <......> проходят инженерные коммуникации: <......>, линия водопровода диаметром 300 мм, 2 кабеля управления и электроснабжения водозаборных скважин, по данным ЕГРН через участки проходит линейное сооружение электроэнергетики с кадастровым номером <......> Данные факты свидетельствуют о том, что использование земельных участков для строительства жилых домов не представляется возможным. Для предоставления земельного участка для огородничества достаточно выписки ЕГРН. Таким образом, процедура предоставления земельных участков ФИО2 не нарушена. Оспаривание Правил землепользования и застройки как нормативного правового акта является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется в порядке административного судопроизводства. По мнению представителя ответчика, истцом не представлено доказательств, подтверждающих недобросовестность действий ответчиков либо нарушение норм права при заключении договоров купли-продажи земельных участков, нарушающие интересы неопределенного круга лиц. Истцом проигнорирован тот факт, что указанные договоры купли-продажи земельных участков являлись предметом по иску администрации к арендатору в другом гражданском деле (№2-164/2025 от 06.03.2025), по которому вынесено решение, где те же факты и доказательства, на которые ссылается истец в иске, уже были предметом изучения в предыдущем судебном разбирательстве. На основании изложенного, просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, при этом о времени и месте проведения судебного заседания извещен судом своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, представил письменные возражения на исковое заявление, доводы которых аналогичны изложенным в письменных возражениях представителя администрации муниципального образования Брюховецкий район.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц (ч.ч. 4, 5 ст.167 ГПК РФ).

Выслушав заместителя прокурора, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению полностью по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Иск предъявлен прокурором в интересах неопределенного круга лиц, что суд считает обоснованным, поскольку количество лиц, права которых могут быть нарушены, не является постоянным, в связи с чем, конкретные лица не могут быть определены, индивидуализированы.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 ГК РФ являются одним из способов защиты нарушенных прав и законных интересов.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на несколько категорий, в число которых входят самостоятельные категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обуславливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статей 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В судебном заседании установлено, что прокуратурой Брюховецкого района в ходе проведенной по поручению прокуратуры Краснодарского края проверки реализации полномочий по распоряжению без торгов в аренду и собственность земельных участков для ведения огородничества выявлены нарушения законодательства в указанной сфере правоотношений, в том числе при предоставлении администрацией муниципального образования Брюховецкий район в аренду и впоследствии в собственность ФИО2 земельных участков с кадастровыми номерами <......>

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Брюховецкий район от 09.06.2023 года № <......> предварительно согласовано предоставление ФИО2 в аренду земельного участка, образуемого из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с условным номером <......> площадью 974 кв.м, местоположение: <......> (участок №2), категория земель – земли населенных пунктов, цель использования – ведение огородничества. Пунктом 2 данного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <......> (участок №2), категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки», площадью 974 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования Брюховецкий район от 07.06.2023 года № 755 предварительно согласовано предоставление ФИО2 в аренду земельного участка, образуемого из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с условным номером <......> площадью 600 кв.м, местоположение: <......> <......> (участок №2), категория земель – земли населенных пунктов, цель использования – ведение огородничества. Пунктом 2 данного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <......> (участок №2), категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки», площадью 600 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования Брюховецкий район от 07.06.2023 года № <......> предварительно согласовано предоставление ФИО2 в аренду земельного участка, образуемого из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с условным номером <......> площадью 600 кв.м, местоположение: <......> (участок №1), категория земель – земли населенных пунктов, цель использования – ведение огородничества. Пунктом 2 данного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <......> (участок №1), категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки», площадью 600 кв.м.

14.12.2023 года на основании постановления администрации муниципального образования Брюховецкий район от 09.06.2023 года № 789 между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № <......>, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 974 кв.м с кадастровым номером <......> расположенный по адресу: <......> с видом разрешенного использования «ведение огородничества» (п.1.1.). Договор аренды заключен на срок до 14.12.2026 года (п.7.2).

01.12.2023 года на основании постановления администрации муниципального образования Брюховецкий район от 07.06.2023 года № 755 между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № <......>, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600 кв.м с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (участок №2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» (п.1.1.). Договор аренды заключен на срок до 01.12.2026 года (п.7.2).

01.12.2023 года на основании постановления администрации муниципального образования Брюховецкий район от 07.06.2023 года № 753 между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № <......>, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600 кв.м с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (участок №1), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» (п.1.1.). Договор аренды заключен на срок до 01.12.2026 года (п.7.2).

20.12.2023 г. между администрацией муниципального образования Брюховецкий район (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор <......> купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 974 кв.м с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (участок №2), разрешенное использования - ведение огородничества (далее – участок) в границах указанных в ЕГРН (п.1.1. раздела 1).

20.12.2023 г. между администрацией муниципального образования Брюховецкий район (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор №<......> купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600 кв.м с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (участок №2), разрешенное использования - ведение огородничества (далее – участок) в границах указанных в ЕГРН (п.1.1. раздела 1).

20.12.2023 г. между администрацией муниципального образования Брюховецкий район (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор №<......> купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600 кв.м с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (участок №1), разрешенное использования - ведение огородничества (далее – участок) в границах указанных в ЕГРН (п.1.1. раздела 1).

Цены выкупа участков определены на основании Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», закона Краснодарского края лот 05.11 2002 года №532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. №226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» в размере кадастровой стоимости каждого из земельных участков и составляют соответственно 86559 рублей 38 копеек (по договору купли-продажи № <......>), 53826 рублей (по договору купли-продажи № <......>), 53826 рублей (по договору купли-продажи № <......>), что указано в п.2.1 раздела 2 каждого из этих договоров.

Вышеуказанные земельные участки на момент предоставления в аренду и на момент заключения договоров купли-продажи между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 согласно градостроительным регламентам, предусмотренным правилами землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района, утвержденными решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района от 25.09.2015 № 81 «Об утверждении правил землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района» (в редакции решения Совета муниципального образования Брюховецкий район от 27.04.2023 года №240) отнесены к территориальной зоне «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки», категории земельных участков – «земли населенных пунктов», виды разрешенного использования – «ведение огородничества».

Вместе с тем, вышеуказанные градостроительные регламенты, предусмотренные правилами землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района, не соответствуют требованиям частей 2, 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020г. № П/0412 (далее - Классификатор), поскольку в нарушение указанных норм градостроительный регламент к основным видам использования жилых зон отнесен вид «ведение огородничества (код 13.1)». В соответствии же с Классификатором вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)» предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, и не предусматривает в границах жилых зон вид разрешенного использования «ведение огородничества».

Согласно положениям статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов.

При этом частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства.

Таким образом, включение в градостроительные регламенты жилых зон основного и условно разрешенного видов использования – «ведение огородничества (код 13.1)» не соответствует требованиям федерального законодательства и подлежит признанию недействительным в указанной части с момента принятия.

В силу положений части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательствами.

В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

С учетом изложенного формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо.

Наличие в градостроительных регламентах жилых зон вида разрешенного использования «ведение огородничества» позволяет длительное время неправомерно формировать и предоставлять физическим лицам в аренду без торгов и иных публичных процедур земельные участки для ведения огородничества, однако выкуп подобных участков до 2022 года не предусматривался.

В связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 – 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – Постановление № 629) граждане, которым переданы в аренду указанные земельные участки, получили право на их выкуп также без торгов при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (подп. «а» п. 1 Постановления № 629).

Вместе с тем, в Постановлении № 629 не содержится оговорки о неприменении документации территориального планирования и градостроительного зонирования при решении вопроса о предоставлении в собственность земельных участков для ведения огородничества.

В соответствии с ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 31.07.2020 года № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации» в случае действия противоречащих друг другу обязательных требований в отношении одного и того же объекта и предмета регулирования, установленных нормативными правовыми актами разной юридической силы, подлежат применению обязательные требования, установленные нормативным правовым актом большей юридической силы.

Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района, в градостроительных регламентах жилых зон которых к основным и условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид – «ведение огородничества (код 13.1)», применению не подлежат, поскольку прямо противоречат вышестоящему нормативному правовому акту федерального уровня, регулирующему те же объект и предмет правоотношений (ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно пунктам 5, 6 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены только для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Таким образом, в территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества.

Аналогичные требования градостроительного и земельного законодательства о недопустимости включения в градостроительные регламенты вида разрешенного использования - «ведение огородничества (код 13.1)», предъявляются для общественно-деловых зон, производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационного назначения и других, за исключением зон сельскохозяйственного использования.

Учитывая изложенное, в силу требований подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан отказать в предоставлении гражданину в аренду и впоследствии в собственность земельного участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 года, кассационном определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2023 года № 88а-18851/2023 (дело № 2а-225/2023), кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2020 года № 18-КА19-63.

Кроме того, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в Земельном кодексе Российской Федерации, зависит от категории участка, цели его предоставления, иных критериев, относящихся как к личности заявителя, так и к особенностям испрашиваемого земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьёй 39.18 настоящего Кодекса (пп. 15 п. 2); земельного участка гражданину для ведения огородничества (пп. 19).

Вместе с тем с учётом положений статей 39.15 – 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства и для целей ведения огородничества имеет существенные отличия. В первом случае для обеспечения соблюдения законных прав и интересов граждан для обеспечения равного доступа к земельным участкам осуществляется публикация извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, посредством которой иным заинтересованным лицам предоставляется возможность обратиться с заявлением о намерении участвовать в аукционе. При поступлении такого заявления проводится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Тогда как в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка для ведения огородничества обозначенные выше действия не осуществляются, земельный участок предоставляется заявителю в аренду и в последующем в собственность без проведения торгов.

При таких обстоятельствах суд считает обоснованными доводы истца о том, что ФИО2 в нарушение норм вышеуказанного законодательства приобрел право аренды и в последующем право собственности на земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» в территориальных жилых зонах, утвержденных документами градостроительного зонирования.

Таким образом, на момент предоставления указанных земельных участков ФИО2 с видом разрешенного использования «для ведения огородничества» в соответствии с решением Совета муниципального образования Брюховецкий район от 09.11.2023 и в соответствии с пп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан был отказать в предоставлении гражданину в аренду и впоследствии в собственность участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Аналогичная практика, подтверждающая противоправность сделок, изложена в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2025 года № 88-418558/2024.

Указанные факты явились основанием для внесения 22.04.2024 г. прокуратурой Брюховецкого района главе муниципального образования Брюховецкий район представления № 07-01-2024/Прдп 173-24-20030001 об устранении нарушений земельного законодательства, однако доказательств, подтверждающих их фактическое устранение в части, касающейся договоров купли-продажи земельных участков, на момент рассмотрения судом настоящего дела, администрацией муниципального образования Брюховецкий район не предоставлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из абзаца первого пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Тождественная позиция определена постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Поскольку судом установлено что, в указанной зоне жилой застройки не предусмотрено размещение земельных участков с видом размеренного использования – «огородничество», то указанные сделки купли – продажи земельных участков являются ничтожными сделками, так как цель купли – продажи земельных участков не соответствует закону и установленная законодательством процедура купли-продажи таких земельных участков (с проведением торгов (аукциона)) не соблюдена.

Как разъяснено в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенные положения законодательства и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключенные между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Брюховецкий район, ст. ФИО1, в границах кадастрового квартала <......> (участок № 2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 974 кв.м, договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 600 кв.м, договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 1), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 600 кв.м, обладают признаками недействительных (ничтожных) сделок с момента их совершения.

Заключение договорв купли-продажи вышеуказанных земельных участков без проведения торгов (в форме аукциона) влечет нарушение прав неопределенного круга лиц – потенциальных участников институтов аренды, купли-продажи земельных участков на использование объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением и их легальный хозяйственный оборот, ввиду чего прокурором правомерно предъявлен иск в соответствии с ч.1 ст.45 ГПК РФ. При этом суд считает, что оспариваемыми сделками нарушены права неопределенного круга лиц и администрации муниципального образования Брюховецкий район, а именно нарушено право на равный доступ к приобретению земельных участков, что повлекло необоснованное выбытие земельных участков из муниципального земельного фонда.

Доводы представителя ответчика администрации муниципального образования Брюховецкий район и ответчика ФИО2 о допустимости включения вида разрешенного использования земельных участков «ведение огородничестве» в градостроительные регламенты жилых зон, о допустимости и правомерности формирования и предоставления земельных участков с таким видом разрешенного использования в жилой зоне, о соблюдении процедуры предоставления в аренду земельных участков ФИО2 и об отсутствии правовых оснований отказа в предоставлении земельных участков в аренду, а в последствие в собственность, суд признает основанными на неверном толковании действующего законодательства и отвергает, поскольку градостроительные регламенты жилых зон в части включения в них вида разрешенного использования «ведение огородничества» противоречат вышеизложенным требованиям федерального законодательства, имеющего большую юридическую силу.

Доводы представителя ответчика администрации муниципального образования Брюховецкий район и ответчика ФИО2 о том, что Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района никем не оспаривались, а их оспаривание как нормативного правового акта является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется в порядке административного судопроизводства, суд также признает несостоятельными и отвергает, поскольку предметом спора является признание недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи вышеуказанных земельных участков, а не названные Правила землепользования и застройки. Также основанием для государственной регистрации купли-продажи ФИО2 земельных участков являются вышеуказанные договора, в связи с чем они включены в предмет исковых требований, а не Правила землепользования и застройки.

То, что Постановления администрации муниципального образования Брюховецкий район от 09.06.2023 г. №789, от 07.06.2023 г. № 755, от 07.06.2023 г. № 753, Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения не оспорены и не отменены, существенного значения не имеет, поскольку в силу положений ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами защиты нарушенных прав является не только признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, но и неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

По вышеизложенным основаниям процессуальный истец выбрал допустимый способ защиты нарушенного права.

Доводы представителя администрации муниципального образования Брюховецкий район о том, что истцом проигнорирован факт вынесения решения суда по гражданскому делу №2-164/2025 от 06.03.2025 года, по которому предметом иска являлись те же договоры купли-продажи земельных участков, не относятся к избранному прокурором способу защиты нарушенного права, в связи с чем суд признает их несостоятельными.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая в совокупности вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о доказанности иска и об обоснованности требований прокурора, в связи с чем иск подлежит удовлетворению полностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Брюховецкого района в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования Брюховецкий район, ФИО2 о признании сделок недействительными удовлетворить полностью.

Признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 974 кв.м недействительной ничтожной сделкой.

Признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 2), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 600 кв.м недействительной ничтожной сделкой.

Признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор купли-продажи от 20.12.2023 № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок № 1), с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 600 кв.м недействительной ничтожной сделкой.

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата администрации муниципального образования Брюховецкий район земельных участков с кадастровыми номерами <......> по актам приема-передачи.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю к погашению (аннулированию) регистрационных записй о праве собственности ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <......> площадью 974 кв.м, <......> площадью 600 кв.м, <......> площадью 600 кв.м.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме принято 05.08.2025 года.

Председательствующий