Решение по делу № 2-533/2023 от 10.04.2023 - о признании прекратившим предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расторжении соглашения о задатке.

УИД 03RS0005-01-2022-010152-51

дело №2-533/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2023 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,

при секретаре Захаренковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившим предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расторжении соглашения о задатке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившим предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расторжении соглашения о задатке.

В обоснование исковых требований указано, что 2 июня 2022 года между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 130 кв.м. и земельного участка общей площадью 621 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящихся по адресу: РБ, <адрес>. В соответствии с п.2 договора стоимость объектов составляет <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость дома <данные изъяты> рублей в чистовой отделке, стоимость участка <данные изъяты> рублей. Согласно п.3 договора стороны определили следующий порядок расчетов: покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в форме задатка в соответствии с приложением №1 к договору в размере <данные изъяты> рублей при подписании договора (п.3.1); сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется выплатить продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи (п.3.2); сумма в размере <данные изъяты> рублей выплачивается заемными средствами ()п.3.2 договора). В соответствии с п.4 договора оплаченная сумма задатка, указанная в п.3.1 договора, засчитывается в счет оплаты стоимости объектов. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 2 августа 2022 года (п.9). Факт оплаты истцом и получения ответчика задатка в сумме <данные изъяты> рублей подтверждается соглашением о задатке от 2 июня 2022 года. Соглашение является обеспечением исполнения обязательств продавца и покупателя по совершению сделки купли-продажи объектов (п.4 соглашения). В случае несовершения сделки по переходу права собственности от продавца к покупателю по вине продавца переданная сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере (п.6 соглашения). До настоящего времени основной договор не заключен, какие-либо уведомления о заключении договора или изменении сроков его заключения от ответчиков не поступили. 14 сентября 022 года истец направил ответчикам претензию об уплате двойной суммы задатка, претензия не исполнена.

После уточнения иска просит суд:

- признать прекратившим предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 2 июня 2022 года, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3;

- расторгнуть соглашение о задатке от 2 июня 2022 года, заключенное между ФИО1, ФИО2 и ФИО3;

- взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1: <данные изъяты> рублей – сумму задатка в двойном размере, <данные изъяты> рублей – услуги представителя, <данные изъяты> рублей – услуги нотариуса, <данные изъяты> рублей – почтовые расходы, <данные изъяты> рублей – государственную пошлину.

Представитель истца ФИО1 ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснив, что договор купли-продажи не был заключен, у ФИО3 начались семейные проблемы с супругой, раздел имущества, он оттягивал продажу, попросил истца подождать, истец длительный период ждал, но сделка не состоялась, денежные средства так и не возвращены. Договор не заключен по вине ответчиков, у них отсутствовало право собственности на дом. У истца денежные средства для заключения сделки имелись, кредит был одобрен до 26 августа 2022 года.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От представителя ФИО2 поступило письменное возражение на иск.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п.1 ст.307 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.310 ГК РФ).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (часть 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6).

Согласно ч.ч.1, 2 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Судом установлено, что 2 июня 2022 года между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 130 кв.м. и земельного участка общей площадью 621 кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2 договора стоимость объектов составляет <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость дома <данные изъяты> рублей в чистовой отделке, стоимость участка <данные изъяты> рублей.

Согласно п.3 договора стороны определили следующий порядок расчетов:

- покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в форме задатка в соответствии с приложением №1 к договору в размере <данные изъяты> рублей при подписании договора (п.3.1);

- сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется выплатить продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи (п.3.2);

- сумма в размере <данные изъяты> рублей выплачивается заемными средствами ()п.3.2 договора).

В соответствии с п.4 договора оплаченная сумма задатка, указанная в п.3.1 договора, засчитывается в счет оплаты стоимости объектов.

Стороны обязались заключить основной договор не позднее 2 августа 2022 года (п.9 договора).

Факт оплаты истцом и получения ответчика задатка в сумме <данные изъяты> рублей подтверждается соглашением о задатке от 2 июня 2022 года.

Соглашение является обеспечением исполнения обязательств продавца и покупателя по совершению сделки купли-продажи объектов (п.4 соглашения).

В случае несовершения сделки по переходу права собственности от продавца к покупателю по вине продавца переданная сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере (п.6 соглашения).

До настоящего времени основной договор не заключен, какие-либо уведомления о заключении договора или изменении сроков его заключения от ответчиков не поступили.

14 сентября 2022 года истец направил ответчикам претензию об уплате двойной суммы задатка, претензия не исполнена.

Объект с кадастровым номером № – земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, находился в собственности ФИО2 с 2 августа 2021 года, с ипотекой в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28 января 2022 года.

Сведения о наличии у ответчиков права собственности на дом, условие о продаже которого внесено в предварительный договор купли-продажи от 2 июня 2022 года, отсутствуют.

Из выписки из ЕГРН от 3 апреля 2023 года следует, что объект недвижимости с кадастровым номером №, который указан в предварительном договоре купли-продажи от 2 июня 2022 года, - земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, отчужден ФИО5 и ФИО6, право собственности зарегистрировано 10 июня 2022 года; установлено обременение в виде ипотеки в силу закона на 360 месяцев.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности исполнения ответчиками предварительного договора купли-продажи от 2 июня 2022 года, заключенного с истцом, а именно о продаже истцу объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Вопреки доводам ответчиков, изложенным в возражении, истец располагал денежными средствами для заключения сделки, а именно 30 мая 2022 года ему была одобрена ипотека на сумму <данные изъяты> рублей на срок 348 месяцев с процентной ставкой 6% годовых, предложение по кредиту действовало до 26 августа 2022 года, что подтверждается ответом ПАО «Сбербанк» на обращение истца № от 7 апреля 2023 года.

В соответствии с ч.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Частью 2 той же статьи предусмотрено, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поскольку продавец совершил отчуждение объекта недвижимости – земельного участка, не доказал наличие права собственности на жилой дом, предварительный договор купли-продажи от 2 июня 2022 года является прекращенным ввиду невозможности исполнения.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен сторонами по вине продавца, его исполнение прекращено, соглашение о задатке от 2 июня 2022 года подлежит расторжению, с возвратом покупателю задатка в двойном размере, то есть с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, почтовые расходы <данные изъяты> рублей, которая подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме.

Оснований для возложения на ответчиков расходов истца по оплате услуг нотариуса при оформлении доверенности суд не усматривает, поскольку доверенность носит общий характер, предусматривает широкий круг полномочий, не обусловлено исполнением поручения исключительно по данному гражданскому делу.

На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом изложенного, суд полагает частично подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании расходов на представителя в суде, и, учитывая незначительную сложность рассмотренного судом дела, период его нахождения в производстве суда первой инстанции, объем выполненной представителем истца работы, полагает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившим предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расторжении соглашения о задатке.

Признать прекратившим предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 2 июня 2022 года, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Расторгнуть соглашение о задатке от 2 июня 2022 года, заключенное между ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1: <данные изъяты> рублей – сумму задатка в двойном размере, <данные изъяты> рублей – услуги представителя, <данные изъяты> рублей – почтовые расходы, <данные изъяты> рублей – государственную пошлину.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.В. Проскурякова

Решение в окончательной форме изготовлено 17.04.2023 г. Ю.В. Проскурякова