УИД:34RS0№...-67
Дело №...
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 декабря 2022 года г.Волгоград
Центральный районный суд г.Волгограда в составе:
председательствующего судьи Шепуновой С.В.
при секретаре Меркуленко И.Н.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Волгограда, Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о прекращении обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально истец ФИО1 обратился в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении нежилого помещения, мотивировав заявленные исковые требования следующим.
Между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Ретро» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи объекта муниципального имущества №...в, предметом договора являлось встроенное нежилое помещение площадью 189,4 кв.м. (подвал), расположенное по адресу: г.Волгоград, ..., стоимостью - 4580508 руб. 47 коп.
До полной оплаты приобретенного по договору имущества, оно находится в залоге у департамента муниципального имущества администрации Волгограда, что закреплено в п.2.2, 6.3 и 3.10 заключенного договора и соответствует п.5 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ».
Согласно выписке из ЕГРН на спорное недвижимое имущество было зарегистрировано ограничение ипотека в силу закона, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ – 6 лет.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ретро» продало ФИО1 вышеуказанное встроенное нежилое помещение площадью 189,4 кв.м. (подвал) и согласно выписке ЕГРН правообладателем и залогодержателем по договору купли-продажи и в настоящее время является ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ретро» прекратило деятельность в связи с исключением из реестра юридических лиц на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №129-ФЗ.
Основная стоимость имущества была выплачена покупателем в полном объеме. Департамент муниципального имущества администрации Волгограда за пределами срока действия договора и срока действия обременения, а именно в 2019, обратился в Центральный районный суд г.Волгограда с исковым заявлением в ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований было указано, что окончательный срок исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку объекта нежилого фонда наступил ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик, по мнению истца свои обязательства по оплате надлежащим образом не выполнил, вследствие чего задолженность ФИО1 перед ДМИ администрации Волгограда по договору составляет - 1440674 руб. 95 коп.
Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество, как основанное на прекратившемся обязательстве не подлежит удовлетворению.
Однако ответчиком до настоящего времени обременение с нежилого помещения не снято, несмотря на обращения истца с письменным заявлением.
Наличие обременения нарушает права истца как собственника нежилого помещения, на владение и распоряжаться им.
В процессе рассмотрения дела в качестве соответчика привлечена администрация Волгограда.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, уведомлен надлежащим образом, доверил представление своих интересов ФИО2, которая заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом. В материалы дела от ответчика департамента муниципального имущества администрации Волгограда поступили возражения из которых следует, что в настоящее время имеется задолженность перед департаментом муниципального имущества администрации Волгограда по оплате неустойки по договору купли-продажи №...в от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму – 1440675 руб. 00 коп. В связи с чем специально установленное законодателем условие о прекращении залога по договору в виде полной оплаты в настоящее время отсутствует.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в рамках реализации положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Ретро», в лице директора ФИО3, заключен договор №... в купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., стоимостью - 4 580508 руб. 47 коп. (цена определена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ), с предоставлением покупателю рассрочки оплаты приобретаемого имущества сроком на 6 лет.
На основании п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом. До полной оплаты приобретенного по договору имущества оно находится в залоге у департамента муниципального имущества администрации Волгограда, что закреплено в п.п. 2.2, 6.3 и 3.10 заключенного договора и соответствует положениям пункта 5 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ретро» продало ФИО1 встроенное жилое помещение по ... г.Волгограде и согласно выписке из ЕГРН правообладателем и залогодателем по договору купли-продажи в настоящее время является ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ретро» прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Срок исполнения обязательств по договору купли-продажи №...в от ДД.ММ.ГГГГ наступил ДД.ММ.ГГГГ, однако полная оплата по договору купли-продажи с рассрочкой платежа не произведена, имеется задолженность в размере - 1 440674 руб. 95 коп., при этом департаментом муниципального имущества администрации Волгограда на основании 11 решений Арбитражного суда Волгоградской области с ООО «Ретро» взыскивалась задолженность по договору и пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из положений ст.ст. 346, 351, 353 ГК РФ отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя дает последнему право требовать обращения взыскания на имущество, а при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездному отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства, право залога сохраняет силу и правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено другое.
В связи с чем, департамент муниципального имущества администрации Волгограда обращался в суд с исковым заявлением к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Центрального районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ (по гражданскому делу №...) исковые требования департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено. Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов заложенное по договору №...в от ДД.ММ.ГГГГ имущество: встроенное нежилое помещение площадью 189,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Волгоград, ..., с установлением начальной продажной стоимости в размере 4580508 руб. 47 коп., а также взысканы расходы по оплате госпошлины в размере – 6000 руб. 00 коп.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Кассационным определением Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменны, принято по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество в полном объеме.
Как установлено п.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п.1 ст.335 ГК РФ).
Абзацем 2 п.1 ст.335 ГК РФ правила статьей 364 - 367 ГК РФ распространены на отношения между залогодателем (являющимся третьим лицом), должником и залогодержателем (если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное).
По своей сути залог, как и поручительство, является обеспечивающим обязательством, выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства.
В соответствии с п.6 ст.367 ГК РФ поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня исполнения срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.
Таким образом, п.6 ст.367 ГК РФ (в т.ч. и в редакции, действовавшей во время возникновения и изменения правоотношений сторон) не допускает бессрочного существования обязательства поручителей в целях установления определенности в существовании прав и обязанностей участников гражданского оборота.
Сохранение возможности обратить взыскание на предмет залога во всех случаях, пока может быть удовлетворено требование к основному должнику, нарушало бы баланс интересов участников данных правоотношений.
Конституционный Суд РФ признал абзац 2 п.1 ст.335 ГК РФ не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования он предполагает, что залог, срок действия которого не определен соглашением сторон, прекращается по основанию, предусмотренному п.6 ст.367 ГК РФ, то есть при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога (Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №...-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса РФ» в связи с жалобой гражданина ФИО4»).
Как указал Конституционный Суд РФ, отсутствие временных рамок для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет залога, срок которого в договоре не установлен, приводило бы к неопределенному во времени обременению права собственности залогодателя по не зависящим от него причинам. Таким образом, применение к отношениям между должником, залогодержателем и залогодателем, не являющимся должником по основному обязательству, отдельных правил о поручительстве является оправданным, принимая во внимание сходство этих способов обеспечения исполнения обязательств.
Заключенный между ООО «Ретро» и департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договор купли-продажи не устанавливает срока действия обеспечения, поскольку не содержит указания на дату, период времени, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо на событие, которое должно неизбежно наступить.
Условие договора о действии залога до фактического исполнения обеспечиваемого обязательства не может рассматриваться как устанавливающее срок действия залога, поскольку оно не соответствует требованиям ст.190 ГК РФ о неизбежности его наступления.
Таким образом, условие о действии договора до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств не может считаться условием о сроке залога.
В то же время, срок исполнения основного обязательства согласно договору купли-продажи составляет шесть лет с момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, требования об обращении взыскания на заложенное имущество могли быть предъявлены не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время срок для предъявления таких требований истек и ответчиком утрачено право требования обращения взыскания на предмет залога.
Как указано ранее, кассационным определением Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменны, принято по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество в полном объеме.
Кроме того, следует отметить, что залоговое обязательство прекращается в связи с прекращением основного обязательства.
Так, согласно ч.1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его трав и обязанностей к другим лицам.
Ликвидацией юридического лица (должника или кредитора) обязательство прекращается, кроме случаев, когда законом или иными? правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.) (ст.419 ГК РФ).
В соответствии с подп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Таким образом, в связи с прекращением ДД.ММ.ГГГГ деятельности ООО «Ретро» и исключением данного юридического лица из ЕГРЮЛ, основное обязательство также прекратилось, и, как следствие, прекратилось обеспечивающее его залоговое обязательство.
Вместе с тем истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
На основании ч.2 ст.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
В соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно материалам дела, ответчик возражает против исковых требований, что исключает в настоящем случае возможность снятия обременения на нежилое помещение путем совместной подачи соответствующего заявления истцом и администрацией Волгограда в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда.
При этом, как указано ранее в силу закона, а именно на основании ч.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч.2 ст.352 ГК РФ, при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
При таких обстоятельствах, поскольку обязательство обеспеченное залогом прекращено, ответчиком утрачено право требования обращения взыскания на предмет залога, суд удовлетворяет исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорного нежилого помещения, так как сохранение ограничения прав и обременения объекта недвижимости нарушает права и законные интересы истца на распоряжение принадлежащего ему недвижимым имуществом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к администрации Волгограда, Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о прекращении обременения в виде ипотеки – удовлетворить.
Прекратить ограничение прав и обременение объектов недвижимого имущества нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №....
Решение является основанием для внесения изменений регистрирующим органом в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья подпись С.В. Шепунова
Изготовлено мотивированное решение ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись С.В. Шепунова
----------------------------------¬
¦"КОПИЯ ВЕРНА" ¦
¦подпись судьи _______С.В.Шепунова¦
¦ ¦
¦ секретарь с.з. Меркуленко И.Н.¦
¦ (должность) (Инициалы, фамилия)¦
¦"__" _____________ 20__ г. ¦
------------------------------------------¬
¦Подлинный документ подшит в деле (наряде)¦
¦дело №__________,том № __________, лист ¦
¦дела____________ ¦
¦ секретарь с.з. ______ ¦
¦ (должность) ¦
Меркуленко И.Н ______ ¦
¦ (подпись и расшифровка) ¦
L------------------------------------------