УИД № 74RS0017-01-2025-003889-84
Дело № 2-3157/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2025 года г.Златоуст Челябинская область
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Коноваловой Т.С.,
при секретаре Хайловой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации ЗГО о признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Златоустовского городского округа (далее по тексту – Администрация ЗГО), в котором просит признать ее собственником гаража площадью 24,2 кв.м, расположенного на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 520 кв.м., вид разрешенного использования: «Хранение автотранспорта» по адресу: <адрес> (л.д.5-6).
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что они заключила договор аренды земли для строительства объектов недвижимости (Аукцион) №-А от ДД.ММ.ГГГГ с Муниципальным образованием Златоустовский городской округ на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, площадь: 520 кв.м, вид разрешенного использования: «Хранение автотранспорта» адрес: <адрес>". Земельный участок приобретался для строительства гаража для индивидуальных нужд. По завершению строительства гаража истец обратилась к кадастровым инженерам для подготовки технического плана на образованный объект недвижимости с последующей постановкой на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности. ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением в Росреестр через МФЦ о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении спорного здания (гаража). По результатам рассмотрения заявления государственным регистратором Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с отсутствием в составе документов, приложенных к заявлению: разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом на созданный объект недвижимости - гараж. Апелляционной комиссией решение государственного регистратора о приостановлении признано обоснованным, соответствующим основаниям, предусмотренным статьей 26 Закона о регистрации. Оснований для удовлетворения заявления не усмотрено. В силу того, что здание (гараж) уже построено, а получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным на уже образованный объект, построенное здание гараж имеет признаки самовольной постройки. Спорное здание - гараж не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, построено на земельном участке, предоставленном для строительства гаража, что является необходимыми условиями для признания в судебном порядке права собственности на образованный объект недвижимости.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивала (л.д.44)
Представитель истца ФИО3, действующий на основании нотариальной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание после перерыва не явился. Ранее в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснил, что на момент образования земельного участка и постановки на кадастровый учет существовал один вид разрешенного использования - хранение автотранспорта. Земельный участок был предоставлен истцу через аукцион, следовательно невозможно внести изменения, это запрещено законом. Истец попала на стык смены законодательства.
Представитель ответчика Администрации ЗГО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д.32).
Руководствуясь положениями ст.ст.2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.218, ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам, в частности, относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как было установлено ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 01.01.2017 года - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 361-ФЗ), государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 164 и 165ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Согласно ч.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 133.1 и 164ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно ч.3 ст.218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющего собственника.
В соответствии со ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч.1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п.2). Однако, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в установленных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п.3).
В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в ст.222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска. Таким образом, суду надлежит выяснить, принадлежал ли земельный участок, на котором возведен объект, застройщику на каком-либо праве, указанном в ст.222ГК РФ. Право на земельный участок должно подтверждаться соответствующими документами.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», действующим от имени муниципального образования Златоустовский городской округ, и ФИО1 был заключен договор аренды земли для строительства объектов недвижимости (аукцион) №/О-А. Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 520 кв.м расположенный по адресному ориентиру: <адрес>». Разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка: хранение автотранспорта
Как следует из пункта 1.2 указанного выше договора, земельный участок предоставляется на основании Протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы от 24.09.2021 и распоряжения ОМС «КУИ ЗГО» от 23.07.202 № 855-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (л.д.18-20).
Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 520 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>», передан арендодателем арендатору ДД.ММ.ГГГГ по акту сдачи-приема (л.д.21).
Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земли для строительства объектов недвижимости (аукцион) №193-2021/О-А, срок действия договора на основании п.3,4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» продлен до 04.04.2026 (л.д.22).
Из текста искового заявления, пояснений представителя истца следует и подтверждается письменными материалами дела, что на указанном земельном участке истцом возведен гараж.
Как следует из уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23), в ЕГРН содержаться сведения о предоставлении истцу земельного участка с кадровым номером № на основании к договора аренды земли для строительства объектов недвижимости (аукцион) №/О-А от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного на срок до ДД.ММ.ГГГГ между ОМС КУИ ЗГО и ФИО1 Цель предоставления: хранение автотранспорта. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: хранения автотранспорта, то размещение на нем гаражей для собственных нужд, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство, не предусмотрено. Такой вид разрешенного использования предполагает строительство объектов недвижимого имущества (гаражей) на основании разрешения на строительство и, впоследствии, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.23-24).
Истец, не согласившись с решением государственного регистратора о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, обратилась в апелляционную комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятых в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права с заявлением об отмене принятого решения (л.д.25).
Апелляционной комиссией решение государственного регистратора о приостановлении признано обоснованным, соответствующим основаниям, предусмотренным статьей 26 Закона о регистрации. Оснований для удовлетворения заявления не усмотрено (л.д.26-28).
Как следует из искового заявления, а также пояснений представителя истца, данных в ходе судебного разбирательства, гаражный бокс был возведен в период с 2021 по 2025 года силами истца. С указанного времени истец пользуется гаражным боксом открыто и добросовестно. Ответчик отказывается выдавать акт ввода в эксплуатацию, ссылаясь на то, что гаражный бокс является самовольной постройкой.
ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен технический план (л.д.8-16). План подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с подготовленным планом, площадь нежилого помещения – 24,2 кв.м.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства (ч.1).
В силу п.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Согласно ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Поскольку непосредственно истцу земельный участок для строительства индивидуального гаража не предоставлялся, для регистрации права собственности на здание – гаражный бокс необходимо разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию, которое может быть выдано только при наличии разрешения на его строительство.
Согласно действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п.1).
Учитывая, что разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует, суд приходит к выводу, что спорное здание – гаражный бокс, возведенное истцом, является самовольной постройкой. Однако получение акта ввода объекта в эксплуатацию на уже возведенный объект не представляется возможным.
Вместе с тем, суд считает, что ненадлежащее оформление органами местного самоуправления разрешительной документации на строительство гаража не может само по себе препятствовать признанию права собственности истца на спорное здание – гаражный бокс при отсутствии с его стороны нарушений законодательства, действовавшего на момент возведения указанного объекта.
Как следует из искового заявления, истец возвел спорное здание на собственные средства с разрешения органа местного самоуправления на выделенном для этих целей земельном участке с кадастровым номером 74:25:0310401:1057, расположенным по адресу: <адрес>
Как следует из выписки ЕГРН на земельном участке с кадровым номером 74:25:0310401:1057, расположенном по адресному ориентиру <адрес> отсутствуют сведения об объекте недвижимости – нежилое здание. Сведения об основных характеристиках объекта, площадью 24,2 кв.м., отсутствуют.
В соответствии с п.26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно техническому отчету по результатам обследования технического состояния строительных конструкций – нежилое помещение, гараж, расположенное по адресу: <адрес> выполненное ООО «ГЭО» № 113/ф от 10.07.2025 года (л.д.45-54), здание – гараж расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 74:25:0310401:1057, площадью 520 кв.м вид разрешенного использования: «Хранение автотранспорта», является объектом недвижимости, соответствует требованиям, предъявляемым к строительству аналогичных объектов, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан и пригодно для использования в гражданских целях – хранение личного автотранспорта.
По ходатайству представителя истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетелей по делу допрошены ФИО4, ФИО5
Так, свидетель ФИО4 пояснил, что в 2024 ФИО2 построила гаражный бокс, произвела отсыпку земли, провела электричество. По какой причине гараж не оформлен надлежащим образом, ему не известно, но договор аренды действует до 2026 года. Причина отказа в регистрации строения ему не известна. Гараж используется истцом по назначению для хранения автомобиля. Построенный гараж является капитальным строительством, стены гаража выполнены из железобетонных плит, стоят на фундаменте, установлены металлические ворота.
Свидетель ФИО5 пояснил, что у его знакомого ФИО6 в районе Мясокомбината имеется гараж. В 2024 году он помогал ему в этом гараже ремонтировать машину. Гараж бетонный, стандартный, в гараже проведен свет. Гараж один стоит. Рядом соседей близко не видел. Гараж ФИО9 используют для ремонта машины в личных целях. Предпринимательской деятельностью не занимаются.
С учетом того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отвечает всем нормам, предъявляемым к нежилым помещениям, земельный участок в установленном законом порядке предоставлен ФИО1 для хранения автотранспорта, суд находит возможным признать ФИО1 собственником спорного гаражного бакса.
В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина Российской Федерации №), уроженку Челябинской области гор. Златоуст собственником гаража общей площадью № кв.м, расположенного на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью № кв.м., вид разрешенного использования: «Хранение автотранспорта», по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд.
Председательствующий Т.С. Коновалова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ