Дело № 2-396/2023
(УИД 70RS0004-01-2022-006150-56)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 апреля 2023 г. Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Чечнёва А.Н.,
при секретаре Митрофановой А.А.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2, действующей в порядке ст. 53 ГПК РФ,
ответчика ФИО3,
представителей ответчика ФИО4, ФИО5, действующих на основании доверенности от 09.03.2023, сроком на один год,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 с учётом заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 878800 рублей из которых: 210000 рублей задолженность по арендной плате, 15000 рублей задолженность по охранной сигнализации, 4200 рублей задолженность по коммунальным платежам, 579600 рублей проценты за несвоевременную оплату по договору, 70000 рублей неуплаченная арендатором по договору страховая сумма, являющаяся гарантией исполнения арендатором условий договора аренды.
В обоснование заявленных требований указано о том, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, общая площадь 144,4 кв.м., кадастровый №. 15.09.2022 между ФИО1 и ФИО3 заключён договор аренды № на срок с 15.09.2022 по 14.08.2023. По договору истец обязался предоставить ответчику за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. п001-п003 для хранения личных вещей. Договором установлена арендная плата в размере 35000 рублей за один месяц аренды, дополнительная плата за услуги охранной сигнализации в размере 2500 рублей, за коммунальные платежи в размере 700 рублей, что в сумме составляет 38200 рублей в месяц. Кроме того, ответчик обязался передать истцу 70000 рублей в качестве страховой суммы по Договору. Во исполнение Договора составлен акт приёмки-передачи имущества № 1. Ответчик обязался внести арендную плату в течение трёх дней, страховую сумму в срок до 01.10.2022. ФИО3 арендная плата за период с 15.09.2022 по 02.03.2023, страховая сумма по настоящее время не оплачены, что послужило основанием для обращения ФИО1 с настоящим исковым заявлением в суд.
Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали с учётом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ по основаниям указанным в иске и дополнениях.
Ответчик, представители ответчика исковые требования не признали, в удовлетворении иска просили отказать на основании того, что арендодатель передал в аренду имущество, не находящееся в его собственности, в связи с чем, договор является ничтожным.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6, надлежащим образом извещённая о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения истца, его представителя, ответчика, его представителей, допросив свидетелей, изучив письменные доказательства по делу, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 15.09.2022 между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключён договор аренды № (далее - Договор аренды).
В рамках настоящего Договора Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное пользование, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, нежилое помещение площадью 144,4 кв.м. в нежилом подвальном помещении, расположенное по адресу: <адрес> проходной коридор около 90 кв.м., который Арендатор может использовать для прохода или проезда, принадлежащий только к этому помещению, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, после проведения строительно-отделочных работ, монтажа электрических сетей и пожарно-охранной сигнализации (п. 1.1. Договора).
Стороны определили срок аренды 11 месяцев (п. 1.3. Договора).
Арендодатель обязался предоставить Арендатору помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора по «Акту приёмки-передачи» в двухдневный срок с момента заключения настоящего договора (п. 2.1.1. Договора).
Согласно акту № приёмки-передачи имущества от 15.09.2021, Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 144,4 кв.м. и въездной-проходной коридор, который Арендатор может использовать для прохода или проезда, принадлежащий только к этому помещению в состоянии, соответствующем условиям Договора.
Переданное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 144,4 кв.м. принадлежат ФИО1 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.03.2012 серии 70-АВ №.
Согласно п. 3.1. Договора, арендная плата в месяц составляет 35000 рублей, с дополнительной оплатой коммунальных платежей. Услуги охранной сигнализации 2500 рублей. Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором, по решению ТСЖ данного дома 700 рублей в месяц.
В случае просрочки внесения арендной платы на срок более одного дня, Арендодатель вправе расторгнуть данный договор или прекратить предоставление коммунальных услуг или доступ в помещение Арендатору, либо все меры воздействия на своё усмотрение (п. 4.4. Договора).
В соответствии с п. 5.12. Договора, Арендатор перед передачей ему данного помещения указанного в п. 1.1., вносит в кассу Арендодателя страховую часть в сумме, что составляет 70000 рублей. Данная сумма является гарантией исполнения обязательств Арендатором. При расторжении или окончании срока действия данного договора, указанная сумма возвращается после исполнения Арендатором обязательств после приёмки помещения и переданного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Стороной истца заявлено о том, в период с 15.09.2022 по 02.03.2023 ответчик ФИО3 обязательства по внесению очередных платежей надлежащим образом не исполнял, страховую часть в размере 70000 рублей не внёс, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец ограничил доступ ответчику к арендуемому нежилому помещению, обосновав данное ограничение условиями Договора и неуплатой 1-го арендного платежа и страховой суммы, о чём ответчику стало известно 12.10.2022, при очередном посещении арендованного объекта недвижимости.
Данный вывод суда согласуется также с ответом ООО «ЧОП «Томский страж» на запрос суда, из которого следует, что ключом, закреплённым за ФИО3 последняя дата сдачи под охрану объекта по адресу: <адрес> зафиксирована 30.09.2022.
Помимо прочего, суд обращает внимание на то обстоятельство, что согласно Договору и акту № 1 приёмки-передачи имущества, истец предоставил ответчику в аренду въездной-проходной коридор около 90 кв.м., не принадлежащий ему на праве собственности.
В частности, как следует из ответа Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области на запрос суда, дом по адресу: <адрес> находится в непосредственном управлении собственников жилья, однако доказательств дачи согласия жильцами дома по адресу: <адрес> на распоряжение Арендодателем данным имуществом, а равное его использование Арендатором, материалы дела, не содержат.
Более того, стороной ответчика заявлено и не опровергнуто истцом обстоятельство того, что представитель собственников жилых помещений в многоквартирном доме указала на невозможность использования Арендодателем предоставленного ему по Договору помещения по прямому назначению, в связи с использованием транспортного средства для перевозки грузов, тогда как право проезда прямо предусмотрено Договором (п. 1.1.).
В свою очередь, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Таким образом, по мнению суда, у истца отсутствовало право сдачи в аренду спорного коридора, вследствие чего, суд соглашается с доводом стороны ответчика о том, что заключённый Договор является ничтожным в указанной части по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, с применением последствий, установленный п. 1 ст. 167 ГК РФ.
В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с неё по обязательству другой стороне.
Вопреки доводам истца о том, что ограничение в доступе в помещении Арендатору Арендодателем производилось в рамках Договора и закона, вызвано задолженностью по арендной плате, то есть неправомерными действиями самого Арендатора, так как ответчик обязан осуществить оплату арендных платежей за период, заявленный Арендодателем, суд приходит к выводу о том, что, поскольку заключённый Договор носит взаимный характер, а невозможность использования имущества возникла по причине, за которую Арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату за тот период, в течение которого невозможно использовать арендованное имущество, следовательно, взысканию подлежит задолженность, образовавшаяся в период с 15.09.2022 по 11.10.2022 (27 дней).
С учётом вышеизложенного, суд полагает, что сумма арендной платы в месяц за вычетом квадратных метров, не принадлежащих истцу на праве собственности, составляет 21561,43 рубль, в связи с чем, сумма арендной платы, подлежащая взысканию с ответчика, за период с 15.09.2022 по 11.10.2022 (время пользования) составляет 19405,28 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Довод стороны ответчика о том, что в счёт арендной платы ФИО3 оплачено 38200 рублей, в подтверждение чего суду представлены выписка о состоянии вклада ФИО6 в Сбербанке за период с 15.09.2022 по 16.09.2022, справка по операции от 14.03.2023, история операций по дебетовой карте за 15.09.2022, сформированная 14.03.2023, суд отклоняет, поскольку указанные доказательства не подтверждают факт передачи денежных средств в счёт оплаты по Договору.
К показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО6, ФИО8, ФИО9 суд относится критически, поскольку свидетели являются заинтересованными лицами, письменных доказательств оплаты денежных средств в размере 38 200 рублей по Договору, суду не представлено, допустимыми доказательствами указанный факт, не подтверждён.
Кроме того, взысканию с ответчика заявлена задолженность по охранной сигнализации и задолженность по коммунальным платежам.
Более того, поскольку согласно п. 3.1. Договора, услуги охранной сигнализации за месяц составляют 2500 рублей, коммунальные платежи 700 рублей в месяц из расчёта предоставленной площади, следовательно, за 27 дней пользования арендованным нежилым помещением со ФИО3 подлежит взысканию 2250 рублей и 630 рублей соответственно.
Разрешая требование истца о взыскании суммы в размере 70000 рублей, направленной на обеспечение договора, суд руководствуется нижеследующим.
В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платёж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания в пользу истца с ответчика денежной суммы в размере 70000 рублей, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что Арендатору ограничен доступ к арендуемому нежилому помещению, а также наличествует объективная невозможность пользования им в связи с отсутствием согласия собственников дома на предоставление в аренду соответствующего проезда.
Исходя из того, что доказательств в подтверждение исполнения обязательства по погашению задолженности в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что с ответчика ФИО3 подлежит взысканию задолженность за период с 15.09.2022 по 11.10.2022 по арендной плате в размере 19405,28 рублей, по охранной сигнализации в размере 2250 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 630 рублей.
В силу ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).
Согласно п. 4.2. Договора, в случае просрочки внесения арендной платы, Арендатор обязан уплатить пеню в размере 3% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Учитывая фактические обстоятельства дела, период просрочки платежа, степень нарушения прав истца, а также положение о том, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, суд приходит к выводу о том, что неустойка за неоплату задолженности по арендной плате в размере 19405,28 рублей по Договору за 169 дней в размере 98383,35 рубля, подлежит снижению в три раза, что будет отвечать интересам сторон.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) задолженность по арендной плате в размере 19 350 рублей.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) задолженность по охранной сигнализации в размере 2 250 рублей, коммунальным платежам 630 рублей.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) неустойку в размере 32043,60 рубля.
В остальной части заявленных исковых требований, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий А.Н. Чечнёв
Оригинал решения находится в гражданском деле № 2-396/2023
(УИД 70RS0004-01-2022-006150-56) в Советском районном суде г. Томска.
Мотивированный текст решения изготовлен 28.04.2023.