УИД № 77RS0034-02-2024-015847-28

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 декабря 2024 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16748/24 по иску ...... фио к ООО «СЗ «А101» о защите прав потребителей,

установил:

Истцы обратился в суд с указанным иском и просят взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на составление заключения в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами с даты принятия решения суда по день фактической оплаты задолженности, штраф размере 50%, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, обязать ответчика выдать новый акт приема-передачи.

В обоснование заявленных требований указывает, что 26.07.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №ДИ23К-23.2-164, согласно условиям, которого ответчик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенный в жилом доме объект, общей площадью 62,2 кв.адрес договора согласно п.4.1 составила сумма, которая истцами оплачена в полном объеме.

Акт приема-передачи между сторонами был подписан 03.03.2024 года, согласно данному акту, общая площадь объекта, с учетом лоджии составила 64,7 кв.м., окончательная цена договора составила сумма, которая была оплачена истцами. Согласно техническому паспорту помещения, составленному по инициативе истцов площадь объекта, составляет 61,7 кв.м. с учетом лоджии.

Истцы в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя, которая в судебном заседании требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «А101» в судебное заседание явился, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать, а в случае удовлетворении просил снизить взыскиваемые суммы, применив ст. 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что 26.07.2021 года между истцами и ООО «Специализированный застройщик «А101» заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ23К-23.2-164, согласно условиям, которого ответчик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенный в жилом доме объект недвижимого имущества – квартиру, площадью 62,2 кв.м., расположенную по строительному адресу: адрес.

Согласно условиям договора стоимость договора составила сумма, и была оплачена истцами в полном объеме.

03.03.2024 года между сторонами был подписан акт приема-передачи согласно данному акту, общая площадь объекта составила 62,6 кв.и., а с учетом лоджии 64,7 кв.м., окончательная цена договора составила сумма, которая была оплачена истцами.

Согласно техническому паспорту помещения, составленному по инициативе истцов общая площадь объекта составила 59,7 кв.м., а с учетом лоджии 61,7 кв.м.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно подп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 ФЗ N 218-ФЗ Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ст. 8 ФЗ N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 2).

К основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Согласно п. 3 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Разделом 3 Договора предусмотрено, что Основные характеристики Объекта и основные характеристики Объекта долевого строительства, подлежащие определению в Договоре в соответствии с Федеральным законом Nº214-Ф3, определяются в Приложении №1 и Приложении №1-а настоящего Договора

Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с выполнением Работ по отделке, указанных в Приложении Nº 1-а к Договору.

Согласно разделу 4 договора Стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет - 187 518,20 (сумма прописью) рублей, НДС не облагается. Стоимость одного квадратного метра, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит.

Стороны договорились, что Цена Договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении Объекта и рассчитывается посредством умножения адрес Объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.4.2 Договора.

При уточнении цены Договора Стороны подписывают Акты сверки взаиморасчетов, составленные по формам Приложения Nº 3 (в случае наступления условий согласно п.4.5 Договора) или Приложения Nº 4 (в случае наступления условий согласно п.4.4 Договора) к настоящему Договору, для чего Участник обязан явиться в офис Застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства Жилого дома, направляемом в адрес Участника в соответствии с п.5.5 Договора. Взаиморасчеты в связи с увеличением цены Договора производятся Сторонами до составления Передаточного Акта на Объект, при этом если какое-либо из обязательств по Договору Участником не выполнено либо выполнено ненадлежащим образом, Застройщик вправе применять меры, предусмотренные законом для случаев неисполнения встречных обязательств, в том числе приостановить исполнение своего обязательства по передаче Объекта Участнику.

4.4. Если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта превысит адрес Объекта и такое расхождение будет находиться в пределах от 0,1% до 5 % (включительно), то Участник обязан перечислить на счет эскроу сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора. Оплата осуществляется Участником перечислением денежных средств в рублях на счет эскроу в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения Nº 4 к настоящему Договору, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства Жилого дома, направляемого в адрес Участника в соответствии с п.5.5 Договора.

В случае если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта превысит адрес Объекта более чем на 5%, оплата свыше 5 % Участником не производится.

4.5. Если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта будет меньше адрес Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (Тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи, согласно которому, истцу была передана квартира общей площадью 62,6 кв., согласно произведенным обмерам перед вводом объекта в эксплуатацию в соответствии с условиями Договора, указанный акт подписан истцом без замечаний.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, размещенным в публичной кадастровой карте, общая площадь спорного объекта с кадастровым номером 77:17:0120316:72851, равна 62,6 кв. м.

Площадь Квартиры была определена в рамках проведения кадастровых работ по изготовлению технического плана в отношении многоквартирного дома.

Согласно п. 12.3 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (утв. Приказ Росреестра от 23.10.2020 N п/0393) расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола, то есть кадастровый инженер по своему усмотрению выбирает высоту в пределах допустимой.

Вместе с тем, СП 70.13330.2012 "Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87" (утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 N 109/ГС) допускает отклонение линий плоскостей пересечения от вертикали или проектного наклона на всю высоту конструкций для: стен и колонн, поддерживающих монолитные покрытия и перекрытия. Тем самым, даже при измерениях, проведенных квалифицированными кадастровыми инженерами, приборами, прошедшими поверки у аккредитованного лица, с соблюдением всех требований к точности и методам, возможно различие итоговой площади помещения, обусловленное выбором разных высот измерений, если допустимое отклонение стены от вертикали имеет место быть.

Кроме того, строительство многоквартирного дома осуществлялось в рамках проектной документации, получившей положительные заключения государственной экспертизы.

По факту завершения строительства Мосгосстройнадзор выдал заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, составлен технический план МКД, и в совокупности, в том числе на основании указанных документов, Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Измерение площади квартир проводится в рамках составления технического плана в отношении МКД в характеристиках, определенных проектной документацией.

Так, адрес строительства по результатам кадастрового учета в размере 62,6 кв. м, подтверждается сведениям из ЕГРН. Сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении Объекта долевого строительства, не оспорены.

Между тем, истец ссылается на результаты обмеров, сделанные после проведения ремонтно-отделочных работ в Объекте долевого строительства.

Доказательств того, что фактическая адрес строительства до проведения ремонтно-отделочных работ в момент ее передачи меньше, чем указана в Договоре, не представлено.

Ответчик во исполнение принятых на себя обязательств по Договору долевого участия перед передачей Квартиры осуществил ее внутреннюю отделку, а выявленная разница в площади квартиры обусловлена производством отделочных работ.

Так, согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения Договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, ответчик построив (создав) квартиру с площадью 62,6 кв.м., не отступил от условий Договора, при этом, истцом не предоставлены доказательств, из которых можно сделать вывод о недостоверности площади квартиры, которая была определена до отделки, определенной в ходе кадастровых работ в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и содержащейся в ЕГРН.

Кадастровый учет Объекта долевого строительства не оспаривался.

Замеры квартиры, представленные истцом, сделаны после отделки, что не является доказательством недействительности обмеров, сделанных для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в соответствии с требованиями закона и условиями, установленными в договоре участия в долевом строительстве.

В соответствии с вышеизложенным, отсутствуют правовые основания возврата денежных средств в связи, а требования о взыскании стоимости уменьшения площади в размере сумма и обязании выдать новый акт приема-передачи, не подлежат удовлетворению.

Учитывая, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании стоимости уменьшения площади в размере сумма и обязании выдать новый акт приема-передачи, не подлежат удовлетворению и требования истцов о компенсации морального вреда, штрафа, взыскании процентов, судебных расходов, в том числе на составление технического плана, которые являются производными

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ... фио к ООО «СЗ «А101» о защите прав потребителей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.01.2024 года

Судьяфио