Решение по делу № 2-3311/2022 от 23.03.2023 - о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств, по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк») к ООО «Брусника» о возложении обязанности.

УИД: 66RS0006-01-2022-003056-20

Дело № 2-77/2023

Мотивированное решение составлено 23 марта 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2023 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Максимовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Соколове М.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя третьего лица ПАО«Сбербанк» ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик» (далее – ООО«Брусника») о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств, по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк») к ООО «Брусника» о возложении обязанности,

установил:

15 июня 2022 года ФИО4 обратился с иском в суд, указав, что 02 ноября 2021 года заключил с ООО «Брусника» (далее - застройщик) договор № <...> участия в долевом строительстве (далее - договор) многоквартирного дома, расположенного в границах ул. Стачек-Войкова-пер. Ристлянда, по условиям которого застройщик обязался передать ему объект долевого строительства общей площадью 155,6 кв.м., а он, в свою очередь, оплатить его стоимость в размере 16092300 руб.

Свои обязательства в части оплаты стоимости строительства он исполнил надлежащим образом.

05 февраля 2022 года объект строительства был передан ему по акту приема-передачи.

Поскольку в договоре не имеется привязки к стоимости квадратного метра объекта, значит, за определенную стоимость стороны согласовали постройку и оплату определенного объекта недвижимости с характеристиками, соответствующими условиям договора.

Согласно Приложению № 1 к договору, стороны пришли к соглашению о возведении застройщиком П-образного лестничного марша и об определенном в плане помещения его местонахождении, соответственно, он рассчитывал на то, что в квартире будет установлена лестница на второй уровень в определенном в плане квартиры месте.

При выборе объекта и заключении договора данное обстоятельство имело для него существенное значение, поскольку установка лестничного марша именно в предусмотренном договоре месте позволяло эксплуатировать помещение без ущерба его полезной площади.

Наличие лестничного марша и его местоположение, указанное в договоре, также соответствует Архитектурному решению «Секция 4 Кладочные планы 3-17 этажей 13-19-02-4-АР4».

Тем не менее, работы по возведению лестничного марша застройщиком не были произведены, кроме того, в потолке помещения № 2 (согласно плану 17 этажа) обнаружено сквозное отверстие на второй уровень размером 2200х1000 мм.

В процессе подготовки проекта по отделке квартиры стало понятно, что фактическая ширина проема для установки лестницы не позволяет установить поворотный лестничный марш, как предусмотрено договором и проектной документацией. Кроме того, при установке одного лестничного марша он не будет соответствовать обязательным нормативам по установке лестниц.

Указывая, что застройщик при заключении договора ввел его в заблуждение относительно реальных характеристик квартиры, ухудшил качественные характеристики переданного объекта, создав невозможность доступа ко второму этажу квартиры, предоставил не соответствующую действительности информацию, а объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, 20мая 2022 года направил ответчику претензию (уведомление) с предложением расторгнуть договор и вернуть уплаченную по договору сумму.

В удовлетворении требований застройщик отказал, указав, что в соответствии с КЖ (конструкции железобетонные) не предусмотрено возведение лестничного марша, и что Архитектурное решение и приложение № 1 к договору регламентируют вопрос последующей визуализации объекта, но не определяют его конструктивные особенности.

Полагая данный отказ необоснованным, истец просил суд расторгнуть договор участия в долевом строительства № <...> от 02 ноября 2021года, заключенный с ООО «Брусника».

31 октября 2022 года истцом заявлено требование о взыскании с ООО«Брусника» уплаченных по договору денежных средств в размере 16092300руб. (л.д. 193-194 том 1, л.д. 56 том 2).

Представитель истца на заявленных требованиях настаивал по предмету и основаниям, просил суд иск удовлетворить, дополнительно указав, что основания для расторжения договора установлены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Основанием для расторжения договора, заключенного сторонами, является наличие существенного недостатка объекта долевого строительства, выразившегося в невозможности возведения в квартире истца П-образного лестничного марша, а также предоставление недостоверной информации при заключении договора о наличии лестничного марша, который присутствовал в предложении о покупке, плане квартиры, являющемся приложением к договору, фактически же его не оказалось, о наличии сквозного отверстия в межэтажном перекрытии в квартире (в жилой комнате отсутствует часть потолка). В заключенном сторонами договоре отсутствует указание, что межэтажная лестница в квартире возводится силами собственника. Истец покупал жилое помещение с доступом на 2 этаж. В дальнейшем объект был построен с отступлением от документации, которое выразилось в наличии перегородки, препятствующей возведению лестницы. Истец не имеет интереса в устранении недостатка, цель обращения в суд – расторжение договора и получение уплаченных по нему денежных средств.

10 октября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ПАО «Сбербанк» (л.д.105)

15 февраля 2023 года ПАО «Сбербанк» (далее - Банк) предъявило самостоятельные требования о возложении на ООО «Брусника» обязанности при вынесении судом решения о расторжения договора участия в долевом строительстве по возврату денежных средств в размере остатка общей задолженности ФИО4 по кредитному договору путем направления их ПАО«Сбербанк» по представленным реквизитам банковского счета. В обоснование указано, что 11 ноября 2021 года на основании кредитного договора №<...> ПАО «Сбербанк» предоставило ФИО4 11000000 руб. на инвестирование строительства объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве № <...> от 02 ноября 2021 года. В соответствии с пунктом 11 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог прав требований участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве №<...> от 02 ноября 2021 года, а также залог (ипотека) спорного объекта, Таким образом, Банк является залогодержателем прав участника долевого строительства по договору долевого участия, о расторжении которого просит истец. Текущая задолженность ФИО4 по кредиту на 09 февраля 2023 года составляет 8919504 руб. 49 коп. Поскольку законом предусмотрено преимущественное право залогодержателя перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом, следовательно, право Банка как залогодержателя обратить взыскание на объект долевого строительства трансформируется в право обращения взыскания на причитающееся должнику как участнику долевого строительства денежные средства в размере уплаченной им цены договора суммы и процентов на эту сумму. Таким образом, Банк вправе заявить самостоятельные требования в части денежных средств, возвращаемых истцу ответчиком при расторжении договора долевого участия в строительстве.

На основании определения от 27 февраля 2023 года ПАО «Сбербанк» был признан третьим лицом с самостоятельными требованиями к ООО «Брусника» о возложении обязанности по делу по иску ФИО4 к ООО «Брусника» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств.

В судебном заседании представитель Банка указывал не недобросовестное поведение истца и необходимость возврата денежных средств, которые истец хочет получить от ответчика при расторжении договора, в банк. При расторжении договора банк теряет право залога. Требования истцом заявлены необоснованно, недостатки устранимы и несущественны, использование объекта по назначению возможно. Стоимость устранения недостатков 300000 руб. не сопоставима с суммой при расторжении договора. В судебном заседании эксперт признал, что техническая документация не содержит положений о возведении лестницы силами застройщика. Нет такой обязанности и в договоре, заключенном с истцом. В данном случае належит применить правило эстоппеля. Сторона не может требовать расторжения договора, потому что другой стороной договор исполнен надлежащим образом. Истец принял квартиру без лестницы, при этом специальные познания для оценки данного обстоятельства не требуются. Любой человек, приобретая 2-х этажную квартиру понимает, что там должна быть лестница. Если бы истца не устраивал объект на момент приемки, он бы не подписал акт. Истец акт приема квартиры подписал, право собственности оформил, у банка имеется ипотека.

Представитель ответчика заявленные истцом требования не признал по изложенным в возражениях (л.д. 52-55 том 1) доводам с дополнениями (л.д. 67-71 том 2), просил в иске ФИО4 отказать. В судебном заседании пояснил, что ответчик готов демонтировать перегородку, разработать проект по лестнице и возвести ее, однако истец на это не согласен. Истец злоупотребляет правами. Претензия по устранению недостатка или возмещению расходов истцом не заявлялась. Ссылаясь на положения договора, истец игнорирует характеристики и параметры объекта. Договором не предусмотрено возведение лестничного марша застройщиком. Исходя из проектной документации, возведение лестницы осуществляется силами собственника. Проектная документация по лестнице не изменялась. При заключении договора информация о том, что собственник возводит лестницу самостоятельно, учитывая, что квартира имеет двухуровневую планировку, доводится менеджером устно. Собственник предупреждается, что для приемки квартиры предусмотрена временная лестница. Кроме того, участник строительства не лишен права истребовать документацию перед подписанием договора, попросить менеджера или написать запрос, однако истец с таким запросом не обращался. Выявленные экспертом недостатки строительства устранимы. Требования о перечислении средств истцу свидетельствуют о его недобросовестном поведении, уходе от ответственности перед Банком.

Истец, представитель третьего лица ООО«Брусника. Организатор строительства», третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участвующих в деле лиц, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчика, третьего лица с самостоятельными требованиями, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 02 ноября 2021 года между ООО «Брусника» и ФИО4 заключен договор № <...> участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство 5-секционного многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения в секции № 5 (№ 1 по ПЗУ) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 2 ПЗУ), «IIочередь строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах ул. Стачек-Войкова-пер. Ристлянда», расположенного по адресу (адрес строительный): г. Екатеринбург, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу 4-комнатную квартиру № 4.17.1 (номер строительный), площадью 155,6 кв.м. (в том числе: жилая комната площадью 18.7, 12.4, 18.7, 13.7 кв.м., помещения вспомогательного назначения 3.1, 13.8, 2.7, 2.7, 13.8, 35.9, 6, 2.7, 13.5, 11.7 кв.м.), расположенную на 17, 18 этаже секции 4, имеется лоджия площадью 3.86 кв.м. (не входит в общую площадь квартиры), а истец обязался своевременно уплатить обусловленную договором цену в размере 16092300 руб. и принять квартиру в собственность в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора, квартира передается участнику долевого строительства с выполнением следующих видов отделочных работ: штукатурка для монолитных стен; стяжка полов, в том числе полов лоджии (при наличии); окна с двойным стеклопакетом, в том числе на окнах лоджии (при наличии); балконные двери (при наличии лоджии); входная дверь; установка радиаторов; электроразводка; установка выключателей и электроразеток; установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии. Каркас конструктивного блока представляет собой рамно-связевую систему, состоящую из монолитных несущих стен (диафрагм жесткости), пилонов и безбалочных плит перекрытий.

Планировка квартиры, ее расположение на этаже приведены в приложении № 1 к договору (пункт 1.4 договора), на котором присутствует схематичное изображение лестницы.

Условиями договора сторонами также определено, что договор действует до полного исполнения сторонами принятых обязательств (пункт 7.2).

Договор считается полностью исполненным:

- сто стороны застройщика – с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры или иного документа о передаче;

- со стороны участника долевого строительства – с момента оплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры или иного документа о передаче (пункт 7.4).

Обязательства в части оплаты цены договора в размере 16092300 руб. были исполнены О.Д.МБ. с привлечением кредитных денежных средств в размере 11000000 руб. по договору №<...> от 11 ноября 2021 года с ПАО«Сбербанк».

05 февраля 2022 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры по договору № <...> участия в долевом строительстве от 02 ноября 2021года (л.д. 21 том 1), из содержания которого следует, что качество принятой застройщиком 4-комнатной квартиры № ***, фактической площадью 153.6 кв.м., расположенной на 17, 18 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г.*** (далее - квартира), соответствует договору, требованиям участника долевого строительства полностью удовлетворяет. Стороны в полном объеме выполнили обязательства, предусмотренные договором, и претензий друг к другу не имеют (пункт 2).

На отсутствие межэтажного лестничного марша в квартире при подписании акт приема-передачи квартиры ФИО4 не заявлено, указания на наличие такого недостатка строительства в акте осмотра объекта от 05 февраля 2022 года и дефектных ведомостях не имеется (л.д. 95-98 том 1).

24 марта 2022 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное по адресу: *** (л.д. 34-36 том 1).

20 мая 2022 года истец направил ответчику уведомление о расторжении договора № <...> участия в долевом строительстве от 02 ноября 2021года с требованием о возврате уплаченной им цены (л.д. 30-33 том 1), указывая на передачу квартиры без межэтажной лестницы, возведение которой в форме П-образного лестничного марша невозможно, о чем при заключении договора соответствующая информация до него доведена не была, объект передан с характеристиками, отличными от согласованных договором.

В ответ на уведомление истца ответчик указал, что характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче на основании заключенного сторонами договора, определены пунктами 1.1 и 1.2 договора. Указанными пунктами, как и проектной документацией на объект строительства, а именно, раздел КЖ, не предусмотрено возведение лестничного марша в приобретаемом объекте силами застройщика. Ссылка на проектную документацию (раздел АР) и Приложение № 1 к договору является некорректной, ввиду того, что указанный раздел и приложение регламентируют вопрос последующей визуализации объекта, но не определяют его конструктивные особенности как, например, раздел КЖ. Довод о том, что застройщик не исполнил обязательство по возведению лестничного марша, несостоятелен. Оснований, предусмотренных статьей 9 Закона № 214-ФЗ для одностороннего отказа от расторжения договора, в полученном уведомлении не указано, в связи с чем, односторонний отказ от договора застройщик не принимает, требование о возврате уплаченной по договору денежной суммы удовлетворено быть не может (л.д. 33 том 1).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт4).

Основу правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, составляет Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), в соответствии с положениями статьи 9 которого, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1).

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1.1).

На основании статьи 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Следовательно, при нарушении требований к качеству объекта долевого строительства, участник вправе воспользоваться предоставленными ему способами защиты нарушенного права.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что спор возник в связи с не предоставлением застройщиком при заключении договора информации о характеристиках квартиры в виде наличия либо отсутствия лестничного марша и о том, за чей счет возводится данный лестничный марш, а также допущенными застройщиком недостатками строительства в виде невозможности возведения в квартире истца П-образного лестничного марша.

При этом, как было установлено судом, с требованиями, предусмотренными частью 2 статьи 7 Закона № 21-ФЗ о безвозмездном устранении недостатков, соразмерном уменьшении цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков истец к ответчику не обращался, поскольку не имеет интереса в устранении недостатка, цель обращения в суд – расторжение договора и получение уплаченных по нему денежных средств.

Из разъяснений, данных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей, изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 12 названного Закона продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Исходя из положений Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе вносит изменения в проектную документацию.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 21 Закона № 124-ФЗ, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

На основании системного толкования вышеприведенных норм Закона №214-ФЗ, следует вывод, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта, при условии, что это не приведет к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о защите прав потребителей, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Таким образом, не предоставление полной и достоверной информации о товаре на стадии заключения договора, если договор уже был заключен, влечет иные правовые последствия - отказ от исполнения договора и возврат уплаченной за товар суммы, что согласуется с пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Между тем, доказательств нарушения права истца на информацию, а также того, что квартира была передана с отступлениями от проекта, а равно с существенными нарушениями требований к качеству, не представлено.

По ходатайству представителя ответчика по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы.

На разрешение эксперта <...>. поставлены следующие вопросы:

допущены ли при строительстве квартиры № *** расположенной по адресу: г. ***, д. *** отступления от условий заключенного сторонами договора № <...> участия в долевом строительстве от 02ноября 2021 года, проектной и технической документации, иных обязательных требований в части устройства лестничного марша и сквозного отверстия в потолке помещения на второй уровень (2200х1000 мм)? Если да, в чем заключаются отступления?

являются ли отсутствие лестничного марша и наличие сквозного отверстия в потолке помещения на второй уровень (2200х1000 мм) в квартире № ***, недостатками строительства? Если да, указать, пригодно ли для проживания данное жилое помещение с указанными недостатками как единый объект, влияют ли они на качество объекта и каким образом, являются ли данные недостатки устранимыми, каковы сроки, стоимость и способы устранения недостатков?

Согласно выводам эксперта, при строительстве квартиры № ***, допущены отступления в части устройства лестницы.

В потолке помещения между 1-м и 2-м уровнями зафиксирован проем (отверстие), габаритными размерами 1831х1914 мм, которое разделено установленной на 1-м уровне перегородкой на 2 проема, размерами соответственно 1914х740 мм и 1914х970 мм. В габаритах указанных проемов должны размещаться марши лестницы. Однако, габариты проемов, а также наличие между ними перегородки на всю высоту 1-го уровня не позволяют выполнить лестничные марши подъемов на второй уровень.

Отсутствие лестничного марша и наличие 2-х проемов в потолке помещения на второй уровень (размерами 1914х740 мм и 1914х970 мм.) в квартире № ***, являются недостатками строительства. Данное жилое помещение не пригодно для проживания с указанными недостатками как единый объект, так как доступ на второй уровень квартиры отсутствует (не выполнена лестница, ведущая на 2-й уровень); габаритные размеры, местоположение, конфигурация перегородок 1-го и 2-го уровней, конфигурация и размеры проемов в перекрытии между уровнями квартиры не позволяют смонтировать лестницу (фактически, в рассматриваемой квартире возведена перегородка, перекрывающая возможность устройства входа на второй уровень; один из проемов для монтажа лестничного марша имеет ширину 740 мм, при этом нормативная минимальная ширина лестницы должна быть не менее 900 мм).

В соответствии с терминологией ГОСТ 15467-79, выявленные и описанные выше дефекты являются устранимыми. Для приведения объекта в пригодное для проживания состояние, с соблюдением требований норм (в том числе СП 54.13330) необходимо выполнить ряд строительно-монтажных работ: демонтаж перегородки 1-го уровня из ГКЛ, демонтаж перегородки 2-го уровня из ГКЛ, демонтаж фрагмента ж/б перекрытия (для размещения лестничного марша), для чего нужно разработать проектные решения, возведение перегородки 1-го уровня из ГКЛ, возведение перегородки 2-го уровня из ГКЛ, монтаж лестницы высотой 2,7 м.

До выполнения строительно-монтажных работ необходимо разработать проектную документацию и/или откорректировать разработанные проектные решения).

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков составляет 282966 руб. 97 коп.

Оценивая данное заключение, суд приходит к выводу, что отвечая на поставленный судом вопрос о наличии допущенных застройщиком отступлений в части устройства лестничного марша, эксперт вышел за рамки своих специальных познаний в суждениях о том, за чей счет – застройщика или участника должна быть возведена межэтажная лестница в квартире истца.

В судебном заседании, отвечая на поставленные вопросы, эксперт указал, что ни одним из представленных документов напрямую не указано, что лестница возводится силами застройщика. Не указано на возведение такого конструктивного элемента как «лестница» силами застройщика и в договоре, заключенном с истцом. Согласно разделу АР, внутриквартирные лестницы показаны условно, лестницы и ограждения устанавливаются собственниками квартир.

Как следует их содержания пункта 1 части 4 статьи 2 Закона №214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (часть 4.1).

Заключенный сторонами договор № <...> от 02 ноября 2021года содержит все указанные в части 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ обязательные условия. Исходя из содержания пункта 1.1 договора, застройщиком в точном соответствии с требованиями законодательства определен подлежащий передаче объект с указанием его конкретных характеристик.

Как следует из материалов дела, план квартиры в Приложение № 1 к договору полностью соответствует проектной документации, что свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора со стороны застройщика и опровергает доводы истца о передаче ему объекта с характеристиками, отличными от заявленных.

Учитывая, что ни условиями договора, ни проектной документацией не предусмотрено возведение застройщиком межэтажной лестницы в квартире истца, в то время как проектная документация содержит данные о том, что устройство внутренних лестниц осуществляет собственник квартиры, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о наличии такого недостатка строительства как отсутствие лестничного марша в его квартире несостоятелен, и противоречит материалам дела.

Наличие в технической документации данных о том, что устройство внутренних лестниц осуществляет собственник квартиры, которая застройщиком в данной части не изменялась, свидетельствует о том, что на момент заключения договора данная информация была доступна для ознакомления, и истец вправе был ознакомиться с ней.

Обязанность же застройщика по указанию в договоре сведений о том, за чей счет возводятся внутриквартирные конструкции, в частности, лестница, положениями статьи 4 Закона № 214-ФЗ не установлена.

С учетом изложенного, суд соглашается с представителем ответчика о том, что изображение П-образного лестничного марша в Приложении № 1 к договору является визуализации его возможного размещения, как и иные изображенные на плане объекты, такие как мебель, техническое и сантехническое оборудование.

Установив наличие недостатков строительства в виде неверно выполненной перегородки, препятствующей возведению лестничного марша, эксперт пришел к выводу о том, что данный недостаток является устранимым.

Учитывая стоимость работ и материалов в размере 282966 руб. 97 коп. и возможные сроки устранения строительных недостатков в квартире истца исходя из необходимости выполнения ряда строительно-монтажных работ, приведенных в заключении, суд приходит к выводу о несущественности данного недостатка, наличие которого не может служить основанием для расторжения договора с ответчиком по основаниям, заявленным истцом.

Таким образом, поскольку отступлений ответчика от условий договора участия в долевом строительстве и обязательных требований, приведших к существенному ухудшению качества объекта долевого строительства, или передаче объекта долевого строительства с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, не установлено, доказательств не предоставления и (или) неполного предоставления информации об объекте долевого строительства в ходе судебного разбирательства не получено, требования истца о расторжении договора участия в долевом строительства №<...> от 02 ноября 2021года, и взыскании с ООО «Брусника» денежных средств в размере 16092300руб., удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований истца о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств, основания для удовлетворения требований ПАО«Сбербанк» о возложении на ООО«Брусника» обязанности при вынесении судом решения о расторжения договора участия в долевом строительстве по возврату денежных средств в размере остатка общей задолженности ФИО4 по кредитному договору путем направления их ПАО«Сбербанк» по представленным реквизитам банковского счета, отсутствуют.

На основании части 2 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пунктов 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку в удовлетворении иска отказано, в доход бюджета с ФИО4 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 46800руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к ООО«Брусника» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО4 (паспорт <...>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 46800 руб.

В удовлетворении иска ПАО «Сбербанк» к ООО «Брусника» о возложении обязанности отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Максимова