Дело № 2-1771/2025
УИД 32RS0003-01-2025-004049-38
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 ноября 2025 года город Брянск
Брянский районный суд Брянской области в составе
председательствующего судьи Слепуховой Н.А.,
при секретаре Мартыненко В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации Брянского района Брянской области о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании жилого дома блокированной застройкой и признании права собственности на блоки,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. На земельном участке, принадлежащем истцам на праве общей долевой собственности, площадью 1432 кв. м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном по адресу: <адрес>, расположен жилой дом общей площадью 207.9 кв.м., кадастровый номер №. Указанный жилой дом и земельный участок принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно сведениям, содержащимся в выписках из ЕГРН, доля в праве общей долевой собственности ФИО1 составляет 1/2, доля ФИО2 составляет 1/2. Между собственниками сложился определенный порядок пользования объектом недвижимого имущества, согласно которому каждая семья проживает в своей части, пользуясь своей частью земельного участка.
В процессе эксплуатации данный жилой дом был реконструирован сторонами. Каждый блоков является изолированным, самостоятельным объектом недвижимого имущества, предназначенным для проживания одной семьи. Помещения изолированы друг от друга капитальной стеной, не имеющей проемов. Помещения не имеют общих входов, вспомогательных помещений, коммуникаций, каждое из помещений имеет самостоятельный выход на обособленные земельные участки, самостоятельные системы отопления и электроснабжения.
Указывая на то, что произвести раздел жилого дома иначе как в судебном порядке не представляется возможным, истцы просят суд:
- сохранить в реконструированном состоянии жилой дом, площадью 205,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,
- признать жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, домом блокированной застройки, состоящим из двух частей (блоков): часть здания (блок №1) - жилого дома блокированной застройки общей площадью 78,6 кв.м., часть здания (блок №2) - жилого дома блокированной застройки общей площадью 126,8 кв.м.
- признать за ФИО2 право собственности на часть здания (блок №1) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 50,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>,
Признать за ФИО1 право собственности на часть здания (блок №2) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 126,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>,
Прекратить между ФИО2 и ФИО1 право общей долевой собственности на жилой дом, площадью 207,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Снять с государственного кадастрового учета жилой дом общей площадью 207.9 кв.м кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Стороны и иные привлеченные к участию в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. В материалах дела имеются письменные заявления истцов, администрации Брянского района, представителя Управления Росреестра по Брянской области о рассмотрении дела в их отсутствие.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно- технического обеспечения.
В соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР " Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.) (утв. Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 N 250).
Согласно разъяснениям, данным в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с частью 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из изложенного следует, что признание права собственности на самовольный объект недвижимости в судебном порядке законодатель связывает с исключительными обстоятельствами, в силу которых он может быть вовлечен в гражданско-правовой оборот, препятствующими в административном порядке получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект капитального строительства.
Таким образом, совокупность юридически значимых обстоятельств позволяет идентифицировать самовольную постройку как объект права в гражданско-правовом обороте, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; установление факта необходимости получения разрешения для ее возведения; определения ее соответствия градостроительным нормам и правилам, отсутствия обстоятельств, свидетельствующих о создании угрозы жизни и здоровью граждан.
В целях улучшения жилищных условий, истцами осуществлена реконструкция жилого дома, в связи с чем площадь дома изменилась.
В соответствии с ч.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Согласно ч.2 п.2 ст.49 Градостроительного Кодекса РФ домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеющий общую стену без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В случае раздела недвижимого имущества возникает право индивидуальной собственности на конкретную изолированную часть объекта. Если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.
В силу положений закона о регистрации, при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных, образованных в результате такого раздела объектов.. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Как установлено судом, в настоящее время в ЕГРН имеются следующие актуальные записи:
- жилой дом, общей площадью 207,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Правообладатели: ФИО1 и ФИО2 по ? доли каждый в праве общей долевой собственности.
Также в ЕГРН содержатся актуальные сведения о зарегистрированных правах на:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1432 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.. Правообладатели: ФИО1 и ФИО2 по ? доли каждый в праве общей долевой собственности.
Истцами в материалы дела представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО4. В заключении кадастрового инженера, являющегося частью технического плана от 24 сентября 2025 года указано, что суммарная площадь образованных в результате раздела объектов отличается от площади, указанной в выписке из ЕГРН на исходный объект в результате реконструкции, в связи с чем жилая площадь дома уменьшилось и стала составлять 205,4 кв.м.. В этой связи общая площадь подлежащего разделу объекта составит 205,4 кв.м., а площади блоков: блок №,6 кв.м., блок №,8 кв.м.
С целью определения соответствия жилого дома понятию жилого дома блокированной застройки и возможности раздела дома путем образования отдельных блоков истцы обратились в ООО «Перспектива».
ООО «Перспектива» по результатам технического обследования подготовило заключение № ТО - 194/25, из которого следует, что техническое состояние строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес> - исправное. Несущие и ограждающие конструкции выполнены из качественных материалов, имеют необходимую конструктивную надежность, видимых дефектов, повреждений и деформаций не имеют, что в свою очередь обеспечивает безопасное пребывание граждан, сохранность материально-технических ценностей и инженерного оборудования; жилой дом обеспечен раздельными инженерными системами (отопление, хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газификация и вентиляция), находящимися в исправном состоянии.
Обследованный жилой по адресу: <адрес> соответствует действующим строительным нормам и правилам, не создает угрозу их жизни или здоровью и пригоден для дальнейшей эксплуатации. Строительство дома и пристроек выполнено в соответствии с действующими строительными нормами и правилами (СНиП), техническими условиями и нормативными документами по пожарной безопасности, санитарно- эпидемиологическими нормами, а также нормативными документами по обеспечению экологической безопасности и эксплуатации объекта и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом состоит из двух автономных блоков (блок 1 и блок 2), предназначенных для проживания одной семьи в каждом, одноэтажных, имеющих общую капитальную стену без проемов, расположенных на отдельном земельном участке и имеющих отдельные входы-выходы на придомовую территорию и земли общего пользования. По данным основаниям дом может быть отнесен к жилому дому блокированной застройки.
Общая площадь жилого дома составляет 205,40 кв.м., жилая – 98,60 кв.м., площадь подсобных помещений – 106,80 кв.м., в том числе:
- одноквартирный жилой дом (Блок 1) в составе жилого дома блокированной застройки имеет: общая площадь – 78,60 кв.м., жилая площадь - 26,60 кв.м., площадь подсобных помещений – 52 кв.м..
- одноквартирный жилой дом (Блок 2) в составе жилого дома блокированной застройки имеет: общая площадь – 126,80 кв.м., жилая площадь - 72 кв.м., площадь подсобных помещений – 54,80 кв.м..
Таким образом, суд считает возможным сохранить жилой дом в реконструированном состоянии и признать данный жилой дом домом блокированной застройки, состоящим из двух автономных жилых блоков, удовлетворив требования истцов.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования истцов подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к администрации Брянского района Брянской области о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании жилого дома блокированной застройкой и признании права собственности на блоки - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном виде жилой дом, общей площадью 205, 40 кв.м., жилой площадью 98,60 кв.м., площадь подсобных помещений – 106,80 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, площадью 205, 40 кв.м., жилой площадью 98,60 кв.м., площадь подсобных помещений – 106,80 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное за ФИО1 и ФИО2.
Признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков.
Признать за ФИО2 право собственности на одноквартирный жилой дом, в составе жилого дома блокированной застройки, общей площадью 78,60 кв.м., жилой площадью – 26,60 кв.м., площадь подсобных помещений -52 кв.м., (Блок 1), расположенный по адресу: <адрес>, согласно заключению ООО «Перспектива» №ТО-194/25.
Признать за ФИО1 право собственности на одноквартирный жилой дом, в составе жилого дома блокированной застройки, общей площадью 126,80 кв.м., жилой площадью – 72 кв.м., площадь подсобных помещений – 54,80 кв.м., (Блок 2), расположенный по адресу: <адрес>, согласно заключению ООО «Перспектива» №ТО-194/25.
Данное решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 205, 40 кв.м. и регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимости в соответствии с решением суда без одновременного обращения всех сособственников, а также для внесения сведений в отношении каждого из объектов недвижимости в отдельности, без одновременной постановки на кадастровый учет второго объекта недвижимости, образованного в результате раздела жилого дома.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Н.А.Слепухова
Мотивированное решение суда изготовлено 26 ноября 2025 года