УИД: 77RS0030-02-2025-005094-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 декабря 2025 года Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Бугынина Г.Г., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3291/25 по иску ФИО1 к ООО «Электронный Брокер», ФИО2, ООО «Общество Сферического Кино» о признании торгов, сделки недействительными, применении последствий их недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратился в суд с иском к ООО «Электронный Брокер», ФИО2, ООО «Общество Сферического Кино» о признании торгов, сделки недействительными, применении последствий их недействительности, мотивируя тем, что является собственником 1/3 доли в двух комнатах, общей площадью 18,4 кв.м. и 23,8 кв.м., находящихся в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: адрес, а оставшиеся доли принадлежали фио, фио Собственником спорной третьей комнаты (кадастровый номер 77:01:0001054:2393), общей площадью 12,2 кв.м., являлась фио, умершая 25 мая 2025 года. При оформлении наследственного дела истец узнал о том, что фио была признана банкротом и принадлежащая ей комната общей площадью 12,2 кв.м. реализована финансовым управляющим ФИО2 с торгов, проведенных 19 марта 2025 года, путем заключения договора купли-продажи с победителем торгов ООО «Общество Сферического Кино», агентом которого являлся ООО «Электронный Брокер». По мнению истца, отчуждение спорной комнаты общей площадью 12,2 кв.м. в пользу ООО «Общество Сферического Кино» является незаконным, противоречащим положениям ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, постановлению Конституционного Суда РФ от 16.05.2023г. № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина фио», поскольку произведено без уведомления ФИО1 о планируемой сделке, без предоставления истцу возможности реализовать право преимущественной покупки спорного имущества. Также истец полагает, что спорная комната общей площадью 12,2 кв.м. являлась единственным местом жительства фио, и не могла быть выставлена на торги финансовым управляющим.
Истец просит суд:
- признать недействительными торги по продаже имущества фио в виде помещения (комнаты, общей площадью 12,2 кв.м.), кадастровый номер 77:01:0001054:2393, расположенного по адресу: адрес, проведенные 19 марта 2025 года организатором торгов ФИО2;
- признать недействительным заключенный 21 июля 2025 года по результатам торгов между финансовым управляющим ФИО2 и ООО «Общество Сферического Кино» договор купли-продажи помещения (комнаты, общей площадью 12,2 кв.м.), кадастровый номер 77:01:0001054:2393, расположенного по адресу: адрес, применить последствия недействительности указанного договора, возвратив уплаченные по данному договору денежные средства покупателю с прекращением записи о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Общество Сферического Кино».
Представитель истца ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Общество Сферического Кино» в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении иска отказать, мотивируя необоснованностью заявленных требований в связи с законностью заключенного договора купли-продажи.
Ответчики ООО «Электронный Брокер», ФИО2, третье лицо фио в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены, но доказательств уважительности причин неявки в суд не представили. В материалах дела имеется отзыв ФИО2, согласно которому данный ответчик иск не признает и просит суд исковые требования отклонить, мотивируя их необоснованностью в связи с правомерной продажей с торгов комнаты, общей площадью 12,2 кв.м., как имущества находящегося в единоличной собственности должника фио в соответствии с ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При указанных обстоятельствах и с учетом ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, признав причину их неявки в суд неуважительной.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.
В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать. Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа. Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества. В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц. В протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили. В случае неуплаты победителем торгов покупной цены в установленный срок договор с ним считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. Организатор торгов также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.
Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности, а по смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что спорный объект недвижимости представляет собой отдельную комнату (кадастровый номер 77:01:0001054:2393), общей площадью 12,2 кв.м., расположенную в трехкомнатной квартире по адресу: адрес.
Согласно материалам дела собственником спорной комнаты являлась фио, а оставшиеся две комнаты, общей площадью 18,4 кв.м. и 23,8 кв.м., принадлежали ФИО1 (сын фио), фио (внучка фио), фио в равных долях (по 1/3 доли в праве собственности у каждого).
При этом фио умерла 30 мая 2025 года, что подтверждается свидетельством о смерти, а фио является наследником фио принявшим наследство.
Решением Арбитражного суда адрес от 14.11.2022г. по делу № А40-203363/2022 фио признана несостоятельным (банкротом), а определением Арбитражного суда адрес от 20.11.2023г. финансовым управляющим фио утверждена ФИО2
Из материалов дела следует, что 19 марта 2025 года финансовым управляющим фио ФИО2 были организованы и проведены торги в виде открытого аукциона с открытой формой предоставления предложений о цене в отношении спорной комнаты, общей площадью 12,2 кв.м., по результатам которых его победителем признано ООО «Электронный Брокер», предложившее наивысшую цену и действующее в качестве агента в интересах принципала ООО «Общество Сферического Кино» на основании договора на участие в электронных торгах от 14.03.2025г. № 115-2025.
21 июля 2025 года между финансовым управляющим фио ФИО2 и ООО «Общество Сферического Кино» был заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого ООО «Общество Сферического Кино» приобрело в собственность спорную комнату за сумма.
Каких-либо существенных нарушений требований действующего законодательства при организации и проведении данных торгов, заключении договора купли-продажи спорной комнаты судом не установлено, полномочия организатора публичных торгов на отчуждение имущества фио не оспаривались, а согласно материалам дела информация о проведении торгов в отношении спорного имущества была опубликована организатором торгов в соответствии со ст. 448 ГК РФ общедоступным способом в сети Интернет на сайте http://bankrot.cdtrf.ru.
Кроме того, согласно материалам дела до заключения оспариваемого договора купли-продажи финансовый управляющий фио ФИО2 с использованием услуг нотариуса адрес фио направила в адрес ФИО1, фио уведомления (заявления) о продаже спорной комнаты с предложением о ее приобретении, которые были доставлены адресатам, но истец и третье лицо свое желание приобрести комнату на предложенных продавцом условиях не выразили, не внесли денежные средства на депозит нотариуса.
Ссылка истца на неправомерное отчуждение финансовым управляющим единственного жилья фио признается судом несостоятельной, поскольку согласно материалам дела на момент организации торгов фио являлась сособственником комнат, общей площадью 18,4 кв.м. и 23,8 кв.м.
Также суд обращает внимание на то обстоятельство, что в соответствии с п. 4 ст. 11 Закона адрес от 27.01.2010 г. № 2 «Основы жилищной политики адрес» коммунальная квартира - квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с адрес в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).
Поскольку в рассматриваемом случае все комнаты в квартире, расположенной по адресу: адрес, находились в собственности одной семьи фио, то оснований для признания данной квартиры коммунальной и действий ответчиков, нарушающих постановление Конституционного Суда РФ от 16.05.2023г. № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина фио», у суда не имеется.
При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств совершения ответчиками неправомерных действий (бездействия), в результате которых нарушены права истца, никаких оснований для удовлетворения исковых требований у суда нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Электронный Брокер» (ИНН: <***>), ФИО2 (паспортные данные......), ООО «Общество Сферического Кино» (ИНН: <***>) - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.
Решение в окончательной форме изготовлено – 03 марта 2026 года.
Судья Бугынин Г.Г.