Дело № 2-1069/2025

УИД 23RS0021-01-2025-001623-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Станица Полтавская 14 августа 2025 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Фойгель И.М.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО УК «ЮГ» о взыскании суммы по договору участия в долевом строительстве, штрафа, морального вреда,

установил:

ФИО1 (далее - Истец) обратилась в суд с иском к АО УК «ЮГ» (далее - Ответчик) о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 191117 рублей 88 копеек, штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, морального вреда в размере 50 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что, заключив с ответчиком договор долевого участия, получила объект – апартамент, меньшей площади, указанной в договоре на 1,62 кв. метра.

Обратившись к ответчику с досудебной претензией о взыскании стоимости недополученных квадратных метров, в виде разницы между проектной и фактической площадью апартамента, не получила удовлетворение требований, в связи с чем, обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец ФИО1 и представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО2, не явились, обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебное заседание ответчик АО УК «ЮГ» явку представителя не обеспечил. Обратился к суду с отзывом, в котором исковые требования не признал, ссылаясь на пункт 5.4.2 Договора долевого участия (ДДУ), которым предусмотрено, что если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь «Объекта долевого строительства» оказалась меньше проектной площади, указанной в п.1.2 Договора (общая проектная площадь Объекта долевого строительства), более чем на 1 (один) квадратный метр, Застройщик обязан возвратить Дольщику разницу между внесенными Дольщиком денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта.

Стороны Договора по своему усмотрению определили условия изменения цены Договора, предусмотрев в п. 5.5. Договора условие о том, что цена договора может быть изменена по согласованию Сторон на основании подписанного соглашения в случае предусмотренном п.5.4. ДДУ, при том что стороны такого соглашения не заключали.

Также ссылается на то, что согласно проектной документации, Раздел 3. Архитектурные решения. Литер Б. Том 3.2. (Апарт - отель по адресу: <адрес> площадь помещений, в том числе и апартамента №, указана без учета отделки.

Ссылается на то, что ответчиком выполнены все согласованные в Приложении №3 «Условия готовности «Объекта долевого строительства».

Кроме того, ответчик полагает, что Истец осуществил расчет переплаты в связи с изменением площади объекта долевого строительства с нарушением условий, согласованных сторонами в пункте 5.4.2 ДДУ, которым предусмотрено, что если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь «Объекта долевого строительства» оказалась меньше проектной площади, указанной в п.1.2 Договора (общая проектная площадь Объекта долевого строительства), более чем на 1 (один) квадратный метр, Застройщик обязан возвратить Дольщику разницу между внесенными Дольщиком денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства.

Так ответчик полагает, что при расчете переплаты в случае отклонения площади Объекта долевого строительства в сторону уменьшения не должна учитываться разница за 1 кв. метров, и расчет, при наличии оснований, должен осуществляться за 0, 62 кв. метров, то есть, разницу проектной и фактической площади без учета допустимого отклонения в размере 1 (одного) квадратного метра), что равняется 0,62 * 117974 = 73143 (семьдесят три тысячи сто сорок три) рубля 88 копеек.

Также не признает требования Истца о взыскании штрафа и компенсации морального вреда, а в случае их удовлетворения ходатайствует о снижении их размеров, по изложенным в отзыве основаниям.

Изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из анализа вышеуказанных правовых норм, суд приходит к выводу, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1 (дольщик, истец) и АО УК «ЮГ» (застройщик, ответчик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Договор, ДДУ).

Согласно Договору Застройщик обязался своими силами построить нежилое здание, Литер Б, расположенное по адресу: <адрес> (далее - Здание), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать участнику долевого строительства в собственность нежилое помещение (апартамент) (далее - Объект), секция: 1, этаж: 1, с условным номером апартаментов: 3, общей проектной площадью: <данные изъяты>, в том числе площадью летних помещений (лоджии/балкона/французского балкона): <данные изъяты> кв.метров, общей проектной площадью объекта без учета площади летних помещений ориентировочно: <данные изъяты> кв.метров (л.д.5-20).

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в части цены и порядка расчетов и т.д., условия которого, предметом настоящего спора не являются (л.д.24-27).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение № на ввод Объекта в эксплуатацию (далее - Разрешение), которое устанавливает, что построенный Объект соответствует строительным нормам и действующему законодательству РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Застройщик передал апартамент Дольщику, согласно одностороннему акту приема-передачи, в котором общая площадь нежилого помещения составила <данные изъяты> кв.метров, что на 1,62 кв.метр меньше проектной (л.д.23).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, выпиской из ЕГРН и сторонами не оспариваются (л.д.28-29).

Посчитав условия Договора нарушенными ФИО1 направила АО УК «ЮГ» претензии от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, с расчетом и просьбой вернуть разницу между уплаченной проектной стоимостью и фактической площадью апартамента, из расчета 1,62 * 117974 = 191117.88 рублей, на которые ответчик удовлетворением не ответил (л.д.29, 30-39).

Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В судебном заседании нашел свое подтверждение факт того, что истцу был передан объект долевого строительства площадью, несоответствующей проектной документации в меньшую сторону на 1,62 кв.метра.

Таким образом, судом установлен факт нарушения прав истца как потребителя, заключающегося в передаче застройщиком объекта, не отвечающего условиям договора, и в отказе возвратить денежные средства в связи с уменьшением площади помещения, предусмотренного договором долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к спорным отношениям положений части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и положений статьи 22 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска, по основаниям отсутствия подписанного сторонами соглашения, не могут быть приняты судом во внимание, так как предложение Дольщика возвратить разницу за 1,62 кв. метра, АО УК ЮГ проигнорировало, следовательно, Застройщик уклонился от заключения такого соглашения.

Доводы АО УК ЮГ о том, что площадь помещений указана без учета отделки, следовательно, требования иска безосновательны, также отклоняются судом, как не соответствующие п.5.4.2 ДДУ, согласно которого гражданско-правовая ответственность наступает в случае, если в ходе технической инвентаризации, общая площадь объекта оказалась меньше проектной. Площадь объекта отражена в выписке ЕГРН как 58.3 кв.метров, что на 1,62 метров меньше проектной.

Оценивая доводы ответчика о том, что положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» определяется возможность изменения цены ДДУ уже после его заключения при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться с ссылкой на п.4.5.2 ДДУ, суд считает следующее.

Статьей 5 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», предусмотрена возможность уменьшения цены ДДУ в зависимости от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Такие погрешности действительно установлены п.5.4.1 п.5.4.2. ДДУ, согласно которым, погрешность определена сторонами как менее 1 кв. метр как основание для наступления ответственности для обоих сторон, но не способ расчета суммы ущерба, как допускает толкование условий договора в своих возражениях ответчик.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно буквальному условию п.5.4.2. ДДУ «…застройщик обязан возвратить Дольщику разницу между внесенными дольщиком денежными средствами и денежными средствами необходимыми для строительства Объекта долевого строительства, выявленного в результате технической инвентаризации и общей проектной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п.1.2.Договора.»

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что в случае наличия оснований для взыскания переплаты, расчет сумм необходимо производить без учета допустимого отклонения в 1 кв.метр, (то есть общая разница между проектной и фактической площадью 1,62 - 1 кв.метр допустимая договором погрешность = 0,62 кв.метров), суд считает необоснованными.

Судом проверен расчет, выполненный истцом на соответствие условиям договора (п.5.4.1 – 5.4.3) и суд считает его верным: 117974 (стоимость 1 кв.метра) * 1,62 (разница проектной и фактической площади) = 191117.88 рублей.

С учетом вышеизложенного и установленных судом обстоятельствах, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Обсуждая требования иска о взыскании в пользу истца штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, суд с учетом ходатайства ответчика о снижении его размера в порядке ст.333 ГК РФ, полагает следующее.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

По смыслу указанной нормы права, взыскание штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя является не правом, а обязанностью суда.

Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является предусмотренным законом способом обеспечения исполнения обязательств, а потому, как и неустойка, может быть уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая публично-правовую природу штрафа, содержащего признаки административной штрафной санкции, а именно, справедливость наказания, его индивидуализацию и дифференцированность, принимая во внимание, что несоизмеримо большой штраф может превратиться из меры воздействия в инструмент подавления экономической самостоятельности и инициативы, чрезмерного ограничения свободы предпринимательства и права собственности, что в силу статьи 34 (часть 1), 35 (части 1 - 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ недопустимо, суд, исходя из обстоятельств дела, принципа разумности и справедливости, с учетом ходатайства представителя ответчика о необходимости снижения размера штрафа, с учётом положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а также снижения размера взыскиваемых неустоек, приходит к выводу о снижении размера подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 15000 рублей.

Рассматривая требования иска о взыскании компенсации морального вреда, суд полагает его частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07 февраля 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами иправовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты правпотребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсацииморального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст.1101 ГК РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должныучитываться требования разумности исправедливости.

Поскольку помимо самого факта несоблюдения в добровольном порядке требований потребителя, истцом не представлены доказательства каких-либо перенесенных физических или нравственных страданий, связанных с рассмотрением настоящего иска, а также учитывая предмет настоящего спора, суд полагает сумма компенсации подлежит снижению до 5000 рублей.

По настоящему делу при подаче искового заявления истец был освобождён от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного, от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, исчисленной в соответствии со ст. 4 Закона « О государственной пошлине в РФ».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к АО УК «ЮГ» о взыскании суммы по договору участия в долевом строительстве, штрафа, морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с АО УК «ЮГ» ОГРН <***> ИНН <***>, юридический адрес: 353445, Краснодарский край, г-к. Анапа г.о., <...> в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <данные изъяты> сумму переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 191 117 рублей 88 копеек, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 15000 рублей и компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Взыскать с АО УК «ЮГ» ОГРН <***> ИНН <***>, юридический адрес: 353445, Краснодарский край, г-к. Анапа г.о., <...> государственную пошлину в бюджет муниципального образования Красноармейский район (взыскатель МИФНС № 11 по Краснодарскому краю) по следующим реквизитам: Казначейство России (ФНС России) Отделение Тула Банка России УФК по Тульской области г. Тула, КПП 770801001, ИНН <***>, расчётный счёт <***>, БИК 017003983, КБК 18210803010011050110, ОКТМО 03623410 в размере 7184 рубля.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Красноармейский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Фойгель И.М.

Решение принято в окончательной форме 18 августа 2025 года.

Председательствующий Фойгель И.М.