Гражданское дело № 2-1429/2022
УИД 68RS0002-01-2022-001564-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 августа 2022 года г.Тамбов
Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:
судьи Словесновой А.А.,
при секретаре судебного заседания Кобзеве Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КомСервисПлюс» в лице генерального директора ФИО2 об оспаривании решения о расторжении договора управления многоквартирным домом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г.Тамбова с иском (в редакции от 07.07.2022г. (л.д.3-6, 48-49) ООО «КомСервисПлюс» в лице генерального директора ФИО2 об оспаривании решения о расторжении договора управления многоквартирным домом по адресу: <...> (далее МКД).
В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру №121 в указанном выше жилом доме.
31.05.2007г. между истцом и ответчиком был заключен договор управления МКД по адресу: <...>, согласно которому он действует с 01.07.2007г., без указания срока его окончания. При этом в данном договоре отсутствует и условие о том, что при окончании срока действия договора, прекращаются и обязательства сторон по договору.
ФИО1 обращает внимание, что разделом 6 обозначенного выше договора управления МКД предусмотрен исчерпывающий перечень оснований его расторжения, в соответствии с которым договор управления МКД может быть расторгнут по инициативе управляющей организации только, если МКД в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования по назначению, либо по соглашению сторон или по иным предусмотренным законодательствам основаниям.
В конце мая 2022г. истцом был получен единый платежный документ по оплате ЖКУ, на обратной стороне которого ООО «КомСервисПлюс» разместила сообщение о том, что на основании п.п.8.1, 8.3 договора управления МКД управляющая организация с 01.07.2022г. расторгает договор управления МКД по адресу: <...>, без указания причин и законных основания данного расторжения.
Не согласившись с решением ООО «КомСервисПлюс» о расторжении договора управления МКД по адресу: <...>, 28.05.2022г. Совет данного МКД по средствам электронной переписки обратился к руководителю указанной управляющей компании с сообщением о противоречии решения управляющей компании по вопросу расторжения в одностороннем порядке договора управления МКД нормам гражданского законодательства РФ.
В ответе от 30.05.2022г. на указанное выше обращение Совета МКД, руководитель ООО «КомСервисПлюс» подтвердила свое намерение о расторжении договора управления МКД с 01.07.2022г.
Полагая незаконным решение руководителя ООО «КомСервисПлюс» о расторжении в одностороннем порядке договора управления МКД, нарушающим условия раздела 6 договора управления МКД и нормы действующего законодательства, ФИО1 обратился с настоящим иском в суд, в котором просил:
- признать незаконным решение руководителя ООО «КомСервисПлюс» ФИО2 о расторжении с 01.07.2022г. договора от 31.05.2007г. управления МКД по адресу: <...>;
- признать действующим договор от 31.05.2007г. управления МКД по адресу: <...>;
- обязать руководителя ООО «КомСервисПлюс» ФИО2 пролонгировать действие договора от 31.05.2007г. управления МКД по адресу: <...>, с 01.07.2022г., о чем уведомить истца – ФИО1 письменно, путем размещения публичного сообщения в едином платежном документе в разделе «Объявления».
Определением судьи Ленинского районного суда г.Тамбова от 14.06.2022г. в ходе подготовки по делу на основании ст.43 ГПК РФ привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного жилищного, строительного и технического надзора (контроля) Тамбовской области, председатель Совета обозначенного выше МКД ФИО3, сособственник квартиры №121 в доме №7 А по ул.Б.Васильева в г.Тамбова – ФИО4.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, просил суд их удовлетворить, при этом обратив внимание суда, что договором управления МКД от 31.05.2007г. не предусмотрен срок окончания его действия, поскольку данная графа в заключенном с ним договоре не заполнена, в связи с чем данный договор в настоящее время является действующим, сторона ответчика доказательств обратного в судебном заседании не представила.
Представитель ответчиков ООО «КомСервисПлюс» и ФИО2 в судебное заседание 09.08.2022г. не явился, извещены надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д.70), ходатайств об отложении судебного заседания не поступало, как и ходатайств о рассмотрении дела в отсутствии представителя управляющей компании, в связи с чем дело рассмотрено с согласия стороны истца в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании 25.07.2022г. представитель ответчиков ООО «КомСервисПлюс»/ФИО2 по соответствующим доверенностям ФИО5 исковые требования ФИО1 полагала незаконными и необоснованными по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.58-59). Указала, что управляющая организация расторгла в одностороннем порядке договор управления МКД на основании п.п.8.1, 8.3 договора и положений главы 29 ГК РФ, предупредив об этом собственников МКД официально за 30 дней до расторжения. Также обратила внимание, что ООО «КомСервисПлюс» был собран пакет документов и подано заявление об исключении спорного МКД из реестра лицензий в Департамент государственного жилищного, строительного и технического надзора (контроля) Тамбовской области, по результатам рассмотрения которого 09.06.2022г. принято решение №427/22 о внесении изменений в реестр в части исключения МКД по адресу: <...>, из перечня многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «КомСервисПлюс». Данное решение вступило в законную силу 01.07.2022г. Просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, согласно письменного заявления от 06.07.2022г. просила рассмотреть настоящее гражданское дело без ее участия, с указанием, что поддерживает исковые требования ФИО1 и просит их удовлетворить (л.д.47).
Третье лицо председатель Совета МКД ФИО3, представитель третьего лица Департамент государственного жилищного, строительного и технического надзора (контроля) Тамбовской области в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало, как и не поступало отзывов относительно исковых требований.
Выслушав указанных выше лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Предмет договора управления многоквартирным домом регламентирован жилищным законодательством.
Согласноч. 2 статьи 162ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного впункте6 части2 статьи153настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренномчастью14 статьи161настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренныхстатьей 157.2настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 5 указанной стать предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном вчасти1настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных вчастях 4и13 статьи161настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем тригода; 3) в случае, указанном вчасти14 статьи161настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч.6 ст.162 ЖК РФ).
Частью 8данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2004г. (л.д.7). Сособственником 1/2 доли в праве общей долевой указанной квартиры является третье лицо ФИО4 (л.д.8).
31.05.2007г. между ООО «КомСервисПлюс» и собственниками квартиры №121 указанного МКД – ФИО6 был заключен договор управления МКД по адресу: <...>, согласно которому собственники передают, а управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению МКД по указанному адресу (л.д.9-15).
Аналогичные договоры управления МКД заключены с иными собственниками МКД по адресу: <...>, что не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.
Разделом 6 договора управления МКД от 31.05.2007г. предусмотрены условия и порядок расторжения данного договора, в соответствии с которым договор может быть расторгнут (п.6.1 договора):
- по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязанностей или принятия решения об изменении форм управления МКД;
- по инициативе управляющей организации, если МКД в силу обстоятельств, за которые управляющая организация не отвечает, окажется в состоянии непригодном для его использования по назначению (к которым относится стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и др.);
- по соглашению сторон;
- по иным предусмотренным законодательствам основаниям.
Разделом 8 договора управления МКД от 31.05.2007г. предусмотрен срок его действия, в соответствии с которым настоящий договор действует с 01.07.2007г. без указания срока его окончания (п.8.1 договора); расторгнут данный договор может быть только в порядке, предусмотренном в разделе 6 настоящего договора (п.8.2 договора); при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех условиях, какие были предусмотрены договором (п.8.3 договора).
В выставленной ООО «КомСервисПлюс» квитанции по оплате ЖКУ за май 2022г., ответчик уведомил собственников помещений МКД №7А по ул.Б.Васильева в г.Тамбове, в том числе и истца ФИО1, о расторжении в одностороннем порядке договора управления указанного МКД на основании п.п.8.1, 8.3 данного договора управляющей организацией ООО «КомСервисПлюс» за месяц до окончания срока действия договора, то есть с 01.07.2022г. (л.д.26-27).
Не согласившись с решением ООО «КомСервисПлюс» о расторжении договора управления МКД по адресу: <...>, 28.05.2022г. Совет данного МКД по средствам электронной переписки обратился к руководителю указанной управляющей компании с сообщением о противоречии решения управляющей компании по вопросу расторжения в одностороннем порядке договора управления МКД нормам гражданского законодательства РФ (л.д.16-18).
В ответе от 30.05.2022г. на указанное выше обращение Совета МКД, ООО «КомСервисПлюс» в лице генерального директора ФИО2, со ссылкой на пункты 8.1, 8.3 договора управления МКД, положения главы 29 ГК РФ, подтвердила намерение о расторжении договора управления МКД по адресу: <...>, с 01.07.2022г. (л.д.19-20).
В соответствии с положениями ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (п.1 данной статьи).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящимКодексом, другимизаконамиили договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 данной статьи).
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.4 данной статьи).
Вчасти 8.1 статьи 162Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренногочастями 4и13 статьи 161ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом Управляющей компании закон предоставляет лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. Соответственно, в случае если собственниками не будет принято решения о расторжении договора с управляющей организацией, обязательства, предусмотренные договором управления, продолжают свое действие, и управляющая организация продолжает нести ответственность за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение в полном объеме.
В силуч. 9 ст. 161ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По смыслу вышеуказанных норм жилищного законодательства выбор управляющей организации для управления многоквартирным домом является приоритетным и исключительным правом собственников помещении в многоквартирном доме.
Как установлено в судебном заседании договор управления вступает в силу с 01.07.2007г., срок окончания данного договора не указан, следовательно, в силу положений ст.162 ЖК РФ данный договор считается заключенным сроком на 1 год.
В соответствии сч. 6 ст. 162ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Аналогичное изложено и в п.8.3 договора управления МКД.
Согласно абз.3 п.6.1 договора управления МКД договор может быть расторгнут по инициативе управляющей организации, если МКД в силу обстоятельств, за которые управляющая организация не отвечает, окажется в состоянии непригодном для его использования по назначению (к которым относится стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и др.).
Доказательств того, что МКД по адресу: <...>, находится в состоянии непригодном для его использования по назначению (к которым относится стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и др.) стороной ответчика суду не представлено.
В связи с чем суд полагает незаконным решение генерального директора ООО «КомСервисПлюс» ФИО2 о расторжении в одностороннем порядке с 01.07.2022г. договора управления МКД №7 А по ул.Б.Васильева в г.Тамбове от 31.05.2007г., заключенного между ООО «КомСервисПлюс» и сособственником квартиры №121 указанного МКД ФИО1 Поскольку в данном случае в силу действующего законодательства право одностороннего прекращения управления МКД принадлежит только собственникам данного МКД, а не управляющей организации. Управляющая организация имеет только право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников. В случае не согласия с решением собственников помещений МКД, управляющая организация в праве обратиться с данным требованием в судебном порядке, но не в одностороннем порядке расторгать данный договор.
Следовательно, договор управления МКД №7 А по ул.Б.Васильева в г.Тамбове от 31.05.2007г., заключенный между ООО «КомСервисПлюс» и сособственником квартиры №121 указанного МКД ФИО1 является действующим, поскольку настоящим решением суда действия управляющей компании в части расторжения указанного договора управления МКД признаны незаконными.
Однако суд полагает не подлежащими удовлетворению требования истца обязать руководителя ООО «КомСервисПлюс» ФИО2 пролонгировать действие договора от 31.05.2007г. управления МКД по адресу: <...>, с 01.07.2022г., о чем уведомить истца – ФИО1 письменно, путем размещения публичного сообщения в едином платежном документе в разделе «Объявления», поскольку как указано выше договор управления МКД от 31.05.2007г. признан судом действующим, в связи с чем не требуется его дополнительная пролонгация.
Кроме того, инициатором данного спора выступил истец ФИО1, основные требования которого настоящим решением удовлетворены, в связи с чем не требуется повторное уведомление лично его о действии договора управления МКД от 31.05.2007г, заколоченного между ООО «КомСервисПлюс» и ФИО1
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «КомСервисПлюс» в лице генерального директора ФИО2 об оспаривании решения о расторжении договора управления многоквартирным домом – удовлетворить частично.
Признать незаконным решение генерального директора ООО «КомСервисПлюс» ФИО2 о расторжении с 01.07.2022г. договора управления МКД №7 «А» по ул.Б.Васильева в г.Тамбове от 31.05.2007г., заключенный между ООО «КомСервисПлюс» в лице генерального директора ФИО2 и сособственником квартиры №121 указанного МКД ФИО1.
Признать действующим договор управления МКД №7 «А» по ул.Б.Васильева в г.Тамбове от 31.05.2007г., заключенный между ООО «КомСервисПлюс» в лице генерального директора ФИО2 и сособственником квартиры №121 указанного МКД ФИО1.
В остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд, через Ленинский районный суд г.Тамбова, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.А. Словеснова
Решение суда в окончательной форме принято 16.08.2022г.
Судья А.А. Словеснова