Решение по делу № 2-250/2025 от 26.03.2025

Дело № 2-250/2025 УИД:23RS0013-001-2025-000031-50

К.2.192

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 26 марта 2025 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Хайрутдиновой О.С.,

при секретаре судебного заседания Ивановой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности по 15 ноября 2024 года № №,

представителя ответчиков, адвоката Плигуновой С.Ю., удостоверение № от 22 марта 2010 года, ордеров № от 26 марта 2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Б.А.Н., Б.В.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, аннулировании записей регистрации права общей долевой собственности, восстановлении срока давности непрерывного владения земельным участком и жилым домом,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам и просит:

- договор купли -продажи от 20 октября 2023 года земельного участка общей площадью 1009 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов для ИЖС, с расположенным на нём жилым домом общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, количеством этажей 3, находящихся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 лично и как законного представителя Б.А.Н., Б.В.А., - расторгнуть;

- указать, что решение суда по делу является основанием для аннулирования записей регистрации общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Б.А.Н., Б.В.А. в отношении земельного участка общей площадью 1009 кв.м с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов для ИЖС, с расположенным на нём жилым домом общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, количеством этажей 3, находящихся по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

-восстановить срок давности непрерывного владения ФИО2 земельным участком начиная с 01 августа 2000 года и жилым домом начиная с 14 июля 2000 года.

Требования обоснованы тем, что 20 октября 2023 года между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого истец (продавец) обязуется передать, ответчики (покупатели) принять в общую долевую собственность земельный участок общей площадью 1009 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов для ИЖС, с расположенным на нём жилым домом общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, количеством этажей 3, находящиеся по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании Постановления главы Гулькевичского района Краснодарского края №, выданного 01 августа 2000 года. Жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома и хозяйственных построек от 14 июля 2000 года. Земельный участок с жилым домом оценен сторонами в 15 900 000 рублей. В соответствии с условиями договора часть денежных средств в размере 1524606 рублей оплачены продавцу в день получения выписки на покупателей. Оставшаяся часть в размере 14 375 394 рубля должна быть выплачена на основании жилищных сертификатов о предоставлении жилого помещения, выданных в рамках исполнения постановления Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года №1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей Херсона и части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном порядке на иные территории». В соответствии с пунктом 11 договора продавец обязуется снять с регистрационного учета всех лиц, освободить дом, передать всю документацию и ключи на объекты недвижимости, оплатить коммунальные платежи и предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам в течение двух месяцев с момента полного расчета. Дополнительным соглашением, заключенным между сторонами 28 декабря 2023 года, был уточнен порядок оплаты за земельный участок, в остальном условия договора остались неизменными. Право собственности покупателей было зарегистрировано 25 октября 2023 года. В связи с неперечислением денежных средств по жилищным сертификатам стороны заключением 13 февраля 2024 года соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 20 октября 2023 года расторгли указанный договор. При этом продавец произвел возврат денежных средств в размере 1524606 рублей, что подтверждается распиской покупателей от 13 февраля 2024 года. Таким образом, договор исполнен не был, поскольку денежные средства в полном объеме переданы не были, имущество фактически не выбывало из владения истца. Ввиду того, что имущество фактически не выбывало из владения ФИО2, сам факт внесения записей в ЕГРН нарушают его права, как собственника недвижимого имущества, поскольку де-юре прерывают давность владения этой недвижимостью.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования ФИО2 поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчиков — адвокат Плигунова С.Ю., назначенный в связи с неизвестностью места жительства ответчиков, в решении вопроса полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица — Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в своем отзыве просил рассматривать дело в его отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 20 октября 2023 года между ФИО2, именуемым в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней Б.А.Н., Б.В.А., именуемыми в дальнейшем Покупатели, с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок общей площадью 1009 кв.м с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: индивидуальное жилищное строительство, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, и жилой дом, общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, количеством этажей 3, находящийся по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок принадлежит продавцу по праву собственности на основании Постановления главы Гулькевичского района Краснодарского края №, выданного 01 августа 2000 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2022 года сделана запись регистрации №.

Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома и хозяйственных построек от 14 июля 2000 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 марта 2001 года сделана запись регистрации №.

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельный участок и жилой дом продаются по соглашению сторон за 15 900 000 рублей, из которых: 1 000 000 стоимость земельного участка, 14 900 000 рублей стоимость жилого дома.

Согласно п. 5 договора стоимость земельного участка в размере 1 000 000 рублей и часть стоимости дома в размере 524 606 рублей будут оплачены покупателями продавцу в день получения выписок из ЕГРН на их имя.

25 октября 2023 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права и право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1009 кв.м с кадастровым номером №, и жилой дом, общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, за покупателями в следующих долях: Б.В.А. — 1\9 доля, Б.А.Н. — 1\9 доля, ФИО4 — 7\54 долей, ФИО3 - 7\54 долей, ФИО6 — 11\54 долей, ФИО5 — 11\54 долей, ФИО7 — 1\9 доля.

Также в ЕГРН зарегистрировано обременение жилого дома: ипотека в силу закона в пользу ФИО2 с 25 октября 2023 года до полной оплаты.

28 декабря 2023 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому определен порядок оплаты земельного участка: стоимость земельного участка в размере 1000000 рублей будет оплачена покупателями продавцу в день получения выписок из ЕГРН на их имя за счет собственных наличных средств в следующих долях: ФИО3 — 129630 рублей, ФИО4 — 129630 рублей, ФИО5 -203704 рубля, ФИО6 — 203704 рубля, ФИО7 111111 рублей, Б.А.Н. — 111111 рублей, Б.В.А. — 111111 рублей.

13 февраля 2024 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 20 октября 2023 года. Как следует из п. 2 соглашения покупатели вернули продавцу недвижимое имущество, а согласно п. 3 соглашения продавец вернул покупателям 1524606 рублей.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судами, в качестве основания для расторжения договора и возврата земельного участка истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения информационного письма № 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

Доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенного недвижимого имущества, в материалы дела не представлено. Таким образом, имеет место необоснованное нарушение срока исполнения обязательств должником. В данной ситуации за истцом было прекращено право собственности на объекты недвижимости, при этом он не получил денежных средств по договору в существенном размере - 14 375 394 рублей, что является существенным нарушением договора со стороны ответчиков и основанием для расторжения договора.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Правовым последствием договора купли-продажи является прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя.

Расторжение договора купли-продажи влечет его прекращение, а, следовательно, не наступление тех правовых последствий, которые предполагались сторонами при его заключении, таким образом основания прекращения права собственности истца отпали, стороны договора вернулись к существовавшему до заключения договора положению. Регистрация права собственности за истцом в ЕГРН в связи с расторжением договора купли-продажи является не регистрацией вновь возникшего права, а восстановлением раннее существовавшего положения и не прерывает давности владения спорными объектами недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Б.А.Н., Б.В.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, аннулировании записей регистрации права общей долевой собственности, восстановлении срока давности непрерывного владения земельным участком и жилым домом — удовлетворить.

Договор купли - продажи от 20 октября 2023 года земельного участка общей площадью 1009 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов для ИЖС, с расположенным на нём жилым домом общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, количеством этажей 3, находящихся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 лично и как законного представителя Б.А.Н., Б.В.А., - расторгнуть.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записей регистрации общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Б.А.Н., Б.В.А. в отношении земельного участка общей площадью 1009 кв.м с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов для ИЖС, с расположенным на нём жилым домом общей площадью 513,1 кв.м, кадастровый номер №, количеством этажей 3, находящихся по адресу: <адрес>.

Восстановить срок давности непрерывного владения ФИО2 земельным участком, начиная с 01 августа 2000 года, жилым домом, начиная с 14 июля 2000 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 31 марта 2025 года.

Председательствующий судья О.С.Хайрутдинова

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 года.