Решение по делу № 2-5322/2022 от 27.03.2023 - о признании договора купли-продажи и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску <ФИО> к ООО «Стройдеталь», третьи лица – <ФИО>, ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по Ростовской области, о признании договора купли-продажи исполненным, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество.

К делу № 2-90/2023

УИД 61RS0022-01-2022-007764-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 год г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Курасовой Е.А.

при секретаре Зубец О.Р.,

с участием представителя истца/ответчика по встречному иску ФИО1, действующего на основании доверенности от <дата>, представителя ответчика/истца по встречному иску адвоката Звонцовой Е.В., действующей на основании ордера № от <дата>, ФИО2, действующего на основании доверенности № от <дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Стройдеталь» к ФИО3, третьи лица – ФИО4, ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по Ростовской области, о признании договора купли-продажи и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО3 к ООО «Стройдеталь», третьи лица – ФИО4, ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по Ростовской области, о признании договора купли-продажи исполненным, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику в котором, с учетом измененных в порядке требований ст.39 ГПК РФ исковых требований, просил признать недействительным договор купли-продажи от <дата>, между ООО «Стройдеталь» и ФИО3, признать недействительным соглашение от <дата> о полном расчете к договору купли-продажи от <дата> между ООО «Стройдеталь» и ФИО3 и применить последствия недействительной сделки на будущее.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что ООО «Стройдеталь», стало известно о наличии поддельного договора купли-продажи от <дата>, б/н по условиям которого, общество продало принадлежащее ему здание автомойки с офисом площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., по тому же адресу, с кадастровым номером №, ФИО3 за <данные изъяты> рублей. В <дата> указанный договор незаконно был сдан на государственную регистрацию права, в процессе проведения которой, истцу и стало известно о наличии указанного договора. Ответчиком, также представлено на госрегистрацию права соглашение от <дата> о полном расчете к договору купли-продажи от <дата> Истец указывает, что консенсуальный договор купли-продажи от <дата> и презумптивно противоправное по его содержанию соглашение о полном (реальном) расчете по договору купли-продажи от <дата>, истцом не подписывались, подпись директора в указанных документах - ФИО4 сфальсифицирована. Расчет по указанному договору не производился и не мог быть произведен. Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на расчетный счет истца не поступали, и не передавались иным способом. Ссылаясь на нормы ст. 167-169 ГК РФ, истец просил удовлетворить заявленные требования.

Со встречным исковым заявлением обратилась ФИО3 в котором, с учетом измененных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, просила, признать исполненным договор купли-продажи от <дата>, в отношении недвижимого имущества: <данные изъяты> этажного здания автомойки с офисом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО3, с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество с ООО «Стройдеталь» на ФИО3, согласно договора купли-продажи от <дата> и снять обременение (ипотеки) на недвижимое имущество, наложенное на основании Договора ипотеки № от <дата>, удостоверенного <данные изъяты>, временно исполняющим обязанности нотариуса <данные изъяты> <дата>, номер в реестре нотариуса: №, а также Дополнительного соглашения от <дата> о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по Договору ипотеки № от <дата>, удостоверенного <данные изъяты>, временно исполняющим обязанности нотариуса <данные изъяты> <дата>, номер в реестре нотариуса: №, путем погашения в ЕГРН записи регистрации: № от <дата>.

В обоснование заявленных требований, истец по встречному иску пояснила, что между ней – ФИО3 и ООО «Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4, действующего на основании Устава, <дата> был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> этажного здания автомойки с офисом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание № с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером №. Договор подписан лично ФИО4, который заверил его печатью ООО «Стройдеталь». Истец обладала финансовой возможностью приобрести указанное недвижимое имущество. Стороны договорились, что продаваемое имущество не будет находиться в залоге у Продавца до полного расчета между Сторонами. В соответствии с п.<данные изъяты> Соглашения от <дата>, о полном расчете к договору купли-продажи от <дата>, продавец произвел оплату в соответствии с п.<данные изъяты> Договора купли-продажи от <дата> в полном объёме. Соглашение подписано лично ФИО4 и заверено печатью ООО «Стройдеталь». При заключении сделки, ФИО4 передал ключи ФИО3 от объекта и всю необходимую документацию. После заключения договора купли-продажи, истец по встречному иску пользуется приобретённым имуществом, оплачивает все необходимые платежи по его содержанию, осуществляет ремонтные работы. Рабочий кабинет мужа истца находится в одной из комнат офиса, два кабинета она сдает в аренду, что подтверждается договорами аренды от <дата> и от <дата> Истец считает, что имущество по сделке, продавцом было ей передано. Сделка была между ней и истцом/ответчиком по встречному иску исполнена. Стоимость объекта недвижимости уплачена покупателем продавцу полностью, что подтверждается Соглашением от <дата>. ООО «Стройдеталь» уклоняется от регистрации договора купли-продажи, не снимает обременение, при исполненных обязательствах перед банком, в связи с чем, она обратилась со встречным иском в суд.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску - ООО «Стройдеталь», в лице представителя по доверенности ФИО1, в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить первоначальный иск в полном объеме. Во встречных исковых требованиях ФИО3 просил отказать, иск не признал в полном объеме. Поддержал письменные пояснения по исковым требованиям на первоначальный и встречный иск.

Истец по встречному иску и ответчик по первоначальному иску – ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя адвоката Звонцовой Е.В. указав, что исковые требования в уточненном виде поддерживает.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО2, действующий на основании нотариальной доверенности от <дата>, а также адвокат Звонцова Е.В., действующая по ордеру № от <дата> возражали против удовлетворения первоначального иска, встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск в полном объеме.

Третьи лица – ФИО4, ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явились, извещались о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отношении не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны и их представителей, опросив свидетелей и эксперта, изучив материалы дела, рассмотрев все представленные доказательства, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению, а в первоначально заявленных исковых требованиях следует отказать, при этом суд исходит из следующего:

Согласно выписки из ЕГРН от <дата>, имеющейся в материалах дела, земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Стройдеталь», имеется регистрация ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», запись регистрации № от <дата>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от <дата> здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, находится в собственности ООО «Стройдеталь», на основании договора купли-продажи от <дата>.

Судом установлено, что между ФИО3 и ООО «Стройдеталь», в <данные изъяты> ФИО4, действующего на основании Устава, <дата> был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> этажного здания автомойки с офисом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес> здание № с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером №

Согласно, пункта 2 Договора, указано, что Продавец ставит в известность Покупателя, что отчуждаемый Объект недвижимости находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от <дата> сроком до <дата>. Указанный Объект недвижимости заложен на основании Договора ипотеки № от <дата>, удостоверенного <данные изъяты> временно исполняющим обязанности нотариуса <данные изъяты> <дата>, номер в реестре нотариуса: №, а также Дополнительного соглашения от <дата> о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по Договору ипотеки № от <дата>, удостоверенного <данные изъяты>, временно исполняющим обязанности нотариуса <данные изъяты> <дата>, номер в реестре нотариуса: №, о чем в ЕГРН <дата> сделаны записи регистрации: №, №. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего Договора указанное в ч. <данные изъяты>. имущество свободно от любых других ограничений и/или обременений третьих лиц, кроме указанных выше, никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

В соответствии с п.<данные изъяты> договора купли-продажи от <дата>, передача указанного имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществлены в день подписания настоящего договора. Стороны договорились, что настоящий пункт договора имеет силу акта приема-передачи.

Пунктом <данные изъяты> Договора, согласована стоимость объекта – <данные изъяты> рублей. Покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в настоящем пункте Договора. После полного расчета Стороны обязуются заключить Соглашение о полном расчете, которое будет являться подтверждением исполнения Покупателем обязательств по оплате по настоящему Договору. Стороны договорились, что продаваемое имущество не будет находиться в залоге у Продавца до полного расчета между Сторонами.

В соответствии с п.<данные изъяты> Соглашения от <дата>, о полном расчете к договору купли-продажи от <дата>, продавец произвел оплату в соответствии с п.<данные изъяты> Договора купли-продажи от <дата> в полном объёме.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.2 ст.421 Гражданского Кодекса РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Также, в соответствии с п.4 этой же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Давая оценку договору купли – продажи № от <дата>, в пункте <данные изъяты>, Стороны согласовали условие, при котором после полного расчета Стороны обязуются заключить Соглашение о полном расчете, которое будет являться подтверждением исполнения Покупателя обязательств по оплате по настоящему Договору. Стороны договорились, что продаваемое имущество не будет находиться в залоге у Продавца до полного расчета между Сторонами. То есть, стороны по договору осознавали, что до момента полного расчета с Продавцом, продаваемые объекты должны были находиться у него в залоге в силу Закона, однако согласовали условие, при котором этот залог не возникает.

В Договоре указано, что Покупатель объекты принял, а Продавец их передал, что подтверждается пунктом <данные изъяты> Договора.

В пункте <данные изъяты> Соглашения о полном расчете от <дата>, указанно, что настоящее Соглашение является подтверждением исполнения «Покупателя» обязательств по оплате по указанному Договору, а пунктом 2 данного Соглашения, Продавец подтверждает, что у него отсутствуют претензии по оплате по Договору купли-продажи от <дата>

Судом установлено, что ФИО4 являлся на <дата> <данные изъяты> с долей уставного капитала <данные изъяты> % и <данные изъяты> ООО «Стройдеталь», в связи с чем, получив денежные средства, от продажи недвижимого имущества по Договору купли – продажи № от <дата>, самостоятельно мог принимать решение по оформлению принятых денежных средств.

Статьей 7 закона № 402-ФЗ «О Бухгалтерском учете» установлена ответственность руководителя за организацию бухгалтерского учета, т.е. согласно Законодательству РФ, именно директор несет ответственность перед налоговым органом за ведение финансово – хозяйственной деятельности.

Таким образом, суд считает, что директор ООО «Стройдеталь» и единственный учредитель ФИО4 самостоятельно, в своих интересах распоряжался имуществом и отвечал за финансовую и отчетную деятельность в обществе.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Изучение этого, исчерпывающего перечня существенных условий предварительного договора купли-продажи, указанного в ст.429 ГК РФ позволяет сделать суду вывод, что заключенный между ООО «Стройдеталь» и ФИО3 договор купли-продажи от <дата> не является предварительным.

В договоре купли – продажи № от <дата> и соглашении о полном расчете от <дата>, существенное условие по оплате стороной «Покупателя» исполнены полностью и своевременно.

Согласно, п.<данные изъяты> Договора, «Продавец» взял на себя обязательство в течение 5 (пяти) рабочих дней произвести переход права собственности на отчуждаемое имущество к «Покупателю», после полного исполнения им своих обязательств по погашению кредита перед ПАО «Сбербанк России» по Договору об открытии не возобновляемой кредитной линии № от <дата>, что в итоге, сделано не было. Никаких отлагательных условий по оплате предусмотрено в договоре не было, а имело место отлагательное условие по совершению государственной регистрации права собственности, согласно пункта <данные изъяты> договора купли – продажи № от <дата>.

В связи с чем, доводы представителя ООО «Стройдеталь», что исследуемый договор является предварительным, суд находит не состоятельными.

В материалы дела, истцом по встречному иску было представлено Заключение специалиста Экспертно-криминалистического центра г. Таганрога № от <дата>, согласно которого, установлено, что подписи от имени ФИО4 в графе «Продавец / ООО «Стройдеталь» / <данные изъяты> / ФИО4» договора купли продажи от <дата> и соглашения о полном расчете к договору купли продажи от <дата> от <дата> выполнены ФИО4. Оттиски круглой печати <данные изъяты> / общество с ограниченной ответственностью / «Стройдеталь»» в графе «Продавец / ООО «Стройдеталь» / <данные изъяты> / ФИО4» договора купли продажи от <дата> и соглашения о полном расчете к договору купли продажи от <дата> от <дата> и предоставленные для сравнительного исследования образцы оттисков круглой печати <данные изъяты> / общество с ограниченной ответственностью / «Стройдеталь»» нанесены одной печатной формой.

По делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза, порученная судом Союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области». В соответствии с заключением эксперта № от <дата>, установлено, что подписи от имени ФИО4 в договоре купли- продажи от <дата> и в графе продавец соглашения от <дата> выполнены ФИО4. В Договоре купли-продажи от <дата>, заключённом ООО «Стройдеталь» в <данные изъяты> ФИО4 с ФИО3, <дата> г.р. и в соглашении от <дата> о полном расчете к договору купли-продажи от <дата> первыми были нанесены штрихи печатных реквизитов документов, горизонтальной линовки для подписи и линий таблицы с данными о продавце и покупателе; вторыми штрихи подписи ФИО4, а затем поверх штрихов печатных реквизитов, горизонтальной линовки для подписи и линий таблицы с данными о продавце и покупателе и подписи ФИО4 нанесены штрихи оттиска простой круглой печати от имени ООО «Стройдеталь».

Согласно, ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В судебном заседании был допрошен эксперт Торгово-промышленной палаты РО <данные изъяты> который поддержал в полном объеме выводы, сделанные в заключении № от <дата>.

Суд принимает в качестве доказательства по данному делу выводы эксперта <данные изъяты>, не доверять которым у суда нет оснований.

Таким образом, судом установлено, что соглашение от <дата> и договор купли-продажи от <дата> подписаны лично ФИО4 и заверены печатью ООО «Стройдеталь». Соглашение о полном расчете подтверждает факт получения продавцом ООО «Стройдеталь» денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, истец по первоначальному иску изменил правовую позицию, делая акцент уже не на «сфальсифицированной» подписи, а на неправильном оформлении полученных денежных средств, неправильном составлении условий по договору, отсутствие реальной передачи проданного объекта. Позиция ответчика по встречному иску может быть расценена судом, как уклонение от взятых не себя обязательств. Недобросовестность со стороны истца по первоначальному иску заключается, по мнению суда, в получении наличных денежных средств по договору, и впоследствии, нежелание исполнять его условия, оспаривание сделки по факту неправильного оформления полученных денежных средств. Стороны, заключая договор, должны действовать добросовестно, своевременно исполнять взятые на себя обязательства, предусмотренные договором. При этом, судом установлено, что условия в договоре купли-продажи от <дата> согласовывались между сторонами, после чего он был ими подписан.

В силу положений ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, необходимо исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В подтверждение владения спорным недвижимым имуществом, истцом по встречному иску, в качестве доказательств представлены - договор аренды нежилого помещения с ООО «Агродонстрой» от <дата>, с <данные изъяты> от <дата>, договор подряда с ООО «Сервис ЮГ» от <дата> и договор оказания услуг с <данные изъяты> от <дата>.

Допрошенные в судебном заседании свидетели <данные изъяты> подтвердили, что после заключения договора купли-продажи, ФИО3 и <данные изъяты> пользуются приобретённым имуществом, оплачивают все необходимые платежи по его содержанию, осуществляют ремонтные работы, при заключении сделки, ФИО4 передал ключи от проданного объекта и всю необходимую документацию. Свидетель <данные изъяты> пояснил суду, что все договора с ресурсоснабжающими организациями заключены на него и что задолженности нет, так как, ФИО3 или <данные изъяты> ежемесячно передавали денежные средства для оплаты сложившейся задолженности за электроэнергию.

Давая оценку показаниям свидетелей, суд исходит из правил применения требований ст.67 ГПК РФ, а именно относимость, допустимость и достоверность данных доказательств. Показания указанных лиц последовательны, согласуются с доводами иска и представленными в материалы гражданского дела доказательствами.

Содержание приобретённого ФИО3 имущества, подтверждается заключенным с ней договором на обслуживание газового оборудования от <дата>, договором подряда с ООО «Сервис Юг» от <дата>, договором подряда от <дата> По договорам имеются акты выполненных работ и подтверждение произведенных оплат. Истец по встречному иску пояснила, что <данные изъяты> являясь ее <данные изъяты>, действует от ее имени, согласно нотариальной доверенности, так как, она находится дома с маленьким ребенком. Рабочий кабинет мужа истца находится в одной из комнат офиса, два кабинета она сдает в аренду, что подтверждается договорами аренды от <дата> и от <дата>.

Суд принимает доводы истца по встречному иску, так как они подтверждаются иными доказательствами по делу. Право заключать договора аренды, в качестве выгодоприобретателя, ФИО3 имеет право с момента государственной регистрации права собственности. Права арендодателя, по уже ранее заключенным договорам аренды, переходят в соответствии со ст. 617 ГК РФ. По мнению суда, ФИО3 исполнив обязательства по сделке, ждала исполнения условий со стороны ООО «Стройдеталь», чтобы в полной мере реализовать свои права собственника приобретённого имущества.

В порядке ст. 56 ГПК РФ, истец по первоначальному иску не представил суду доказательств нарушения его прав и интересов оспариваемым договором, при том, что между продавцом и покупателем был произведен расчет в полном объеме по оговоренной цене. Добросовестность сторон при заключении договора подразумевается, стороны свободны в заключении договора, в соответствии с требованиями действующего Законодательства.

Таким образом, судом установлено, что имущество по договору купли-продажи от <дата> было передано покупателю ФИО3, расчет произведён, в связи с чем, условия со стороны покупателя, предусмотренные договором, были исполнены.

Решением Арбитражного Суда РО от <дата>, имеющегося в материалах дела, не было установлено, что <данные изъяты> пользовался всей площадью помещений, по адресу: <адрес> Основанием при удовлетворении требований являлся договор аренды от <дата>, заключенный между ОАО «Стройдеталь» и <данные изъяты> Таким образом, наличие указанного судебного решения, не может повлиять на установленные в настоящем судебном заседании обстоятельства.

Следует указать, что стороны не оспаривали, что <данные изъяты> и раньше пользовался частью первого этажа здания, все счётчики по ресурсоснабжающим организациям были оформлены на него. В свою очередь он был допрошен в заседание суда, где пояснил, что знал о продаже здания по <адрес>, и никаких задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями не имеется.

Протокол допроса свидетеля <данные изъяты> от <дата>, предоставленный истцом по первоначальному иску в материалы дела, не опровергает его пояснения, данные в судебном заседании. Судом установлено, что в данном протоколе ставился вопрос о продаже базы отдыха расположенной: <адрес>. <данные изъяты> был допрошен судом в качестве свидетеля по данному делу и ответил на все поставленные вопросы, которые подтвердили доводы истца по встречному иску.

Из объяснения свидетеля <данные изъяты> от <дата>, имеющегося в материалах дела, также представленного истцом по первоначальному иску следует, что вопрос следователем ставился об отчуждении объектов недвижимости <данные изъяты> ОАО «Стройдеталь» ФИО4 в период с <дата> В судебном заседании <данные изъяты> пояснил суду, что о фактической реализации имущества на момент совершения сделок не знал, что и отражено в объяснениях и протоколах. Являясь акционером и присутствующим на всех собраниях ОАО «Стройдеталь», заслушав отчеты <данные изъяты> ОАО «Стройдеталь» ФИО4 и главного бухгалтера <данные изъяты>, он был уверен, что сделок по отчуждению имущества в период с <дата> не было.

Таким образом, представленные стороной истца по первоначальному иску материалы из правоохранительных органов, не имеют отношения к рассматриваемому предмету спора, а именно: сделке купли-продажи от <дата>, как и не имеют для суда преюдициального значения, указанные лица были опрошены в судебном заседании и дали свои пояснения по существу настоящего спора.

Представителем ООО «Стройдеталь» был предоставлен суду протокол заседания совета директоров ОАО «Стройдеталь» от <дата>, где в повестке дня заседания в пункте <данные изъяты> рассматривалось предложения ООО «Стройдеталь» об обратном выкупе следующего имущества: <данные изъяты> этажного здания автомойки с офисом. Площадь: общая <данные изъяты> кв. м. Этажность: <данные изъяты>. Адрес (местоположение): <адрес>, здание № Кадастровый №; Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв. м. Адрес: <адрес> (или условный) №; Земельного участка. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. Площадь: <данные изъяты> кв. м. Адрес: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; Магазина стройматериалов с офисами, назначение: нежилое. Площадь: общая <данные изъяты> кв. м. Этажность: №, в том числе подземных 1. Адрес (местоположение): <адрес> Кадастровый №. Было принято решение - отклонить предложение от ООО «Стройдеталь» об обратном выкупе перечисленного имущества. Как пояснил в судебном заседании представитель ФИО3 - <данные изъяты>, все члены совета директоров знали на момент проведения заседания совета директоров от <дата>, что имущество выбыло из владения ООО «Стройдеталь», в связи с чем и было принято такое решение.

В годовых отчетах ОАО «Стройдеталь» за <дата>, копии которых имеются в материалах дела, за подписью Генерального директора ОАО «Стройдеталь» ФИО4 на общих собраниях акционеров доводилась информация - в пункте №: о том, что, сделок, признанных крупными, а так же иных сделок, на совершение которых в соответствии с уставом Общества распространяется порядок одобрения крупных сделок в отчетном году не совершалось, а также, в пункте №: сделок признаваемых сделками, в совершении которых имеется заинтересованность не совершалось. Таким образом, ФИО2, являясь акционером, о фактической реализации имущества на момент совершения сделок не знал и не мог знать, что и отражено в объяснениях и протоколах, представленных суду.

Суд отказывает истцу по первоначальному иску в удовлетворении заявления о подложности: договора аренды нежилого помещения между ФИО3 и ООО «Агродонстрой» от <дата>, договора аренды нежилого помещения между ФИО3 и <данные изъяты> от <дата>, договора подряда между ФИО3 и ООО «Сервис ЮГ» от <дата>, договора оказания услуг между ФИО3 и <данные изъяты> от <дата>, в связи с тем, что данные доказательства были предоставлены истцом по встречному иску в порядке ст. 56 ГПК РФ, в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе, пояснениями свидетелей, подтверждают заявленные встречные исковые требования.

Сведений, что данные доказательства получены не в соответствии с требованиями Закона, суду не представлено. Суд считает, что представленные договора, являются допустимыми и относимыми по настоящему гражданскому делу, в соответствии со ст.ст. 59,60 ГПК РФ.

Оценив, представленные сторонами доказательства в своей совокупности, в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд находит встречные требования истца подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд полагает, что сделка между истцом и ответчиком была исполнена. Стоимость объекта недвижимости уплачена покупателем продавцу полностью, что подтверждается Соглашением от <дата>. Передача недвижимости между сторонами произведена. Договор заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, предусмотренные Законом для данного вида договоров.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В связи с чем, указанный договор купли-продажи от <дата>, является заключенным с момента его подписания по п.1 ст. 433 Кодекса.

Согласно, п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации установлена ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 16 Закона, ст. 551 ГК РФ, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительными являются сделки, не создающие правового результата (прав и обязанностей), к которому стремились стороны. Такая сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По ничтожной сделке, по общему правилу, срок исковой давности составляет 3 года, со дня исполнения сделки (п.1 ст. 181 ГК РФ), по оспоримой сделке – 1 год с момента, определенного в п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Судом установлено, что истец по встречному иску о нарушении своих прав, узнала, в связи с предъявлением иска ООО «Стройдеталь» о признании договора купли-продажи недействительным, причем, иск принят судом к рассмотрению <дата>, до погашения обязательств перед ПАО «Сбербанк» и соответственно, до исполнения ООО «Стройдеталь» условий по переходу права к ФИО3, по договору от <дата>.

Судом установлено, что обязательства перед ПАО «Сбербанк» по ипотечному договору, ООО «Стройдеталь» исполнило <дата>, до принятия судом решения по существу. Однако, обременение в виде ипотеки снято не было, а согласно договора от <дата>, «Продавец» взял на себя обязательство в течение 5 (пяти) рабочих дней произвести переход права собственности на отчуждаемое имущество к «Покупателю». Таким образом, суд считает, что истцом по встречному иску не пропущен процессуальный срок для предъявления заявленных исковых требований. Также, суд считает, что встречные требования по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании установлено, что не оспаривалось сторонами, что обязательства Общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» перед ПАО «Сбербанк России» по Договору об открытии не возобновляемой кредитной линии № от <дата> – исполнены. Таким образом, суд считает, что в сохранении обременения на спорное имущество, в виде ипотеки, необходимости нет. ООО «Стройдеталь» во внесудебном порядке не снимает обременение со спорного имущества, что препятствует в регистрации договора купли-продажи от <дата> В связи с чем, суд находит требования ФИО3 о погашении записи регистрации обременения в ЕГРН, подлежащими удовлетворению.

В материалах дела имеется ответ из ПАО Сбербанк, согласно, которого указано, что Кредитный договор № от <дата>, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО "СТРОЙДЕТАЛЬ" (ИНН <***>), закрыт <дата>, в связи с полным погашением задолженности.

Судом установлено, что ФИО3 обращалась в Управление Росреестра по РО с заявлением о совершении регистрационных действий, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата>.

Истец по встречному иску предоставил суду уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от <дата>, согласно, которого указано, что Общество с ограниченной ответственностью "Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4, вправе предпринять предусмотренные законодательством действия по снятию обеспечительных мер. В соответствии со ст. 15 Федерального закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В нарушение указанных требований, не представлено заявление о государственной регистрации перехода права от продавца Общества с ограниченной ответственностью "Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4 При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. В целях устранения причин приостановления необходимо предоставить заявление Общества с ограниченной ответственностью "Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4 о переходе права или вступившее в законную силу решение суда о государственной регистрации перехода права. Также, в нарушение указанных норм на государственную регистрацию не представлено согласие залогодержателя на переход права на вышеуказанные объекты, принадлежащих на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "Стройдеталь» и находящегося в залоге.

В случае, если обязательства между ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" (залогодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройдеталь» (залогодатель) исполнены, согласно п.1 ст.25 федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Однако заявления, необходимые для прекращения регистрационной записи об ипотеке от <дата>, запись №, № на государственную регистрацию не представлены.

Для устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности необходимо:

- поступление в орган регистрации прав документов об отмене ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий в соответствии с нормами действующего законодательства; представить заявление о государственной регистрации перехода права от продавца Общества с ограниченной ответственностью "Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4; представить согласие залогодержателя пао "Сбербанк России" на переход права на вышеуказанные объекты, либо, если обязательства между пао "СБЕРБАНК России (залогодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройдеталь» (залогодатель) исполнены, документы, необходимые для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Осуществление действий по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости приостанавливается по основанию, предусмотренном) пунктом 5, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона, до устранения причин приостановления, до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 ст.26 Федерального закона ареста или запрета.

В осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанные в настоящем уведомлении и предусмотренные статьей 26 Федерального закона (статья 27 Федерального закона).

Таким образом, требования встречного иска обоснованы и подлежат удовлетворению, так как, представитель ООО «Стройдеталь» в судебном заседании пояснил, что Общество не намерено исполнять условия договора, по регистрации перехода права к покупателю и считает договор недействительным.

В силу п.2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Стройдеталь» к ФИО3, о признании договора купли-продажи и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании договора купли-продажи исполненным, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество - удовлетворить.

Признать исполненным договор купли-продажи от <дата>, в отношении недвижимого имущества: <данные изъяты> этажного здания автомойки с офисом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО3, с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройдеталь», <данные изъяты> ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны.

Зарегистрировать переход права собственности недвижимого имущества: <данные изъяты> этажного здания автомойки с офисом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером №, с ООО «Стройдеталь» на ФИО3, согласно договора купли-продажи от <дата>.

Погасить в ЕГРН регистрационные записи об ипотеки: № № от <дата> на недвижимое имущество: 2-х этажное здание автомойки с офисом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером № и земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: <данные изъяты> кв.м. Адрес (местоположение): <адрес>, здание №, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд, путем подачи апелляционной жалобы, в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Курасова Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.04.2023 года.