Решение по делу № 2-4392/2023 от 10.07.2023

86RS0002-01-2023-003535-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2023 года г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Школьникова А.Е.,

при секретаре судебного заседания Кошкаровой К.Ю.,

с участием представителя ответчиков С.Н.В. и С.А.А. по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4392/2023 по исковому заявлению ФИО6 (С.) Яны А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, к ФИО4, ФИО5, ФИО5 чу о снятии обременения на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 (С.) Я.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей С.П.А., С.Д.А., обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его тем, что <дата> между С.А.Л. и ФИО6 (С.) Я.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних С.П.А., С.Д.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>. По согласованию сторон стоимость квартиры составила 3500000 руб., из которых. <дата> Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципальный отдел по городу Нижневартовск и городу Мегион, управления Росреестра по ХМАО-Югре осуществлена государственная регистрация права собственности и зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя С.А.Л. Обязательства по договору купли-продажи от <дата> ею были исполнены в полном объеме. <дата> денежные средства в размере 453026 руб. за счет материнского капитала С. (ФИО6) Я.А. по договору купли-продажи от <дата> была перечислена на расчетный счет С.А.Л. <дата> С.А.Л. Полагает, что свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи она выполнила в полном объеме. Однако в связи со смертью продавца невозможна подача совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры. Считает, что так как договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, денежные средства за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. После смерти С.А.Л. в наследство вступили его супруга С.Н.В. и сыновья ФИО5, ФИО5 ч. <дата> С.Н.В. обращалась с заявлением о прекращении обременения, однако впоследствии заявление был отозвано. Ответчики ФИО5 и ФИО5 ч с данным заявлением совместно с покупателем не обращались, в связи с чем имеется препятствие для погашения записи об ипотеке. Полагает, что в результате бездействия ответчиков, не обратившихся совместно со ней как наследников умершего С.А.Л. для погашения записи об ипотеке, создаются препятствия по продаже, принадлежащей ей и ее детям квартиры. В погашения регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки ей было отказано и предложено обратиться с иском в суд. Указывает, что настоящее обременение препятствует ей, как собственнику квартиры, в полной мере реализовать свои права пользования и распоряжения принадлежащим ей и ее детям имуществом. Просит признать обременение в отношении объекта недвижимого имущества, квартиры, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи от <дата>, отсутствующим с прекращением записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество об обременении прав на указанное недвижимое имущество в виде ипотеки в силу закона.

Истец ФИО6 (С.) Я.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей С.П.А., С.Д.А., в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушании дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. До начала судебного заседания представила ходатайство об обращении решения суда к немедленному исполнению, указав в обосновании, что на сегодняшний день ей получен задаток и предварительным договором купли-продажи квартиры от <дата> между ней и покупателем установлены сроки оформления перехода права собственности (<дата>), в эту дату истекает срок заявки на ипотеку покупателя на принадлежащую на праве общей долевой собственности ей и ее детьми спорной квартиры.

Ответчики ФИО4, С.А.А., С.А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков С.Н.В. и С.А.А. по доверенности ФИО1 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями согласилась, не возражала против их удовлетворения. Суду объяснила, что в настоящее время обязательства по договору купли-продажи спорной квартиры покупателем были исполнены в полном объеме, денежные средства переданы в полном объеме. В силу юридической неграмотности со стороны как продавца квартиры, так и его наследников, после исполнения обязательств по договору, обременение квартиры в виде ипотеки своевременно не было снято.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, до начала судебного заседания представил отзыв на исковое заявление, согласно которого просил не выносить обязывающих решений в отношении Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре, принять решение на усмотрение суда, рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени слушания дела.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчиков, изучив материалы дела, приходит к следующему.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 556 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела, что <дата> между С.А.Л. (продавец) и ФИО6 (С.) Я.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних С.П.А., С.Д.А. (покупатель), был заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в общую долевую собственность в равных долях по 1/3 доле в праве каждому на квартиру, общей площадью 54,9 кв.м., находящуюся по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>. Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности (п.п. 1, 2 Договора).

Согласно п. 3 Договора, указанная квартира по соглашению сторон продается за 3500000 руб. с рассрочкой платежа путем использования средств материнского (семейного) капитала. Расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: 3066974 руб. покупатель передает продавцу в наличной форме из собственных средств; 433026 руб. будут перечислены за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №, выданного <дата>, на основании решения № от <дата> ГУ - У ПФР в г. Нижневартовске ХМАО-ЮГРЫ, справки о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от <дата> №, выданной ГУ-УПФ РФ в городе Нижневартовске ХМАО-Югры.

Как следует из п. 4 Договора, оплата квартиры покупателем производится в 2 этапа: 3066974 руб. покупатель передает продавцу в наличной форме из собственных средств до подписания договора купли-продажи квартиры; 433026 руб. путем перечисления средств материнского (семейного) капитала согласно срокам перечисления, установленным Федеральным Законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, на лицевой счет продавца – С.А.Л.

По соглашению сторон, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, квартира, являющаяся предметом договора, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем их обязанности по оплате стоимости квартиры (п. 5 Договора).

В соответствии с п. 7 Договора покупатель приобретает право общей долевой собственности (владения, пользования, распоряжения) в равных долях по 1/3 доле в праве каждому, на квартиру, по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Согласно п. 10 Договора на момент подписания договора в квартире зарегистрированы и проживают С.Я.А., С.Д.А., С.П.А.

Исходя из п. 11 Договора, продавец гарантирует, что на момент подписания договора, указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Согласно свидетельства о заключении брака № от <дата> ФИО6 и С.Я.А. <дата> заключили брак, о чем <дата> составлена запись акта о заключении брака №, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО6.

Представленными свидетельствами о рождении подтверждается, что ФИО6 (С.) Я.А. является матерью несовершеннолетних С.П.А., <дата> года рождения, и С.Д.А.,<дата> года рождения.

Материалами дела подтверждается, в частности свидетельствами о государственной регистрации права от <дата>, что на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>, дата регистрации <дата>, №, №, №, ФИО6 (С.) Я.А., С.П.А., <дата> года рождения, С.Д.А., <дата> года рождения, являются общими долевыми собственниками (по 1/3 доли в праве у каждого) квартиры, общей площадью 54,9 кв.м., расположенной по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>. Указанными документами установлено ограничения (обременения) права в виде ипотека в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от <дата>, общими долевыми собственниками (по 1/3 доли в праве у каждого) жилого помещения, квартиры, общей площадью 54,9 кв.м., расположенной по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, являются ФИО6 (С.) Я.А., С.П.А., <дата> года рождения, и С.Д.А., <дата> года рождения. Установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, в пользу С.А.Л., срок действия с <дата> по <дата>, в течение двух месяцев с даты предоставления документов с ГУ-УПФ РФ. Запись регистрации обременения № от <дата>.

Как следует из материалов дела, сторонами не оспорено, в настоящее время ФИО6 (С.) Я.А. и ее несовершеннолетние дети С.П.А., <дата> года рождения, и С.Д.А., <дата> года рождения, зарегистрированы по месту проживания по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ («Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от <дата> расчет с продавцом в полном объеме произведен не был, то одновременно с правом общей долевой собственности истца и ее несовершеннолетних детей было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на <адрес> в г. Нижневартовске.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в частности свидетельства о смерти № от <дата>, С.А.Л., <дата> года рождения, <дата> умер в г. Нижневартовске ХМАО-Югра.

Материалами дела подтверждено, что после смерти С.А.Л. открылось наследство в отношении его имущества и заведено наследственное дело № от <дата>, которое <дата> окончено.

В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно п.п. 2, 4 ст. 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что наследниками умершего ФИО7 по закону являются его супруга ФИО4, <дата> года рождения, и сыновья ФИО5, <дата> года рождения, ФИО5 ч, <дата> года рождения, которые приняли наследство.

Исходя из материалов наследственного дела № от <дата>, на имя ФИО4, ФИО5 и ФИО5 ча были выданы свидетельства о праве на наследство по закону от <дата>, № на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее умершему С.А.Л.

Согласно расписки от <дата> С.А.Л. получил от ФИО6 (С.) Я.А. денежные средства в размере 3066974 руб. в счет уплаты стоимости спорной квартиры.

Как следует из представленного ответа ОСФР по ХМАО-Югре от <дата> на обращение ФИО6 (С.) Я.А., согласно заявлению, поданному по направлению «на оплату приобретаемого жилого помещения» в размере 433026 руб., было принято удовлетворительное решение от <дата>. Средства перечислены согласно договору от <дата> на банковский счет С.А.Л. Объект приобретенной недвижимости расположен по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>.

Согласно материалам дела ФИО6 (С.) Я.А. обращалась с заявлением в Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорной квартиры, однако исходя из представленного ответа, у регистрирующего органа отсутствуют основания для погашения записи об ипотеке в отношении объекта спорного недвижимого имущества. Поскольку залогодержатель умер, то в данном случае регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В ходе судебного заседания не было установлено обстоятельств, опровергающих доводы истца о выплате С.А.Л. 433026 руб. в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от <дата>, при этом возражений относительно заявленных требований никто из участников процесса не выразил.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи квартиры, совершенная <дата>, исполнена в полном объеме и породила юридически значимые последствия для ее участников.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 11 ст. 53 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Поскольку обязанность по оплате приобретенной квартиры истцом исполнена в полном объеме, следовательно, залог (ипотека в силу закона) спорного жилого помещения прекращен в силу требований ст. 352 ГК РФ. При этом истец не имеет иной возможности защитить свои права, кроме как через решение суда о прекращении обременения, поскольку С.А.Л., лицо в пользу которого устанволено ограничение прав и обременение спорного объекта недвижимости (квартиры), в настоящее время значится умершим, наследниками, вступившими в наследство, после его смерти являются ответчики, однако, несмотря на это, у истца отсутствует возможность обратиться с соответствующим совместным заявлением в регистрационный орган о прекращении записи об ипотеке, поскольку не все наследники, вступившие и принявшие наследство, обратились с соответствующим заявлением.

При указанных обстоятельствах требование истца о прекращении обременения в виде залога в силу закона является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, в целях реализации прав ФИО6 (С.) Я.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей С.П.А., С.Д.А. на распоряжение принадлежащим им имуществом, а так же учитывая, что участники процесса возражений по данному ходатайству не выразили, суд считает возможным обратить указанное решение суда к немедленному исполнению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении <адрес> в городе Нижневартовске Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, кадастровый №, запись регистрации обременения №.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о погашении регистрационной записи об ипотеке и совершении в реестре отметки о прекращении ипотеки в отношении <адрес> в городе Нижневартовске Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение суда обратить к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Председательствующий судья А.Е. Школьников