Решение по делу № 2А-513/2023 от 13.03.2023 - о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

Дело № 2а-513/2023

УИД 03RS0011-2023-000308-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2023 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Яскиной Т.А.

при секретаре Григорьевой Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО2 о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО2 о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №., который ранее был предоставлен ФИО8. на основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ №12 от 16.01.2012 г. и договора аренды земельного участка №274 от 23.03.2012 г. для строительства индивидуального жилого дома.

На основании постановления главы администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ №1265 от 25.11.2016 г. и договора аренды земельного участка №328-ФЛ, земельный участок был предоставлен ФИО1 также для строительства индивидуального жилого дома. Срок договора аренды установлен с 21.09.2013 г. по 21.08.2019 г.

На основании постановления главы администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район №1131 от 16.09.2019 г., постановления главы администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский райцон РБ № 1193 от 26.09.2019 г. и договора аренды земельного участка №467-ФЛ от 16.09.2019 г., дополнительного соглашения к договору аренды, срок аренды вышеуказанного земельного участка установлен с 22.08.2019 г. по 22.08.2022 г.

До истечения срока действия договора аренды, как собственник объекта незавершенного строительства, ФИО1 обратился к административному ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду с целью завершения начатого строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию.

18.11.2022 г. получен ответ, из которого следует, что заключение договора аренды на земельный участок не представляется возможным. С данным решением административного органа не согласен. Спорный земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, нарушений в использовании спорного земельного участка или условий договора не допускалось и не допускается, арендная плата вносится своевременно.

С учетом вышеизложенного, административный истец просит признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № незаконным, обязав Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился. О рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступало.

Административные ответчики, заинтересованное лицо своих представителей в судебное заседание не направили, будучи извещенными о рассмотрении дела надлежащим образом. Ходатайств об отложении дела слушанием не поступало.

Письменное возражение административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ приобщено к материалам административного дела.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося лица.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует, что 25.11.2016 г. между администрацией городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и ФИО1 был заключен договор аренды №328-ФЛ земельного участка площадью № кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка..

Срок аренды земельного участка установлен договором с 21.09.2016 года по 21.08.2019 г.

Постановлением администрации городского поселения горд Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ №1131 от 16.09.20219 г. земельный участок с кадастровым номером № у ФИО1 был изъят, договор аренды земельного участка №328-ФЛ от 25.11.2016 г. расторгнут.

16.09.2019 г. между администрацией городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и ФИО1 был заключен договор аренды №467-ФЛ земельного участка площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером № расположенный по адресу <адрес> для строительства индивидуального жилого дома (для завершения строительства) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка..

В соответствии с заключенным договором аренды срок аренды земельного участка установлен с 22.08.2019 г. до 22.08.2021 г.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №467-ФЛ от 16.09.2019 г. в пункт 3.1 договора аренды внесены изменения, вместо « с 22.08.2019 г. до 22.08.2021 г.» считать « с 22.08.2019 г. до 22.08.2022 г.».

Регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра 28.11.2019 г.

Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки № кв.м., степень готовности - 20%.

Собственником объекта незавершенного строительства является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН на 09.02.2023 г. Дата регистрации права -21.09.2016 г.

В ноябре 2022 г. ФИО1 обратился в отдел по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства.

Письмом №МО4ТО-05-52-исх-4128-Г от 18.11.2022 года ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов, поскольку данное право реализовано посредством заключения договора аренды земельного участка № 467-фл от 16.09.2019 г.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно подпункта 2 пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Между тем, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что спорный земельный участок используется истцом по целевому назначению, арендная плата вносится, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который истцом зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец направил заявление о заключении договора аренды, продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, не уведомлял арендатора о принятии решения не передавать земельный участок в аренду по окончании срока действия договора, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств обратного в материалы дела административными ответчиками не представлено.

Кроме того, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Доводы административного ответчика, изложенные в письменном возражении о том, что право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка реализовано, суд считает необоснованными, поскольку в соответствии постановлением администрации №1131 от 16.09.2019 г. спорный земельный участок у ФИО1 с 22.08.2019 г. был изъят, 16.09.2019 г. был заключен новый договор аренды.

Поскольку оспариваемое решение ответчика нарушает права истца, в силу ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации оно подлежит признанию незаконным.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью № кв.м, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения – с 27.03.2023 года.

Судья Яскина Т.А.