УИД 77RS0019-01-2020-009198-95
Дело № 2-2425/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 октября 2022 года адрес
Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Хуснетдиновой А.М., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2425/2022 по иску ФИО1 к ООО «ЭлитСтройГрупп» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЭлитСтройГрупп», просит взыскать с ответчика стоимость 1,6 кв.м жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес, в размере сумма, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, судебные расходы, мотивируя заявленные требования тем, что 09.10.2019 между сторонами был заключен договор купли – продажи № 1-30-7/Р1, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность квартиру № 192, расположенную по адресу: адрес. Истец оплатил стоимость квартиры в размере сумма, исполнив свои обязательства по договору, в свою очередь ответчик допустил нарушения условий договора – так, после приемки квартиры истцом были выявлены недостатки, а также несоответствие фактической площади квартиры той, которая указана в договоре. Истец указывает, что он неоднократно обращался к ответчику с просьбой принять меры для решения вопросов о выявленных недостатках, ввиду бездействия ответчика истец был вынужден обратиться к независимому эксперту, по результатам исследований которого было установлено и отражено в заключении от 17.02.2020, что фактическая площадь приобретенной квартиры составляет 137,78 кв.м, что на 1,6 кв.м меньше площади, указанной в договоре.
Кроме того, в заключении эксперта от 18.02.2020 указано, что в квартире выявлены множественные строительные и отделочные работы, стоимость устранения которых составляет сумма Истец также обращался к ответчику с претензией о выплате компенсации – разницы стоимости площади квартиры и стоимости устранения недостатков и услуг независимого эксперта, данные претензии истца были оставлены без удовлетворения, что и явилось основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенного права.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, которая заявленные требования, первоначально указанные в исковом заявлении, поддержала.
Представитель ответчика ООО «ЭлитСтройГрупп» по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражал против удовлетворения требований
Представитель третьего лица ООО «Сити – Сервис» по доверенности фио в судебное заседание явился, полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1).
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2).
Как указано в п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как указано в ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В судебном заседании установлено, что 09 октября 2019 г. между ООО «ЭлитСтройГруп» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли – продажи недвижимого имущества № 1-30-7/Р1, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя квартиру № 192 общей площадью 139,4 кв.м, расположенную на 30 этаже жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:02:0019004:2009. Квартира передается покупателю без внутренней отделки и межкомнатных перегородок (п. 1.1. договора).
Как следует из п. 1.3 договора, квартира принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 23.08.2019 сделана запись о регистрации № 77:02:0019004:2009-77/009/2019-1 (л.д.15 т.1).
В соответствии с п. 3.1. квартира приобретена истцом за сумма
Как указано п. 2.1.1 Договора, продавец обязуется передать покупателю квартиру в натуре без каких – либо изъятий по Акту приема – передачи объекта недвижимости в течение 7 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
В соответствии с п. 2.1 договора, покупатель обязан принять квартиру в натуре по Акту приема – передачи объекта недвижимости в течение 7 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
25.10.2019 зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества в установленном законом порядке, как следует из отметки на договоре, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.10.2019, номер государственной регистрации права 77:02:0019004:2009-77/009/2019-3 (л.д.20 т.1).
30.10.2019 ФИО1 получил в управляющей компании ООО «Сити Сервис» ключи от квартиры № 192 (л.д.145 т.1).
Исходя из правовых норм ст. ст. 549, 556 ГК РФ, условиям заключенного между сторонами договора, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю после подписания соответствующего документа о передаче. Доказательств двухстороннего подписания такого акта суду не представлено.
Между тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ключи от квартиры переданы истцу. Даже при отсутствии подписанного акта приема-передачи, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости произведена, расчеты между сторонами по договору произведены, соответственно факт передачи объекта подтвержден.
Как следует из объяснений стороны истца и из материалов дела, 30.10.2019 истец самостоятельно в одностороннем порядке составил Акт осмотра технического состояния квартиры по адресу: адрес, указав следующие замечания по результатам осмотра: остекление - форточки на всех окнах не закрываются плотно и требуют ремонта и регулировки, одна не открывается совсем, требует замены привода; входная дверь требует замены дверного полотна, отсутствуют ручки, не закрывается. В тех помещении на 31 эт. необходимо устранить неплотное закрывание форточек – холодные потолки в квартире истца этажом ниже (л.д.28 т.1).
16.12.2019 ответчик, указывая на необоснованное уклонение ФИО1 от подписания передаточного Акта, направил в адрес истца уведомление о необходимости подписания такового, а также Акт приема - передачи объекта недвижимости в натуре, подписанный со стороны продавца квартиры – ответчика по настоящему делу.
Поскольку истец уклонился от приемки квартиры, ответчиком был подписан односторонний передаточный акт по договору купли – продажи квартиры.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик свои обязательства по передаче истцу жилого помещения, находящегося в согласованном сторонами договора состоянии, исполнил в полном объеме.
Как следует из материалов дела, объяснений стороны истца, данный Акт не был подписан ФИО1 в силу следующего.
Как указывает истец, ответчик передал квартиру ненадлежащего качества, в связи с чем ФИО1 обратился в ООО «Инсайт», поставив на разрешение экспертов вопросы:
- определить фактическую площадь помещения – квартиры № 192, расположенной по адресу: адрес,
- имеются ли в квартире теплопотери в ограждающих конструкциях,
- соответствует ли работоспособность системы естественной вентиляции в квартире предъявляемым к ней требованиям в соответствии со строительными нормами,
- соответствуют ли строительные и отделочные работы в квартире требованиям условий договора, СНиП, ГОСТ, СП. Если не соответствуют, то определить стоимость устранения выявленных недостатков.
В соответствии с заключением специалиста № СТРЭ-1402-1/20 (дата составления заключения 17.02.2020, дата проведения осмотра 14.02.2020), фактическая площадь помещения – квартиры № 192, расположенной по адресу: адрес, составляет 137,78 кв.м, что на 1,6 кв.м меньше, чем по договору № 1-30-7/Р1 купли – продажи недвижимого имущества от 09.10.2019. Стоимость 1,6 кв.м в соответствии с п.1.1 договора составляет сумма (л.д.38 т.1).
В соответствии с заключением специалиста № СТРЭ-1402-2/20 (дата составления заключения 14.02.2020, дата проведения осмотра 14.02.2020), в квартире имеются теплопотери в ограждающих конструкциях; работоспособность системы естественной вентиляции в квартире соответствует строительным нормам и правилам; строительные и отделочные работы в квартире требованиям условий договора, СНиП, ГОСТ, СП не соответствуют, стоимость устранения выявленных недостатков в квартире составляет сумма (л.д. 72 т.1).
26.03.2020 истец направил в адрес ответчика заявление о выплате суммы в размере сумма в счет компенсации разницы фактической площади квартиры и площади квартиры в соответствии с условиями договора, выплатить сумма в счет компенсации устранения выявленных недостатков, а также возместить расходы на проведение экспертизы в размере сумма
Вместе с тем, из выводов представленного истцом заключения специалиста от 07.11.2021 однозначно не следует, что имеющиеся дефекты не могли быть выявлены визуально (являлись скрытыми) до подписания сторонами договора купли-продажи. При этом указанные недостатки не свидетельствуют о том, что объект недвижимости (предмет по договору купли-продажи) имеет существенные и неустранимые недостатки, влияющие на стоимость квартиры и приводящие к непригодности для проживания.
Определением Останкинского районного суда адрес от 10.11.2020 по данному гражданскому делу была назначена судебная строительная – техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:
1. - имеются ли недостатки жилого помещения – квартиры № 192, расположенной по адресу: адрес, отраженные в акте осмотра квартиры от 30.10.2019,
2. - имеются ли в квартире № 192, расположенной по адресу: адрес недостатки строительных работ (отступления от строительных норм, правил и других обязательных требований), либо выявленные в ходе осмотра недостатки являются следствием ненадлежащей эксплуатации жилого помещения, нормального износа либо иных обстоятельств (следствием некачественно проведенных ремонтных работ строительной бригадой,
3. - в случае наличия строительных недостатков в квартире № 192, расположенной по адресу: адрес, установить давность и причины их возникновения, перечень работ по их устранению, а также стоимость устранения выявленных недостатков.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Мосгорэкспертиза» от 23.02.2021:
1. - по результатам натурного исследования на момент проведения экспертизы недостатки, отраженные в акте осмотра квартиры от 30.10.2019 устранены полностью. Соответственно, подтвердить или опровергнуть факт наличия указанных недостатков посредством проведения натурных исследований не представляется возможным,
2. - по результатам натурного исследования на момент проведения экспертизы недостатки устранены полностью. Соответственно, подтвердить или опровергнуть факт наличия указанных недостатков посредством проведения натурных исследований не представляется возможным. В случае, если сведения, отраженные в заключении ООО «Инсайд» № СТРЭ-1402-2/20 соответствуют действительности, то по состоянию на 14.02.2020 в помещении квартиры № 192, расположенной по адресу: адрес присутствовали недостатки, указанные на рисунках 4-11 настоящего заключения,
3. – в связи с отсутствие научно – обоснованных методик по определению давности производства работ, установить, в какой период времени возникли недостатки, указанные в заключении ООО «Инсайт» № СТРЭ-1402-2/20, не представляется возможным. Так как на объекте исследования производятся ремонтно – отделочные работы, соответственно, объект видоизменен, достоверно определить объем и перечень работ, а также стоимость устранения выявленных недостатков не представляется возможным.
Исследовав представленные в дело доказательства, учитывая результаты судебной экспертизы, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством по делу как соответствующее требованиям законодательства. Оценивая данное доказательство, суд приходит к выводу о том, что квартира, являющаяся предметом спора, соответствует условиям заключенного договора, доказательства того, что объект передан истцу с существенными недостатками, исключающими возможность использования помещения по прямому назначению, отсутствуют, сторонами не представлены, судом не добыты.
Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчик по данному заключенному с истцом договору не является застройщиком, указанные истцом обстоятельства и возникшие между сторонами правоотношения не отнесены законом к основаниям, к которым могут применяться нормы и требования ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу затрат на ремонтно – восстановительные работы, материалы и сопутствующие затраты не имеется, поскольку качество приобретенной квартиры соответствовало условиям добровольно заключенного сторонами договора купли – продажи.
Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика стоимость 1,6 кв.м жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес, в размере сумма, суд приходит к следующему.
В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с п. 1.1 заключенного 09.10.2019 между сторонами договора купли – продажи недвижимого имущества, ответчик передал в собственность истца квартиру общей площадью 139,4 кв.м., что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, где в графе «площадь, кв.м» указан метраж 139,4.
В заключенном договоре указана твердая цена за приобретаемое имущество и не установлена за единицу площади или иного показателя размера объекта.
Кроме того, как следует из кадастрового паспорта помещения, общая площадь спорной квартиры составляет 139,4 кв.м (л.д.142 т.1).
В материалах дела имеется технический паспорт спорного помещения, из которого следует, что общая площадь жилого помещения составляет 138 кв.м, однако дата обследования помещения 16.01.2020, то есть после оформления права собственности истца на спорное жилое помещение.
Так, технический паспорт жилого помещения (помещения в многоквартирном доме) является результатом технического учета, который проводится в соответствии с Инструкцией о проведении учета, в целях учета жилищного фонда и для получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Форма технического паспорта жилого помещения (квартиры) (помещения в многоквартирном доме) содержится в Приложении N 13 к Инструкции о проведении учета. Технический паспорт содержит план квартиры (выкопировку из поэтажного плана дома), сведения о принадлежности жилого помещения субъекту прав, включая документы, подтверждающие право собственности, владения, пользования, экспликацию (описание) площади квартиры, включающее в себя площадь жилого помещения, в том числе жилую, подсобную площадь, а также площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых, кроме того самовольно переоборудованную площадь, высоту помещений, техническое описание и стоимость квартиры.
Согласно п. 3 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (далее - Положение об учете), основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Они же выдают и технические паспорта на жилые помещения (помещения в многоквартирном доме).
В соответствии с п. 9 Положения об учете исходя из действующего законодательства инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством РФ, в определенных случаях:
- при составлении государственной статистической и бухгалтерской (финансовой) отчетности по жилищному фонду;
- исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
- определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.
Следует отметить, что Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для целей кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости не предусмотрено обязательного представления технического паспорта жилого помещения (помещения в многоквартирном доме). Решение о необходимости заказа технического паспорта жилого помещения (помещения в многоквартирном доме) принимает собственник жилого помещения или иное уполномоченное в установленном законодательством порядке лицо в случае необходимости проведения работ по перепланировке, реконструкции, переводу жилого помещения в нежилое.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ технический паспорт помещения в многоквартирном доме является необходимым документом для рассмотрения уполномоченными органами вопроса о проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо направляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр, в том числе технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме. Также исходя из положений ст. 23 ЖК РФ (п. 3 ч. 2) технический паспорт жилого помещения потребуется для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, технический учет должен быть проведен в отношении каждого помещения, однако технический паспорт жилого помещения (помещения в многоквартирном доме) необходим только в определенных законодательством случаях.
В соответствии с п. п. 3, 4 Положения об учете технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности осуществляется БТИ.
В настоящее время срок действия технического паспорта законодательно не определен.
Вместе с тем, согласно п. 1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Согласно ст. 25 ЖК РФ внесение изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме требуется при переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае проведения работ, в результате которых изменились технические характеристики и (или) параметры помещения в многоквартирном доме, необходимо обратиться в организации технической инвентаризации (БТИ) с соответствующим заявлением об актуализации указанных сведений о жилом помещении.
Представленное истцом заключение специалиста № СТРЭ-1402-1/20, из которого следует, что фактическая площадь жилого помещения составляет 137,8 кв.м., не может быть положено судом в основу решения об удовлетворении заявленного истцом требования, поскольку осмотр жилого помещения специалистом был проведен 14.02.2020, то есть после приобретения квартиры в собственность, при этом истец в установленном законом порядке не обращался в соответствующие организации о внесении изменений в технический паспорт помещения.
С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку приобретение квартиры с недостатками не является основанием для возложения на ответчика обязанности по устранению данных недостатков, выявление недостатков качества товара после его приобретения не может являться основанием для такого возложения, так как предусматривает иной способ защиты нарушенного права.
В тех случаях, когда обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
С такими требованиями истец в суд не обращался.
Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ, необходимо наличие в совокупности следующих условий: установление факта причинения вреда потерпевшему, размера убытков, доказанности совершения ответчиком противоправных действий (бездействия), наличия причинно-следственной связи между понесенными убытками и действиями (бездействием) ответчика.
При таких обстоятельствах, учитывая, что заявленные истцом убытки не свидетельствуют о не качественности объекта по договору, указанные недостатки не являются скрытыми и могли быть выявлены в ходе предпродажного осмотра квартиры и без составления передаточного акта, до передачи жилого помещения, часть убытков не подтверждена допустимыми и достоверными доказательствами как по их наличию, так и по стоимости, часть убытков являются обязанностью истца по содержанию своего имущества в силу закона, а потому они не могут быть возложены на ответчика.
Отказывая истцу в заявленном требовании о взыскании с ответчика стоимости устранения строительных недостатков, суд также отказывает в требовании о взыскании с ответчика неустойки, возмещении морального вреда, штрафа, судебных расходов, полагая их производными от первоначального.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении требований к ООО «ЭлитСтройГрупп» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Останкинский районный суд адрес.
Судья фио