УИД 77RS0004-02-2025-011213-16
Решение
именем Российской Федерации
19 ноября 2025 года Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7574/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ПАО Сбербанк о неправомерном изменении процентной ставки по кредитному договору,
Установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ПАО Сбербанк о признании недействительным одностороннего изменения Банком процентной ставки по кредитному договору №2819075 от 21.12.2023 в части увеличения ставки до 19,5% годовых; обязании ПАО Сбербанк восстановить первоначальную процентную ставку по кредитному договору в размере 8% годовых с апреля 2025 года и произвести перерасчёт за период с апреля 2025 года до вступления решения суда в законную силу, указав в обоснование заявленных требований, что 21.12.2023 между созаёмщиками ФИО1, ФИО2 и ПАО Сбербанк был заключён кредитный договор №289075, в соответствии с которым созаёмщикам был предоставлен кредит в сумме сумма сроком на 360 месяцев для целей индивидуального строительства жилого дома по адресу: адрес. В соответствии с п.4 договора процентная ставка за пользование кредитом составляет 8,00% годовых. В случае расторжения (прекращения действия) договора об обслуживании пакета услуг «Домклик Плюс» / отсутствия платы за обслуживание пакета услуг «Домклик Плюс» процентная ставка по кредиту может быть увеличена с даты, следующей за второй платёжной датой после для получения кредитором информации о расторжении (прекращении действия) договора об обслуживании пакета услуг «Домклик Плюс» / отсутствия платы за обслуживание пакета услуг «Домклик Плюс» на процентный пункт, при этом размер процентной ставки по кредитному договору не может превышать размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату заключения кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта. Процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату заключения кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта, в следующих случаях: если титульный заёмщик/ созаёмщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно. Процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера базовой ставки банка, действующей на дату выявления несоблюдения требований Программы, но не выше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на момент подписания договора, увеличенной на 4 процентных пункта, в следующих случаях: если соответствующий Программе Заемщик/Титульный созаемщик или Созаемщик является (ранее являлся) Заемщиком/Титульным созаемщиком, Созаемщиком или поручителем по другим ипотечным кредитам, по которым Банк получает (ранее получал) возмещение недополученных доходов в соответствии с Постановлением Правительства №566 от 23.04.2020. Кредитный договор был обеспечен договором ипотеки №2819075/ от 21.12.2023, согласно которому залогом являлся земельный участок площадью 1 060 кв.м, кадастровый номер 50:01:0050203:3, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: адрес. С апреля 2025 года Банк увеличил размер ежемесячного платежа по кредиту в связи с изменением кредитной ставки, указав, что в соответствии с п.4 кредитного договора созаёмщика не были представлены документы, подтверждающие право собственности созаёмщиков на жилой дом. Однако истцы в установленный договором срок представили Банку выписку от ЕГРН от 19.12.2024, содержащую сведения о проектируемом жилом доме и готовности объекта незавершённого строительства на 75%, а также о ФИО1 как о правообладателе. В ходе длительной переписки менеджер банка сообщил о сохранении за истцами первоначальной льготной ставки по кредиту, однако впоследствии истцам были представлены документы об изменении кредитной ставки. Оспаривая действия Банка, истцы обратились в службу омбудсмена, однако в восстановлении первоначальной ставки им было отказано. Истцы полагают действия Банка противоречащими условиям кредитования, поскольку согласно п.22 кредитного договора созаёмщики обязаны в срок до 21.12.2026, но не позднее 2 месяцев с даты окончания строительства, представить документы об оплате строительства и отчёт об оценке объекта недвижимости, а также до 21.12.2026 осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки.
Истец фио, Истец ФИО2, ответчик ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, извещены.
Суд, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, приходит к следующему:
По общему правилу, закрепленному п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Несмотря на то, что согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст.422 ГК РФ.
В соответствии со ст.432 ПК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложение заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а акцептом признается ответ лица, котором адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст.438 ГК РФ).
Согласно пунктам 2, 3 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору . Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как усматривается из материалов дела, 21.12.2023 между созаёмщиками ФИО1, ФИО2 и ПАО Сбербанк был заключён кредитный договор №289075, в соответствии с которым созаёмщикам был предоставлен кредит в сумме сумма сроком на 360 месяцев для целей индивидуального строительства жилого дома по адресу: адрес.
Кредитный договор был обеспечен договором ипотеки №2819075/ от 21.12.2023, согласно которому залогом являлся земельный участок площадью 1 060 кв.м, кадастровый номер 50:01:0050203:3, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: адрес.
В соответствии с п.4 договора процентная ставка за пользование кредитом составляет 8,00% годовых. В случае расторжения (прекращения действия) договора об обслуживании пакета услуг «Домклик Плюс» / отсутствия платы за обслуживание пакета услуг «Домклик Плюс» процентная ставка по кредиту может быть увеличена с даты, следующей за второй платёжной датой после для получения кредитором информации о расторжении (прекращении действия) договора об обслуживании пакета услуг «Домклик Плюс» / отсутствия платы за обслуживание пакета услуг «Домклик Плюс» на процентный пункт, при этом размер процентной ставки по кредитному договору не может превышать размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату заключения кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта.
Процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату заключения кредитного договора, увеличенной на 4 процентных пункта, в следующих случаях: если титульный заёмщик/ созаёмщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.
Процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера базовой ставки банка, действующей на дату выявления несоблюдения требований Программы, но не выше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на момент подписания договора, увеличенной на 4 процентных пункта, в следующих случаях: если соответствующий Программе Заемщик/Титульный созаемщик или Созаемщик является (ранее являлся) Заемщиком/Титульным созаемщиком, Созаемщиком или поручителем по другим ипотечным кредитам, по которым Банк получает (ранее получал) возмещение недополученных доходов в соответствии с Постановлением Правительства №566 от 23.04.2020.
С условиями кредитования истцы были ознакомлены, согласны, что подтвердили своими подписями на договоре, приложениях и дополнениях к нему. В том числе, истцы были уведомлены, что для сохранения дисконта к процентной ставке по кредитному договору им необходимо в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора предоставить документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.
Данные условия не противоречат положениям закона, регулирующим отношения в области защиты прав потребителей, права истцов не нарушают.
Обязательства по выдаче кредитных денежных средств исполнены Банком в полном объёме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается истцами.
Судом установлено, что кредитный договор был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» на цели: «строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на адрес, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на адрес» (далее – Программа), на основании заявления-анкеты созаемщиков, на получение «Жилищного кредита».
Программа является федеральной мерой государственной поддержки в жилищной сфере. Условия предоставления размещены на официальном сайте оператора госпрограммы – АО ДОМ.РФ.
Согласно условий данной Программы, возмещение недополученных доходов осуществляется ежемесячными выплатами кредитору за период с даты выдачи кредита (займа) до даты регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом хоз. способом, но не более чем 12 месяцев с даты заключения кредитного договора. Возмещение недополученных доходов осуществляется исходя из фактически уплаченной заемщиком в расчетном месяце суммы процентов за пользование кредитом (займом) в соответствии с условиями кредитного договора, (договора займа).
При не предоставлении документов о регистрации права собственности истцом в установленный срок, Банк лишается права на возмещение недополученных им доходов по жилищному (ипотечному) кредиту.
Условия программы определяют правила предоставления субсидий из федерального бюджета адрес.РФ для возмещения кредитным организациям (банкам-участникам) недополученных доходов. Порядок взаимодействия кредиторов и Общества по вопросам выплат определяется Обществом. Выплаты осуществляются Обществом при выполнении всех условий, установленных пунктом 5 Постановления Правительства РФ от 23.04.2020 №566.
Согласно пункту 23 кредитного договора Заемщики выразили согласие на передачу персональных данных АО «ДОМ.РФ» в целях реализации мероприятий, предусмотренных действующим в период возникновения спорных правоотношений Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 №566.
Из материалов дела усматривается, что в связи с непредоставлением в срок до 21.12.2024 (12 месяцев с даты заключения кредитного договора) истцами-созаёмщиками документов, подтверждающих право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно, Банк увеличил процентную ставку по кредитному договору.
В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», договор потребительского кредита (займа) заключается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для кредитного договора, договора займа, с учетом особенностей, предусмотренных этим законом.
Согласно статье 5 Закона о потребительском кредите договор потребительского кредита (займа) состоит из общих условий и индивидуальных условий (часть 1).
Общие условия договора потребительского кредита (займа) устанавливаются кредитором в одностороннем порядке в целях многократного применения (часть 3).
Согласно п. 9 ст. 5 названного закона индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) согласовываются кредитором и заемщиком индивидуально и включают в себя приведенные в пункте условия, в том числе, количество, размер и периодичность (сроки) платежей заемщика по договору потребительского кредита (займа) или порядок определения этих платежей (пп. 6).
В силу подпункта 4 пункта 9 статьи 5 Закона о потребительском займе индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) согласовываются кредитором и заемщиком индивидуально и включают в себя следующие условия: процентная ставка в процентах годовых, а при применении переменной процентной ставки - порядок ее определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона, ее значение на дату предоставления заемщику индивидуальных условий.
В индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) могут быть включены иные условия. Если общие условия договора потребительского кредита (займа) противоречат индивидуальным условиям договора потребительского кредита (займа), применяются индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) (часть 10 указанной статьи).
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310 421, 807, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 29 Федерального закона от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности», пришел к выводу, что кредитный договор был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» и в связи с неисполнением истцами-созаёмщиками принятых на себя обязательств по кредитному договору в установленный в нем срок по представлению документов о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, ПАО Сбербанк правомерно увеличена процентная ставка по кредиту, поскольку данное условие было согласовано сторонами при заключении кредитного договора.
Представленная истцами выписка из ЕГРН содержит сведения о регистрации права собственности ФИО1 в отношении объекта незавершенного строительства (степень готовности 75%) с кадастровым номером 50:01:0050203:472, между тем, как условия кредитного договора указывают на необходимость подтверждения права собственности на индивидуальный жилой дом.
В силу положений ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Подпункт 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект индивидуального жилищного строительства (в том числе, жилой дом) как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. То есть, жилой дом – это построенное здание, которое соответствует определённому назначению.
Подпункт 10 указанной статьи под объектами незавершенного строительства понимает объекты капитального строительства, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Такие объекты не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
В данном случае, понятия «жилой дом» и «объект незавершённого строительства» не равнозначны, в связи с чем оснований полагать, что истцами исполнены требования п.4 кредитного договора в части предоставления документов о собственности на жилой дом, не имеется.
Доводы иска о том, что п.22 кредитного договора предусмотрены иные сроки предоставления информации об использовании кредита и оформлении обеспечения, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный пункт договора не отменяет обязанности предоставить документы об оформлении права собственность на объект жилищного строительства и касается исполнения обязательства по регистрации обеспечения кредита.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и вышеприведённые нормы права, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ПАО Сбербанк о неправомерном изменении процентной ставки по кредитному договору отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение 1 месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.
решение в окончательной форме изготовлено 15.05.2026 года
Судья Е.М. Черныш