№ 2-2254/2022
22RS0068-01-2022-000849-90
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2022 года г. Барнаул
Центральный районный суд г. Барнаула в составе:
председательствующего: Поповой Н.Н.,
при секретаре: Нестеровой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об изменении условий договора в части выкупной цены объекта недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась суд с указанным иском к ответчику, в обоснование указано, что являлась собственником .... доме по адресу ..... В соответствии с постановлением администрации .... № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и расположенный на нем жилой дом по .... и жилые помещения в нем подлежат изъятию у собственников. Указанный жилой дом включен в краевую адресную программу переселения на 2019-2015 гг.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение об изъятии .... аварийном доме и земельного участка для муниципальных нужд. В соглашении размер возмещения за изымаемое помещение установлен в размере 3 086 000 руб., сумма в указанном размере перечислена истцу ДД.ММ.ГГГГ. Получив денежные средства истец приступила к выбору жилья, на этом этапе выяснилось, что выплаченного возмещения недостаточно для приобретения равнозначного жилого помещения и возмещении иных убытков. Для минимизации возможного ущерба из-за стремительного роста цен истец приобрела квартиру с минимальной ценой за 3 400 000 руб. в панельном доме без ремонта, при этом, изымаемая квартира находилась в кирпичном доме и в ней имелся хороший ремонт. Недостающую для покупки квартиры сумму истец была вынуждена взять в банке, приобретенное жилье теперь находится в залоге, истец вынуждена платить платежи по кредиту, а также будет вынуждена делать ремонт, однако, имущественное положение не позволяет этого делать. Указанные обстоятельства являются для истца кабалой, существенно ухудшают имущественное положение, существовавшее до изъятия недвижимости.
Для уточнения рыночной стоимости изымаемого помещения истец произвела его оценку, согласно заключению ООО «Бизнес центр Акцент – оценка», рыночная стоимость изымаемой квартиры составляет 4 141 600 руб., стоимость компенсации за не произведенный ремонт 917 200 руб., стоимость убытков 97 000 руб., всего 5 155 800 руб.
Истец неоднократно предлагала ответчику изменить условия соглашения, изменив размер возмещения, установив его в сумме 5 155 800 руб.
В связи с изложенным, истец просит изменить условие соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера денежного возмещения за .... доме по ....; установить размер возмещении 5 155 800 руб.; возложить на ответчика обязанность доплатить истцу денежное возмещение в размере 2 066 800 руб. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В процессе рассмотрения спора истец требования уточнила, просила признать величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры недостоверной; пункт 4 соглашения признать несоответствующим ч.7 ст. 32 ЖК РФ; утвердить пункт 4 соглашения в следующей редакции: «Муниципалитет обязуется выплатить собственнику денежное возмещение за .... в размере 5 155 800 руб. Размер возмещении включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, в том числе на земельный участок, все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения по адресу: ....12, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество собственника ....»; возложить на ответчика обязанность выплатить истцу убытки в размере 97 000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 917 200 руб., доплатить истцу денежное возмещение в размере 1 055 600 руб. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Остальные требования оставлены без изменения.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация г. Барнаула.
В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал с учетом его уточнения, пояснил, что соглашение не соответствует положениям ст. 32 ЖК РФ, является оспоримой сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ поскольку истцу были причинены убытки, выразившиеся в том, что при расчете возмещении ответчиком не был учтен не произведенный капитальный ремонт, стоимость земельного участка, а также ремонт, имеющийся в изымаемой квартире, расходы по переезду, госпошлина, оплата за сделку, стоимость арендуемого помещения (которое истец могла снимать и проживать, однако, этого сделано не было, но, вероятность такого развития событий существовала). Отчет, на основании которого был рассчитан размер возмещения не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Ответчиком не было соблюдено главное требование, установленное жилищным законодательством - выплатить возмещение для приобретения равноценного жилья. Истец была вынуждена приобрести не равноценное жилье – ни по площади, ни по месту расположения, ни по внутренней обстановке. Кроме того, истец взяла ипотечный кредит. Новую квартиру истец купила в новом доме, поскольку не было предложений по цене на вторичном рынке. В период с августа по ноябрь 2021 цены изменились, приобрести жилье стало невозможно по цене, которая устроила бы истца, все предложения были низкого качества.
При заключении соглашения у истца не было оснований не доверять администрации г. Барнаула, она являлась заведомо слабой стороной сделки, ответчик получил неосновательное обогащение, выплатив истцу заведомо меньшее возмещение за изымаемое помещение. Истец добровольно подписала оспариваемое соглашение, не понимая, что ее права нарушаются, в соглашении мелким шрифтом указано, что убытки, связанные с изъятием помещения не рассчитывались и не выплачиваются, то есть имеет место прямое нарушение договора.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, поддержал доводы письменного отзыва на исковое заявление, дополнительно указала, что истец при подписании соглашения от 07.10.2021 обладала дееспособностью, добровольно подписала соглашение, получила денежные средства. Оснований для признания соглашения полностью или в части недействительным не имеется. Сумма возмещения была установлена на основании отчета об оценке, который на момент заключения соглашения являлся актуальным.
Истец в судебное заседание не явился, извещена надлежаще, в материалы дела представлено заявление о рассмотрении настоящего спора без участия истца. В процессе рассмотрения спора истец на требованиях настаивала, пояснила, что представленное ответчиком соглашение читала, подписывала добровольно, но она не знала сколько стоят квартиры, посоветоваться было не с кем, в вопросах оценки недвижимости не разбирается. Имелось опасение, что если бы не подписала соглашение от 07.10.2021, осталась бы ни с чем. Понимала, что может обратиться в суд, однако, решила обратиться после того как получила деньги по соглашению. При подписании соглашения не могла предположить, что суммы будет недостаточно для покупки жилья. Подписывать соглашение никто не заставлял, его проект прислали для ознакомления заранее. В связи с покупной новой квартиры была вынуждена взять ипотеку на 3 года, супруг также взял кредит, чтобы делать ремонт. Оспариваемое соглашение значительно ухудшило ее материальное положение.
Третье лицо администрация г. Барнаула в суд не явилось, извещено надлежаще, представили письменный отзыв на исковое заявление.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 ст. 434 ГК РФ.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Согласно указанным пунктам ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключён путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Судом установлено, что на основании постановления администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок, расположенный по .... и .... подлежат изъятию для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу.
ДД.ММ.ГГГГ между КЖКХ .... и ФИО1 заключено соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее соглашение).
Согласно пункта 1 Соглашения собственник в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, обязуется передать в собственность городского округа .... доме по ...., а муниципалитет обязуется принять указанную квартиру и выплатить ФИО1 денежное возмещение.
Пунктом 4 Соглашения установлено, что муниципалитет обязуется выплатить собственнику денежное возмещение в размере 3 086 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Бизнес Консалтинг», включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, включая земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения.
В пункте 12 Соглашения указано, что собственник подтверждает, что не лишена дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть данного соглашения. Собственник подтверждает, что она заключает настоящее соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, и что настоящее соглашение не является для нее кабальной сделкой.
Данное соглашение подписано ФИО1, что подтверждается ее личной подписью.
Денежные средства в размере 3 086 000 руб. были перечислены истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № от указанной даты и не оспаривалось сторонами в процессе рассмотрения спора.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на недействительность пункта 4 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ввиду того, что денежное возмещение за квартиру установлено с нарушением требований действующего законодательства.
По смыслу ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том числе, договоры.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным, настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного Кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Размер возмещения изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса РФ в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в РФ".
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судом установлено, что на дату заключения соглашения об изъятии от 07.10.2020 предварительная процедура органом местного самоуправления была соблюдена, между сторонами подписано соглашение, в котором истец признал предоставленное ответчиком возмещение равноценным; соглашение исполнено сторонами; при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия.
Истец согласилась с предложенным размером возмещения – 3 086 000 руб., определенным на основании отчета об оценке выкупной цены изымаемого имущества, в которую в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ были включены, в том числе стоимость жилого помещения, земельного участка, общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истца в праве общей долевой собственности, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Указанный в соглашении размер возмещения был выплачен истцу и получен ею, претензий по выплате ФИО1 не имела вплоть до ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи настоящего иска в суд). При этом, право собственности на квартиру по ....162, .... было зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку при заключении соглашения сторонами были согласованы все существенные условия, оснований для внесения изменений в указанное соглашение либо признания недействительным отдельных условий соглашения, не имеется.
Доводы стороны истца на отсутствие в составе выкупной цены изымаемого помещения истца компенсации за невыполненный капитальный ремонт, а также убытков в виде расходов на переезд, на поиск другого помещения, на оплату госпошлины, не могут быть приняты во внимание. Данные доводы направлены на оспаривание результатов оценки, которая была принята истцом при заключении соглашения о выкупе и не оспаривалась им. Кроме того, как указано выше, пунктом 4 Соглашения установлено, что в стоимость включены все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения.
В рамках рассмотренного дела, в состязательном процессе в соответствии со ст. 56, 59 ГПК РФ доказательств недобросовестного поведения ответчика и злоупотребления правом при заключении соглашения истцом также не представлено.
Согласно действующему законодательству, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункт 3 статья 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. ФИО1 реализовала принадлежащее ей право путем выкупа аварийного жилья муниципальным образованием, на основании добровольно заключенного соглашения и получила денежные средства за выкупленное жилье.
Отклоняя доводы истца о том, что истец не располагала информацией о стоимости недвижимого имущества на момент заключения соглашении в октябре 2021 года и не предполагала рост цен, была вынуждена приобрести жилое помещение с привлечением кредитных средств, суд исходит из того, что волеизъявление сторон сделки выражено в условиях согласованного и подписанного истцом и ответчиком соглашения об изъятии путем выкупа квартиры. При этом суд отмечает, что в данном случае как предоставление жилого помещения, так и выплата выкупной стоимости за изымаемое помещение носит компенсационный характер и не связано с улучшением жилищных условий граждан.
Расходы, связанные с приобретением жилого помещения в новостройке, а также проведением ремонтных работ понесены истцом по собственной инициативе в целях улучшения своих жилищных условий, в силу чего такие расходы не относятся к убыткам, подлежащим возмещению за счет ответчика.
Таким образом, ввиду того, что судом оснований для изменения условий соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, а потому отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств в виде заявленных сумм.
Иные доводы истца также не содержат обстоятельств, имеющих правовое значение для дела.
С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула об изменении условий договора в части выкупной цены объекта недвижимого имущества оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца через Центральный районный суд г. Барнаула со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Н.Н. Попова