Дело № 2-382/2025
(УИД) 57RS0024-01-2025-000103-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 марта 2025 г. г. Орел
Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:
председательствующего судьи Лазуткина Е.А.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
представителя третьего лица Управления Росреестра по Орловской области ФИО5,
при секретаре Ревякиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании обременения на земельный участок отсутствующим, о погашении регистрационной записи об ипотеке,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании обременения на земельный участок отсутствующим, о погашении регистрационной записи об ипотеке.
В обоснование заявленных требований указав, что истец на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является собственником части жилого дома - <адрес> земельного участка площадью 606 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №. Земельный участок находится в общей долевой собственности, доля в праве ФИО1 составляет 11/42. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 заключила сделку - кредитный договор № с акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк», Банк) для целей приобретения земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. Однако, ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность за счет заемных денежных средств лишь часть спорного земельного участка, доля в праве составила 32/42. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании заявления ФИО3 была произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, а также ипотеки в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», о чем в ЕГРН сделана запись №. В результате произведенной сделки в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору весь земельный участок оказался в залоге у Банка и на него возникли ограничения прав, которые распространились, в том числе, и на земельный участок, принадлежащий ФИО1 Считает, что ФИО3 были нарушены права истца, предусмотренные ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), свободно и без ограничений владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Пунктом 2 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») установлен прямой запрет установления ипотеки на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и не выделенный в натуре. Ипотека была установлена в отношении всего земельного участка, который не находился в собственности ФИО3 Ответчик является собственником лишь доли земельного участка, которая составляет 32/42, а 11/42 доли в праве земельного участка принадлежит ФИО1 Из общего земельного участка, находящегося в долевой собственности доля ФИО3 в праве общей долевой собственности на земельный участок не была выделена в натуре и границы соответствующего этой доле земельного участка не установлены. Спорный земельный участок, в отношении которого заключен договор залога, не был обособлен, не определен и не выделен в натуре и представлял собой абстрактную долю земельного участка. Выдел доли в натуре из спорного земельного участка не представляется возможным, так как выделенный земельный участок не будет соответствовать требованиям ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Сделка, совершенная ответчиком, нарушает требования закона и при этом, посягает на права и охраняемые законом интересы истца как участника долевой собственности.
Истец просит суд признать обременение на земельный участок с кадастровым № отсутствующим; погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРН № обременения общего долевого права собственности на земельный участок №.
В возражениях на исковое заявление ответчик ФИО3 выразила несогласие с заявленными требованиями, просила в иске отказать.
В обоснование указав, что согласно выпискам из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированы обременения на 31/42 долю, принадлежащую ФИО3 в пользу Банка, и запрет на отчуждение земельного участка, установленное Железнодорожным районным судом в рамках гражданского дела №. Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Пункт 2 ст. 62 указанного Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок. Предметом договора являлись 31/42 доля земельного участка с кадастровым № и жилое помещение общей площадью 66,3 кв.м. Согласно п. 2.7. договора именно приобретенное имущество находится в залоге у АО «Россельхозбанк».
В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» просит отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование указав, что между -- и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ФИО3 для целей приобретения земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым №, предоставлены денежные средства в сумме 1 417 000 рублей, а ФИО3 обязалась возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее. Пунктом 5.2 кредитного договора предусмотрено, что надлежащее обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору является существенным обстоятельством, из которого кредитор исходит при его заключении. Обеспечением надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору является, в том числе, ипотека в силу закона на приобретенную частично за счет кредитных денежных средств жилого помещения и земельного участка, указанных в п. 2.1. кредитного договора, о чем составлена Закладная от ДД.ММ.ГГГГ Указание в данном пункте на предмет на приобретенную частично за счет кредитных денежных средств жилое помещение и земельного участок, прямо говорит о рассмотрении данных объектов недвижимости как единого предмета ипотеки. На момент приобретения рассматриваемых объектов недвижимости в отношении них отсутствовали зарегистрированные возражения лица, право собственности которого зарегистрировано ранее; обременения (полностью или частично) какими-либо обязательствами залогодателя перед третьими лицами. В залог Банка были переданы жилой дом и доля в праве собственности на земельный участок как имущественный комплекс, а земельный участок, с кадастровым № не является самостоятельным предметом ипотеки. В рассматриваемой ситуации правило п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежит применению, поскольку определяет особенности ипотеки земельных участков. Данное правило не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
В ходе рассмотрения настоящего дела к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Росреестра по Орловской области.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.
Кроме этого указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила кредитный договор № с -- для целей приобретения земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома, с кадастровым № по адресу: <адрес>. На эти цели Банк предоставил заемные денежные средства в сумме 1 417 00 рублей. Однако, ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность за счет заемных денежных средств лишь часть спорного земельного участка, доля в праве составила 31/42 и помещение в доме, а не весь дом. Ответчиком было приобретено два самостоятельных объекта права. Обеспечением надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору является, ипотека в силу закона на приобретенную за счет кредитных денежных средств жилого помещения и земельного участка, указанных в п. 2.1 кредитного договора, о чем составлена закладная от ДД.ММ.ГГГГ В разделе 5 Закладной указан предмет ипотеки, а также наименование и описание предмета ипотеки, достаточное для идентификации. В Закладной указано два предмета ипотеки зарегистрированных в ЕГРН: квартира площадью 66 кв. м., кадастровый № и земельный участок площадью 606 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. В Закладной содержатся два самостоятельных предмета ипотеки: земельный участок и квартира, которые зарегистрированы в ЕГРН, каждый под своим регистрационным номером. Спорный земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки и передается в залог весь земельный участок, площадью 606 кв.м, кадастровым №, а не его часть. И соответственно в ЕГРН зарегистрирован залог на земельный участок, указанный в Закладной. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на основании заявления ФИО3, кредитного договора, закладной была произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, а также ипотеки в силу закона в пользу -- о чем в ЕГРН сделана запись № – залог на земельный участок и запись № – залог квартиры. В результате произведенной сделки в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору весь земельный участок оказался в залоге у Банка, и на него возникли ограничения прав, которые распространились, в том числе, и на земельный участок, принадлежащий ФИО1 В выписке из ЕГРН в части обременения объекта недвижимости указываются актуальные сведения применительно к земельному участку, а не к правообладателю. Из выписки не следует, что в ипотеку передана часть земельного участка. Ипотека была установлена в нарушение закона.
В судебном заседании ответчик Корнеева ЕК.А. и ее представитель ФИО4 возражали против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в возражениях.
Указали, что в силу абз. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона. Выписки из ЕГРН оформляются в соответствии с Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении форм выписок из ЕГРН.. .». Пунктами 59, 60, 61 Приказа определены особенности заполнения разделов 1 и 2 выписок из ЕГРН. Сведения, внесенные в разделы 1 и 2 выписки, представленной в материалы дела, соответствуют сведениям о зарегистрированных правах ФИО3 на долю земельного участка, и предмету залога как соответствующего указанной доле. Сослались на то, что ипотека погашается только исполнением обязательств.
В судебном заседании представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области ФИО5 при разрешении спора полагался на усмотрение суда.
При этом пояснил, что нормы права, на которые ссылается истец, не распространяются на данную ситуацию. Речь идет о доме расположенном на земельном участке. Запись в ЕГРН внесена только в отношении ответчика. Ипотека установлена только в отношении доли ответчика ФИО3 Ссылается на неразрывность судьбы земельного участка и квартиры. Обременения по ипотеки в отношении ФИО1 в ЕГРН не зарегистрированы. ФИО1 было отказано о прекращении права общей долевой собственности земельного участка, поскольку решением суда от 2023 г. запрещено совершение регистрационных действий, а согласие банка на прекращение долевой собственности ФИО1 не предоставил.
Присутствовавший ранее в судебном заседании представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ФИО6 возражал против удовлетворения требований истца по основаниям, изложенным в отзыве. Сослался на то, что ипотека установлена только в отношении доли ФИО3
В судебное заседание истец ФИО1, представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ФИО6, извещенные надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки и иными способами, предусмотренными законом.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником части жилого дома - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
ФИО3 является собственником части жилого дома - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
ФИО1 и ФИО3 являются собственниками находящегося в общей долевой собственности земельного участка площадью 606 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Доля в праве ФИО1 составляет 11/42, доля ФИО3 составляет 31/42, что подтверждается выпиской ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ФИО3 для целей приобретения 31/42 доли земельного участка с кадастровым № и расположенной на ней квартиры с кадастровым №, предоставлены денежные средства в сумме 1 417 000 рублей.
Пунктом 5.2 кредитного договора предусмотрено, что надлежащее обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору является существенным обстоятельством, из которого кредитор исходит при его заключении. Обеспечением надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору является, в том числе, ипотека в силу закона на приобретенную частично за счет кредитных денежных средств жилого помещения и земельного участка, указанных в п. 2.1. кредитного договора, о чем составлена Закладная от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 2.1 кредитного договора заемщик обязуется использовать полученный кредит исключительно на следующие цели: приобретение жилого помещения (квартиры), состоящего из трех комнат, общей площадью 66,3 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, расположенной на земельном участке из состава земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 606 кв.м., общей стоимостью 1 442 000 рублей, по договору купли продажи доли земельного участка с квартирой, предусматривающей аккредитивную форму расчетов между сторонами, соответствующую требованиям настоящего договора.
Согласно договору купли-продажи доли земельного участка с жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела у ФИО8 31/42 долю земельного участка площадью 606 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, и жилое помещение общей площадью 66,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В разделе 5 Закладной указан предмет ипотеки, а также наименование и описание предмета ипотеки: квартира площадью 66 кв. м., кадастровый №, земельный участок площадью 606 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на основании заявления ФИО3, кредитного договора, закладной была произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, а также ипотеки в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», о чем в ЕГРН сделана запись № – залог на земельный участок и запись № – залог квартиры.
Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Из ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует: - в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1); - стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке (пункт 1.1); - предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (пункт 2); - оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (пункт 3); - обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (пункт 4); - если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункт 5); - если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (пункт 6).
Статьей 339 ГК РФ установлены следующие правила: - в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (пункт 1); - договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога (пункт 3).
На основании п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
Согласно разделу 5 Закладной в качестве предмета залога указаны квартира площадью 66 кв. м., кадастровый №, и земельный участок площадью 606 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 2 ст. 62 Федерального «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Как следует из п. 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, рекомендованного в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90, положения главы XI Закона об ипотеке, включая правило п. 2 ст. 62, определяют особенности ипотеки земельных участков.
Поэтому п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Как указано в Обзоре, в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
Указанный подход является общим и применяется к спорным правоотношениям.
В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В силу ч. 2 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Согласно вышеприведенным кредитному договору, закладной, земельный участок с кадастровым № площадью 606 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, не является самостоятельным предметом ипотеки, заложен одновременно с квартирой.
При этом, суд принимает во внимание принцип единства судьбы доли земельного участка и располагаемого на ней объекта недвижимости, принадлежащих правообладателю ФИО7
Доводы представителя ФИО2 о том, что земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, опровергаются материалами дела.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (--) к ФИО3 (-- ) о признании обременения на земельный участок отсутствующим, о погашении регистрационной записи об ипотеке – отказать.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Орла в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 г.
Судья Е.А. Лазуткин