Дело № ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года г. Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Лазаревой ФИО10

при секретаре Лобанове ФИО11

с участием истца ФИО1 ФИО12 представителя истца ФИО2 ФИО13 ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО14., представителя ответчика ФИО4 ФИО15 третьего лица ФИО1 ФИО16

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Саратове гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО17 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО18 о взыскании денежных средств, судебных расходов, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1 ФИО19,

установил:

ФИО1 ФИО20 обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО21 о взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и индивидуальным предпринимателем ФИО3 ФИО22 (далее - ответчик) был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке (далее - предварительный договор), по условиям которого ответчик должен был до ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес> жилой дом площадью 105 кв.м и заключить с ней нe пoзднee ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости (земельного участка и построенного на нём жилого дома) по цене 7 500 000 рублей. При подписании предварительного договора она передала ответчику в качествe зaдатка 300 000 (триста тысяч) рублей. Факт получения от нее денежных средств подтверждается собственноручной распиской ответчика в тексте предварительного договора. Однако в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик не уведомил её об исполнении своих обязательств и не предложил заключить договор купли-продажи недвижимости (основной договор). Таким образом, предварительный договор прекратился, что повлекло за собой и прекращение обязательств по заключению основного договора. Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. Факт утраты интереса к заключению основного договора подтверждается в том числе и тем обстоятельством, что ответчик в ДД.ММ.ГГГГ года разместил на платформе «Avito» и на других интернет-площадках в телекоммуникационной сети Интернет объявление о продаже земельного участка с расположенным на нeм жилым домом по цене 8 100 000 рублей, а позже снизил цену до 7 800000 рублей. В соответствии с п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства. Таким образом, поскольку основное обязательство (заключить договор купли-продажи недвижимости) было прекращено, то прекратилось и обеспечивающее его обязательство по выплате задатка. В связи с чем, уплаченные ответчику в качестве задатка по предварительному договору денежные средства в размере 300 000 рублей подлежат возврату. Tакжe считает, что при заключении предварительного договора стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. Так предварительным договором не был определен его предмет, а именно какой жилой дом (конфигурация, этажность, строительные и отделочные материалы, количество комнат, место расположения жилого дома на земельном участке и проч.) ответчик обязался построить на земельном участке. Поскольку существенного условия о жилом доме, подлежащим строительству между истцом и ответчиком не было достигнуто, то предварительный договор является незаключенным. В связи с вышеизложенньм, она ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику претензию c требованием возврата денежных средств. Однако ответа на претензию не последовало, денежные средства ответчик не возвратил. Таким образом, учитывая прекращение обязательств по предварительному договору, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 300000 pyблей.

На основании изложенного просит суд: взыскать с ответчика в ее пользу 300000 руб. в качестве неосновательного обогащения, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10000 руб.

Истец ФИО1 ФИО23 судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Также пояснила, что при заключении предварительного договора с ответчиком было согласовано, что в стоимость, указанную в договоре, входит внутренняя отделка, однако на ДД.ММ.ГГГГ строительство дома не было завершено, к дому не были подключены коммуникации, внутренняя отделка отсутствовала, а потому заключение основного договора было невозможно. После ДД.ММ.ГГГГ ответчиком велись переговоры, велась переписка по вопросу покупки дома, однако заключение основного договора так и не состоялось по вине продавца.

Представитель истца ФИО2 ФИО24 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указал на выводы специалиста ООО «Экспертно-исследовательский центр» № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного по инициативе истца, согласно которому спорный дом является объектом капитального строительства – зданием, строительство которого не завершено. Также уточнил, что истец просит взыскать с ответчика сумму задатка, поскольку обязательств по предварительному договору были прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Ответчик ИП ФИО3 ФИО25 и его представитель ФИО4 ФИО26. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в возражениях на иск, поскольку со стороны продавца все обязательства по предварительному договору выполнены, основной договор не был заключен по вине покупателя, а потому задаток не подлежит возврату. Кроме того, после ДД.ММ.ГГГГ вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами шли переговоры и процесс оформления ипотеки, однако сделка так и не состоялась по вине покупателя.

Третье лицо ФИО1 ФИО27. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, все переговоры по покупке дома вел он, ответчик при подписании предварительного договора им пояснял, что дом будет с внутренней отделкой, на дату заключения основного договора строительство дома не было завершено, в дальнейшем стороны вели переговоры по подписанию договора, в ДД.ММ.ГГГГ года они окончательно передумали покупать дом.

Суд, выслушав стороны, представителей истца и ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Залог является одним из предусмотренных ст. 329 ГК РФ способов обеспечения обязательства.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены в ст. 381 ГК РФ. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО28 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 ФИО29 был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке.

По условиям предварительного договора продавец обязуется продать, а покупатель приобрести право собственности на недвижимость и земельный участок, с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется построить жилой дом 105 кв.м на земельном участке с кадастровым номером № до ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ приобрести объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № Стороны пришли к соглашению, что цена земельного участка и готового дома составляет 7500000 руб.

Согласно п. 6.1 договора в соответствии со ст. 380 ГК РФ и в обеспечение своих обязательств продавец принимает от покупателя задаток в сумме 300000 руб. за продаваемую недвижимость. Переданный задаток входит в стоимость недвижимости (п. 6.2). В силу п. 7 ФИО3 ФИО30 подтверждает, что получил от ФИО1 ФИО31. задаток в сумме 300000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензию о возврате денежных средств в размере 300000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил ФИО1 ФИО32. требование о заключении основного договора.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО3 ФИО33. с ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 105,2 кв.м зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ФИО1 ФИО34. оплатил услуги по изготовлению кадастрового паспорта на жилой дом и отчета об определении стоимости объекта.

Согласно уведомления администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью застройки 132 кв.м на земельном участке с кадастровым номером № соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ объекту присвоен адрес: <адрес>

Вопреки доводам истца, из материалов дела следует, что до 15.12.2024 жилой дом построен и поставлен на кадастровый учет. Ответчик представил документы, подтверждающие проведение работ по бурению скважины, осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, паспорт эксплуатационной скважины на воду.

В этой связи суд не принимает во внимание представленное истцом исследование специалиста ООО «Экспертно-исследовательский центр» № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорный дом является объектом капитального строительства – зданием, строительство которого не завершено.

Согласно ответа на запрос суда АО «Банк ДОМ.РФ» от № № № заявка на ипотечный кредит № № была подана ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО35., ФИО1 ФИО36. в электронном виде на сайте Банка. В этом случае заявление-анкета на бумажном носителе не оформляется. По итогу рассмотрения заявки Банком было принято предварительное положительное решение о предоставлении ипотечного кредита, однако документы на рассмотрение объекта недвижимости клиентам нe подавались, окончательное решение по заявке не принято Банком. Таким образом, Банк не может подтвердить или опровергнуть намерение ФИО1 ФИО37., ФИО1 ФИО38 приобрести жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. При подаче заявки на кредит ФИО1 ФИО39., ФИО1 ФИО40 были оформлены согласия и заверения заявителя, подписанные простой электронной подписью (приложение № 1 к настоящему письму). ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО42А., ФИО1 ФИО43. повторно подали в Банк заявкy № № на ипотечный кредит через сайт Банка. По итогам рассмотрения Банком было принято peшение отказать в предоставлении кредита.

Доводы истца о том, что по вине ответчика ее сын ФИО1 ФИО44. так и не оформил кредит на покупку спорного дома, не подтверждаются допустимыми доказательствами.

Доводы истца о том, что ответчик в ДД.ММ.ГГГГ года разместил на платформе «Avito» и на других интернет-площадках в телекоммуникационной сети Интернет объявление о продаже земельного участка с расположенным на нeм жилым домом, не свидетельствуют том, что основной договор не был заключен по вине продавца, поскольку, как пояснил ответчик в судебном заседании, он не отказывался от заключения основного договора, напротив неоднократно звонил и вел переписку с покупателями по вопросу заключения сделки, однако договор так и не был заключен по вине покупателя ссылавшегося на отсутствие денежных средств, он и в настоящий момент готов заключить основной договор.

Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе аудиозаписью разговора от ДД.ММ.ГГГГ, прослушанной в судебном заседании и не оспоренной истцом.

Исходя из положений пункта 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора(статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами и т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что в судебном задании не нашел свое подтверждение факт наличия виновных действий ИП ФИО3 ФИО45 в результате которых не был заключен основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, поскольку на дату ДД.ММ.ГГГГ строительство дома было завершено, по условиям договора внутренняя отделка домовладения не предусмотрена и продавец совершил необходимые действия, направленные на заключение сделки.

С учетом приведенных норм права, установленных судом обстоятельств, на ответчика не может быть возложена обязанность по возврату истцу суммы задатка, а потому исковые требования не подлежат удовлетворению.

Кроме того, указанные денежные средства не являются неосновательным обогащением, поскольку были получены ответчиком в рамках заключенного предварительного договора купли-продажи. Ссылки на то, что предварительным договором не был определен его предмет, существенные условия о жилом доме, подлежащим строительству между истцом и ответчиком не были достигнуты, не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку истцом заявлены требования о взыскание сумма задатка на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ. Требований о признании предварительного договора незаключенным не заявлялось.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО46 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО47 о взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать в полном объеме

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ

Судья Лазарева ФИО48