Дело № 2-337/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«09» июня 2022 года г. Пролетарск

Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кутыгиной Л.А.,

при секретаре Сергеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением указав, что Закрытым акционерным обществом «Агрохимсервис» приобретено право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5221,63 кв.м. (5222 кв.м), с местоположением: , как собственником расположенных на участке зданий, строений, сооружений.

ФИО1 21.09.2017 был заключен Договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с ЗАО «Агрохимсервис» в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, согласно которому ФИО1 (Покупатель) купила и приняла у ЗАО «Агрохимсервис» (Продавец) земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для производственных целей, общей площадью 5221,63 кв.м, расположенный по адресу: и находящееся на указанном участке нежилое здание, расположенное по тому же адресу.

Сами объекты недвижимого имущества фактически переданы Истцу до подписания договора купли-продажи от 21.09.2017, стороны признали заключенный Договор имеющим силу передаточного акта.

Вместе с тем право собственности ФИО1 на приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2017 у ЗАО «Агрохимсервис» нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости своевременно зарегистрировано не было.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.11.2021, сформированной с использованием официального сайта ФНС России (https://egrul.nalog.ru/), ЗАО «Агрохимсервис» прекратило свою деятельность с 13.09.2018, способ прекращения - исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица; ГРН и дата внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей указанные сведения: № от 13.09.2018.

В связи с тем, что порядок регистрации права собственности по заявлению одной стороны договора при ликвидации юридического лица - другой стороны договора, законом не урегулирован, Истец в настоящее время лишен возможности зарегистрировать приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2017 объекты недвижимого имущества во внесудебном порядке.

На основании изложенного истец просит суд признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5222 кв.м, с местоположением:

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое здание, площадью 527,8 кв.м, расположенное по адресу: .

Прекратить право собственности Закрытого акционерного общества «Агрохимсервис», ИНН <***>, ОГРН <***>, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5222 кв.м, с местоположением: .

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель администрации Пролетарского городского поселения Пролетарского района Ростовской области в судебное заседание также не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что администрация исковые требования признает в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновении, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с Постановлением Администрации Пролетарского района Ростовской области от 30.12.2009 № «О продаже земельного участка по адресу: ЗАО «Агрохимсервис» и Договором № от ДД.ММ.ГГГГ «Купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность», Закрытым акционерным обществом «Агрохимсервис» приобретено право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5221,63 кв.м. (5222 кв.м), с местоположением: , как собственником расположенных на участке зданий, строений, сооружений.

Так, согласно п. 1.2 вышеуказанного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ: «На указанном земельном участке расположены строения и сооружения, принадлежащие Закрытому акционерному обществу «Агрохимсервис» на праве собственности на основании плана приватизации предприятия от ДД.ММ.ГГГГ.».

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ и выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5222 кв.м, с местоположением: , находится в собственности Закрытого акционерного общества «Агрохимсервис», ИНН <***>, ОГРН <***>; ограничения и обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы.

Из материалов дела видно, что ФИО1 21.09.2017 был заключен Договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с ЗАО «Агрохимсервис» в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, согласно которому ФИО1 (Покупатель) купила и приняла у ЗАО «Агрохимсервис» (Продавец) земельный участок с кадастровым номером № категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для производственных целей, общей площадью 5221,63 кв.м, расположенный по адресу: , и находящееся на указанном участке нежилое здание, расположенное по тому же адресу.

За указанные объекты недвижимости Истцом произведена оплата в пользу продавца генерального директора ЗАО «Агрохимсервис» ФИО2 в сумме 1 000 000 рублей, в том числе за земельный участок - 600 000 рублей, за расположенное на участке нежилое здание - 400 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании указанного договора, что подтверждается составленной сторонами договора распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой оплата за отчуждаемые объекты недвижимости произведена полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.

Во исполнение п. 4 Договора генеральный директор ЗАО «Агрохимсервис» ФИО2 передал ФИО1 относящуюся к отчуждаемым объектам недвижимости документацию, в числе которой: документы-основания регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № - Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «О продаже земельного участка по адресу: ЗАО «Агрохимсервис», Договор № от ДД.ММ.ГГГГ «Купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность», Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, а также документы, подтверждающие его полномочия как генерального директора ЗАО «Агрохимсервис».

Сами объекты недвижимого имущества фактически переданы Истцу до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны признали заключенный Договор имеющим силу передаточного акта.

Вместе с тем право собственности ФИО1 на приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2017 у ЗАО «Агрохимсервис» нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости своевременно зарегистрировано не было.

В числе причин, послуживших этому, непринятие собственником имущества ЗАО «Агрохимсервис» необходимых мер к постановке на кадастровый учет нежилого здания, фактически принадлежавшего предприятию на основании плана приватизации предприятия от 04.11.1992 г., а также последовавшая после фактического прекращения деятельности ЗАО «Агрохимсервис ликвидация данной организации в 2018 году.

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.11.2021, сформированной с использованием официального сайта ФНС России (https://egrul.nalog.ru/), ЗАО «Агрохимсервис» прекратило свою деятельность с 13.09.2018, способ прекращения - исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица; ГРН и дата внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей указанные сведения: № от 13.09.2018.

Ликвидированное юридическое лицо не обладает ни правоспособностью, ни дееспособностью, в силу чего не может обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, как это предусмотрено в ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»В связи с тем, что порядок регистрации права собственности по заявлению одной стороны договора при ликвидации юридического лица - другой стороны договора, законом не урегулирован, Истец в настоящее время лишен возможности зарегистрировать приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2017 объекты недвижимого имущества во внесудебном порядке.

Судом установлено, что до настоящего времени спорные объекты недвижимого имущества находятся в фактическом владении Истца, какие-либо правопритязания в отношении них со стороны третьих лиц либо органа местного самоуправления, на территории муниципального образования которого они находятся (Администрация Пролетарского городского поселения) с момента фактического их приобретения Истцом до настоящего времени не заявлялись.

Установить круг лиц, потенциально заинтересованных в оспаривании прав Истца в отношении спорных объектов и факта их приобретения, в настоящее время не представляется возможным в связи с фактическим длительным неосуществлением деятельности ЗАО «Агрохимсервис», отсутствием какой- либо документации, касающейся его деятельности перед ликвидацией.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Как предусмотрено в ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих регистрации, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 62 Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил следующее.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела видно, что в целях идентификации и технического описания приобретенного по договору купли-продажи от 21.09.2017 у ЗАО «Агрохимсервис» нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, Истец обратился за проведением строительно-технического исследования объекта капитального строительства - нежилого здания, расположенного по адресу:

В соответствии с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ исследуемый объект - нежилое двухэтажное здание простой конфигурации, расположенное по адресу: Целевое назначение объекта - производственное (обслуживание транспортных средств и сельскохозяйственной техники), функциональное назначение - основное (в составе производственного комплекса). Согласно данным натурного обследования исследуемое здание состоит из одного строительного объема: двухэтажного прямоугольного здания простой конфигурации с входным тамбуром. Общая площадь помещений первого этажа составляет 423,4 кв.м, второго этажа - 104,4 кв.м, общая площадь помещений здания - 527,8 кв.м. Обследуемый объект признан пригодным для постоянной эксплуатации с требуемым эксплуатационным режимом. Строительные конструкции находятся в исправном состоянии, не угрожают жизни и здоровью людей и не ущемляют права третьих лиц, признаны капитальными, обеспечивающими безопасную эксплуатацию. Обследуемый объект соответствует строительным, планировочным, противопожарным и градостроительным требованиям.

Согласно техническому плану здания от 04.04.2022, составленному кадастровым инженером ФИО4, рассматриваемое нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № площадь объекта недвижимости - 527,8 кв.м.; количество этажей - 2; местоположение объекта недвижимости:

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку законны, обоснованы, подтверждены материалами дела, и не оспорены ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5222 кв.м, с местоположением:

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое здание, площадью 527,8 кв.м, расположенное по адресу:

Прекратить право собственности Закрытого акционерного общества «Агрохимсервис», ИНН <***>, ОГРН <***>, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5222 кв.м, с местоположением: .

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивировочная часть решения в окончательном виде изготовлена 09 июня 2022 года.

Судья: