Решение по делу № 2-12186/2024 от 11.02.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело 2-734/2025 50RS0№-09

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Бесчастной С.А.,

при секретаре ФИО7,

с участием ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – ФИО11, представителя ответчика ФИО4- ФИО12, представителя ответчика ФИО3-ФИО14,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО4, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкрн.Салтыковка, <адрес>, по причине безденежности, а также применении последствий недействительности сделки в виде возвращения указанной квартиры в собственность истца ФИО1 с прекращением права собственности ФИО4 и ФИО3

В обоснование заявленных требований истцом указано, что спорная сделка была совершена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ от его имени на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Ногинского нотариального округа <адрес>. В период совершения сделки, истец отбывал наказание в виде 9 лет лишения свободы в исправительном учреждении на основании приговора Щелковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем был освобожден условно-досрочно ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Луховицкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что узнал о факте совершения сделки в феврале 2024 года после получения выписки из ЕГРН, при этом, денежные средства в размере 7 200 000 рублей, вырученные ФИО2 от продажи квартиры, он не получал. Претензия, направленная истцом в адрес ответчика ФИО8 оставлена без исполнения. Истец полагает, что договор является безденежным, так как расчет между ФИО2 и ФИО3 отсутствовал, ответчик ФИО3 не имел финансовой возможности купить квартиру, так как ДД.ММ.ГГГГ заключил договор займа с оформлением залога. Кроме того, истец указывает, что действия ответчика ФИО3 являются недобросовестными, так как в дальнейшем он произвел отчуждение квартиры за аналогичную стоимость в размере 7 200 000 рублей. Истец указывает, что лишился единственного жилья, в котором проживал с матерью ФИО9, при этом денежных средств не получил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО10 в судебное заседание после перерыва не явились, извещены. Ранее сторона истца суду поясняли, что ФИО2 выдали доверенность на совершеннее сделки. Выйдя из мест лишения свободы, истец получил выписку из ЕГРН, где увидел, что право собственности перешло, в связи с этим он обратился к ФИО2 о том, чтобы вернуть деньги с продажи квартиры, у него не было регистрационного дела, он не имел других сведений. В ходе судебного производства в Грязинском городском суде ни ФИО2, ни ФИО3 не являлись, в связи с этим было вынесено заочное решение. Истец обратился в полицию, ФИО2 дала показания, что денежные средства не получала, в связи с чем, обратились с данным иском. Истец доверенность выдал, в части содержания прав не оспаривают, ФИО2 действовала в интересах истца. Истец был ознакомлен с текстом доверенности на ФИО2, но о том, что квартира продана, он узнал когда вышел на свободу, а именно в ноябре 2023. При обращении к ФИО2, она сказала, что никаких денег не получала. О том, что квартира продана, она лично ему не сообщала. Детально, что она ему говорила он не помнит, по поводу сделки она пояснила, что ничего не видела и не получала. Исковое заявление о взыскании денежных средств с ФИО2 было подано летом 2024 <адрес> признать сделку недействительной по ее безденежности.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО11 в судебном заседании полагали, что исковые требования подлежат удовлетворению, в материалы дела представлены письменные пояснения. Дополнительно суду пояснили, что доверенность была выдана в 2017, но точную дату она не помнит, это было зимой, ответчик приехала в Москву, она с неким Вовой поехали к нотариусу, чтобы выписать доверенность, эта доверенность была с передоверием. ФИО3 она никогда не видела, с ней контактировали неизвестные ей люди. Эти люди взялись, через знакомого ее мужа – брата истца. Потом ей переслали документы, что их нужно подписать, она подписала. Это была доверенность на передоверие. Была договоренность у ее мужа, что он говорил ей, то она и делала. Потом ей были сообщения от Зои ФИО5 и ФИО1 о том, что не нужно продавать квартиру, она об этом людям сказала, что не нужно продавать квартиру. Деньги нужны были для адвоката, те адвокаты, которые были предоставлены свои обязанности не выполняли. Она также озвучивала желания ФИО1 и Зои ФИО5, что нужно все остановить, но ей сказали, что уже поздно. Она не знала, что можно отозвать доверенность. В правоохранительные органы не обращалась. Точной даты, когда продана квартира назвать она может, это она узнала от бывшего мужа. Окончательно о продаже квартиры узнала от следователя. Так же ответчик пояснила, что вторую доверенность она подписывала, договор купли-продажи не подписывала. Подпись оспаривала в договоре купли-продаже, акте приема-передачи квартиры, а также в расписке. Ходатайствовала о проведении почерковедческой экспертизы.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО12 в судебном заседании исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать. Кроме этого, просил приостановить производство по делу до вступления в силу решения Грязинского городского суда <адрес> о взыскании денежных средств с ФИО13

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО14 в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать. Письменные возражения поддержала. Дополнительно суду пояснила, что денежные средства были переданы наличными в офисе риэлтерского агентства ООО «Резидент», адрес она не знает, это риэлтерское агентство, в котором в том числе работал ФИО3

Третье лицо ФИО16 в судебное заседание после перерыва не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания. Представитель третьего лица Управления Федеральной налоговой службы по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания. Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. На основании п.1 ст.1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе - из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). На основании п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

На основании п.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Согласно материалам дела, предметом спора является сделка купли-продажи, совершенная ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей от имени ФИО1 (продавец) на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО3 (покупатель) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкрн.Салтыковка, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал доверенность (реестровый №) на имя ФИО2 сроком на 2 года с правом передоверия полномочий другим лицам и поручил ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкрн.Салтыковка, <адрес>.

Суд полагает, что к толкованию доверенности подлежит применению положение п.1 ст. 431 ГК РФ о том, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Факт выдачи на имя ФИО2 вышеуказанной доверенности истец ФИО1 не оспаривал.

В период совершения спорной сделки от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 отбывал наказание в виде 9 лет лишения свободы в исправительном учреждении (исправительной колонии строгого режима) на основании приговора Щелковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

На момент совершения сделки вышеуказанная квартира находилась в собственности истца ФИО1 на основании заочного решения Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО1 к Министерству обороны РФ о признании права собственности на жилое помещение (дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ).

Как усматривается из регистрационного дела, согласно п. 1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продала покупателю квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, Балашиха, мкрн. Салтыковка, <адрес>.

В соответствии с п.4 договора купли-продажи, по обоюдному согласию квартира оценена сторонами в 7 200 000 рублей.

Согласно п.5 договора покупатель купил у продавца квартиру за 7 200 000 рублей, указанную сумму покупатель выплачивает продавцу в день подписания договора.

Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО2 передоверила право продажи, принадлежащей ФИО1 квартиры – ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о прекращении права собственности истца ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Так же из регистрационного дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи в отношении спорной квартиры.

В соответствии с п.4 стороны оценивают квартиру на момент подписания договора в 7 200 000 рублей.

Согласно п.5 договора квартира продается за 7 200 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО4, которая на момент рассмотрения настоящего спора является ее собственником.

Постановлением Луховицкого районного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 был освобожден от отбывания наказания условно-досрочно на неотбытый срок - 2 года 1 месяц 18 дней.

Как пояснил истец в судебном заседании, в связи с выбытием недвижимого имущества из его владения и отсутствием платы за указанную квартиру, истец обратился в правоохранительные органы, а также в Грязинский городской суд <адрес> о взыскании с ФИО2 денежных средств от продажи квартиры.

Заочным решением Грязинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, с ФИО2 взысканы денежные средства в размере 7 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 125 385 рублей 45 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического исполнения обязательства от суммы неисполненного обязательства. При вынесении указанного судебного акта суд пришел к выводу, что покупатель ФИО3 передал ФИО2, действующей в интересах ФИО1, денежные средства в размере 7 200 000 рублей в счет оплаты приобретенной им квартиры, однако обязательство по передаче денежных средств ФИО1 со стороны ФИО2 не исполнено.

Не согласившись с указанным заочным решением суда, ФИО2 обратилась с заявлением об отмене указанного решения и восстановлении срока.

На дату рассмотрения настоящего дела заявление ФИО2 не рассмотрено.

Представителем ФИО3 на обозрение суда и участников процесса, представлены подлинный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлинный акт приема-передачи квартиры, а также расписка выданная ФИО2 – ФИО3 о получении денежных средств.

ФИО2 и ее представитель ходатайствовали о проведении почерковедческой экспертизы, в отношении подписей договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлинного акта приема-передачи квартиры, а также текста рукописной расписки. Указанные документы ФИО2 оспаривала.

Определением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, на ФИО2 возложена обязанность внести на депозитный счет УСД в МО сумму 147 500 рублей в качестве предоплаты за проведение почерковедческой экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель на вопросы суда пояснили, что они внесли на депозит 50 000 рублей. Большую сумму ФИО2, в случае вынесения решения и взыскания с нее оставшейся суммы оплатить не сможет, так как является матерью четверых детей, единственным источником существования которой являются детские пособия. Взыскание всей суммы с ФИО2, оставит ее и ее детей без средств к существованию.

Учитывая пояснения ответчика ФИО2, в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы - отказано. Судом разъяснен порядок возврата внесенной предоплаты.

Судом так же установлено, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано заявление ФИО1 о возбуждении уголовного дела, по факту выбытия квартиры из его владения.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением и.о.дознавателя отдела полиции по обслуживанию м/р «Салтыковский» МУ МВД России «Балашихинское» вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ. ДД.ММ.ГГГГ постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ отменено, материал направлен на дополнительную проверку.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд не может согласиться с доводами истца относительно того, что ответчик ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор займа с оформлением залога, поэтому не имел финансовой возможности купить квартиру у ФИО2

Оформление соответствующего договора займа между заемщиком ФИО3 и займодавцем ФИО15 является самостоятельным правоотношением и не может влиять на правовую оценку иной сделки между другими сторонами, которая имела место раньше. Кроме того, представляются несостоятельными доводы истца ФИО1 о недобросовестности ответчика ФИО3 ввиде продажи квартиры ФИО4 за аналогичную стоимость квартиры. Так, законодательством РФ не установлены границы стоимости недвижимого имущества при его продаже, а наоборот предоставлено право свободы заключения договора.

Разрешая требования истца, суд не находит оснований для их удовлетворения и приходит к выводу о неверном выборе способа защиты права.

Суд, рассматривает требования в пределах заявленного иска, истец не воспользовался правом в порядке ст. 39 ГПК РФ.

Доводы истца о безденежности оспариваемого договора купли-продажи не могут служить основанием для признания сделки недействительной, поскольку само по себе неисполнение покупателем обязательств по оплате может являться основанием для расторжения сделки, и не свидетельствует о недействительности сделки.

Кроме того, истец ФИО1 реализовал способ защиты права, путем взыскания денежных средств от продажи квартиры с ФИО2.

При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бесчастная

Решение принято в окончательной форме 07.03.2025

Судья: С.А. Бесчастная