Решение по делу № 2-АМ-80/2023 от 15.05.2023 - о признании возникновения права собственности на квартиру по договору от 20 декабря 2019 г., признании незаконным решения о включении их как получателей компенсации в заявку для участия в республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, и обязании включить их в указанную заявку как получателей жилого помещения.

УИД: 14RS0015-02-2023-000039-63

Дело № 2 –АМ-80/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Амга 15 мая 2023 г.

Мегино-Кангаласский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего судьи Соловьева А.В.,

при секретаре судебного заседания Софроновой А.С.,

с участием истцов ФИО1 и ФИО2,

ответчика – представителя администрации МР «Амгинский улус (район) РС (Я) ФИО3 по доверенности,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации муниципального района «Амгинский улус (район)» Республики Саха (Якутия) и Государственному казенному учреждению Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» о признании возникновения права собственности на квартиру по договору от 20 декабря 2019 г., признании незаконным решения о включении их как получателей компенсации в заявку для участия в республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, и обязании включить их в указанную заявку как получателей жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 (далее – истцы) обратились в суд с иском к администрации МР «Амгинский улус (район)» РС (Я) об установлении возникновения права собственности на <адрес> (далее - спорная квартира) по договору от 20 декабря 2019 г., признании факта проживания в спорной квартире с 20 декабря 2019 г., признании незаконным решения о включении их как получателей компенсации в заявку для участия в республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», и возложении обязанности включить их в указанную заявку как получателей жилого помещения.

В обосновании исковых требований указано, что истцами по удостоверенному нотариусом договору купли – продажи от 04 февраля 2020 г. была приобретена у Томских спорная квартира за 800.000 руб. По условиям договора истцы приобрели спорную квартиру за счет собственных средств в размере 80.000 руб. и кредитных средств в размере 720.000 руб., предоставленных ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения квартиры.

06 мая 2016 г. <адрес> РС (Я) был признан аварийным и подлежащим сносу. Письмом от 30 января 2023 г. №105/185 администрация МР «Амгинский улус (район)» уведомила истцов о том, что им, как собственникам спорной квартиры в указанном доме, полагается только выплата компенсации за изымаемое жилое помещение, так как спорная квартира была приобретена ими после признания дома аварийным.

Таким образом, истцы были включены в заявку для участия в республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы» как получатели выплаты возмещения, а не как приобретатели жилого помещения. Указанное решение (действие) администрации МР «Амгинский улус (район)» о включении истцов в заявку как получателей компенсации, неправомерно, не соответствует ЖК РФ и нарушает жилищные права истцов.

Истцы проживают в спорной квартире с 20 декабря 2019 г., так как между истцами и Томскими в системе «ДомКЛИК» был подписан проект договора купли – продажи, согласно которому у них возникло право собственности на спорную квартиру. Момент регистрации в системе «ДомКЛИК» и подписание проекта договора купли – продажи является юридическим фактом, порождающим правоотношения собственности, соответственно истцы считают себя владельцем и собственником спорной квартиры и проживающим в ней с 20 декабря 2019 г.

В августе 2019 г. истец ФИО1 был зарегистрирован в системе «ДомКЛИК» и им была подана заявка для приобретения спорной квартиры у продавца. 20 декабря 2019 г. между истцами и продавцом был заключен проект договора купли – продажи спорной квартиры. Данный договор имел юридическую силу, был составлен письменно с учетом ст. 429 ГК РФ. До этого, продавцом было получено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей спорной квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, которое датируется 18 декабря 2019 г. №1026. Собственные средства в размере 80.000 руб. истцы передали покупателю 20 декабря 2019 г. И с этой даты истцы стали проживать в спорной квартире и полностью пользовались и владели недвижимым имуществом.

Кроме того, регистрацию сделки продлила процедура одобрения выдачи кредита в ПАО «Сбербанк». Договор между истцами и продавцом был подписан 20 декабря 2019 г. и в дополнении была осуществлена регистрация права собственности у нотариуса 04 февраля 2020 г. после одобрения ипотеки со стороны ПАО «Сбербанк».

Таким образом, намерение о заключении сделки с продавцом, жилищные отношения, права и обязанности связанные со спорной квартирой, возникли у истцов с 20 декабря 2019 г., то есть до введения в действия ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ.

В последующем истцы уточнили исковые требования и просят признать возникновение за ними права собственности на спорную квартиру по договору от 20 декабря 2019 г., признать незаконным решение о включении их как получателей компенсации в заявку для участия в республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, и обязать включить их в указанную заявку как получателей жилого помещения.

На судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не явились соответчик – представитель ГКУ РС (Я) «Дирекция жилищного строительства РС (Я)» и в качестве третьих лиц – ФИО5 и представитель администрации МО «Амгинский наслег».

Суд, выслушав мнение истцов, представителя ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО6 о возможности рассмотрения дела в отсутствии не явившихся лиц, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствии соответчика - представителя ГКУ РС (Я) «Дирекция жилищного строительства РС (Я)», а также третьих ФИО5 и представителя администрации МО «Амгинский наслег».

В судебном заседании истцы исковое заявление полностью поддержали и ссылаясь на изложенные в иске доводы просят удовлетворить исковые требования и признать возникновение за ними права собственности на спорную квартиру по договору от 20 декабря 2019 г., признать незаконным решение администрации МР «Амгинский улус (район), изложенное в письме от 30 января 2023 г. за №105/185 о выплате компенсации за изымаемое жилое помещение и признать право на получение жилого помещения в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы» взамен аварийной и подлежащей сносу спорной квартиры.

Ответчик – представитель администрации МР «Амгинский улус (район) РС (Я) ФИО3 исковое заявление полностью признала.

Третье лицо – ФИО4 с иском полностью согласилась.

От соответчика – представителя ГКУ «Дирекция жилищного строительства РС (Я)» ФИО7 поступил письменный отзыв об отказе в удовлетворении исковых требований, со ссылкой на то что, право собственности на спорную квартиру за истцами зарегистрирована после признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также в период действия нормы, содержащейся в части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выслушав участвующих лиц, ознакомившись с письменным отзывом соответчика и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу положений статьи 131 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, 04 февраля 2023 г. между истцами и Томскими был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Томские продали, а истцы приобрели в общую совместную собственность спорную квартиру за 800.000 руб. По условиям заключенного договора спорная квартира приобретается истцами у Томских за счет собственных средств в размере 80.000 руб. и кредитных средств в размере 720.000 руб., предоставленных по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцами и ПАО «Сбербанк России».

Указанный договор удостоверен нотариусом Амгинского нотариального округа РС (Я) 04 февраля 2020 г.

На основании данного договора купли - продажи квартиры от 04 февраля 2020 г. за истцами 06 февраля 2020 г. зарегистрировано право общей совместной собственности на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10 апреля 2023 г.

В обосновании своих исковых требований, в части возникновения права собственности на спорную квартиру по договору от 20 декабря 2019 г., истцами предоставлен заключенный между ними и продавцами Томскими проект договора купли – продажи от 20 декабря 2019 г., предметом которого является спорная квартира. Стоимость спорной квартиры по условиям данного проекта договора также составила 800.000 руб., из которых 80.000 руб. оплачивается за счет собственных средств истцов, а 720.000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных истцам ПАО «Сбербанк».

Как пояснили истцы в судебном заседании, первоначально с продавцами спорной квартиры Томскими был подписан проект договора купли – продажи от 20 декабря 2019 г., по которому они передали Томским собственные средства в размере 80.000 руб., в последующем, после одобрения кредита и по требованию банка они с Томскими нотариально подписали договор купли – продажи от 04 февраля 2020 г., на основании которой произведена оплата за счет кредитных средств.

Факт подписания 20 декабря 2019 г. проекта договора купли – продажи спорной квартиры и передачи денежных средств в размере 80.000 руб., и последующее подписание договора купли - продажи спорной квартиры от 04 февраля 2020 г., подтвердила в судебном заседании ФИО4

Кроме того, как видно из условий договора купли – продажи квартиры от 04 февраля 2020 г., кредитный договор, по которому произведена оплата стоимости спорной квартиры в размере 720.000 руб., заключен между ПАО «Сбербанк» и истцами только 04 февраля 2020 г., то есть после подписания проекта договора от 20 декабря 2019 г.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (ч.1) Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (ч.3)

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание условия заключенного между истцами и Томскими проекта договора купли - продажи от 20 декабря 2019 г. с определением существенных условий о предмете договора и о его цене, исходя из действительной воли сторон, их последующего поведения и заключения основного договора купли – продажи спорной квартиры от 04 февраля 2023 г., на основании которого за истцами зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу, что заключенный проект договора купли - продажи от 20 декабря 2019 г. по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи спорной квартиры.

Вместе с тем, заключение предварительного договора купли – продажи не может повлечь возникновение права собственности истцов на спорную квартиру, поскольку предварительный договор, порождающий возникновение обязательственных отношений, не влечет иных правовых последствий и в соответствии с действующим гражданским законодательством основанием для возникновения права собственности не является, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований в этой части следует отказать.

Материалами дела также подтверждается, что распоряжением главы МО «Амгинский наслег» Амгинского улуса (района) РС (Я) за № 161/1 от 06 мая 2016 г., на основании заключения межведомственной комиссии № 10 от 06 мая 2016 г., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства РС (Я) от 27 марта 2019 г. №50 утверждена республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы» (Далее - республиканская адресная программа). Указанный выше многоквартирный дом включен в данную республиканскую адресную программу с указанием о признании его аварийным 06 мая 2016 г., и планируемой датой окончания переселения 31 декабря 2022 г.

Таким образом, на основании исследования представленных доказательств судом установлено, что истцы являются собственниками жилого помещения в многоквартирном жилом доме, который признан аварийным и подлежащим сносу, и включен в республиканскую адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Из материалов дела также усматривается, что истцами получено письмо главы МР «Амгинский улус (район)» от 30 января 2022 г. за исх. № 105/185, согласно которому, при переселении граждан, проживающих по адресу: <адрес> им, как собственникам спорной квартиры, полагается только выплата компенсации за изымаемое жилое помещение со ссылкой на часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку спорная квартира ими приобретена после признания дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. (разд. II Обзора от 29.04.2014; п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 24.04.2019 г.; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019 г.).

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8, части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что жилой дом, в котором находится принадлежащая истцам спорная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу и включен в республиканскую адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истцы вправе выбрать по своему усмотрению либо предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп.

Более того, Федеральный закон от 27 декабря 2019 года N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда", которым введена часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступил в законную силу со дня его официального опубликования - 28 декабря 2019 г. При этом данный закон не содержит положений о его применении к жилищным отношениям, правам и обязанностям субъектов таких отношений, возникшим до введения его в действие.

В соответствии со статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В силу пункта 1 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных прав осуществляется путем признания жилищного права.

Как следует из пояснений истцов и ФИО4, представленных письменных доказательств, истцы в спорной квартире фактически начали проживать до заключения предварительного договора купли – продажи спорной квартиры от 20 декабря 2019 г.

Так, согласно справке, выданной начальником Амгинского участка «Коммунтеплосбыт» ГУП ЖКХ РС (Я) ФИО8 от 14 февраля 2023 г., проживающий в спорной квартире истец ФИО1 заключил договор на поставку коммунальных услуг с 30 ноября 2019 г. и оплачивает все услуги по спорной квартире.

Из справки, представленной начальником Амгинского районного участка Заречного отделения филиала ПАО «ДЭК» «Якутскэнергосбыт» ФИО9 видно, что 30 ноября 2019 г. истцом ФИО1 был заключен договор на электроснабжение спорной квартиры, по которому им производится оплата.

Согласно Выписке из похозяйственной книги №41 (за 2019-2023 гг.) администрации МО «Амгинский наслег» от 16 февраля 2023 г., истцы проживают в спорной квартире с ноября 2019 г.

Установленные обстоятельства, с учетом заключенного между истцами и прежними собственниками спорной квартиры предварительного договора купли – продажи от 20 декабря 2019 г., свидетельствуют о возникновении у истцов жилищных правоотношений по отношению к спорной квартире до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из анализа вышеизложенных норм, решение администрации МР «Амгинский улус (район)» РС (Я), изложенное в письме от 30 января 2023 г. за №105/185, в данном случае нельзя признать законным, поскольку он нарушает право истцов на выбор способа реализации жилищных прав.

При установленных обстоятельствах, учетом избранного истцами способа обеспечения жилищных прав, принимая во внимание установленную республиканской адресной программой дату окончания переселения жилого дома, в котором расположена принадлежащая истцам спорная квартира, суд приходит к выводу о признании за истцами права на предоставление в рамках указанной республиканской адресной программы другого жилого помещения взамен аварийной и подлежащего сносу спорной квартиры.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 и ФИО2 к администрации муниципального района «Амгинский улус (район)» Республики Саха (Якутия) и Государственному казенному учреждению Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» - удовлетворить частично.

Признать решение администрации муниципального района «Амгинский улус (район)» Республики Саха (Якутия), изложенное в письме от 30 января 2023 г. за №105/185, о том, что ФИО1 и ФИО2 имеют право только на выплату компенсации за изымаемое жилое помещение – <адрес> рассчитанного в порядке, установленном ч.7 ст. 32 и ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, незаконным.

Признать за ФИО1 и ФИО2 право на получение в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы», утвержденной Постановлением Правительства РС (Я) от 27 марта 2019 г. №50, жилого помещения на праве собственности взамен аварийного и подлежащего сносу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

В остальной части иска отказать.

Идентификатор ФИО1: паспорт гражданина Российской Федерации серии №.

Идентификатор ФИО2: паспорт гражданина Российской Федерации серии №.

Идентификатор администрации Муниципального района «Амгинский улус (район)» Республики Саха (Якутия): №.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: п/п Соловьев А.В.

Копия верна:

Судья А.В. Соловьев

Решение в окончательной форме принято 19 мая 2023 года.