Дело № 2а-2712/2025 (УИД 3 6RS0004-01 -2025-004980-02)

Стр. 3.022

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

г. Воронеж 10 июля 2025 года

Ленинский районный суд города Воронежа в составе: председательствующего судьи Козьяковой М.Ю., при секретаре судебного заседания Паниной М.А., с участием представителя административного истца Шоры О.М., представителя административного ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

установил:

в адрес суда поступило административное исковое заявление, в котором ФИО2 просит признать незаконным решение об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ № № и осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на объект капитального строительства жилым домом площадью 189,2 кв.м., расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за ФИО2

В обоснование заявленных требований указывает, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 36:34:0201063:453, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ представитель административного истца ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>. По результатам рассмотрения заявления государственным регистратором было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, после чего ДД.ММ.ГГГГ в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отказано. При проведении правовой экспертизы было установлено, что регистрируемое здание расположено в границах земельного участка, который согласно градостроительному регламенту отнесен к зоне рекреационного регламента озелененных территорий. Однако согласно данным, содержащимся в ЕГРН, указанный участок имеет вид разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи». Следовательно, строительство индивидуального жилого дома на данном земельном участке не противоречит его виду разрешенного использования (л.д. 4-9).

03.06.2025 административный иск принят к производству суда и по нему возбуждено административное дело (л.д. 2-3). „

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 116), письменно просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 125- 126).

Учитывая изложенное, суд в силу ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть дело в судебном: заседании в отсутствие неявившегося административного истца.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца ФИО4 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и письменном отзыве (л.д. 127-130); представитель административного ответчика ФИО1 возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 76-79).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации)..

Согласно положениям части 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации).

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации).

Пунктом 9 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Кроме того, в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав приостанавливается в случаях, если назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования.

Согласно части 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего,Федерального закона.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36 ГрК РФ).

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно части 9 статьи 36 ГрК РФ реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Исходя из положений, закрепленных в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок й прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Частью 1 статьи 219 КАС РФ определено, что если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском 27.05.2025 (л.д. 68), в то время как оспариваемое решение вынесено 06.05.2025.

Следовательно, административное исковое заявление подано административным истцом в пределах трехмесячного срока с момента вынесения оспариваемого уведомления.

Как следует из материалов административного дела и не оспаривалось сторонами, на основании договора купли-продажи от 21.10.2024 № 453 ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи (л.д. 25-27, 112).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 82-84).

В рамках рассмотрения указанного заявления 06.02.2025 регистрирующим органом был направлен запрос в министерство архитектуры и градостроительства Воронежской области о возможности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здание, расположенное в пределах земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» и расположенного в территориальной зоне Р-408, для которой указанный вид разрешенного использования отсутствует и не предусмотрена возможность застройки территории (л.д. 96-97).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № Управление Росреестра по Воронежской области сообщило административному истцу о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что:

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования (л.д. 100-103).

Согласно ответу управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с Генеральным планом городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-V, земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» расположен в функциональной зоне 6019 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)»; согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V, рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Р - «зона рекреационного регламента озелененных территорий», вид разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» для данной территориальной зоны не предусмотрен; согласно опорному плану застройки <адрес>, утвержденному постановлением главы администрации Коминтерновского района города Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ №, формирование и размещение земельного участка для целей индивидуальной жилой застройки не предусмотрено (л.д. 98-99).

В связи с тем, что причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, в установленный уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ срок не устранены, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО2 отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 108-111).

Оценивая исследованные в настоящем судебном заседании доказательства, суд исходит из следующего.

Согласно статье 28 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V (далее - Правила землепользования и застройки), градостроительный регламент Р (в том числе для зоны Р-408) устанавливается с целью резервирования новых и протекции существующих рекреационных озелененных территорий. Территории действия данного регламента предназначены для организации пешеходных связей, публичных пространств и других объектов рекреации: бульваров, скверов, парков, благоустроенных пешеходных зон и площадей, садов. Совокупность территорий с регламентом Р является основной составляющей экологического каркаса города.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих установленным настоящими

Правилами градостроительным регламентам, может осуществляться путем приведения видов их использования в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (пункт 3 статьи 7 Правил землепользования и застройки).

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в законную силу Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-V.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № содержится указание на то, что земельный участок расположен в территориальной зоне Р, на земельный участок распространяются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ.

Возможность ознакомления с содержанием Правил землепользования и застройки, в том числе видом разрешенного использования земельного участка, с зонами, к которым относится принадлежащий административному истцу земельный участок, органом местного самоуправления обеспечена в полном объеме. Правила землепользования и застройки опубликованы в периодическом печатном издании, их текст и картографический материал размещены в электронном виде на официальном сайте администрации городского округа город Воронеж.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО2 могла ознакомиться с установленными для земельного участка с кадастровым 36:34:0201063:453 ограничениями до начала строительства.

Сторона административного истца указывала на то, что в связи с отменой Генерального плана на момент строительства жилого дома отсутствовал градостроительный регламент.

Действительно, генеральный план был отменен кассационным определением Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, однако градостроительный регламент в установленном законом порядке недействительным не признавался, следовательно, при определении возможности строительства на земельном участке ФИО2 должна была руководствоваться правовым режимом земельных участков, установленным градостроительным регламентом.

Установленное территориальное зонирование в функциональной зоне Р-408 не ограничивает использование административным истцом земельного участка по назначению.

Однако в силу части 9 статьи 36 ГрК РФ строительство нового объекта на данном земельном участке могут быть осуществлены только путем приведения такого объекта в соответствие с градостроительным регламентом.

Ссылки административного истца на положения части 8 статьи 36 ГрК РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ основаны на неверном толковании, поскольку и земельное, и градбстроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории. Однако в рассматриваемом случае с момента заключения договора купли-продажи с административным истцом градостроительный регламент в отношении спорной территории не изменялся, иная территориальная зона не устанавливалась.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки земельный участок расположен в территориальной зоне рекреационного регламента озелененных территорий, для которой не предусмотрено размещение и строительство объектов индивидуального жилищного строительства, а вид разрешенного использования земельного участка «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» противоречит градостроительному регламенту.

Наличие вида разрешенного использования земельного участка «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, на одну, две семьи, коттеджи» не может рассматриваться как безусловное основание для возможности использования территории г. Воронежа в границах территориальной зоны Р-408 для строительства жилого дома без учета положений градостроительного регламента.

При таких обстоятельствах, установив, что в соответствии с действующими на территории городского округа город Воронеж Правилами землепользования и застройки строительство жилого дома на принадлежащем ФИО2 земельном участке в качестве основного или условно разрешенного вида использования не предусмотрено, суд приходит к выводу о наличии у административного ответчика оснований для вынесения оспариваемого решения от отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости* возведенный йа земельном участке.

При рассмотрении заявления административного истца у Управления Росреестра по Воронежской области имелись правовые основания для приостановления государственной регистрации прав на объект недвижимости, а в дальнейшем для отказа в государственной регистрации прав, поскольку здание возведено на земельном участке, расположенном в территориальной зоне, которая не допускает строительство жилых домов.

Таким образом, у административного ответчика отсутствовали основания для осуществления испрашиваемых регистрационных действий, в связи с чем им обоснованно в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации права.

Оспариваемое уведомление принято в соответствии с нормами действующего законодательства, является законным и обоснованным, не нарушает прав административного истца, поскольку не лишает его права владения и пользования земельным участком с учетом установленных ограничений.

На основании пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Из содержания вышеприведенных норм права следует, что обязательным условием для удовлетворения судом требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными является установление их противоправности и одновременно нарушение ими прав, свобод либо законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В рассматриваемом случае совокупности обязательных условий для признания оспариваемого решения незаконным по административному делу не установлено.

Доказательств того, что в результате оспариваемого решения были ограничены права административного истца, созданы препятствия к их осуществлению, суду не представлено. Не доказана в ходе рассмотрения настоящего дела и незаконность действий административного ответчика при рассмотрении заявления административного истца о государственной регистрации права.

Учитывая, что имеющиеся в материалах дела документы не свидетельствуют о незаконности решения административного ответчика, доказательств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца обжалуемым уведомлением не представлено, суд отказывает в удовлетворении административных исковых требований ФИО2 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ,

суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.07.2025.

Судья

М.Ю. Козьякова