РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2022 года г. Астрахань

Наримановский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи

Никулина М.В.,

при секретаре

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Наримановского районного суда Астраханской области, расположенного по адресу: <...>, гражданское дело №2-1170/2022 по исковому заявлению Мирзояна ФИО6 к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации МО «<адрес>» <адрес> о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, в обоснование требований, указав, что ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами заключен договор № аренды земельного участка, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 4099 кв.м., из земель населенных пунктов, для строительства крытой автомобильной стоянки. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. В период действия договора на указанном земельном участке завершено строительство нежилого здания в виде крытой автомобильной стоянки, площадью 712 кв.м. Срок действия договора аренды земельного участка в настоящее время истёк, но истец добросовестно производит оплату арендной платы за пользование земельным участком. При этом, со стороны Администрации МО «<адрес>» <адрес> требования о возврате земельного участка не поступало. Заключенный ДД.ММ.ГГГГг. договор аренды земельного участка фактически является возобновлённым на неопределённый срок. В связи с чем, истец просит признать недействительным пункт 6.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., предусматривающий прекращение действия договора в установленным в нем срок, а сам договор аренды - возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Истец ФИО2, его представители ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объёме по основаниям, в нём изложенным.

Представитель ответчика - Администрации МО «Наримановский район» Астраханской области в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать в полном объёме, в том числе по причине пропуска срока исковой давности.

Суд, выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

В силу ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствие со ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Пунктом 2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. на основании постановления Администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГг. между Администрацией МО «Наримановский район» Астраханской области и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, с кадастровым номером №, местоположение участка: <адрес>, площадью 4099 кв.м., из земель населенных пунктов, для строительства крытой автомобильной стоянки. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг.

Из соглашения от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между Администрацией МО «<адрес>» Астраханской области и ФИО2, следует, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГг. между Администрацией МО «Наримановский район» Астраханской области и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, с кадастровым номером № местоположение участка: <адрес>, площадью 4099кв.м., из земель населенных пунктов, для строительства крытой автомобильной стоянки. Размер годовой арендной платы составляет 53 214 рублей.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ<адрес> пункту 6.1 договора, договор прекращает свое действие с момента истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора.

На основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГг. на арендованном земельном участке по адресу: <адрес>, возведён объект незавершённого строительства, кадастровый №, степень готовности 35%.

Из искового заявления и объяснений истца ФИО2, данных в судебном заседании, следует, что в настоящее время строительство нежилого здания в виде крытой автомобильной стоянки, площадью 712 кв.м., завершено. При этом срок действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. закончился, однако он продолжает пользоваться соответствующим земельным участком на условиях ранее действовавшего договора аренды, при этом ответчик – администрация МО «<адрес>» <адрес> каких-либо возражений относительно пользования земельным участком не имеет, требований о передаче земельного участка по акту приема-передачи не направлял, уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка также от арендодателя не поступало, соглашение о продлении срока действия договора аренды либо новый договор аренды между сторонами не заключались, в связи с чем истец считает договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как усматривается преамбулы договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., Администрация МО «Наримановский район» в качестве основания его заключения указала положения Земельного кодекса Российской Федерации, а именно пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, ст.39.8 ЗК РФ.

Судом установлено, что на момент истечения договора аренды № от 13.11.2014г. (в 2017 году) уже вступили в действие изменения в Земельный кодекс РФ, в частности введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ статья 39.6.

Согласно ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Исходя из смысла вышеуказанных норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства этого объекта, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

Судом установлено, что первоначально земельный участок был предоставлен истцу в аренду 13 ноября 2014 года, то есть до 1 марта 2015 года, ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, в связи с чем 21 февраля 2017 года с ним был заключен новый договор аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов, как это предусмотрено вышеуказанными нормами.

Таким образом, 21 февраля 2017 года истец воспользовался предоставленным ему правом однократного продления договора аренды для завершения строительства, в связи с чем спорный пункт договора аренды земельного участка не нарушает требования закона или иного правового акта и не является недействительным по смыслу 168 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2 ст.166 ГК РФ).

Разрешая требования о признании п.6.1 договора аренды от 21 февраля 2017г. недействительным, суд также исходит из того, что в силу действующего земельного законодательства спорный договор аренды прекратил свое действие истечением срока, на который он был заключен, в связи с чем условия недействующего договора аренды либо его отдельные части не могут нарушать прав и законных интересов истца.

Суд полагает основанными на ошибочном толковании норм права доводы истца относительно того, что спорный договор не прекратил своего действия в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как до настоящего времени соглашения о его расторжении между сторонами не заключалось, земельный участок по акту приема-передачи к арендодателю не возвращен.

В соответствии со ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются ст.ст.39.8, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Поскольку спорный договор аренды земельного участка для завершения строительства был заключен на максимальный трехлетний срок, законом прямо предусмотрен запрет на автоматическую пролонгацию данного договора, доводы истца являются несостоятельными.

Кроме того, согласно пункту 6.3 договора аренды земельного участка №25 от 21 февраля 2017г., при прекращении действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, не хуже первоначального.

Таким образом, анализ данного пункта договора свидетельствует о том, что возвратить по акту приема-передачи земельный участок арендодателю после окончания срока действия договора является непосредственно обязанностью арендатора. Договор аренды, являясь возмездным, возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование и возвратить объект при прекращении договора аренды.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка №25 от 21 февраля 2017г. прекращен, оспариваемый пункт 6.1 договора не противоречит действующему законодательству, оснований для признания его недействительным, а договора аренды - действующим на неопределенный срок, не имеется.

В части требований истца о признании договора недействительным в части, ответчиком представлено заявление о пропуске срока исковой давности

Рассматривая данное требование, суд учитывает, что в соответствии с п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта является оспоримой.

Согласно п.2 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Основанием для признания данной сделки недействительной истец указал несоответствие пунктов договора требованиям закона. По мнению суда, данные обстоятельства существовали с момента заключения сделки, в дальнейшем текст договора не изменялся, следовательно, при должной степени осмотрительности и внимательности к тексту подписанного договора, факт внесения в него пункта, по мнению истца противоречащего действующему законодательству и нарушающего его права и законные интересы, был известен истцу с момента заключения договора, то есть с 21 февраля 2017 года.

Таким образом, срок исковой данности по требованию о признании договора аренды недействительным в части, а именно его пункта 6.1, истек, так как исковые требования о признании договора недействительным предъявлены в суд только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более 5,5 лет после заключения спорного договора, что в силу ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мирзояна ФИО7 к Администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области о признании договора аренды земельного участка недействительным в части оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Наримановский районный суд Астраханской области в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2022 года.

Судья М.В. Никулин