УИД № 76RS0009-01-2022-000348-72
№ 2-203/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 декабря 2022 года п. Пречистое
Первомайский районный суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Егоровой М.П.,
с участием представителя истца (по первоначальному иску, ответчика по встречному иску) ФИО3 – ФИО7 по доверенности,
ответчика по первоначальному иску и истца по встречному - ФИО8 и ее представителя по доверенности ФИО9,
при секретаре Березиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО8, ФИО10 и ФИО11 о признании права долевой собственности на земельный участок и встречному исковому заявлению ФИО8, ФИО10 и ФИО11 к ФИО3 о признании договора купли-продажи помещений незаключенным и взыскании неосновательного обогащения,
установил:
ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО7 обратился в суд с исковым заявлением, с учетом его уточнения, к ФИО8, ФИО10, ФИО11 о признании права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:10:110111:9925, расположенный по адресу: <...>.
В обоснование иска указано, что ФИО3 является собственником недвижимого имущества – помещений 4-9 общей площадью 79,7 кв.м., с кадастровым номером 76:10:110101:13004, расположенных в одноэтажном бревенчатом строении, находящемся по адресу: <...> (далее по тексту, - недвижимое имущество). Указанное недвижимое имущество приобретено по договору купли-продажи (купчей) недвижимого имущества от 10.04.2006г., заключенного между ФИО12 и ФИО3. 10.04.2006 г. сторонами подписан передаточный акт. 26.04.2006 г. право собственности истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 76АА №290969. Недвижимое имущество истца расположено в нежилом здании общей площадью 113,4 кв.м., кадастровый номер 76:10:110101:10345. Другие помещения, общей площадью 33,7 кв.м., принадлежат ответчикам на праве общей долевой собственности в равных долях. Нежилое здание находится на земельном участке общей площадью 665 кв.м. с кадастровым номером 76:10:110111:9925, по адресу: <...> (далее по тексту, - земельный участок). Данный земельный участок на момент продажи недвижимого имущества принадлежал продавцу – ФИО1 (свидетельство о регистрации права от 14.01.2002 76№23-264927). После смерти ФИО1 земельный участок был оформлен в общую долевую собственность ответчиков - ее наследников. Вместе с тем, с переходом права собственности на нежилые помещения по договору купли-продажи к истцу одновременно перешла доля в размере 77/100 в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под зданием, в котором расположены помещения. На момент продажи здание и земельный участок принадлежали одному лицу – ФИО1 В обороте спорное здание и земельный участок участвовали совместно, вследствие чего право собственности на земельный участок возникло у истца в силу закона. В данном случае земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу. Полагает, что доля в праве на земельный участок, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений. Таким образом, истцу принадлежит доля в праве собственности на земельный участок пропорционально его доле в праве собственности на нежилое здание. Основания для прекращения права собственности истца на долю в праве собственности на нежилое здание не возникли, следовательно, действующая запись в ЕГРН о собственниках земельного участка является недостоверной. При этом расчёт доли истца в праве на земельный участок следующий: общая площадь нежилого здания по состоянию на 26.04.2006 г. - 103,3 кв.м.; площадь помещений, принадлежащих ФИО3 - 79,7 кв.м.; площадь помещений, принадлежащих ФИО1. на 26.04.2006 - 23,6 кв.м.; расчёт доли ФИО3 - 79,7 /103,3 = 77/100; расчёт доли ФИО12- 23,6 /103,3 = 23/100. Последующее увеличение площади помещений ФИО12 с 23,6 кв.м. до 33,7 кв.м. (01 декабря 2011 года) не является основанием для увеличения доли ФИО12 в праве собственности на земельный участок, поскольку соглашения об этом между истцом и ФИО12 (или её правопреемниками) достигнуто не было (п.2 ст. 245 ГК РФ). Просит признать за ФИО3 долю в размере 77/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 665 кв.м., кадастровый номер: 76:10:110111:9925, расположенный по адресу: <...>.
В свою очередь, ФИО8, ФИО10 и ФИО11 обратились в суд со встречным исковым заявлением (с учетом его дополнения) к ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи помещений, расположенных по адресу: <...>, и взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование встречного иска указано, что 10.04.2006г. ИП ФИО1 и ИП ФИО2 подписали договор купли продажи помещений №, в нежилом одноэтажном здании общей площадью 79,7 кв.м., расположенном по адресу: <...> (по данным Росреестра в настоящее время это здание представляет из себя: нежилое одноэтажное строение общей площадью 113,4 кв.м. с кадастровым номером 76:10:110101:10345), и передаточный акт. Данный документ впоследствии прошёл государственную регистрацию перехода права собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 76 АА 290969 от 26.04.2006 года, выданным управлением Федеральной регистрационной службы Ярославской области. Однако, текст договора и передаточного акта не скреплён печатями индивидуальных предпринимателей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла. В настоящее время имущество: земельный участок площадью 665 кв.м. и помещениям 1-10 магазина, расположенного по адресу: <...>, - принадлежит индивидуальному предпринимателю ФИО8, ФИО11 и ФИО10 (в равных долях по 1\3доле) В соответствии с условиями договора купли-продажи от 10.04.2006 года, подписанного индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО3, доля земельного участка, на котором расположены помещения № 4-9, в нежилом одноэтажном здании общей площадью 79,7 кв.м., расположенном по адресу: <...>, предметом отчуждения не являлась. Объекты недвижимого имущества: нежилое здание (его доля) и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, являются самостоятельными объектами, имеющими свою площадь и стоимость. Однако их отчуждение отдельно друг от друга законом не допускаются. Поскольку ИП ФИО1 и ИП ФИО3 не согласовали условие о продаже доли земельного участка и не определили его стоимость, а ИП ФИО3 не оплатил переход доли земельного участка, на котором расположена доля нежилого помещения, равно как в суд не предоставлены доказательства передачи продавцу денежных средств от продажи помещений № 4-9, в нежилом одноэтажном здании общей площадью 79, 7 кв.м., расположенном по адресу: <...>, то такой договор не считается заключенным. Признавая незаключенным договор купли-продажи доли нежилого здания, следует прекратить право собственности покупателя на недвижимое имущество и аннулировать свидетельство о государственной регистрации права с исключением из Росреестра регистрационной записи. В настоящее время ФИО3 незаконно использует часть земельного участка и помещения 4-9, в нежилом одноэтажном здании общей площадью 79,7 кв.м., расположенном по адресу: <...>, для предпринимательской деятельности, чем нарушает права и охраняемые законом интересы истцов - ФИО8, ФИО11 и ФИО10 закреплённые в ст. 209 ГК РФ. С момента принятия доли нежилого помещения - 1\2 доля земельного участка использовалась ФИО3 для предпринимательской деятельности. При этом, ФИО3 земельный налог в установленном законом порядке не уплачивал, договор аренды земельного участка не заключал, соответственно арендную плату за пользование чужим имуществом - не платил. Тем самым, ФИО3 сберёг своё имущество за счёт другого лица (других лиц), собственников земельного участка. При неосновательном сбережении, вызванном неосновательным пользованием чужим имуществом, потерпевший (истец) обладает правом требования к приобретателю в размере стоимости пользования вещью, подлежавшей уплате, но не уплаченной приобретателем за ее пользование. В связи с уклонением ответчика от надлежащей оплаты, истец, как собственник имущества, является потерпевшим, а сумма денежных средств, сбереженных ответчиком в связи с таким уклонением, должна определяться исходя из ставок арендной платы за пользование аналогичным имуществом. В соответствии с решением Собрания представителей Первомайского муниципального района (восьмого созыва) от 09.06.2020 № 42 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Первомайского муниципального района, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Первомайского муниципального района, предоставляемых в аренду без торгов, арендная плата за земельные участки предоставляемые под магазины составляет 1,5% от их кадастровой стоимости. В соответствии со сведениями из искового заявления ФИО3 кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 665 кв.м., кадастровый номер: 76:10:110111:9925, находящийся по адресу: <...>, составляет - 1161635,30 руб. Соответственно, арендная плата за 1 календарный год составляет 1161635,30 х 1,5% = 17 424,53 руб. Арендная плата за использование 1\2 доли земельного участка должна составлять - 17 424,53:2=8 712,26 руб. Учитывая, что истцом было заявлено требование о применении последствий истечения срока давности, собственник вправе требовать взыскания арендной платы за предыдущие 3 года, то есть: 2020 - 2022 годы. Следовательно, 8 712,26x3=26 136,79 руб. Именно эта сумма денежных средств является для ФИО3 неосновательным обогащением.
Просят признать незаключенным договор купли-продажи (купчая) от 10.04.2006 года, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО3, на объекты недвижимого имущества – помещения № 4-9, общей площадью 79,70 кв.м., с кадастровым номером № 76:10:110101:13004, расположенные в одноэтажном бревенчатом строении, инв. № 1305, находящемся по адресу: <...>, с прекращением права собственности ИП ФИО3 на указанные объекты недвижимого имущества (помещения № 4-9), с аннулированием свидетельства о государственной регистрации права серии 76 АА 290969 от 26.04.2006г., выданного управлением Федеральной регистрационной службы Ярославской области и исключением из РОСЕЕСТРА регистрационной записи № 76-76-03\007\2006-93; взыскать ФИО3 в пользу ФИО8, ФИО11, ФИО10 в равных долях 26 136,79 рублей, то есть по 8 712,26 рублей каждому.
Истец ФИО3 ( ответчик по встречному требованию), в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) – по доверенности ФИО7 исковые требования ФИО3 поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил признать за ФИО3 77/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 665 кв.м., кадастровый номер: 76:10:110111:9925, расположенный по адресу: <...>. Встречные исковые требования ФИО8, ФИО11 и ФИО10 не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме, пояснив, что требования закона при совершении сделки купли-продажи помещений в здании в 2006г. были исполнены в полном объеме. Печатей индивидуальных предпринимателей при заключении договора купли- продажи нежилого помещения законом не предусмотрено, как и отдельной расписки о передаче денежных средств. В договоре есть указание о передаче денежных средств от продавца к покупателю в полном объеме. Требования о неосновательном обогащении в виде арендных платежей за три предшествующих года являются незаконными так как ФИО3 пользовался своей частью земельного участка для обслуживания своей части нежилого помещения. Кроме того, к требованиям о признании договора незаключенным подлежит применению общий срок исковой давности согласно ст.196 ч.1 ГК РФ.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО8, в том числе как представитель по доверенности ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО11 и ФИО10, в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала, свои исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Пояснила, что как ни при жизни матери - стороны по договору купли-продажи ни сейчас не поднимался вопрос о продаже земельного участка. Матерью (ФИО12), а также ими как наследниками земельный участок содержался и оплачивался земельный налог. Со стороны ФИО3 не предпринимались шаги по возмещению части стоимости земельного налога, арендных платежей и также не поднимался вопрос о принадлежности земельного участка ответчику.
Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) – по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования ФИО8, ФИО10, ФИО11 поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, исковые требования ФИО3 просил оставить без удовлетворения. Указал, что в силу ст.552 и 432 ГК РФ запрещено передавать права на здание и сооружение без передачи прав на земельный участок под ними, а также договор является законным при согласовании в договоре всех существенных условий. Полагает, что при заключении договора купли-продажи (купчей) недвижимого имущества от 10.04.2006 г. между ФИО12 и ФИО3 объектом недвижимого имущества – стали только помещения №4-9, общей площадью 79,70 кв.м., тогда как в договоре должны быть отражены и условия о передаче покупателю прав на земельный участок. Соответственно, в нарушение ст. 432ГК РФ существенные условия договора купли - продажи недвижимости не отражен в полной мере предмет договора (помещения без земельного участка) и, соответственно, цена договора ( установлена только за помещения). Также просил применить к требованиям истца срок исковой давности.
Третьи лица - филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, ФИО14, нотариус Первомайского нотариального округа Ярославской области ФИО15 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещен должным образом.
Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи (купчей) недвижимого имущества от 10.04.2006 г. индивидуальный предприниматель (далее по тексту, - ИП) ФИО1, (Продавец), продала индивидуальному предпринимателю ФИО3, (Покупатель), объект недвижимого имущества – помещения №4-9, общей площадью 79,70 кв.м., с кадастровым номером №76:10:110102:0043:003001305\0001:2002, расположенные в одноэтажном бревенчатом строении, инв.№ 1305, находящемся по адресу: РФ, <...>.
10.04.2006 г. между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 подписан передаточный акт, согласно которого ИП ФИО1 передала ИП ФИО3, во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2006 г., объект недвижимого имущества – помещения №4-9, общей площадью 79,70 кв.м., с кадастровым номером № 76:10:110102:0043:003001305\0001:2002, расположенные в одноэтажном бревенчатом строении, инв.№ 1305, находящемся по адресу: РФ, <...>. а ИП ФИО3 принял от ИП ФИО1 указанный объект недвижимого имущества.
Указанный объект недвижимости – помещения №4-9 на момент заключения данного договора купли-продажи от 10.04.2006г. принадлежали продавцу ФИО12, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2006 г. серии 76АА 290952, запись регистрации в ЕГРН № 76-76-03/007/2006-025 от 06.04.2006 г., выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным 06.04.2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, индивидуальный предприниматель ФИО12 являлась собственником помещений №1-3, общей площадью 23,60 кв.м., инв.№1305, расположенных по адресу: <...>.
Согласно разрешения на строительство RU 76510000N-16 и разрешения на ввод в эксплуатацию №RU 76510000-43от 26.10.2011г. площадь помещений 1,10 магазина, расположенных по адресу: <...> принадлежащих ФИО1 в порядке реконструкции увеличилась на 7,68 м.кв.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 76-АБ № 389730, выданным 01.12.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО12 являлась собственником помещений №1,10, общей площадью 33,70 кв.м., расположенных по адресу: <...>.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 76 № 23251927, выданным 17.01.2002 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Департаментом государственной регистрации Администрации Ярославской области, ЧП ФИО1 является собственником земельного участка для предпринимательской деятельности, площадью 665 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, Первомайский мун. Округ, <...>.
Согласно договора дарения доли земельного участка с долей нежилых помещений от 11.07.2019 г., ФИО16 (даритель) подарил ФИО8, ФИО10, ФИО11 (одаряемым) 1/4 долю земельного участка общей площадью 665 кв.м. с кадастровым номером 76:10:110111:9925 и 1/4 долю размещенных на нем нежилых помещений №1,10 общей площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером 76:10:010101:10099 по адресу: <...>.
Согласно договора аренды с правом выкупа нежилого помещения от 01.09.2022 г., ФИО3 (арендодатель) передал ФИО14 (арендатору) в аренду нежилые помещения №4-9, общей площадью 79,70 кв.м., расположенные в одноэтажном бревенчатом строении по адресу: <...>.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения №,10, общей площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером 76:10:010101:10099, расположенные в нежилом здании по адресу: <...> принадлежат на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли у каждого) ФИО8, ФИО10 и ФИО11.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 30.11.2022 г., нежилые помещения №4-9, общей площадью 79,7 кв.м., с кадастровым номером 76:10:010101:13004, расположенные в нежилом здании по адресу: <...> принадлежат на праве собственности ФИО3.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.11.2022 г., здание магазина общей площадью 113,4 кв.м., с кадастровым номером 76:10:010101:10345, расположено на земельном участке с кадастровым номером 76:10:110111:9925 по адресу: <...>.
ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умерла 18.10.2014 г., что подтверждается свидетельством о смерти <...>, выданным 20.10.2014 г. отделом ЗАГС Первомайского района Ярославской области.
Согласно материалам наследственного дела № 99/2014, открытого 21.10.2014 г. нотариусом Первомайского нотариального округа Ярославской области ФИО15, к имуществу ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о принятии наследства обратились: дочь – ФИО8, дочь – ФИО11, сын – ФИО10, муж – ФИО16, при этом, в том числе, выданы свидетельства о праве на наследство по закону:
- свидетельство о праве на наследство по закону от 19.04.2017 г., согласно которого ФИО8, ФИО11, ФИО10, ФИО16 (каждый по 1/4 доли) получили в наследство земельный участок площадью 665 кв.м., с кадастровым номером 76:10:110111:9925, по адресу: <...>
- свидетельство о праве на наследство по закону от 19.04.2017 г., согласно которого ФИО8, ФИО11, ФИО10, ФИО16 (каждый по 1/4 доли) получили в наследство нежилые помещения №1,№10, площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером 76:10:010101:10099, по адресу: <...>.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что на момент продажи части помещений здания, указанное здание и земельный участок под ним находился у одного лица - ФИО1
Согласно п.п. 5 п. 1 ст. 1ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силустатьи 273ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
В соответствии спунктом 1 статьи 552ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552ГК РФ).
Согласнопункту 1 статьи 35ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, до принятия Федеральногозаконаот 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениямистатей 273и552ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.
В договоре купли - продажи (купчей) недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1 от 10.04.2006 передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.
Из изложенного следует, что в силустатей 273,552ГК РФ,подпункта 5 пункта 1 статьи 1,пункта 1 статьи 35ЗК РФ и условий договора купли- продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные ФИО3 ФИО12 помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.
Следовательно, по спорному договору купли - продажи (купчей) недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1 от 10.04.2006 должно быть применено установленное приведенными выше нормами общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
При этом в силупункта 2 статьи 552ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договором купли - продажи (купчей) недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1 от 10.04.2006, установленная в них цена помещений в здании (150 000руб.) включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.
Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силупункта 4 статьи 244ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131,пункт 2 статьи 223,пункт 4 статьи 244ГК РФ).
В силустатей 273,552ГК РФ, в редакции Федеральногозаконаот 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», действующей с 03.07.2007,пункта 1 статьи 35ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244ГК РФ).
Таким образом, при заключении договора купли - продажи (купчей) недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1 от 10.04.2006 помимо определенных в договоре в качестве объекта недвижимости - помещений 4-9 общей площадью 79,7 кв.м. с кадастровым номером №76:10:110102:0043:003001305\0001:2002, расположенные в одноэтажном бревенчатом строении, инв.№ 1305, находящемся по адресу: <...> ( что составляет 77/100 доли в праве на земельный участок площадью 665 кв.м. при площади здания 23,60 кв.м.- у продавца и 79,7кв.м. - у покупателя на момент заключения договора) к покупателю ФИО3 перешли 77/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 665 кв.м. кадастровый номер 76:10:110111:9925, находящийся по этому же адресу.
Учитывая, вышеизложенное, требования (с учетом уточнения) истца ФИО3 подлежат удовлетворению.
Исследуя встречные требования ответчиков о признания договора купли - продажи (купчей) недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1 от 10.04.2006 незаключенным и прекращении права собственности ФИО3 на перешедшие по договору помещения, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст.420ГК РФ договоромпризнаетсясоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст.425ГК РФдоговорвступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст.432ГК РФдоговорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора. Существенными являются условияопредметедоговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст.454ГК РФ подоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей223ГК РФ право собственности у приобретателя вещи подоговорувозникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом илидоговором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст.551ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности нанедвижимостьподоговорукупли-продажинедвижимостиподлежит государственной регистрации.
Как выше установлено, что по договору купли - продажи (купчей) недвижимого имущества 10.04.2006г. индивидуальный предприниматель (далее по тексту, - ИП) ФИО1 (Продавец), продала индивидуальному предпринимателю ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (Покупатель), объект недвижимого имущества – помещения №4-9, общей площадью 79,70 кв.м., с кадастровым номером №76:10:110102:0043:003001305\0001:2002, расположенные в одноэтажном бревенчатом строении, инв.№ 1305, находящемся по адресу: РФ, <...>. Стороны оценили указанный объект недвижимого имущества в 150 000руб., также указав в договоре, что расчет между сторонами исполнен до подписания договора
Договоркупли - продажи (купчей) недвижимого имущества 10.04.2006г. и переход права собственности на помещения в здании к ФИО3 были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.11.2022г. Истец полагаетдоговоркупли-продажиот 10.04.2006г. не заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора, а именно, в нем отсутствуют данные, определяющие передачу земельного участка совместно с помещениями. По сути, истец указывает на отсутствие соглашения по такому существенному условию, как предметдоговора.
Согласно п. 1 ст.549ГК РФ подоговорукупли-продажинедвижимогоимущества (договорупродажинедвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество(ст. 130).
В соответствии со ст.554ГК РФ вдоговорепродажинедвижимостидолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю подоговору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимостина соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимогоимущества.
При отсутствии этих данных вдоговореусловиеонедвижимомимуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующийдоговорне считается заключенным.
Ответчики ФИО8, ФИО17 и Копылова ссылаются на отсутствие в договоре купли-продажи характеристик земельного участка и его цены.
Тем не менее, стороны заключили договор 10.04.2006г. Договор исполнен, денежные средства в размере 150 000руб. переданы покупателем продавцу до момента подписания договора, претензий относительно исполнения указанного договора между сторонами ( наследниками) до момента предъявления указанного иска не возникало.
Также отсутствие указания на цену земельного участка и его характеристик не влияет на факт перехода доли в праве собственности (77/100) к истцу.
Если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения норм земельного и гражданского законодательства.
В частности, подлежат применению положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и о совместном отчуждении объекта недвижимости и земельного участка.
Также подлежат применению положения статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязательный переход в силу закона к покупателю прав на земельный участок.
Относительно цены земельного участка - подлежат применению положения пункта 2 статьи 555 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Из указанных положений следует, что для заключения договора продажи недвижимости необходимо и достаточно факта подписания договора сторонами.
Довод стороны ответчика ФИО5, ФИО13, ФИО6 о необходимости на договоре купли продажи печатей индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО1 является несостоятельным, так как нанесение оттиска печати в качестве реквизита для данного вида документа законодательством не установлено. Отсутствие оттиска не влияет на факт заключения договора.
С учетом установленных обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении требованийопризнаниидоговоракупли-продажинедвижимогоимущества от 10.04.2006г. незаключеннымпо заявленным истцом основаниям.
Кроме того, стороной истца ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности.
В силу п. 1 ст.200ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно п. 1 ст.196ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
ФИО5, ФИО4 и ФИО6 как наследники матери - ФИО1- стороны спорногодоговора, с 2014 г. владеют спорным объектом недвижимости - зданием по адресу: <адрес> наряду с ответчиком ФИО2 и им известно о том, что помещения 3-9 принадлежат ФИО2 Учитывая, что ответчики (истцы ) ФИО5, ФИО4 и ФИО6 обратились в суд со встречными заявлением лишь 13.10.2022г., срок исковой давности является пропущенным.
Согласно ст.199ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является также основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Стороной ответчиков ФИО5, ФИО4 и ФИО6 также заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца ФИО2
В силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Исковое заявление предъявлено истцом в связи с наличием в реестре недостоверной записи о праве собственности на земельный участок. При этом о лишении владения истец не заявлял. Таким образом, на требования истца исковая давность не распространяется.
Согласнопункту 1 статьи 1102ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренныхстатьей 1109данного Кодекса.
В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.
Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, а иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы за три предыдущих года удовлетворению не подлежит, так как ФИО3 пользовался по сути земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности.
Руководствуясь ст. 218, 234 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт серии 7804 № выдан ДД.ММ.ГГГГ Первомайским РОВД <адрес>, код подразделения 762-020, право на долю в размере 77/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 665 кв.м. с кадастровым номером 76:10:110111:9925, находящийся по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО8, ФИО10 и ФИО11 отказать.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Первомайский районный суд.
Решение изготовлено 09.01.2023 г.
Судья М.П. Егорова