КОПИЯ
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 сентября 2025 года г. Нижневартовск
Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:
председательствующего судьи Зобниной Е.В.,
при секретаре судебного заседания Штрак Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску заместителя прокурора города Нижневартовска, в интересах неопределенного круга лиц – муниципального образования город Нижневартовск, к К., администрации города Нижневартовска о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
третьи лица: Региональное отделение филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Управление Росреестра по ХМАО-Югре, ООО «Вариант», Р., Щ.,
УСТАНОВИЛ:
Заместитель прокурора города Нижневартовска в интересах неопределенного круга лиц обратился с иском в суд к администрации города Нижневартовска, К. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обосновании требований указано, что в ходе проверки соблюдения требований земельного законодательства установлено, что <дата> между администрацией города Нижневартовска в лице директора департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска Т. и ООО «Вариант» заключен договор аренды земельных участков № с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа со сроком аренды земельных участков с <дата> по <дата>. Между ООО «Вариант» и К. <дата> заключено соглашение об уступке прав по договору № сроком действия по <дата>. Государственная регистрация соглашения произведена <дата>. Таким образом, К. с <дата> получила право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа. По результатам проведения кадастровых работ <дата> генеральным директором ООО «Земельные ресурсы» Щ. составлена справка на вновь построенный объект строительства на земельном участке: №, общей площадью 1002 +/– 11 м2, которым установлены технико-экономические показатели каждого вновь построенного объекта строительства, а также описаны их конструктивные элементы как элементы жилого дома. Результатами осмотра земельного участка с кадастровым номером: №, проведенного <дата> прокуратурой города Нижневартовска совместно со специалистами межмуниципального отдела по г. Нижневартовску и г. Мегиону Управления Росреестра по ХМАО-Югре и Нижневартовского отдела Жилстройнадзора по ХМАО-Югре, установлено, что на указанном земельном участке расположено некапитальное строение, строительные конструкции которых представлены деревянным каркасом. Ограждающие конструкции – металлический сайдинг. Утепление стен и кровли отсутствует. Пол по грунту, покрытие пола выполнено фанерными листами. Осматриваемые строения не имеют фундамента. Внутренние инженерные коммуникации отсутствуют, приборы учета не установлены. Отсутствуют места проведения наружных сетей. В ходе осмотра строения не эксплуатировались. Осмотренные сооружения не обладают признаками жилых зданий. <дата> директором департамента строительства администрации города Нижневартовска С. вынесен приказ о присвоении объекту индивидуального строительства адреса как объектам капитального строительства: переулок Парковый №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра – присвоен объекту, расположенному на земельном участке с кадастровым номером: №. <дата> построенный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: переулок Парковый №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, расположенный на земельном участке с кадастровым № признан соответствующим законодательству о градостроительной деятельности. С <дата> за К. на праве собственности зарегистрирован указанный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом под кадастровым номером №, общей площадью 18,2 м2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № (запись в ЕГРН от <дата> №). Указывает, что государственная регистрация права собственности на жилое здание с кадастровым номером: №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № является недействительной, поскольку указанный объект возведенного строительства не является капитальным. Кроме того с К. заключен новый договор аренды земельного участка без проведения торгов, при пользовании которого по договору № у К. образовалась задолженность. <дата> между администрацией города Нижневартовска в лице заместителя директора департамента, начальника управления земельными ресурсами Б. и К. без проведения торгов заключен договор №-КПЗ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, стоимость по договору которого определена в соответствии с действующим законодательством и составила 24 956,71 рублей (при кадастровой стоимости на момент заключения договора: 831 890,46 рублей). После чего <дата> К. зарегистрировала право собственности на земельный участок с кадастровым номером: № (запись от <дата> №). Таким образом, К., получив права аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, зарегистрировала на них на праве собственности объекты, индивидуального жилищного строительства – жилые дома, не соответствующие фактически признакам капитального строения. Просит признать договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером: № от <дата>, заключенный между администрацией города Нижневартовска в лице заместителя директора департамента, начальника управления земельными ресурсами Б. и К., недействительной сделкой (ничтожной). Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, в рамках которой обязать К. вернуть земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью 1002+/-11 м2, в собственность муниципального образования город Нижневартовск в лице администрации города Нижневартовска, а администрацию города Нижневартовска обязать вернуть К. денежные средства в размере 24 956,71 рублей. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К. на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №. Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности К. на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №, и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от <дата> № о праве собственности К. на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, г. Нижневартовск ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №. Снять с государственного регистрационного учета объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, г. Нижневартовск ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К. на земельный участок с кадастровым номером №. Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности К. на земельный участок с кадастровым номером № и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от <дата> № о праве собственности за К. земельного участка с кадастровым номером: №. Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за муниципальным образованием – администрация города Нижневартовска.
Представитель истца в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ранее в ходе подготовки по делу на требованиях настаивала.
В судебное заседание представитель ответчика администрации г. Нижневартовска не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменные возражения, согласно которых просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, дело рассмотреть в отсутствие. Также указала, что <дата> между администрацией г. Нижневартовска и ООО «Корона» был заключен договор аренды земельных участков № для строительства жилых домов коттеджного типа, срок действия с <дата> по <дата>. <дата> между ООО «Корона» и ООО «Вариант» был заключен договор переуступке прав и обязанностей по договору №. <дата> между администрацией г. Нижневартовска и ООО «Вариант» был заключен договор аренды земельных участков №, с кадастровыми номерами: №, для завершения строительства жилого дома коттеджного типа и № под земли хозяйственных нужд, сроком аренды с <дата> по <дата>, который по истечении указанного срока прекратил свое действие. <дата> между ООО «Вариант» и К. было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № За К. зарегистрированы права собственности на здания расположенные на вышеуказанных земельных участках (права собственности зарегистрированы <дата>, <дата>, <дата>, <дата>). К. обратилась в администрацию города с заявлением о предоставлении ей в аренду вышеуказанные земельные участки, в связи с истечением срока действия договора №. <дата> К. обратилась в администрацию с заявлениями о предоставлении указанных 10 земельных участков под объектами недвижимого имущества в собственность без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства в микрорайоне 3П старой части города, в связи с чем между администрацией и К. были заключены договоры купли-продажи от <дата> за №. Задолженность по договорам аренды земельных участков от <дата> № у К. отсутствует. Документы о предоставлении земельных участков в собственность рассматривались в соответствии с требованиями земельного законодательства и административного регламента. Указывает, что учитывая наличие права собственности на объекты недвижимости, подтверждаемого сведениями из ЕГРН, решение было принято администрацией в соответствии с требованиями земельного законодательства и административного регламента предоставления муниципальной услуги.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв согласно которого просила дело рассмотреть в отсутствие, не выносить обязывающих решений в отношении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре; решение по заявленным требованиям - принять на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель третьего лица Регионального отделения филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв, согласно которого указала, что полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не входят в полномочия ППК «Роскадастр». Просит рассмотреть гражданское дело в её отсутствие и вынести решение на усмотрение суда.
Третьи лица Р., Щ. и представитель ООО «Вариант» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц, муниципального образования.
В судебном заседании установлено, что в ходе проведенной проверки, прокуратурой города Нижневартовска установлен факт несоблюдения требований земельного законодательства, в том числе при обеспечении на безвозмездной основе земельными участками многодетных семей.
Материалами дела подтверждается, что <дата> между администрацией города Нижневартовска в лице директора департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска Т. и ООО «Вариант» в лице генерального директора Т. заключен договор аренды земельных участков № с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа, со сроком аренды земельных участков с <дата> по <дата>.
<дата> между ООО «Вариант» в лице генерального директора Р. и К. заключено соглашение об уступке прав по Договору № сроком действия по <дата> (соглашение прошло государственную регистрацию <дата>).
Таким образом, К. с <дата> получила право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: № – для строительства жилого дома коттеджного типа.
По результатам проведения кадастровых работ <дата> генеральным директором ООО «Земельные ресурсы» Щ. составлена справка на вновь построенный объект строительства на земельном участке: №, общей площадью 1002+/–11 м2, которым установлены технико-экономические показатели каждого вновь построенного объекта строительства, а также описаны их конструктивные элементы как элементы жилого дома.
Результатами осмотра земельного участка с кадастровым №, проведенного <дата> прокуратурой г. Нижневартовска совместно со специалистами межмуниципального отдела по г. Нижневартовску и г. Мегиону Управления Росреестра по ХМАО-Югре и Нижневартовского отдела Жилстройнадзора по ХМАО-Югре, установлено, что на указанном земельном участке расположено некапитальное строение, строительные конструкции которых представлены деревянным каркасом. Ограждающие конструкции – металлический сайдинг. Утепление стен и кровли отсутствует. Пол по грунту, покрытие пола выполнено фанерными листами. Осматриваемые строения не имеют фундамента. Внутренние инженерные коммуникации отсутствуют, приборы учета не установлены. Отсутствуют места проведения наружных сетей. В ходе осмотра строения не эксплуатировались. Осмотренные сооружения не обладают признаками жилых зданий.
На основании ст.ст. 130 и 131 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, водные и воздушные суда и иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.
В соответствии с п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ некапитальные сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений), которые, согласно определению, не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению.
Таким образом, градостроительное законодательство предусматривает две категории сооружений, одна из которых может быть отнесена к объектам капитального строительства и имеет признаки недвижимого имущества, а другая не относится к объектам капитального строительства и не является недвижимостью.
Установлено, что возведенное строение имеет каркасно-конструктивный тип. Конструктивные характеристики возведенного строения позволяют осуществить его демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения. Однако, указанный возведенный строительный объект не имеет прочной связи с землей.
Таким образом, сооружения, обладающие характеристиками некапитальных объектов, не являются объектами недвижимости и в их отношении не осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.
Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом, вопреки вышеуказанных положений закона указанное строение не может быть пригодно для проживания в соответствии с требованиями градостроительного и жилищного законодательства, так как не соответствуют критериям индивидуальных жилых домов.
<дата> Р., действуя на основании нотариальной доверенности, от имени К. направила в адрес ответчика заявление о присвоении адреса на объект индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №.
Как усматривается из материалов дела, на основании указанных заявлений <дата> директором департамента строительства администрации города Нижневартовска С. вынесен приказ о присвоении объекту индивидуального строительства адреса, как объектам капитального строительства: переулок Парковый №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, расположенному на земельном участке с кадастровым номером: №.
<дата> по результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома, направленного <дата> К. в адрес администрации города, К. выдано уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, <дата> построенный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: переулок Парковый №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, признан соответствующим законодательству о градостроительной деятельности.
<дата> Р., действующая от имени К., подала в межмуниципальный отдел по г. Нижневартовску и г. Мегионе Управления Росреестра по ХМАО-Югре заявление о государственной регистрации права собственности за К. объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома, расположенного по адресу: переулок Парковый №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра (земельный участок с кадастровым номером: №).
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что с <дата> за К. зарегистрировано право собственности на объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом под кадастровым номером №, общей площадью 18,2 м2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № (запись в ЕГРН за №).
В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, пункта 6 статьи 1 Закона, государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее Федеральный закон № 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Следовательно, действия, связанные с постановкой и ведением кадастрового учета объектов недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате этого объект приобретает свойства индивидуально-определенной вещи.
Часть 1 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ указывает, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью.
Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Поскольку объект возведенного строительства с кадастровый номером № не обладал признаками недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с чем основания для его постановки на кадастровый учет отсутствуют.
Таким образом, государственная регистрация права собственности на жилое здание с кадастровым номером: №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № является недействительной, поскольку указанный объект возведенного строительства не является капитальным.
<дата> Р., действующая в интересах К. на основании нотариальной доверенности, обратилась к заместителю главы города Нижневартовска, директору департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска Т. с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером: №.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между администрацией города Нижневартовска в лице заместителя директора департамента, начальника управления земельными ресурсами администрации города Нижневартовска Б. и К. заключено соглашение о расторжении договора №, правоотношения по которому прекращены <дата>.
В тот же день, а именно <дата> заключен договор аренды № земельного участка под зданием (сооружением) с кадастровым номером: № на срок с <дата> по <дата>.
Материалами дела установлено, что при заключении договора аренды №, то есть по состоянию на <дата>, за К. числилась задолженность по оплате арендных платежей на общую сумму 50 140,52 рублей (задолженность погашена только <дата>).
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.
Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 данной статьи, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
На основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного кодекса.
Согласно части 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, вопреки требованиям п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 39.6, ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, должностными лицами города Нижневартовска меры по досрочному расторжению договора № не приняты.
В нарушение вышеуказанных норм закона с К. заключен без проведения торгов новый договоры аренды земельного участка, при пользовании которого по договору № у К. образовалась задолженность.
На основании пп. 6 ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с частью 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Постановление Правительства ХМАО-Югры от 02.04.2008 № 70-п утвержден порядок определения цены земельных участков и их оплаты.
В соответствии с п. 1 Порядка № 70-п установлена цена земельных участков, которые находятся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры или государственная собственность на которые не разграничена, в целях продажи без проведения торгов для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, до 31 декабря 2026 года включительно - в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Решением Думы города Нижневартовска от 26.09.2014 № 636 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Нижневартовск, и их оплаты» установлена цена земельных участков, которые находятся в собственности муниципального образования город Нижневартовск, в целях продажи без проведения торгов для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации до 31 декабря 2026 года включительно - в размере, равном пятнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением части земельного участка, приходящейся на объект недвижимого имущества, не относящийся к жилищному фонду и (или) к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, за исключением указанных в настоящем абзаце земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности, и земельных участков, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей.
В соответствии с решением Думы города Нижневартовска от 24.04.2015 № 785 «О земельном налоге» налоговая ставка на жилые застройки составляет 0,14 %.
Согласно подп. 6 ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
<дата> между администрацией города Нижневартовска в лице заместителя директора департамента, начальника управления земельными ресурсами Б. и К. без проведения торгов заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, стоимость по договору которого определена в соответствии с действующим законодательством и составила 24 956 рублей 71 копейку (при кадастровой стоимости на момент заключения договора: 831 890 рублей 46 копеек).
Материалами дела подтверждается, что <дата> К. зарегистрировала в органе государственной регистрации прав собственности право собственности на земельный участок с кадастровым номером: № (кадастровая запись от <дата> за №).
В соответствии со ст. 6.2 Закона ХМАО-Югры от 03.05.2000 № 26-оз «О регулировании отдельных земельных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре» в целях бесплатного предоставления гражданам, относящимся к льготным категориям (имеющие трех и более детей, ветераны Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и др.), земельных участков уполномоченный орган осуществляет образование земельных участков и постановку их на государственный кадастровый учет.
Уполномоченный орган ежегодно не позднее 1 декабря текущего года устанавливает на очередной календарный год долю в размере не менее 50 процентов земельных участков, подлежащих включению в перечень земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства, от общего количества земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет и предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Ежегодно нормативными актами администрации города Нижневартовска (постановления администрации города Нижневартовска 23.11.2021 №922, от 21.11.2022 №818, от 24.11.2023 №1010, от 27.11.2024 №1069) утверждается 100 % доля земельных участков, подлежащих включению в перечень земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства.
В силу вышеприведенных нормативных требований все земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, поставленные на государственный кадастровый учет, находящиеся в муниципальной собственности города Нижневартовска, подлежат предоставлению нуждающимся гражданам, относящимся к льготным категориям (многодетные семьи, ветераны Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и др.).
Однако проверкой установлено, что из муниципального фонда за последние три года нуждающимся гражданам администрацией города предоставлено ничтожно малое количество земельных участков: в 2022 году – 10 (из них многодетным 6), в 2023 году – 3 (0), в 2024 году – 4 (2).
Таким образом, К., получив права аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, зарегистрировала на них на праве собственности объекты, индивидуального жилищного строительства – жилые дома, не соответствующие фактически признакам капитального строения.
Согласно п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно положениям ч. 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
Как предусмотрено частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит только собственнику.
В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункта 1 статьи 272 Гражданского кодекса РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271 Гражданского кодекса РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
При отсутствии или не достижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 Гражданского кодекса РФ, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 76 Земельного кодекса РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (п. 2). Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет (п. 3).
Принимая во внимание, указанные обстоятельства, суд, оценив предоставленные доказательства с учетом ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.
На основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчиков подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования заместителя прокурора города Нижневартовска, в интересах неопределенного круга лиц, к администрации города Нижневартовска, К. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером: № от <дата>, заключенный между администрацией города Нижневартовска (ИНН: №) и К. (ИНН: №), недействительной сделкой.
Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.
Обязать К. (ИНН: №) вернуть земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью 1002+/-11 м2, в собственность муниципального образования город Нижневартовск в лице администрации города Нижневартовска (ИНН: №).
Взыскать с администрации города Нижневартовска (ИНН: №) в пользу К. (ИНН: №) денежные средства в размере 24 956 рублей 71 копейку.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К. (ИНН: №) на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №.
Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности К. (ИНН: №) на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от <дата> № о праве собственности К. (ИНН: №) на объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №.
Снять с государственного регистрационного учета объект недвижимого имущества – здание, жилой дом общей площадью 18,2 м2, расположенный по адресу: пер. Парковый, №, г. Нижневартовск, ХМАО-Югра, кадастровый номер здания №.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К. (ИНН: №) на земельный участок с кадастровым номером №.
Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности К. (ИНН: №) на земельный участок с кадастровым номером № и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от <дата> № о праве собственности за К. (ИНН: №) земельного участка с кадастровым номером: 86:11:0501016:234.
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за муниципальным образованием – администрацией города Нижневартовска (ИНН: №).
Взыскать с администрации города Нижневартовска (ИНН: №) государственную пошлину в доход бюджета города Нижневартовска в размере 3 000 рублей.
Взыскать с К. (ИНН: №) государственную пошлину в доход бюджета города Нижневартовска в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, через Нижневартовский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено <дата>.
Судья Е.В.Зобнина
подпись
«КОПИЯ ВЕРНА»
Судья __________________ Е.В. Зобнина
Подлинный документ находится в Нижневартовском городском суде
ХМАО-Югры в деле №