Решение по делу № 2-1-1271/2022 от 10.03.2023 - о признании результатов межевания недействительными и признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных долей, исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», <ФИО> и <ФИО> о переводе прав и обязанностей покупателя.

дело (УИД) № 57RS0014-01-2022-001765-08

производство № 2-1-53/2023 (№ 2-1-1271/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2023 года город Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Некрасовой Н.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тихоновой А.В.,

с участием представителей истца общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» ФИО1, ФИО2, ФИО3,

представителя ответчиков общества с ограниченной ответственностью «Гарантия», ФИО4, ФИО5 – ФИО6, представляющей также свои интересы и интересы третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО8, ФИО9, индивидуального предпринимателя ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», ФИО4 и ФИО5 о признании результатов межевания недействительными и признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных долей, исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», ФИО4 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее по тексту ООО «Залегощь-Агро») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия» (далее по тексту ООО «Гарантия»), ФИО4 и ФИО5 о признании результатов межевания недействительными и признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных долей.

В обосновании искового заявления указано, что ООО «Залегощь-Агро» является собственником 37/174 долей в праве общей долевой собственности и арендатором земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым № с местоположением: <адрес>. По заказу истца кадастровым инженером ФИО11 был подготовлен проект межевания земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем 23.11.2021 года в газете «Орловская правда» было опубликовано объявление о необходимости согласования подготовленного проекта межевания. 13.12.2021 года от ООО «Гарантия» были поданы возражения, которые в настоящее время являются предметом рассмотрения дела в Арбитражном суде Орловской области. Указывают, что в период рассмотрения дела в Арбитражном суде Орловской области ООО «Гарантия» и ФИО4 выделили в спорных границах иной земельный участок, которому присвоен кадастровый № и собственником которого в настоящее время является ФИО5 Считают результаты межевания спорного земельного участка с выделением земельного участка в счет земельных долей ООО «Гарантия» и ФИО4 незаконными, а подготовленный в их результате межевой план недействительным. Так, 06.12.2021 года кадастровым инженером ФИО10 по заказу ФИО6, действующей на основании доверенностей от имени ООО «Гарантия» и ФИО4, был подготовлен проект межевания, который утвержден 10.01.2022 года, несмотря на то, что при подготовке проекта межевания было очевидно пересечение образуемого земельного участка с границами выделяемого ранее земельного участка ООО «Залегощь-Агро». В связи с чем спорный земельный участок не мог быть окончательно сформирован и постановлен на кадастровый учет, а необходимо было разрешить спор об определении его границ в судебном порядке. Кроме того, при выделении спорного земельного участка не получено согласие арендатора, что противоречит п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Считают, что на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор купли-продажи земельных долей от 13.05.2022 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5, и договор купли-продажи земельных долей от 26.05.2022 года, заключенный между ООО «Гарантия» и ФИО5, являются недействительными (ничтожными) сделками. ФИО5 не имел статуса сельскохозяйственной организации, использовавший земельный участок с кадастровым №, не являлся собственником долей в нем, то есть не имел право на преимущественный выкуп долей по установленным в законе основаниям.

По указанным основаниям с учетом уточнения исковых требований ООО «Залегощь-Агро» просит признать результаты межевания земельного участка с кадастровым № с выделением земельного участка в счет земельных долей ООО «Гарантия» и ФИО4 незаконными, подготовленный в их результате межевой план недействительным и снять с регистрационного учета земельный участок с кадастровым № с местоположением: <адрес>; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельных долей от 13.05.2022 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельных долей от 26.05.2022 года, заключенный между ООО «Гарантия» и ФИО5, исключив из Единого государственного реестра запись о государственной регистрации права собственности за ФИО5

На основании определений Мценского районного суда Орловской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которое в связи с реорганизацией заменено на публично-правовую компанию «Роскадастр», а также привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, администрация Протасовского сельского поселения Мценского района Орловской области, индивидуальный предприниматель ФИО10, ФИО7, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО8, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО9, ФИО52.

Кроме того, ООО «Залегощь-Агро» обратилось в Мценский районный суд Орловской области к ООО «Гарантия», ФИО4 и ФИО5, в котором просят перевести с ФИО5 на ООО «Залегощь-Агро» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 13.05.2022 года, заключенному между ФИО4 и ФИО5, на 1/50 долю в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым № с местоположением: <адрес>; перевести с ФИО5 на ООО «Залегощь-Агро» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 26.05.2022 года, заключенному между ООО «Гарантия» и ФИО5, на 49/50 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым № с местоположением: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО5 на указанное имущество.

Указанное исковое заявление принято к производству Мценского районного суда Орловской области и по нему возбуждено гражданское дело (УИД) № 57RS0014-01-2022-001835-89, производство № 2-1-110/2023 (№ 2-1-1378/2022), о чем вынесено определение от 29.11.2022 года.

Определением Мценского районного суда Орловской области от 18.01.2023 года гражданское дело (УИД) № 57RS0014-01-2022-001835-89, производство № 2-1-110/2023 (№ 2-1-1378/2022) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», ФИО4 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя и вышеуказанное гражданское дело № 57RS0014-01-2022-001765-08, производство № 2-1-53/2023 (№ 2-1-1271/2022) объединены в одно производство.

В судебном заседании представители истца ООО «Залегощь-Агро» ФИО2 и ФИО3 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исках.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, их интересы по доверенности представляла ФИО6, которая также действовала за себя и представляла интересы ответчика ООО «Гарантия» и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7, которая исковые требования не признала. Суду пояснила, что поскольку ООО «Залегощь-Агро» являясь не только арендатором земельного участка с кадастровым №, но и собственником 37/174 долей, то согласие как арендатора земельного участка не требовалось, поскольку ООО «Залегощь-Агро» имело возможность подать возражения на оспариваемый межевой план. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, публично-правовой компании «Роскадастр», администрации Протасовского сельского поселения Мценского района Орловской области и третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО10, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО8, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО9, ФИО52 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. В адресованных суду заявлениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, индивидуальный предприниматель ФИО10, ФИО8, ФИО9, ФИО52 просили рассмотреть дело в их отсутствие, оставив разрешение вопроса на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находится в сфере действия Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ), именно данный Закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 1).

Основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков (п. 3 ст. 1).

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки) (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

По общему правилу, установленному ст. 11.2 ЗК РФ (пункт 4) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ.

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп. 4 - 6 ст. 13 (п. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (п. 6).

Согласно п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

В силу п. 9 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Согласно п. 10 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Извещение, указанное в п. 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 п. 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п. 11 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ).

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п. 12 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ).

Согласно п. 14 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.

Пунктом 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как следует из п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Судом установлено, что истец ООО «Залегощь-Агро» является арендатором земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Право аренды указанного земельного участка возникло у ООО «Залегощь-Агро» на основании договора № аренды земельных участков от 27.12.2014 года, данный договор подписан арендатором ООО «Терра Нова» и представителем арендодателей (участников долевой собственности на данный земельный участок) ФИО53, действовавшей на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 22.12.2014 года; договора передачи прав и обязанностей (перенайм) по договору № аренды земельных участков от 27.12.2014 года, заключенного 06.07.2018 года между ООО «Терра Нова» и ООО «Залегощь-Агро», и акта приема-передач от 06.07.2018 года.

Договор № аренды земельных участков от 27.12.2014 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 06.04.2015 года. Срок действия договора аренды составляет 10 лет с момента его регистрации, то есть до 06.04.2025 года.

Договор передачи прав и обязанностей (перенайм) по договору № аренды земельных участков от 27.12.2014 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 16.07.2018 года.

Кроме того, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, ООО «Залегощь-Агро» является собственником 37/174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №.

Участниками общей долевой собственности на данный земельный участок наряду с другими гражданами - участниками долевой собственности, являлись ФИО4 и ООО «Гарантия», которым до момента образования спорного выделенного земельного участка, принадлежали 1/174 долей и 49/174 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, что сторонами не оспаривается.

Из материалов дела следует, что ООО «Залегощь-Агро» имело намерение выделить принадлежащие 37 земельных долей в земельном участке с кадастровым №, для чего обратилось к кадастровому инженеру ООО «Геосервис» Родину И.Н, который 19.11.2021 года подготовил проект межевания из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с чем 23.11.2021 года в газете «Орловская правда» за № (27113) было опубликовано извещение кадастрового инженера ФИО11 о необходимости согласования проекта межевания выделяемого из исходного земельного участка с кадастровым №, земельного участка, выделяемого ООО «Залегощь-Агро».

Как следует из журнала об ознакомлении проектов межевания, 02.12.2021 года ФИО6 ознакомилась с проектом межевания, подготовленного кадастровым инженером ФИО11

13.12.2021 года в адрес кадастрового инженера ФИО11 на объявление опубликованное в газете «Орловская правда» за № (27113) поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ООО «Гарантия».

Полагая необоснованными поданные ООО «Гарантия» возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, ООО «Залегощь-Агро» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Орловской области к ООО «Гарантия» о признании необоснованными и снятыми возражения на проект межевания земельного участка, признании права на выдел земельного участка в счет земельных долей.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 24.01.2022 года исковое заявление ООО «Залегощь-Агро» к ООО «Гарантия» о признании необоснованными и снятыми возражения на проект межевания земельного участка, признании права на выдел земельного участка в счет земельных долей принято к производству и 25.11.2022 года производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего спора, о чем вынесено определение Арбитражного суда Орловской области от 25.11.2022 года.

Из материалов дела следует, что после ознакомления ФИО6 с проектом межевания, подготовленного кадастровым инженером ФИО11, ФИО4 и ООО «Гарантия» приняли решение о выделении принадлежащих в совокупности 50 земельных долей в земельном участке с кадастровым №, для чего в лице своего представителя ФИО6 обратились к кадастровому инженеру ИП ФИО10, который 06.12.2021 года подготовил проект межевания из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с чем 08.12.2021 года в газете «Мценский край» за № (14533) было опубликовано извещение кадастрового инженера ИП ФИО10 о необходимости согласования проекта межевания выделяемого из исходного земельного участка с кадастровым номером 57:11:0030201:282, земельного участка площадью 2900000 кв.м., выделяемого ФИО4 и ООО «Гарантия».

Ввиду отсутствия возражений указанный проект межевания утвержден представителем ФИО4 и ООО «Гарантия» - ФИО6 10.01.2022 года, которая 18.04.2022 года обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области с заявлением о постановке выделяемого земельного участка на кадастровый учет.

Вновь образованный земельный участок 27.04.2022 года был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового №, зарегистрировано право общей долевой собственности на данный земельный участок за ФИО4 в 1/50 доли, за ООО «Гарантия» - 49/50 долей.

Также в отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды ООО «Залегощь-Агро». Из проекта межевания, подготовленного кадастровым инженером ФИО10, усматривается пересечение образуемого земельного участка с границами земельного участка, который имело намерение выделить ООО «Залегощь-Агро».

Данные обстоятельства подтверждаются реестровым делом, выписками из Единого государственного реестра недвижимости и сторонами не оспариваются.

Впоследствии 13.05.2022 года между ФИО6, действующей от имени ФИО4, и ФИО5 заключен договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения №, согласно которого ФИО5 приобрел 1/50 земельную долю общим размером 5,8 га на земельный участок с кадастровым №.

26.05.2022 года между ФИО6, действующей от имени ООО «Гарантия», и индивидуальным предпринимателем ФИО5 заключен договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения №, согласно которого ФИО5 приобрел 49/50 земельных долей общим размером 5,8 га площадью 284,2 га на земельный участок с кадастровым №.

Право собственности за ФИО5 на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано в установленном порядке 30.05.2022 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 13.11.2022 года.

Истец ссылается на то обстоятельство, что при проведении процедуры выдела земельного участка, постановки на государственный кадастровый учет и регистрации на него права в Едином государственном реестре недвижимости, ФИО4 и ООО «Гарантия» нарушили нормы действующего законодательства, не получив в нарушение ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ согласия арендатора на их выдел - ООО «Залегощь-Агро», чем нарушили права и законные интересы ООО «Залегощь-Агро», как арендатора земельного участка, из которого произведен выдел земельных долей.

По смыслу п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Данная позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 года.

Каких-либо доказательств того обстоятельства, что на общем собрании участников долевой собственности при решении вопроса о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № от 27.12.2014 года ответчики по делу ФИО4 и ООО «Гарантия» голосовали против предоставления этого земельного участка в аренду ООО «Залегощь-Агро», материалы дела не содержат. Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 22.12.2014 года установить данные обстоятельства не представляется возможным, ввиду указания в нем только количества лиц, возражавших против заключения договора. Кроме того, ФИО4 и ООО «Гарантия» стали собственниками земельных долей в первоначальном земельном участке уже после заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах, выдел спорного земельного участка из арендованного земельного участка может осуществляться в данном случае только с согласия арендатора.

Доказательств получения такого согласия от ООО «Залегощь-Агро» при образовании спорного участка с кадастровым № ФИО4 и ООО «Гарантия» суд не предоставлено.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием договора аренды. В соответствии со ст. 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пунктам 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Соответственно изменение предмета договора аренды без согласия арендатора не соответствует закону.

При таких обстоятельствах образование земельного участка с кадастровым № в счет выдела принадлежащих ответчикам ФИО4 и ООО «Гарантия» земельных долей по представленному проекту межевания без согласия арендатора ООО «Залегощь-Агро» нарушает права последнего на целостное использование земельного участка в пределах срока аренды, будет препятствовать рациональному использованию оставшегося земельного участка как участка сельскохозяйственного назначения.

Совершенные ответчиками действия по выделу земельных долей, формированию спорного земельного участка, являются ничтожной сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушают требования земельного законодательства и посягают на охраняемые законом интересы ООО «Залегощь-Агро» как арендатора.

Нарушение охраняемого интереса ООО «Залегощь-Агро» как арендатора заключается в том, что арендатор, несущий значительные затраты на сохранение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, заинтересован в стабильности земельных правоотношений. В интересах собственников земельных долей, а также арендаторов, законодатель ограничил свободный оборот земельных долей, выдел земельных участков из земель, задействованных в сельскохозяйственном производстве. Совершенными выделами нарушена стабильность правоотношений, возникла неопределенность в отношении исполнения обязательств по договору аренды.

Доводы стороны ответчиков, что ООО «Залегощь-Агро» как собственник земельных долей в выделяемом земельном участке имело возможность ознакомиться с проектом межевания и подать на него возражения, судом отклоняются, поскольку со стороны ответчиков допущены требования обязательной нормы специального закона, что не допустимо и не может свидетельствовать о законности сделки по выделению спорного земельного участка.

Поскольку процедура образования спорного земельного участка является незаконной, следовательно, незаконна была и постановка его на государственный кадастровый учет, в связи с чем суд полагает необходимым применить последствия недействительности выдела в виде прекращения права собственности в выделенном земельном участке и восстановления права общей долевой собственности ФИО4 и ООО «Гарантия» в исходном земельном участке и исключения из государственного кадастра недвижимости сведения об этом участке.

Ничтожность (ввиду противоречия закону и нарушения прав третьих лиц) сделки по выделу земельного участка с кадастровым № ФИО4 и ООО «Гарантия» приводит к отсутствию у них права собственности на данный земельный участок, следовательно, они не обладали правомочием по отчуждению земельных долей в спорном участке ФИО5

В связи с чем суд полагает необходимым на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ признать недействительными договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земельного сельскохозяйственного назначения № от 13 мая 2022 года, 1/50 земельной доли на земельный участок, с кадастровым №, заключенный между ФИО6, действующей от имени ФИО4, и ФИО5, и договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земельного сельскохозяйственного назначения № от 26 мая 2022 года, 49/50 земельных долей на земельный участок, с кадастровым №, заключенный между ФИО6, действующей от имени ООО «Гарантия», и индивидуальным предпринимателем ФИО5

При этом, несмотря на то, что ООО «Залегощь-Агро» не является стороной оспариваемых сделок, истец по убеждению суда вправе завить указанные требования, поскольку затрагиваются права и обязанности ООО «Залегощь-Агро» как арендатора первоначального земельного участка.

Учитывая, что образование спорного земельного участка является незаконным, а договор купли-продажи от 13.05.2022 года и договор купли-продажи от 26.05.2022 года признаны недействительными (нистожными), у суда отсутствуют основания для перевода прав собственника с ФИО5 на ООО «Залегощь-Агро» на земельный участок с кадастровым №, в связи с чем в части требований ООО «Залегощь-Агро» к ООО «Гарантия», ФИО4 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по указанным договорам купли-продажи, следует отказать.

На основании вышеизложенного исковые требования ООО «Залегощь-Агро» подлежат удовлетворению частично.

В связи с частичным удовлетворением иска, на основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ООО «Гарантия», ФИО4 и ФИО5 необходимо взыскать в пользу ООО «Залегощь-Агро» расходы на уплату государственной пошлины в сумме 18000 рублей в равных долях по 6000 рублей с каждого.

В силу ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по вступлении в законную силу решения необходимо отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Мценского районного суда Орловской области от 01.11.2022 года по настоящему делу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» удовлетворить частично.

Признать недействительным образование путем выдела в счет долей общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» и ФИО4 в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 2900000 кв.м. с кадастровым №, из земельного участка с кадастровым № с местоположением: <адрес>.

Признать результаты межевания земельного участка площадью 2900000 кв.м. с кадастровым №, находящегося по адресу: <адрес> и подготовленный кадастровым инженером ФИО10 в их результате межевой план недействительными.

Признать договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения № от 13 мая 2022 года, 1/50 земельной доли общим размером 5,8 га на земельный участок, с кадастровым № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, местоположением: <адрес>, заключенный между ФИО6, действующей от имени ФИО4, и ФИО5, недействительным.

Признать договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения № от 26 мая 2022 года, 49/50 земельных долей общим размером 5,8 га, площадью 284,2 га на земельный участок, с кадастровым № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, местоположением: <адрес>, заключенный между ФИО6, действующей от имени общества с ограниченной ответственностью «Гарантия», и индивидуальным предпринимателем ФИО5, недействительным.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационные записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок, с кадастровым №, произведенные на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения № от 13 мая 2022 года и договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения № от 26 мая 2022 года.

Применить последствия недействительности выдела в виде прекращения права собственности ФИО4 в 1/50 доли и общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» в 49/50 долей на земельный участок площадью 2900000 кв.м. с кадастровым № и восстановлении права общей долевой собственности ФИО4 и общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» в исходном земельном участке с кадастровым № с местоположением: <адрес>, в размере 1/174 доля и 49/174 долей в праве общей долевой собственности соответственно.

Снять земельный участок площадью 2900000 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастрового учета.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» (ОГРН <***>), ФИО4 (паспорт №) и ФИО5 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 18000 рублей в равных долях по 6000 рублей с каждого.

По вступлению решения в законную силу снять Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области запрет осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, местоположением: <адрес>

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Мценский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 17 марта 2023 года.

Председательствующий Н.С. Некрасова