Дело № 2-4788/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2023 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шагиевой З.Х., при секретаре Кудряшовой А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению О.С.С. к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, Управлению по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ о признании торгов недействительными, Г.И.Г.,

УСТАНОВИЛ:

О.С.С. обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, Управлению по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ, Г.И.Г. о признании торгов недействительными.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным органом был проведен аукцион по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Предметом аукциона выступал, в том числе земельный участок, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Победителем аукциона признан Г.И.Г., с которым ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка.

Однако, по мнению истца, торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, так как на указанном земельном участке находился объект незавершенного строительства – фундамент под строительство жилого дома и строительные материалы, принадлежащие О.С.С. Торги проводились в то время, когда в производстве Стерлитамакского городского суда находилось дело о признании право собственности истца в отношении фундамента. В ходе судебного заседания О.С.С. стало известно о проведенных торгах, что спорный земельный участок отчужден третьему лицу, вследствие чего истец лишился оснований для признания права собственности на фундамент. Специалисты отдела по г. Стерлитамак Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ нарушили правила подготовки документов для проведения аукциона по продаже земельного участка, был оформлен акт обследования земельного участка, в котором указано, что на земельном участке нет никаких строений. Однако, истец в ДД.ММ.ГГГГ произвел кадастровые работы, оформил межевой план, который утвержден Администрацией ГО г. Стерлитамак, на котором имеется строение – фундамент. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено градостроительное заключение на незавершенное строительство, ДД.ММ.ГГГГ оформлен технический паспорт. Таким образом, истец считает, что проведёнными торгами нарушены его законные права, просит признать торги по продаже земельного участка лота № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец О.С.С. исковое заявление поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, по доводам изложенным в исковом заявлении.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений РБ по доверенности В.Ю.А. на судебном заседании в удовлетворении иска просила отказать, суду пояснила, что торги проведены в соответствии с действующим законодательством, права истца не нарушены, участником торгов О.С.С. не являлся, заявок на участие не подавал.

Представитель отдела по г.Стерлитамак Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления на судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Г.И.Г. на судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель Г.И.Г. по доверенности П.Э.А. на судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель Администрации ГО г. Стерлитамак по доверенности М.А.Е. на судебном заседании возражал в удовлетворении иска, суду пояснил, что фундамент обладает признаками самовольной постройки, разрешение, на строительство которого истцу администрацией не выдавалось.

Суд, определив возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, считает необходимым отказать в удовлетворении иска О.С.С. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов: аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом не любое нарушение правил проведения торгов может являться основанием для признания торгов недействительными, а лишь те нарушения, которые существенно повлияли на права участников торгов.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным органом был проведен аукцион по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Предметом аукциона выступал, в том числе земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.Согласно выписке от ДД.ММ.ГГГГ. сведения о зарегистрированных правах на спорный участок отсутствуют.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. составленного специалистом-экспертом с выездом на место ДД.ММ.ГГГГ. следует, что на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют.

Победителем аукциона признан Г.И.Г., с которым ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка.

Согласно договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «СОДА» продало О.С.С. фундамент недостроенного жилого дома на слом, расположенный по адресу: <адрес>, район «Заашкадарье», участок №. Стоимость договора составила 88 495 руб. 66 коп.

Право собственности на незавершенное строительство в установленном порядке не зарегистрировано, также не зарегистрирован переход права в учреждениях, осуществляющих государственную регистрацию на добросовестного приобретателя, то есть на истца.

ДД.ММ.ГГГГ году истец оформил межевой план на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>

Согласно определению Стерлитамакского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению О.С.С. к Администрации ГО г. Стерлитамак о признании права собственности на незавершенное строительство, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, производство прекращено, ввиду отказа истца от иска.

Согласно определению Стерлитамакского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску О.С.С. к Администрации городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан, Акционерному обществу «Башкирская содовая компания» о признании права собственности на фундамент недостроенного жилого дома, производство по делу прекращено, в связи с тем, что заявленные истцом О.С.С. требования ранее уже являлись предметом рассмотрения судом и по которому имеется вступившее в законную силу судебное постановление от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное в рамках гражданского дела №.

В обоснование заявленных доводов истец указывает, что в нарушение требований закона земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости (фундамент), находящегося на земельном участка, в связи с чем, нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объекта.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положениями статьи 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу положений статей 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности, на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ). Учитывая вышеизложенное, толкование вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о том, что здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, указанные в пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, должны быть, не только расположены на земельном участке, а факт их нахождения на нем должен иметь какое-либо правовое обоснование.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости "(далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо сведений о возникновении права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости в материалы дела истцом не представлены.

Таким образом, в отсутствие документов, подтверждающих нахождение какого-либо строения (жилого дома) на спорном земельном участке, объекты считаются самовольной постройкой.

Как следует из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил является самовольной постройкой.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Из положений приведенной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав и введение ее в гражданский оборот возможно только в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В ходе рассмотрения настоящего спора истец не представил доказательств, позволяющих установить возведение объекта незавершенного строительства с соблюдением установленных действующим законодательством норм, доказательств обращения за соответствующим разрешением на строительство, а также возможности государственной регистрации соответствующих прав на объект.

Сам факт нахождения самовольного строения (слом) на земельном участке, подлежащем продаже, не свидетельствует о том, что самовольная постройка, безусловно, следует судьбе земельного участка и поступает в собственность приобретателя земельного участка, так как по общему правилу (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключением из общего правила.

Действующее законодательство не запрещает реализацию земельных участков, на которых находятся самовольные постройки, и не относит их наличие к обременениям (ограничениям) земельных участков.

При таких обстоятельствах, поскольку заявителем не доказаны основания, предусмотренные пунктом 1 ст. 449 ГК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления О.С.С. о признании недействительными в части лота № аукциона по продаже земельного участок, а также признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований О.С.С. к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, Управлению по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ, Г.И.Г. о признании торгов недействительными – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Стерлитамакский городской суд.

Судья З.Х. Шагиева